घर और जमीन की खरीद और बिक्री के लिए प्रारंभिक समझौता तैयार करें। अचल संपत्ति की खरीद और बिक्री के लिए प्रारंभिक अनुबंध

कुछ मामलों में, अचल संपत्ति खरीदते समय, एक प्रारंभिक समझौता तैयार किया जाता है, जो समय पर खरीद और बिक्री लेनदेन को स्थगित कर देता है। इसे डिज़ाइन करते समय आपको कई महत्वपूर्ण बिंदुओं पर ध्यान देना चाहिए: आप अभी इसके बारे में जानेंगे।

एक निश्चित संपत्ति (अपार्टमेंट, भूमि, कार, आदि) खरीदते समय, पार्टियाँ तथाकथित प्रारंभिक खरीद और बिक्री समझौते में प्रवेश कर सकती हैं, लेकिन ऐसा करना आवश्यक नहीं है। ऐसी कार्रवाई की वैधता, साथ ही ऐसे दस्तावेज़ के अस्तित्व का तथ्य परिलक्षित होता है नागरिक संहिता (अनुच्छेद 429)।

मुख्य उद्देश्य यह है कि लेन-देन होने से पहले दोनों पक्ष कुछ दायित्वों को स्वीकार करें:

  • विक्रेता इस विशेष खरीदार को संपत्ति बेचने का वचन देता है;
  • खरीदार इस विक्रेता से संपत्ति खरीदने का वचन देता है।

जब खरीद और बिक्री लेनदेन होता है, तो पार्टियां प्रारंभिक अनुबंध में मुख्य अनुबंध को समाप्त करने के अपने इरादे की पुष्टि करती हैं। इस मामले में, पार्टियों का मतलब है कि मुख्य समझौते पर समान शर्तों पर हस्ताक्षर किए जाएंगे।

प्रारंभिक समझौते का उद्देश्य लेन-देन के प्रत्येक पक्ष को अपने इरादों की पुष्टि करने की अनुमति देना है और साथ ही दूसरे पक्ष से उसके इरादों के बारे में लिखित प्रतिबद्धता बनाना है। अक्सर, एक अपार्टमेंट के आगे अधिग्रहण पर एक समझौता दर्ज किया जाता है। आमतौर पर ऐसे दस्तावेज़ की आवश्यकता निम्नलिखित मामलों में होती है:

  1. विक्रेता और खरीदार लेन-देन पर सहमत हुए, लेकिन विक्रेता के पास अपार्टमेंट के कुछ दस्तावेज़ गायब हैं या वे सही ढंग से पूरे नहीं किए गए हैं।
  2. खरीदार के पास एक बार की खरीदारी के लिए पर्याप्त धनराशि नहीं है, लेकिन वह तुरंत राशि का एक हिस्सा स्थानांतरित कर देता है और एक निश्चित अवधि के भीतर बाकी का पूरा भुगतान करने का वचन देता है।
  3. बंधक के साथ एक अपार्टमेंट खरीदते समय, प्रारंभिक समझौता करना एक आम बात है, क्योंकि यह प्रक्रिया बैंक से अनुमति प्राप्त करने की आवश्यकता से जटिल है, जो ऋण निधि के प्रावधान के लिए आवास को संपार्श्विक के रूप में लेगा।

यह समझौता मुख्य समझौते से इस मायने में भिन्न है कि इसे रोसरेस्टर के साथ पंजीकृत होने या नोटरी द्वारा प्रमाणित करने की आवश्यकता नहीं है। इस अर्थ में, दस्तावेज़ में कुछ जोखिम होते हैं यदि पार्टियां यह साबित करने वाले दस्तावेज़ प्रदान नहीं करती हैं कि अपार्टमेंट पर भार नहीं है (प्रतिज्ञा, गिरफ्तारी, तीसरे पक्ष के दावे, आदि)।

पूर्व-हस्ताक्षरित समझौते में कुछ गारंटी के साथ-साथ पार्टियों के जोखिम भी शामिल होते हैं - इन सभी पर अगले भाग में विस्तार से चर्चा की गई है।

प्रारंभिक समझौता: गारंटी

प्रारंभिक समझौते में 2 महत्वपूर्ण गारंटी शामिल हैं जो दोनों पक्षों के हितों की रक्षा करती हैं:

  1. यह दस्तावेज़ खरीदार को गारंटी देता है कि अपार्टमेंट उसे बेचा जाएगा और बिल्कुल उसी कीमत पर जो बताई गई थी।
  2. अनुबंध विक्रेता को गारंटी प्रदान करता है कि यह विशेष खरीदार निर्दिष्ट अवधि से पहले उससे अपार्टमेंट खरीद लेगा।

यदि कोई अपने दायित्वों से बचता है, तो कोई भी पक्ष यह सुनिश्चित करने के लिए अदालत जा सकता है कि मुख्य अनुबंध लागू हो और सौदा हो। आवेदन उस दिन से 6 कैलेंडर महीनों के भीतर प्रस्तुत किया जा सकता है जिस दिन प्रारंभिक समझौते के लिए मुख्य समझौते (मतलब समय सीमा) के समापन की आवश्यकता होती है।

प्रारंभिक समझौते की विशेषताओं पर एक विशेषज्ञ की टिप्पणी वीडियो में प्रस्तुत की गई है।

प्रारंभिक समझौता: जोखिम

मुख्य जोखिमों में यह तथ्य शामिल है कि पार्टियाँ अपने दायित्वों से बच सकती हैं। इसके अलावा, यदि उन्होंने छह महीने के भीतर दावा व्यक्त नहीं किया है, तो प्रारंभिक खरीद और बिक्री समझौता स्वचालित रूप से मान्य होना बंद हो जाता है।

यह दस्तावेज़ स्वयं इस अर्थ में जोखिम नहीं उठाता है कि इसके हस्ताक्षर के आधार पर स्वामित्व विक्रेता से खरीदार के पास नहीं जाता है। यदि एक पक्ष दूसरे पक्ष को लेनदेन पूरा करने के लिए बाध्य करने का अनुरोध करता है, तो प्रतिवादी अनुबंध को अमान्य करने के लिए प्रतिदावा दायर कर सकता है।

कृपया ध्यान दें। यदि एक नई इमारत (एक विकास कंपनी के साथ) खरीदते समय एक प्रारंभिक समझौता किया गया था, तो दायित्वों को पूरा करने में विफलता की स्थिति में, वादी प्रतिवादी को साझा निर्माण में भागीदारी के लिए एक समझौते पर हस्ताक्षर करने के लिए मजबूर करने की मांग के साथ अदालत में जा सकता है। .

अन्यथा, प्रारंभिक समझौता उन जोखिमों से जुड़ा है जो आम तौर पर अचल संपत्ति बाजार में लेनदेन के साथ होते हैं:

  1. कुछ मामलों में, प्रारंभिक समझौते को अदालत द्वारा निष्कर्ष नहीं निकाला जा सकता है। यह 2 मामलों में संभव है:
  • अनुबंध स्पष्ट उल्लंघनों के साथ निष्पादित किया गया था (अपार्टमेंट के सभी विवरण इंगित नहीं किए गए हैं, तथ्यात्मक त्रुटियां हैं);
  • अपार्टमेंट मौजूद नहीं है या अभी भी निर्माणाधीन है।
  1. जोखिम इस तथ्य से जुड़ा है कि अपार्टमेंट एक से अधिक बार बेचा जा सकता है। यह स्थिति डेवलपर द्वारा एक धोखाधड़ी योजना के मामले में उत्पन्न होती है: उदाहरण के लिए, वह एक ही अपार्टमेंट की बिक्री के लिए कई समान अनुबंधों में प्रवेश कर सकता है।
  2. एक अपार्टमेंट की खरीद पर खर्च किए गए धन की हानि से जुड़ा जोखिम। यह निर्माणाधीन भवन में सीधे अपार्टमेंट खरीदने के मामलों पर भी लागू होता है। यह समझना महत्वपूर्ण है कि निवेशित धनराशि (एक ट्रस्ट प्रबंधन समझौते के तहत) हमेशा निर्माण समाप्ति पर वापस नहीं आती है - अक्सर कंपनी को दिवालिया घोषित कर दिया जाता है, और घायल पक्ष केवल अपने नुकसान के लिए आंशिक मुआवजे की उम्मीद कर सकता है।

इस प्रकार, प्रारंभिक समझौते पर हस्ताक्षर करने के बाद, पार्टियां बिल्कुल उन्हीं शर्तों पर मुख्य समझौते पर हस्ताक्षर करने के लिए बाध्य हैं (परिवर्तन केवल आपसी समझौते से संभव है)।

निजी नागरिकों के मामले में (द्वितीयक बाजार पर आवास खरीदते समय), मुख्य जोखिम इस तथ्य से जुड़े होते हैं कि पार्टियां अपने दायित्वों को पूरा नहीं करेंगी। यदि आप किसी नई इमारत में अपार्टमेंट खरीदते हैं, तो खतरा तेजी से बढ़ जाता है - यह सब डेवलपर की ईमानदारी पर निर्भर करता है।

प्रारंभिक समझौता: नमूना 2017

प्रारंभिक खरीद और बिक्री अनुबंध तैयार करने की आवश्यकताएं इस वर्ष नहीं बदली हैं। मानक फॉर्म को डाउनलोड करना और प्रिंट करना आसान है।

भरते समय, यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि दस्तावेज़ सभी आवश्यक शर्तों को दर्शाता है - यह जांचना बेहतर है कि सभी डेटा संबंधित दस्तावेजों (अपार्टमेंट मालिक का पासपोर्ट, स्वामित्व का प्रमाण पत्र) में निर्दिष्ट डेटा से मेल खाता है। निम्नलिखित बिंदुओं पर विशेष ध्यान दिया जाता है:

  1. अनुबंध मूल्य, यानी विक्रेता सहमत अवधि के भीतर अपार्टमेंट को किस कीमत पर बेचने का वचन देता है।
  2. प्रारंभिक समझौते में उन सभी व्यक्तियों का उल्लेख होना चाहिए जो वर्तमान में विक्रेता के साथ रहते हैं। उनका पूरा नाम और पासपोर्ट विवरण दर्शाया गया है।
  3. यदि मालिक किसी अन्य स्थान पर रहता है, तो दोनों पते इंगित करना बेहतर है: वास्तविक एक और पासपोर्ट में लिखा हुआ एक।
  4. अनुबंध में इस तथ्य का अलग से वर्णन होना चाहिए कि विक्रेता गारंटी देता है: अपार्टमेंट गिरवी नहीं है, गिरफ़्तार नहीं है, और कोई अन्य व्यक्ति इस पर दावा नहीं कर रहा है।
  5. प्रारंभिक समझौते की वैधता अवधि इसकी वैधता के लिए एक आवश्यक शर्त है: इस तिथि की समाप्ति पर, समझौता समाप्त हो जाता है।
  6. अनुबंध में आवास की लागत का भुगतान करने की प्रक्रिया निर्दिष्ट होनी चाहिए: उदाहरण के लिए, पहले खरीदार कुल राशि का 10% भुगतान करता है, और फिर शेष 90% का भुगतान करता है। भुगतान के तथ्य की अतिरिक्त पुष्टि एक जमा समझौते द्वारा की जाती है (जैसा कि नागरिक संहिता के अनुच्छेद 380 द्वारा आवश्यक है)। इसी दस्तावेज़ को रसीद कहा जाता है - इसे किसी भी रूप में तैयार किया जाता है और दोनों पक्षों द्वारा हस्ताक्षरित भी किया जाता है।
  7. दायित्वों को पूरा करने में विफलता की जिम्मेदारी का भी वर्णन किया गया है: इसका मतलब है प्री-ट्रायल सेटलमेंट। उदाहरण के लिए, जो पक्ष लेनदेन से बचता है वह दूसरे पक्ष को दोगुनी राशि में जमा राशि का भुगतान करता है।

इनमें से किसी भी आवश्यक शर्त को निर्दिष्ट किए बिना, प्रारंभिक समझौते को कानूनी रूप से वैध मानना ​​लगभग असंभव है, यही कारण है कि इसे अदालती कार्यवाही में साक्ष्य के रूप में उपयोग करना संभव नहीं होगा।

एक नमूना समझौता नीचे दिया गया है.


यह भी ध्यान दिया जाना चाहिए कि इस तरह के समझौते की तैयारी खरीदार के स्वामित्व में आवास के हस्तांतरण का प्रावधान नहीं करती है। तदनुसार, कोई आवश्यकता नहीं है:

  • एक स्थानांतरण विलेख तैयार करें;
  • अपने व्यक्तिगत खाते से विवरण प्रदान करें जो उपयोगिता बिलों पर ऋण की अनुपस्थिति को साबित करता हो;
  • यह साबित करने के लिए कि अपार्टमेंट पर कोई भार नहीं है, रियल एस्टेट के एकीकृत राज्य रजिस्टर से उद्धरण का आदेश दें;
  • प्रारंभिक समझौते के साथ अपार्टमेंट का तकनीकी पासपोर्ट संलग्न करें।

पार्टियों द्वारा खरीद और बिक्री लेनदेन में प्रवेश करने और मुख्य समझौते पर हस्ताक्षर करने के बाद, प्रारंभिक समझौते को अब लागू नहीं माना जाता है। इस तथ्य के संबंध में कोई विशेष दस्तावेज़ तैयार नहीं किया गया है - पार्टियां इस दस्तावेज़ को आसानी से नष्ट कर सकती हैं।

जब किसी मकान की खरीद-फरोख्त के लिए प्रारंभिक अनुबंध के तौर पर ऐसे कागज पर हस्ताक्षर करने का सवाल उठता है तो लोगों को यह डर सताने लगता है कि कहीं इसमें कोई पेंच तो नहीं छिपा है।

यह दस्तावेज़ क्या है, और इस प्रक्रिया में क्या बारीकियाँ हैं?

यदि लेनदेन तुरंत नहीं हो सकता है तो ऐसा दस्तावेज़ निजी घर के खरीदार और विक्रेता द्वारा तैयार किया जाता है। आमतौर पर, किसी घर की खरीद और बिक्री के लिए प्रारंभिक अनुबंध पर हस्ताक्षर तब करना पड़ता है जब खरीदार हर चीज से संतुष्ट होता है - लेआउट, स्थान, संरचनात्मक तत्वों की स्थिति, यहां तक ​​​​कि लागत भी।

लेकिन लेन-देन स्थगित करने के वस्तुनिष्ठ कारण हैं:

  • खरीदार के पास अभी तक आवश्यक राशि पूरी नहीं है, लेकिन एक महीने में स्थिति का समाधान हो जाना चाहिए;
  • विक्रेता ने विरासत को औपचारिक रूप नहीं दिया;
  • विक्रेता कानूनी बल में प्रवेश करने आदि के लिए अदालत के फैसले की प्रतीक्षा कर रहा है।

प्रारंभिक समझौते पर हस्ताक्षर करने से, भविष्य के लेनदेन के दोनों पक्षों को लाभ होता है: संपत्ति का भावी मालिक इस विशेष घर को प्राप्त करने के लिए आश्वस्त होकर, पहले से ही स्वीकार्य मूल्य पर, खोज करना बंद कर सकता है। विक्रेता यह जानकर शांति से कागजी कार्रवाई पूरी कर सकता है कि वह इस घर को कब और कितनी राशि में बेचेगा।

ऐसी प्रक्रिया की वैधता के संबंध में, संदेह करने वाले नागरिकों को आश्वासन दिया जा सकता है: कानून, कला के अनुच्छेद 1 द्वारा दर्शाया गया है। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 429 में प्रारंभिक खरीद और बिक्री समझौते पर हस्ताक्षर करने का प्रावधान है। यह समझना महत्वपूर्ण है कि भविष्य के लेनदेन पर यह अनुबंध केवल कागजी नहीं है, बल्कि एक गंभीर दस्तावेज है, जिसमें दोनों पक्षों के एक-दूसरे के प्रति कुछ दायित्व इस तथ्य से उत्पन्न होते हैं कि यह अस्तित्व में है।

इस तरह के अनुबंध को कानूनी महत्व देने के लिए, इसे कला के पैराग्राफ 2 की सभी आवश्यकताओं का पूरी तरह से पालन करना होगा। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 429। आपको संपत्ति के संबंध से संबंधित सभी पक्षों को उस पर कब्ज़ा करने की इच्छा से संबंधित सभी पक्षों को एक दस्तावेज़ में निर्धारित करने का प्रयास नहीं करना चाहिए: प्रारंभिक खरीद और बिक्री समझौते के फॉर्म में जमा राशि के हस्तांतरण के बारे में जानकारी नहीं है।

जमा की डिलीवरी और इसे वापस करने की बाध्यता को एक अलग दस्तावेज़ में उचित रूप से औपचारिक रूप दिया जाना चाहिए जिसे जमा समझौता कहा जाता है।

इसका मतलब यह है कि एक प्रारंभिक अनुबंध, जिसमें जमा राशि के हस्तांतरण के संबंध में एक खंड शामिल है, जब अदालत में जांच की जाती है, तो गलत तरीके से तैयार किया गया अनुबंध घर के मालिक को जमा राशि रखने में मदद नहीं कर पाएगा; वापस होना।

एक घर की खरीद और बिक्री के लिए एक प्रारंभिक समझौता भविष्य में आवासीय भवन के स्वामित्व को स्थानांतरित करने के लिए पार्टियों के इरादों को केवल कागज पर औपचारिक रूप देता है, भले ही वह बहुत दूर न हो।

प्रारंभिक समझौते के मुख्य बिंदु

घर की खरीद और बिक्री के लिए प्रारंभिक अनुबंध कैसे तैयार करें? इस दस्तावेज़ में निम्नलिखित जानकारी होनी चाहिए:

  • इलाके का नाम, तारीख;
  • पार्टियों के दोनों प्रतिनिधियों के पूरे नाम;
  • पैराग्राफ "अनुबंध का विषय" में आपको घर और भूमि की विशेषताओं को इंगित करना होगा;
  • मूल्य, गणना एल्गोरिथ्म;
  • निष्पादन तिथियों से जुड़े पक्षों के दायित्व;
  • एक दूसरे के विरुद्ध दावे करना;
  • पार्टियों के हस्ताक्षर.

"समझौते के विषय" का वर्णन करते समय, आपको पते, साथ ही आवासीय भवन की विशेषताओं को विस्तार से इंगित करना होगा, और भवन और भूमि भूखंड की भूकर संख्या, साथ ही कहां निर्दिष्ट करना न भूलें और जब घर और जमीन का स्वामित्व अलग-अलग दर्ज किया गया था।

अचल संपत्ति के लिए शीर्षक दस्तावेजों की अनुपस्थिति मालिक को निवारक अनुबंध के निष्पादन के साथ पूर्व-बिक्री कंपनी की प्रक्रिया में भाग लेने का अधिकार नहीं देती है।

निवारक अनुबंध के साथ निम्नलिखित दस्तावेज़ संलग्न होने चाहिए:

  • नोटरी द्वारा प्रमाणित घर के लिए पंजीकरण प्रमाण पत्र और भूमि के भूखंड के लिए भूकर पासपोर्ट की प्रतियां;
  • आवासीय संपत्ति की स्वीकृति और हस्तांतरण का कार्य (भूमि भूखंड सहित);
  • जमा समझौता.

ऐसा गंभीर दस्तावेज़ 3 प्रतियों में तैयार किया गया है: प्रत्येक पक्ष के लिए एक, और तीसरे को मुख्य समझौते के साथ संघीय पंजीकरण सेवा में स्थानांतरित करना होगा। यदि जमा समझौता अलग से तैयार नहीं किया गया है, तो जमा के रूप में हस्तांतरित राशि को अग्रिम भुगतान के रूप में ध्यान में रखा जाएगा।

एक निवारक अनुबंध के लिए पंजीकरण की आवश्यकता नहीं होती है, न ही नोटरी की भागीदारी की आवश्यकता होती है, हालांकि यह वांछनीय है।

विचार करने योग्य बारीकियाँ

प्रारंभिक पेपर के प्रत्येक बिंदु को ध्यान से पढ़ना और समझना चाहिए, और यदि कोई बात आपको पसंद नहीं आती है, तो आपको इस बिंदु को हटाने पर जोर देना चाहिए।

यदि इस समझौते में जो कुछ भी कहा और लिखा गया है वह सत्य है, और दोनों पक्षों का प्रतिनिधित्व सामान्य, सभ्य लोगों द्वारा किया जाता है, तो ऐसे दस्तावेज़ पर अपना हस्ताक्षर करने में कुछ भी गलत नहीं है। लेकिन ऐसी बारीकियां भी हैं जो जोखिमों की उपस्थिति का संकेत देती हैं।

यह जांचना अनिवार्य है कि संपत्ति के लिए तकनीकी पासपोर्ट कितने समय पहले बनाया गया था।

यदि खरीदार निर्माण या रियल एस्टेट व्यापार में विशेषज्ञ है, तो वह घर के लेआउट से परिचित होने के बाद यह पता लगाने में सक्षम होगा कि तकनीकी पासपोर्ट परिसर के वास्तविक स्थान से कितना मेल खाता है।

तथ्य यह है कि बाद में कोई विसंगति हो सकती है: संलग्न तकनीकी पासपोर्ट पुराना था, लेकिन किए गए पुनर्विकास को औपचारिक रूप नहीं दिया गया है।

इस रहने की जगह में पंजीकृत नाबालिग बच्चों के साथ या हिरासत में किरायेदार के साथ आवासीय संपत्ति प्राप्त करने का खतरा अभी भी है - आखिरकार, निवारक अनुबंध के लिए पंजीकृत निवासियों के प्रमाण पत्र के प्रावधान की आवश्यकता नहीं है, न केवल एक अभिलेखीय प्रकार का, लेकिन नियमित प्रकार का भी। इसलिए, इस पते पर निवासियों के बारे में अभिलेखीय प्रमाणपत्र के लिए मालिक से पूछना उचित है।

इस बात की भी पूरी निश्चितता नहीं है कि पूर्व-हस्ताक्षरित कागज किसी आवासीय भवन से संबंधित नहीं है (नोटरी के अनुरोध पर, खरीद और बिक्री दस्तावेज़ का मुख्य संस्करण तैयार करते समय यह स्पष्ट हो जाता है)।

प्रारंभिक संस्करण पर अपना हस्ताक्षर करने से पहले खरीदार को इस बारीकियों (जब्ती, संपार्श्विक, आदि की अनुपस्थिति) को स्पष्ट करना महत्वपूर्ण है।

ऐसा हो सकता है कि मुख्य खरीद और बिक्री समझौते पर हस्ताक्षर होने तक, खरीदार घर और जमीन की लागत की पूरी राशि एकत्र नहीं कर पाया हो।

आपको आधे रास्ते में नहीं मिलना चाहिए और सौदे को स्थगित नहीं करना चाहिए; जमा राशि वापस करना और पूरी तरह से विश्वसनीय साथी के साथ संबंधों को खोलना बेहतर नहीं है।

एक घर की खरीद और बिक्री के लिए प्रारंभिक अनुबंध लेनदेन के समापन की गारंटी देगा। नमूने का उपयोग करके, अपना स्वयं का दस्तावेज़ तैयार करना आसान है जो विक्रेता और खरीदार के हितों की रक्षा करता है। यह आलेख बताता है कि यह कैसे करना है।

2018-2019 मॉडल के आधार पर प्रारंभिक समझौता कैसे तैयार करें

इससे पहले कि आप आवासीय भवन की खरीद के लिए लेनदेन को औपचारिक रूप देना शुरू करें, 2018-2019 मॉडल के घर की खरीद और बिक्री के लिए प्रारंभिक अनुबंध का अध्ययन करना आवश्यक है। इससे आपको यह पता लगाने में मदद मिलेगी कि कानून अब विक्रेता और खरीदार को अपने अधिकारों की रक्षा के लिए कौन से कदम उठाने की अनुमति देता है।

सबसे पहले, आपको अधिकारों के भविष्य के हस्तांतरण पर समझौते के रूप पर ध्यान देना चाहिए: कला के अनुच्छेद 2 के अनुसार। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 429, प्रारंभिक समझौते का रूप मुख्य के अनुरूप होना चाहिए। कला के अनुसार, घर की बिक्री और खरीद का अनुबंध। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 550, हमेशा लेनदेन के सभी पक्षों द्वारा हस्ताक्षरित एक लिखित दस्तावेज़ के रूप में तैयार किया जाता है। विक्रेता और खरीदार के पक्ष में कई व्यक्ति कार्य कर सकते हैं।

ऐसे 2 मामले हैं जब अतिरिक्त नोटरीकरण की आवश्यकता होती है:

  • सामान्य स्वामित्व के अधिकार में एक हिस्सा बेचा जाता है;
  • लेन-देन का एक पक्ष नाबालिग है।

नतीजतन, ऐसी स्थितियों में प्रारंभिक समझौते को अतिरिक्त रूप से नोटरी (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 429 के खंड 2 के अनुसरण में) द्वारा प्रमाणित करने की आवश्यकता होगी।

व्यवहार में, एक प्रारंभिक समझौता तब संपन्न होता है जब पार्टियों के पास मुख्य समझौते पर तुरंत हस्ताक्षर करने का अवसर नहीं होता है। उदाहरण के लिए, किसी स्थिति में यदि:

  • घर में एक पंजीकृत व्यक्ति है जिसे संपत्ति हस्तांतरित करने से पहले अपंजीकृत किया जाना चाहिए;
  • लेन-देन के लिए अतिरिक्त सहमति प्राप्त करना आवश्यक है (उदाहरण के लिए, यदि नाबालिग के अधिकार प्रभावित होते हैं तो संरक्षकता और ट्रस्टीशिप अधिकारियों से);
  • ऐसी अन्य परिस्थितियाँ हैं जो लेन-देन के शीघ्र समापन को रोक रही हैं।

प्रारंभिक समझौते की शर्तें

कानून पार्टियों की उन शर्तों को समझौते में शामिल करने की स्वतंत्रता को सीमित नहीं करता है जिन्हें वे संभव मानते हैं। घर की खरीद और बिक्री के लिए मुख्य अनुबंध की आवश्यक शर्तें निर्धारित करना आवश्यक है:

  • विषय का यथासंभव विस्तार से वर्णन किया गया है;
  • कीमत या उसके निर्धारण की विधि;
  • उन नागरिकों की सूची जो झोपड़ी में रहने का अपना अधिकार बरकरार रख सकते हैं।

इसके अलावा, मुख्य अनुबंध के समापन की अवधि को इंगित करना आवश्यक है। यदि इसे परिभाषित नहीं किया गया है, तो मुख्य समझौते को प्रारंभिक समझौते पर हस्ताक्षर करने की तारीख से एक वर्ष के भीतर संपन्न किया जाना चाहिए (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 429 के खंड 4)।

महत्वपूर्ण! प्रारंभिक खरीद और बिक्री समझौते से कोई अधिकार या दायित्व उत्पन्न नहीं हो सकता है, मुख्य खरीद और बिक्री समझौते को समाप्त करने की बाध्यता को छोड़कर (मामले संख्या 2 में तुला क्षेत्र के ओडोएव्स्की जिला न्यायालय दिनांक 02/07/2018 का निर्णय देखें) -3/18).

मुख्य अनुबंध को समाप्त करने के दायित्व की पूर्ति के लिए सुरक्षा के रूप में दंड जैसी विधि का उपयोग किया जाता है। यह कानून का खंडन नहीं करता है (मामले संख्या 2-165/18 में निज़नी नोवगोरोड के एव्टोज़ावोडस्की जिला न्यायालय का दिनांक 02/06/2018 का निर्णय देखें)।

प्रारंभिक समझौते के तहत जमा करें

जमा, जो कला के खंड 4 के अनुसार. रूसी संघ के नागरिक संहिता के 380 को प्रारंभिक समझौते में प्रदान किया जा सकता है - यह खरीदार द्वारा विक्रेता को हस्तांतरित धन की राशि है। यह दो कार्य करता है:

  • सुरक्षा। यदि कोई पक्ष मुख्य अनुबंध समाप्त करने से इनकार करता है, तो यह खोए हुए लाभ या अवसरों के लिए एक प्रकार का भुगतान बन जाता है।
  • भुगतान मुख्य समझौते के लागू होने पर, राशि इसके तहत भुगतान में शामिल की जाती है।

जमा का भुगतान केवल नकद में किया जा सकता है; इसका आकार विनियमित नहीं है और पार्टियों के समझौते पर निर्भर करता है। लेकिन अगर, प्रारंभिक समझौते के ढांचे के भीतर, वस्तु की पूरी लागत या लागत का एक महत्वपूर्ण हिस्सा भुगतान किया जाता है, भले ही ऐसे भुगतान को जमा कहा जाता है, तो प्रारंभिक समझौते को इस शर्त के साथ मुख्य समझौते के रूप में योग्य बनाया जा सकता है। पूर्वभुगतान (रूसी संघ के सर्वोच्च मध्यस्थता न्यायालय के प्लेनम दिनांक 11 जुलाई 2011 संख्या 54 के संकल्प के पैराग्राफ 8 देखें, जिसे इसके बाद संकल्प संख्या 54 के रूप में जाना जाता है)।

मुख्य अनुबंध के वास्तविक गैर-निष्कर्ष से संबंधित विवादास्पद स्थितियाँ

अक्सर, एक प्रारंभिक समझौते में केवल कुछ खंड होते हैं और मुख्य समझौते को समाप्त करने के दायित्व को लागू करने के लिए कोई तंत्र नहीं होता है। यह एक गलती है, क्योंकि स्पष्ट रूप से बताई गई शर्तों के अभाव से उनके उल्लंघन के बारे में बात करना असंभव हो सकता है।

दायित्व समाप्त हो जाएंगे यदि, प्रारंभिक समझौते की समाप्ति से पहले, पार्टियां एक-दूसरे को मुख्य समझौते को समाप्त करने का प्रस्ताव नहीं भेजती हैं। यदि इसकी दिशा का रूप मनमाना है, और मुख्य समझौते के मसौदे के रूप में व्यक्त नहीं किया गया है, तो दायित्व को पूरा करने में विफलता के कारण होने वाले नुकसान के लिए निष्कर्ष निकालने की बाध्यता और मुआवजे दोनों की मांग करना मुश्किल होगा (कीवस्की जिले का निर्णय देखें) केस नंबर 2- 183/18 में सिम्फ़रोपोल कोर्ट दिनांक 16 फरवरी 2018)।

यदि अनुबंध एक जमा राशि के लिए प्रदान करता है और यह नुकसान के लिए आंशिक मुआवजा बन गया है, तो बाकी को नुकसान की राशि से कवर नहीं किए गए हिस्से में वसूल किया जा सकता है (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 381 के अनुच्छेद 2 देखें, का निर्णय) इवानोवो जिला न्यायालय दिनांक 29 दिसंबर, 2017 को मामले संख्या 2-2199/17) में।

लेकिन पार्टियों की इच्छा से परे कारणों से, इसके लिए स्थापित अवधि के भीतर मुख्य समझौते पर हस्ताक्षर नहीं किए जा सकते हैं, उदाहरण के लिए:

  • संपार्श्विक को पुनः पंजीकृत करने से बैंक के इनकार के कारण;
  • अचल संपत्ति की जब्ती;
  • विक्रेता या खरीदार की मृत्यु या कानूनी क्षमता की हानि, उसका कारावास।

इस मामले में, मुख्य अनुबंध के समापन या नुकसान के मुआवजे के लिए मजबूर करने की आवश्यकता को अदालत द्वारा खारिज कर दिया जाएगा (केस नंबर 2-572/18 में 20 फरवरी, 2018 के मरमंस्क के लेनिनस्की जिला न्यायालय का निर्णय देखें) ).

घर की खरीद और बिक्री के प्रारंभिक अनुबंध से विवादों की अन्य श्रेणियां

किसी घर की खरीद और बिक्री के लिए प्रारंभिक अनुबंध को समाप्त नहीं मानने की आवश्यकता से संबंधित विवाद हैं। वे अक्सर इस तथ्य के कारण होते हैं कि मसौदा दस्तावेज़ की तैयारी आवश्यक शर्तों के अनुमोदन के संबंध में सभी कानूनी आवश्यकताओं को ध्यान में रखे बिना की गई थी।

उनमें से एक आइटम पहचान होगी. किसी आइटम को वैयक्तिकृत करने के लिए, अनुबंध में संपत्ति की भूकर संख्या को इंगित करना पर्याप्त है (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 554 और संकल्प संख्या 54 के खंड 2 देखें)। हालाँकि, यह वस्तु किसी विशेष क्षण में पार्टी की संपत्ति में नहीं हो सकती है, क्योंकि प्रारंभिक समझौता केवल इरादा व्यक्त करता है (मामले संख्या 2-2787/17 में सोची के खोस्तिंस्की जिला न्यायालय का 25 दिसंबर, 2017 का निर्णय देखें) ).

यह ध्यान में रखा जाना चाहिए कि यदि प्रारंभिक समझौता समाप्त हो गया है, तो इसे समाप्त नहीं मानने की कोई आवश्यकता नहीं है; यह जमा राशि की वसूली के लिए अन्यायपूर्ण संवर्धन के रूप में मांग दर्ज करने के लिए पर्याप्त है (ओक्त्रैब्स्की का निर्णय देखें)। टॉम्स्क का जिला न्यायालय दिनांक 14 दिसंबर, 2017 को मामला संख्या 2-3025/17)।

घर की खरीद और बिक्री के लिए नमूना प्रारंभिक अनुबंध कैसे डाउनलोड करें और भरें

एक नमूना प्रारंभिक अनुबंध भरने के लिए, आपके पास वस्तु की पहचान करने वाले दस्तावेज़ होने चाहिए। अनुबंध बनाते समय, आपको निम्नलिखित नियमों का भी पालन करना होगा:

  • दोनों पक्षों के हस्ताक्षर व्यक्तिगत रूप से होने चाहिए;
  • जमा के हस्तांतरण की पुष्टि रसीद के साथ की जानी चाहिए, इसकी राशि वस्तु की लागत के 100% से कम होनी चाहिए;
  • मुख्य समझौते को संपन्न करने में सक्षम होने के लिए जिन दायित्वों को पूरा किया जाना चाहिए, उन्हें यथासंभव विस्तार से बताया जाना चाहिए;
  • मुख्य समझौते के समापन की अवधि इस प्रकार निर्धारित की जानी चाहिए कि दोहरी व्याख्या न हो।

आप लिंक का उपयोग करके घर की खरीद और बिक्री के लिए प्रारंभिक अनुबंध डाउनलोड कर सकते हैं: घर की खरीद और बिक्री के लिए प्रारंभिक अनुबंध - नमूना।

घर की खरीद और बिक्री के लिए प्रारंभिक अनुबंध तैयार करते समय, न्यायिक अभ्यास पर ध्यान देना आवश्यक है, यह आपको गलतियों से बचने और एक दस्तावेज़ बनाने की अनुमति देगा जो दोनों पक्षों के अधिकारों की सर्वोत्तम रूप से रक्षा करता है।

भविष्य में लेनदेन समाप्त करने के लिए पार्टियों के इरादों का दस्तावेजीकरण करने के लिए एक प्रारंभिक खरीद और बिक्री समझौता संपन्न किया जाता है। यह भविष्य में खरीद और बिक्री समझौते के समापन के लिए सबसे महत्वपूर्ण शर्तें तय करता है। यह दस्तावेज़ अनिवार्य नहीं है, और पार्टियां स्वयं इसकी तैयारी और हस्ताक्षर की उपयुक्तता पर निर्णय लेती हैं।

प्रारंभिक समझौते पर हस्ताक्षर करने और निष्कर्ष निकालने की प्रक्रिया, इसकी आवश्यक शर्तें और सामग्री आवश्यकताएं नागरिक और भूमि संहिता में निर्धारित हैं।

प्रारंभिक समझौते पर हस्ताक्षर करने के लिए, निम्नलिखित शर्तों को पूरा करना होगा:

  1. प्लॉट को केवल उस पर स्थित घर के साथ ही बेचा जा सकता है।
  2. जमीन बेचने का अधिकार केवल उन्हीं के पास है। भूमि और उस पर बनी इमारत को वैध किया जाना चाहिए और भूकर रजिस्टर में पंजीकृत किया जाना चाहिए।
  3. संपत्ति पर ग्रहणाधिकार के रूप में कोई बाधा नहीं होनी चाहिए।
  4. सामान्य स्वामित्व वाले घर के साथ एक भूखंड बेचते समय, सह-मालिकों से लिखित सहमति प्राप्त करना आवश्यक है।
  5. यदि संपत्ति शादी के दौरान खरीदी गई थी, तो लेनदेन के लिए एक लिखित समझौता आवश्यक है।
  6. लेन-देन की कीमत पार्टियों के समझौते से निर्धारित होती है और इसे भूकर मूल्यांकन से नहीं जोड़ा जाना चाहिए।

प्रारंभिक समझौते की सामग्री

एक प्रारंभिक समझौते का उपयोग अदालत में दूसरे पक्ष को उसमें निर्दिष्ट शर्तों पर लेनदेन में प्रवेश करने के लिए मजबूर करने के लिए किया जा सकता है। इसलिए, समझौते की सामग्री को यथासंभव सावधानी से लिया जाना चाहिए ताकि इसे कोई कानूनी बल न होने के रूप में मान्यता न दी जाए।

दस्तावेज़ के पाठ में निम्नलिखित बातें प्रतिबिंबित होनी चाहिए:

  1. लेन-देन में भाग लेने वालों के बारे में विस्तृत जानकारी।
  2. वे शर्तें जिनके तहत लेनदेन संपन्न होने की उम्मीद है।
  3. प्लॉट और बेचे जाने वाले घर के बारे में विस्तृत जानकारी (पता, मंजिलों की संख्या, आदि)।
  4. अचल संपत्ति बिक्री मूल्य.
  5. आपसी निपटान के लिए फॉर्म या प्रक्रिया में पूर्व भुगतान की उपलब्धता।
  6. मुख्य समझौते पर हस्ताक्षर करने का समय और भविष्य में किसी सौदे को समाप्त करने के लिए पार्टियों के इरादे का अनिवार्य संकेत।

यदि प्रारंभिक समझौते की शर्तें मुख्य समझौते के अनुरूप नहीं हैं, तो इसे अमान्य माना जाता है। यह नियम कला 429 में निहित है। रूसी संघ का नागरिक संहिता।

समझौता सरल लिखित रूप में होना चाहिए। पार्टियों के अनुरोध पर अनुमति दी गई।

मुख्य समझौते पर हस्ताक्षर होने के बाद अनुबंध समाप्त हो जाता है। इसके आधार पर, संपत्ति के अधिकार खरीदार को हस्तांतरित नहीं किए जाते हैं, बल्कि केवल पार्टियों के इरादे दर्ज किए जाते हैं।

इसे अक्सर लेनदेन के तहत दायित्वों को सुरक्षित करने के लिए एक अतिरिक्त गारंटी के रूप में उपयोग किया जाता है। यह एक निश्चित राशि है जो खरीदार सहमत अवधि के भीतर खरीद और बिक्री समझौते पर हस्ताक्षर करने के लिए अग्रिम भुगतान और सुरक्षा के रूप में देता है। इसका भुगतान आवश्यक नहीं है, लेकिन जमा किए जाने वाले लेनदेन के प्रति विक्रेता और खरीदार के अधिक जिम्मेदार रवैये में योगदान देता है।

दरअसल, यदि खरीदार मुख्य अनुबंध पर हस्ताक्षर करने में बाधा डालता है, तो वह जमा राशि खो देगा। यदि विक्रेता की गलती पाई जाती है, तो वह खरीदार को दोगुनी राशि में जमा राशि लौटाता है। निर्दिष्ट कानूनी मानदंड लागू करने के लिए, पूर्व भुगतान को प्रारंभिक समझौते में जमा के रूप में बुलाया जाना चाहिए और कुछ नहीं: /पूर्व भुगतान।

यह विचार करने योग्य है कि अनुबंध समाप्त करने के लिए, विक्रेता के पास संपत्ति का स्वामित्व अधिकार होना चाहिए। इसलिए, उदाहरण के लिए, यदि एसएनटी में भूमि का एक भूखंड बेचा जा रहा है, तो उसे स्वामित्व का प्रमाण पत्र या यूनिफाइड स्टेट रजिस्टर ऑफ रियल एस्टेट से उद्धरण प्रस्तुत करना होगा, जहां उसे कॉपीराइट धारक कॉलम में दर्शाया गया है। यदि कोई लेन-देन बगीचे की किताब के अनुसार किया जाता है, तो इसका कोई कानूनी बल नहीं है। ऐसा प्रारंभिक समझौता आसानी से रद्द किया जा सकता है, और खरीदार अपनी जमा राशि खो देगा। यहां तक ​​कि एसएनटी का बोर्ड भी गार्डन बुक का इस्तेमाल कर प्लॉट नहीं बेच सकता। इसका मतलब यह है कि उन्होंने भूखंड को वैध नहीं किया है, और भूमि स्वयं नगर पालिका की है।

सर्बैंक में बंधक के लिए आवेदन करते समय भूमि के साथ घर की खरीद और बिक्री के लिए प्रारंभिक समझौता

अक्सर पंजीकरण के दौरान एक प्रारंभिक समझौता संपन्न होता है। यह दस्तावेज़ बैंक के लिए गारंटी के रूप में कार्य करता है कि सौदा सबसे अनुचित क्षण में विफल नहीं होगा। बंधक ऋण प्राप्त करने के लिए सबसे लोकप्रिय बैंक Sberbank है। बैंक के पास प्रारंभिक समझौते का अपना मानक रूप है, जिसमें पार्टियों का डेटा दर्ज किया जाता है।

Sberbank के एक मानक फॉर्म में निम्नलिखित आइटम शामिल हैं:

  • हस्ताक्षर करने की तिथि और स्थान;
  • पार्टियों का पूरा नाम, पासपोर्ट विवरण और पते, पावर ऑफ अटॉर्नी का विवरण (यदि कोई प्रॉक्सी शामिल है), समझौते पर हस्ताक्षर करने का आधार;
  • अनुबंध का विषय;
  • आवश्यक शर्तें (लागत, अचल संपत्ति की विस्तृत विशेषताएं, भूकर जानकारी);
  • भुगतान प्रक्रिया (धन का एक हिस्सा - एक सुरक्षित जमा बॉक्स का उपयोग करके खरीदार की स्वयं की बचत से, दूसरा - लक्षित क्रेडिट फंड से विक्रेता के बैंक खाते में);
  • पार्टियों के इरादों और गारंटियों को लागू करने की समय सीमा;
  • पंजीकृत व्यक्तियों के बारे में जानकारी;
  • पार्टियों की प्रतियों और हस्ताक्षरों की संख्या।

Sberbank में एक खंड भी शामिल है जिसमें कहा गया है कि जब तक विक्रेता के साथ पूर्ण पारस्परिक समझौता नहीं हो जाता, तब तक अचल संपत्ति उसके पास गिरवी रखी जाती है, तब Sberbank प्रतिज्ञा धारक बन जाता है।



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