Articolul 36, paragraful 3. Utilizarea unei părți din proprietatea comună de către proprietarul unui bloc de locuințe

(1) Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe dețin, prin drept de proprietate comună, proprietatea comună din blocul de locuințe, și anume:

1) spații din această casă care nu fac parte din apartamente și sunt destinate să deservească mai mult de o cameră din această casă, inclusiv palierele inter-apartamente, scări, lifturi, lift și alte puțuri, coridoare, etaje tehnice, mansarde, subsoluri în care există comunicații de inginerie, alte echipamente care deservesc mai mult de o cameră dintr-o casă dată (subsoluri tehnice);

2) alte spații din această casă care nu aparțin proprietarilor individuali și care sunt destinate să răspundă nevoilor sociale și cotidiene ale proprietarilor de spații din această casă, inclusiv spații destinate organizării timpului liber, dezvoltării culturale, creativității copiilor, educației fizice; și evenimente sportive și similare;

3) acoperișuri care înconjoară structuri portante și neportante ale unei case date, echipamente mecanice, electrice, sanitare și alte echipamente (inclusiv structuri și (sau) alte echipamente concepute pentru a asigura accesul nestingherit al persoanelor cu dizabilități la spațiile dintr-un apartament clădire) situată în această locuință în exterior sau în interior și deservește mai mult de o cameră;

4) terenul pe care se află această casă, cu elemente de amenajare și îmbunătățire, alte obiecte destinate întreținerii, exploatării și îmbunătățirii acestei case și situate pe terenul precizat. Limitele și dimensiunea terenului pe care se află blocul de locuințe se stabilesc în conformitate cu cerințele legislației funciare și ale legislației privind urbanismul.

2. Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe dețin, folosesc și, în limitele stabilite de prezentul Cod și de legislația civilă, dispun de proprietatea comună din blocul de locuințe.

3. Reducerea dimensiunii proprietății comune într-un bloc de apartamente este posibilă numai cu acordul tuturor proprietarilor de spații din această clădire prin reconstrucția sa.

4. Prin hotărâre a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, adoptată la adunarea generală a acestor proprietari, proprietatea comună dintr-un bloc de locuințe poate fi transferată pentru utilizare altor persoane dacă aceasta nu încalcă drepturile și interesele legitime ale cetățenilor și persoane juridice.

4.1. Adaptarea proprietății comune dintr-o clădire de apartamente pentru a asigura accesul nestingherit al persoanelor cu dizabilități la spațiile dintr-un bloc de apartamente în conformitate cu cerințele specificate în partea 3 a articolului 15 din prezentul cod este permisă fără o decizie a adunării generale a proprietarilor de spații. într-un bloc de apartamente numai dacă o astfel de adaptare se realizează fără atragerea de fonduri proprietarii indicați.

5. Terenul pe care se află blocul de locuințe poate fi grevat cu drept de folosință limitată de către alte persoane. Nu este permisă interzicerea stabilirii de sarcini pe un teren dacă este necesar să se asigure accesul altor persoane la obiecte care existau înainte de data intrării în vigoare a prezentului Cod. O nouă grevare a unui teren cu drept de utilizare limitată se stabilește prin acord între persoana care solicită o astfel de grevare a terenului și proprietarii spațiilor dintr-un bloc de locuințe. Litigiile privind stabilirea grevării unui teren cu drept de folosință limitată sau condițiile unei astfel de sarcini se soluționează în instanță. O servitute publică aferentă unui teren se instituie în conformitate cu legislația funciară.

6. În caz de distrugere, inclusiv deces accidental, demolare a unui bloc de locuințe, proprietarii spațiilor din blocul de locuințe păstrează o cotă-parte din dreptul de proprietate comună a terenului pe care a fost amplasată casa, cu elemente de amenajări și amenajări peisagistice și alte obiecte destinate întreținerii și exploatării și îmbunătățirii acestei case, obiecte situate pe terenul specificat, în conformitate cu cota-parte din dreptul de proprietate comună comună asupra proprietății comune într-un bloc de locuințe la momentul distrugerii , inclusiv moartea accidentală, demolarea unei astfel de case. Acești proprietari dețin, folosesc și dispun de bunurile prevăzute în această parte în conformitate cu legislația civilă.

Comentarii la art. 36 Complex rezidențial al Federației Ruse

1. Articolul comentat reglementează raporturile de proprietate comună într-un bloc de locuințe, în care spațiile (rezidenţiale şi nerezidențiale) sunt deținute de diverse entități, inclusiv entități publice. În plus, problemele de proprietate comună asupra proprietății comune dintr-un bloc de locuințe sunt reglementate în mod egal în toate blocurile de locuințe, indiferent de numărul de proprietari, de numărul de spații dintr-o astfel de clădire, precum și de prezența sau absența unei asociații de proprietari. sau orice altă organizație.

2. Clauza 6 din Regulamentul privind recunoașterea spațiilor ca spații rezidențiale, spații rezidențiale improprii pentru locuire și clădire de apartamente ca fiind nesigure și supuse demolării sau reconstrucției, aprobat prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 28 ianuarie 2006 N 47, afirmă că un bloc de locuințe este recunoscut ca o combinație de două și mai mult decât apartamente care au acces independent fie la un teren adiacent unei clădiri rezidențiale, fie la zonele comune dintr-o astfel de clădire. Un bloc de locuințe conține elemente de proprietate comună ale proprietarilor de spații dintr-o astfel de clădire în conformitate cu legislația privind locuința.

Astfel, o clădire care conține două sau mai multe apartamente este considerată clădire de apartamente și este supusă tuturor regulilor de exploatare a unui bloc de locuințe.

Articolul comentat oferă o listă destul de completă a obiectelor incluse în proprietatea comună, inclusiv spațiile destinate deservirii proprietarilor de spații rezidențiale și nerezidențiale dintr-un bloc de locuințe. Regulile pentru întreținerea proprietății comune într-un bloc de apartamente, aprobate prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 13 august 2006 N 491, oferă o listă și mai detaliată a obiectelor incluse în proprietatea comună a unui bloc de apartamente (clauza 2).

Proprietatea comună include:

a) spații dintr-o clădire de apartamente care nu fac parte din apartamente și care sunt destinate să deservească mai mult de un spațiu rezidențial și (sau) nerezidențial din acest bloc de apartamente (denumite în continuare zone comune), inclusiv palierele inter-apartamente, scări , lifturi, lifturi și alte puțuri, coridoare, cărucioare, poduri, pardoseli tehnice (inclusiv garaje încorporate și spații pentru autovehicule, ateliere, mansarde tehnice construite pe cheltuiala proprietarilor incintei) și subsoluri tehnice în care sunt utilități. , care deservește altfel mai mult de o clădire rezidențială și (sau) nerezidențială într-un echipament de clădire de apartamente (inclusiv camere de cazane, camere de cazane, unități de lift și alte echipamente de inginerie);

c) împrejmuirea structurilor portante ale unui bloc de locuințe (inclusiv fundații, pereți portanti, plăci de podea, balcon și alte plăci, coloane portante și alte structuri portante de închidere);

d) împrejmuirea structurilor neportante ale unui bloc de locuințe care deservește mai mult de un spațiu rezidențial și (sau) nerezidențial (inclusiv ferestre și uși ale zonelor comune, balustrade, parapeți și alte structuri de închidere neportante);

e) echipamente mecanice, electrice, sanitare și alte echipamente situate într-un bloc de locuințe în afara sau în interiorul incintei și care deservesc mai mult de un spațiu rezidențial și (sau) nerezidențial (apartament);

f) un teren pe care se află un bloc de locuințe și ale cărui limite se stabilesc pe baza datelor cadastrale de stat, cu elemente de amenajare și amenajare a teritoriului;

g) alte dotări destinate întreținerii, exploatării și îmbunătățirii unui bloc de locuințe, inclusiv posturi de transformare, puncte de încălzire destinate să deservească un bloc de locuințe, parcări colective, garaje, terenuri pentru copii și sport situate în limitele terenului pe care blocul de apartamente este situat .

Proprietatea comună include și sisteme de inginerie internă pentru alimentarea cu apă rece și caldă și gaze, constând din ramificatoare, ramificații de la ramificații până la primul dispozitiv de deconectare situat pe ramificațiile de la coloane, dispozitivele de deconectare specificate, colective (casă comună) contoare de apă rece și caldă, primele robinete de închidere și control de pe ramurile cablajului intra-apartament de la coloane, precum și echipamente mecanice, electrice, sanitare și de altă natură amplasate pe aceste rețele, un sistem de încălzire intra-casă format de coloane, elemente de încălzire, supape de control și de închidere, dispozitive colective (comune) de contorizare a energiei termice, precum și alte echipamente amplasate pe aceste rețele, un sistem de alimentare cu energie electrică intracasă format din dulapuri de intrare, dispozitive de distribuție de intrare, protecție, echipamente de monitorizare și control, dispozitive colective (casă comună) de contorizare a energiei electrice, panouri și dulapuri de podea, instalații de iluminat spații comune, instalații electrice de sisteme de îndepărtare a fumului, sisteme automate de alarmă de incendiu a sistemelor interne de alimentare cu apă pentru incendiu, lifturi de marfă, pasageri și incendiu , dispozitive de blocare automată a ușilor de intrare ale unui bloc de locuințe, a rețelelor (cablurilor) de la frontiera externă stabilite în conformitate cu clauza 8 din prezentul Regulament, la dispozitivele individuale, generale (de apartament) de contorizare a energiei electrice, precum și alte echipamente electrice amplasate pe aceste rețele.

3. Clauza 8 din Regulile pentru întreținerea proprietății comune într-un bloc de locuințe prevede că limita exterioară a rețelelor de energie electrică, termică, de alimentare cu apă și de canalizare, a rețelelor de informații și de telecomunicații (inclusiv a rețelelor de radiodifuziune prin cablu, televiziune prin cablu, rețele de fibră optică). , linii de comunicații telefonice și alte rețele similare) incluse în proprietatea comună, cu excepția cazului în care se stabilește altfel de către legislația Federației Ruse, este limita exterioară a zidului unui bloc de apartamente și limita responsabilității operaționale în prezența unui colectiv. (casă comună) dispozitiv de contorizare pentru resursa comunală corespunzătoare, cu excepția cazului în care se stabilește altfel prin acordul locației proprietarilor cu furnizorul de servicii de utilități sau organizația furnizoare de resurse, este punctul de conectare a dispozitivului de contorizare colectiv (casa comună) cu rețeaua de utilități corespunzătoare. incluse in blocul de locuinte.

Legiuitorul a stabilit că suprafața locală face parte din proprietatea comună și, în consecință, proprietatea comună cuprinde obiecte situate pe acest teritoriu, care sunt destinate deservirii locuinței. Dar dacă stațiile de transformare și punctele de încălzire destinate să deservească un bloc de locuințe fac parte din proprietatea comună, atunci rețelele de alimentare cu energie electrică și termică care ies din aceste obiecte fac și ele parte din proprietatea comună, în ciuda faptului că sunt situate până la peretele exterior al casei.

Limita exterioară a rețelelor de alimentare cu gaze care fac parte din proprietatea comună este punctul de conectare a primului dispozitiv de închidere cu rețeaua externă de distribuție a gazelor.

4. În componența proprietății comune într-un bloc de locuințe se include terenul pe care se află casa precizată, cu elemente de amenajare și amenajare a teritoriului. Cu toate acestea, limitele terenurilor pe care se află blocurile de locuințe nu sunt întotdeauna stabilite.

În partea a 2-a a art. 36 din Codul funciar al Federației Ruse prevede că, în dezvoltarea existentă, terenurile pe care sunt amplasate structuri care fac parte din proprietatea comună a unui bloc de apartamente, clădiri rezidențiale și alte structuri sunt prevăzute ca proprietate comună în proprietate comună. a proprietarilor de locuințe în modul și în condițiile stabilite de legislația locativă.

La rândul său, în art. 16 din Legea introductivă stabilește că în dezvoltarea existentă a așezărilor, terenul pe care se află un bloc de locuințe și alte obiecte imobiliare cuprinse într-o astfel de casă este proprietatea comună comună a proprietarilor spațiilor din blocul de locuințe.

Terenul pe care se află blocul de locuințe și alte obiecte imobiliare incluse într-o astfel de clădire, care a fost format înainte de intrarea în vigoare a Codului Locuinței al Federației Ruse și pentru care s-a efectuat înregistrarea cadastrală de stat, trece gratuit în proprietatea comună a proprietarilor spațiilor din blocul de locuințe.

Astfel, dacă la data intrării în vigoare a Codului Locuinței al Federației Ruse, au fost stabilite limitele terenului pe care se află blocul de locuințe și alte obiecte imobiliare incluse într-o astfel de casă și s-a făcut înregistrarea cadastrală. efectuată, atunci acest teren trece gratuit în proprietatea comună a proprietarilor imobilului dintr-un bloc de locuințe din momentul intrării în vigoare a prezentului Cod.

În cazul în care limitele unui teren nu au fost stabilite, în baza unei hotărâri a adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, orice persoană autorizată de adunarea generală are dreptul de a se adresa autorităților statului sau autorităților locale. cu cerere de stabilire a limitelor terenului pe care se află blocul de locuințe. Terenul trece gratuit în proprietatea comună a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe din momentul înregistrării cadastrale de stat a terenului pe care se află blocul de locuințe și alte obiecte imobiliare cuprinse într-un astfel de imobil. În acest caz, are loc includerea unui teren în proprietatea comună a unui bloc de locuințe și, pe cale de consecință, apariția dreptului de proprietate comună la stabilirea limitelor terenului și efectuarea cadastrală de stat. înregistrare.

Clădirile de apartamente și alte obiecte imobiliare incluse în astfel de clădiri, construite sau reconstruite după intrarea în vigoare a Codului Locuinței al Federației Ruse, sunt acceptate pentru funcționare numai atunci când dimensiunea și limitele terenurilor pe care sunt situate astfel de clădiri de apartamente. sunt stabilite. În acest caz, terenul este inclus imediat în proprietatea comună a blocului.

Dacă un bloc de locuințe este pus în funcțiune unul câte unul, atunci dreptul de proprietate asupra terenului este inclus în componența blocului de locuințe și trece în proprietatea comună a proprietarilor spațiilor din imobilul de apartamente din momentul primului se pune în funcțiune etapa blocului de locuințe. Acest lucru se datorează faptului că în dezvoltarea existentă (și prima etapă a casei este deja o dezvoltare existentă), terenul devine proprietatea proprietarilor sediului blocului de apartamente la formarea terenului și proprietarul spațiilor din blocul de locuințe dobândește o cotă-parte din proprietatea comună, care include terenul.

Codul funciar al Federației Ruse (Partea 2, Articolul 36), Codul Locuinței al Federației Ruse (Articolul 36) și Legea introductivă (Articolul 16) stabilesc că proprietarii de spații dintr-un bloc de apartamente nu pot avea drepturi la un teren altul decât dreptul de proprietate.

5. În paragraful 7 al Decretului Guvernului Federației Ruse din 13 august 2006 N 491 „Cu privire la aprobarea Regulilor pentru întreținerea proprietății comune într-un bloc de apartamente și a Regulilor pentru modificarea sumei plății pentru întreținere și repararea spațiilor de locuit în cazul prestării de servicii și efectuării lucrărilor de administrare, întreținere și reparare a proprietății comune într-un bloc de locuințe de calitate necorespunzătoare și (sau) cu întreruperi care depășesc durata stabilită” se stabilește că autoritățile statului iar administrațiile locale asigură înregistrarea cadastrală de stat a terenurilor pe care se află blocurile de locuințe, fără a percepe taxe proprietarilor spațiilor din locuința blocului până la 1 iulie 2008.

Astfel, a fost stabilită obligația autorităților locale și a autorităților de stat de a forma terenuri pe care se află blocuri de locuințe.

6. Terenurile pe care se află blocurile de locuințe sunt destinate nu numai folosinței proprietarilor spațiilor din aceste clădiri, ci și folosirii multor alte persoane. În acest sens, orice împrejmuire sau dezvoltare a unui teren care împiedică trecerea sau deplasarea, de regulă, poate duce la încălcarea drepturilor cetățenilor și persoanelor juridice. Aceste zone pot conține alei de acces, locuri de joacă, spații verzi și alte facilități destinate utilizării de către un număr nedefinit de persoane. În astfel de cazuri, aceste terenuri pot fi grevate cu dreptul de folosință limitată de către alte persoane (servitute).

Grevele care existau înainte de intrarea în vigoare a Codului comentat nu încetează odată cu transferul dreptului de proprietate asupra terenului. Dacă după intrarea în vigoare a prezentului cod se stabilește o grevare, atunci o astfel de sarcină pe un teren se stabilește prin acord între persoana care solicită stabilirea unei astfel de sarcini pe teren și proprietarii spațiilor dintr-un bloc de locuințe.

În cazul în care părțile nu au ajuns la un acord privind grevarea terenului cu o nouă servitute, atunci litigiul privind înființarea acestuia sau condițiile de grevare a dreptului de folosință limitată poate fi soluționat în instanță.

7. Proprietatea comună dintr-un bloc de locuințe se află în proprietatea comună comună a proprietarilor de spații rezidențiale și nerezidențiale (denumite în continuare proprietarii spațiilor) ale imobilului.

Structura unui bloc de locuințe este împărțită în două părți, dintre care una este spații rezidențiale și nerezidențiale deținute de cetățeni, persoane juridice sau entități publice, iar cealaltă parte a blocului - proprietate comună - este în proprietate comună. a proprietarilor spațiilor din blocul de locuințe. Spațiile dintr-un bloc de apartamente sunt obiecte de proprietate. Proprietatea și alte drepturi reale asupra spațiilor dintr-o clădire de apartamente sunt supuse înregistrării de stat în cazurile prevăzute de legislația federală. Proprietatea comună dintr-un bloc de locuințe este un singur obiect indivizibil și este în proprietate comună. Trebuie remarcat faptul că proprietarii spațiilor dintr-un bloc de apartamente nu sunt proprietarii subsolului, mansardei, utilajelor, terenului etc. separat. Ei sunt proprietarii proprietății comune ca un singur complex indivizibil de proprietate. În acest caz, obiectul proprietății este proprietate comună ca obiect independent.

Din cele de mai sus, putem concluziona că un bloc de locuințe ca un singur complex imobiliar nu poate fi un obiect independent al drepturilor de proprietate (precum și alte drepturi de proprietate), întrucât obiectul drepturilor de proprietate sunt spațiile rezidențiale din acesta, iar restul (proprietatea comună) se află în proprietatea comună a proprietarilor de spații de locuit. Cota din dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune între proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe ia naștere cu putere de lege în momentul în care ia naștere dreptul de proprietate asupra spațiilor dobândite de aceștia în casă.

8. Proprietatea comună dintr-un bloc de locuințe nu este supusă înstrăinării. Nu participă la circulația civilă ca obiect independent. De asemenea, părțile individuale ale proprietății comune nu sunt supuse înstrăinării. Ele nu sunt obiecte independente ale drepturilor de proprietate sau ale altor drepturi de proprietate.

Unele părți ale proprietății comune pot fi adăugate la incintă ca urmare a reconstrucției. De exemplu, o parte din spațiul de la mansardă poate fi atașată spațiului de locuit, ceea ce duce la creșterea dimensiunii spațiului de locuit. Acest tip de acțiune se poate realiza prin reconstrucția localului și a unei părți din proprietatea comună. Ca urmare a reconstrucției, apare un nou obiect - un apartament cu o suprafață mai mare, în timp ce aria spațiului mansardei este redusă. Deoarece o astfel de reconstrucție se realizează în legătură cu proprietatea comună dintr-un bloc de apartamente, este necesar acordul celorlalți proprietari ai spațiilor. Un astfel de consimțământ poate fi obținut în modul prevăzut la art. Artă. 46 - 48 LC RF (vezi comentariul la art. 46 - 48 LC). După primirea unui astfel de acord de la proprietarii spațiilor, reconstrucția poate fi efectuată în conformitate cu cerințele acestui cod și legislația Federației Ruse privind activitățile de urbanism.

9. Prin decizia proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, este posibilă transferul în folosință a unor proprietăți comune. De regulă, o astfel de decizie se ia în adunarea generală în modul prevăzut la art. Artă. 46 - 48 LC RF (vezi comentariul la art. 46 - 48 LC). Cu toate acestea, prin hotărâre a adunării generale, o asociație de proprietari sau o cooperativă de locuințe poate fi autorizată să transfere în folosință o parte din proprietatea comună.

Datorită caracteristicilor funcționale, nu toate obiectele proprietății comune pot fi transferate altor persoane, chiar și pentru utilizare. Astfel de obiecte de proprietate comună includ casele scărilor, scări, lifturi, lift și alte puțuri, coridoare, structuri portante și neportante de închidere, echipamente mecanice, electrice, sanitare și alte echipamente, toate secțiunile căilor de acces, alei și alte obiecte, transfer în folosință care face imposibilă exercitarea drepturilor proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe. Obiectele proprietății comune, a căror utilizare nu va duce la încălcarea drepturilor proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente, pot fi transferate pentru utilizare persoanelor fizice sau juridice (de exemplu, un subsol).

Cu toate acestea, subsolul, ca orice altă parte a proprietății comune, nu poate fi repartizat ca obiect independent de proprietate. În ceea ce privește o parte din proprietatea comună, este imposibil să se efectueze înregistrarea tehnică și să îi atribuie un număr cadastral sau să se efectueze înregistrarea de stat a proprietății. Toate aceste acțiuni sunt imposibile datorită faptului că proprietatea comună este un complex de proprietate indivizibil. În consecință, o tranzacție cu o parte din proprietatea comună nu poate fi încheiată ca obiect imobiliar, întrucât un astfel de obiect independent nu există. Transferul în folosință a oricărei părți din proprietatea comună trebuie să se efectueze conform regulilor pentru tranzacțiile cu bunuri mobile.

Transferul proprietății comune într-un bloc de locuințe pentru utilizare se efectuează de către proprietarii spațiilor.

Dacă într-un bloc de locuințe nu există o asociație de proprietari, părțile la acordul privind transferul în folosință a unei părți din proprietatea comună sunt proprietarii spațiilor din blocul de locuințe. Acordul poate fi semnat de unul dintre proprietari dacă acesta este autorizat în acest sens de către adunarea generală a proprietarilor. Dacă într-un bloc de locuințe a fost creată o asociație de proprietari sau o cooperativă de locuințe, atunci societatea sau cooperativa este parte la acordul privind transferul în folosință a unei părți din proprietatea comună. În acest caz, parteneriatul sau cooperativa acționează în nume propriu, dar în interesul proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe.

10. În cazul distrugerii sau demolării unui bloc de locuințe, terenul rămâne în proprietatea comună a proprietarilor spațiilor din blocul de locuințe, care anterior se afla pe acest amplasament. Cotele din proprietatea asupra terenului ale participanților la proprietate comună rămân aceleași ca și pentru proprietatea comună din blocul de locuințe.

Acești proprietari dețin, folosesc și dispun de bunurile prevăzute în această parte în conformitate cu legislația civilă. Cu toate acestea, conform părții 10 - 12 art. 32 din Codul Locuinței RF, proprietarii unui astfel de teren sunt limitați semnificativ în cedarea acestui teren (vezi comentariul la acest articol).

REGLEMENTAREA JURIDICĂ A PROPRIETĂȚII COMUNE A PROPRIETARILOR DE SPECIALE ÎN CĂLĂRIRE DE APARTAMENTE

În conformitate cu art. 290 din Codul civil al Federației Ruse, proprietarii de apartamente dintr-un bloc de apartamente dețin, prin drept de proprietate comună, spațiile comune ale casei, structurile de susținere ale casei, echipamente mecanice, electrice, sanitare și alte echipamente din exterior. sau în interiorul apartamentului care deservește mai mult de un apartament. Proprietarul unui apartament nu are dreptul să înstrăineze cota-parte din proprietatea comună a unui imobil de locuit, precum și să efectueze alte acțiuni care presupun transferul acestei cote-parte separat de dreptul de proprietate asupra apartamentului.

Articolul 36 din Codul Locuinței al Federației Ruse stabilește un regim de proprietate comună pentru acea proprietate care nu face parte din niciun apartament și, în același timp, este destinată să deservească mai mult de o cameră din casă. În conformitate cu aceasta, proprietatea specificată include nu numai acele obiecte care sunt specificate în legislația civilă, ci și altele, adică în Codul locuinței al Federației Ruse conceptul de proprietate comună este mai specific. (Prevederile Codului civil al Federației Ruse se referă la prevederile Codului Locuinței al Federației Ruse, deoarece normele generale se referă la cele speciale.)

Pe baza prevederilor legislației, se pot distinge următoarele componente ale unui bloc de locuințe care sunt în proprietate:

1) spații rezidențiale și nerezidențiale. Poate fi deținut de persoane fizice și juridice și poate face parte dintr-un fond de locuințe private;

2) componentele sale, incinte care au scopul de a asigura viata intregii case, pentru intretinerea acesteia - proprietate comuna. Este sub dreptul de proprietate comună comună între persoanele care dețin spații rezidențiale și nerezidențiale în casă.

Proprietatea comună a proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente include: palierele inter-apartamente, scări, lifturi, lift și alte puțuri, coridoare, etaje tehnice, mansarde, subsoluri în care sunt utilități, acoperișuri, împrejmuiri, portante și structuri neportante ale imobilului, echipamente mecanice, electrice, sanitare si alte echipamente situate in aceasta casa in afara sau in interiorul incintei si care deservesc mai mult de o incapere, terenul pe care se afla aceasta casa, cu elemente de amenajare si amenajare a teritoriului si alte utilaje destinate intretinerii, functionarii si imbunatatirii acestei case obiecte situate pe terenul specificat.

Toate cele de mai sus împreună constituie conceptul de proprietate comună a unui bloc de locuințe.

În ceea ce privește drepturile asupra terenului pe care se află casa, este necesar să faceți referire la Codul funciar al Federației Ruse. Codul funciar al RF conține și conceptul de proprietate comună. În conformitate cu art. 36 din Codul funciar al Federației Ruse în clădirile existente, terenurile pe care sunt amplasate structurile care fac parte din proprietatea comună a unui bloc de apartamente, clădiri rezidențiale și alte structuri sunt furnizate ca proprietate comună în proprietatea comună comună a proprietarilor de case în în modul şi în condiţiile stabilite de legislaţia locuinţei.

În cazul în care o clădire (spațiu în ea), situată pe un teren nedivizat, aparține mai multor persoane prin drept de proprietate, aceste persoane au dreptul să achiziționeze acest teren în proprietate comună sau spre închiriere cu o pluralitate de persoane pe proprietatea chiriașului. lateral, cu excepția cazului în care nu se prevede altfel de Codul funciar al RF sau de legile federale.

Pentru a dobândi drepturi asupra unui teren, cetățenii sau persoanele juridice se adresează în comun organului executiv al puterii de stat sau administrației locale cu o cerere de dobândire a drepturilor asupra unui teren, anexând harta (planul) cadastrală.

Organul executiv al puterii de stat sau organul administrației locale, în termen de două săptămâni de la data primirii cererii specificate, ia o decizie de acordare a dreptului de proprietate asupra unui teren cu drept de folosință permanentă (perpetuă) sau elaborează un proiect de acord pentru vânzarea sau închirierea unui teren și transmiterea acestuia solicitantului cu propunere de încheiere a contractului corespunzător.

După cum sa menționat mai devreme, Codul civil al Federației Ruse stabilește dreptul de proprietate comună pentru spațiile comune ale casei, structurile portante ale casei, echipamentele mecanice, electrice, sanitare și alte echipamente în afara sau în interiorul apartamentului care deservesc mai mult de un apartament, adică cele specificate în Codul civil al Federației Ruse și în Codul Locuinței al Federației Ruse, obiectele sunt obiecte de proprietate comună.

Codul civil al Federației Ruse conține reguli care reglementează procedura de proprietate, utilizare și înstrăinare a proprietății în proprietate comună:

1) conform art. 246 din Codul civil al Federației Ruse, un participant la proprietatea comună are dreptul, la propria discreție, de a vinde, dona, lăsa moștenire, gaja cota sa sau dispune de ea în orice alt mod;

2) în conformitate cu art. 247 din Codul civil al Federației Ruse, un participant la proprietatea comună are dreptul să i se acorde posesia și utilizarea unei părți din proprietatea comună proporțională cu cota sa și, dacă acest lucru nu este posibil, are dreptul de a solicitarea de la alți participanți care dețin și utilizează proprietatea care revine cotei sale, o compensație corespunzătoare;

3) normele Codului civil al Federației Ruse privind împărțirea proprietății cuprinse în art. 252, în temeiul căruia proprietatea în comun poate fi împărțită între participanții săi prin acord între aceștia, iar un participant în proprietate comună are dreptul de a cere separarea cotei sale de proprietatea comună.

Normele specificate nu pot fi aplicate relațiilor care apar între proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe. Acest lucru este contrar naturii proprietății comune a acestor persoane.

Proprietarul unui apartament nu are dreptul să înstrăineze cota-parte din proprietatea comună a unui imobil de locuit, precum și să efectueze alte acțiuni care presupun transferul acestei cote-parte separat de dreptul de proprietate asupra apartamentului. Motivul pentru aceasta este faptul că, după ce oricare dintre coproprietarii spațiilor dintr-un bloc de locuințe efectuează aceste acțiuni, va deveni imposibil ca alți proprietari de apartamente să folosească proprietatea comună în scopul întreținerii și întreținerii întregului imobil.

Putem vorbi despre relația dintre spațiile de locuit dintr-un bloc de locuințe și cota din proprietatea comună a imobilului specificat. Relația lor poate fi considerată din punctul de vedere al art. 135 din Codul civil al Federației Ruse, care reglementează relația dintre lucrul principal și accesoriul său.

Un lucru destinat să servească altui lucru, principal și legat de acesta printr-un scop comun (afiliere) urmează soarta lucrului principal, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel.

Mărimea proprietății comune dintr-un bloc de apartamente este stabilă și nu poate fi modificată. Excepție este posibilitatea prevăzută la art. 36 Codul locuinței al Federației Ruse. Reducerea dimensiunii proprietății comune într-un bloc de apartamente este posibilă numai cu acordul tuturor proprietarilor de spații din această clădire prin reconstrucția acesteia. Adică, cu respectarea procedurii specificate, reducerea acesteia este permisă, cu acordul tuturor coproprietarilor incintei. Reducerea se realizează prin realizarea reconstrucției în conformitate cu toate normele și cerințele relevante prevăzute de Codul Locuinței al Federației Ruse.

Proprietatea comună dintr-un bloc de apartamente poate fi transferată pentru utilizare către terți, în conformitate cu următoarele cerințe:

1) o decizie în acest sens se ia la adunarea generală a proprietarilor de spații;

2) transferul proprietății comune nu va încălca drepturile și interesele legitime ale persoanelor fizice și juridice.

Terenul pe care se află blocul de locuințe (inclus și în proprietatea comună a proprietarilor de spații de locuit) poate fi grevat cu dreptul de folosință limitată de către alte persoane. Dreptul de utilizare limitată a unui teren se numește servitute. Poate fi instalat pentru a asigura trecerea și deplasarea printr-un teren învecinat, așezarea și exploatarea liniilor electrice, comunicații și conducte, asigurând alimentarea cu apă și reabilitarea terenului, precum și alte nevoi ale proprietarului imobilului care nu pot fi asigurate fără înființare. de o servitute. Grevarea unui teren cu o servitute nu îl privează pe proprietarul terenului de drepturile de proprietate, folosință și înstrăinare a acestui teren.

Nu este permisă interzicerea stabilirii de sarcini pe un teren dacă este necesar să se asigure accesul altor persoane la obiectele care existau înainte de data intrării în vigoare a Codului Locuinței al Federației Ruse. În ceea ce privește obiectele care existau înainte de introducerea Codului Locuinței al Federației Ruse, interzicerea înființării unei servituți nu este permisă dacă este necesar să se asigure accesul altor persoane la aceste obiecte.

O nouă grevare a unui teren cu drept de utilizare limitată se stabilește prin acord între persoana care solicită o astfel de grevare a terenului și proprietarii spațiilor dintr-un bloc de locuințe. O nouă grevare a unui teren cu servitute se stabilește prin acord între persoana care solicită înființarea servituții și proprietarul terenului învecinat și este supusă înregistrării în modul stabilit pentru înregistrarea drepturilor imobiliare. Litigiile privind stabilirea grevării unui teren cu drept de folosință limitată sau condițiile unei astfel de sarcini se soluționează în instanță. Adică, dacă nu se ajunge la un acord cu privire la constituirea sau condițiile servituții, litigiul se soluționează de către instanță pe baza cererii celui care cere constituirea servituții. Potrivit art. 23 din Codul funciar al Federației Ruse face distincție între servituțile private și cele publice. Servitutea prevăzută de Codul civil al Federației Ruse este privată. O servitute publică în conformitate cu Codul funciar al Federației Ruse este stabilită prin lege sau alt act juridic de reglementare al Federației Ruse, un act juridic de reglementare al unei entități constitutive a Federației Ruse, un act juridic de reglementare al unui organism guvernamental local în cazurile în care acest lucru este necesar pentru a asigura interesele statului, administrației locale sau ale populației locale, fără sechestrarea terenurilor. Constituirea unei servituți publice se realizează ținând cont de rezultatele audierilor publice. Se pot stabili servituți publice, de exemplu, pentru trecerea sau trecerea printr-un teren, folosirea unui teren în scopul reparării liniilor și rețelelor de utilități, inginerie, electrice și de altă natură, precum și a infrastructurii de transport etc. Persoane ale căror drepturile și interesele legitime sunt afectate prin instituirea unei servituți publice, își pot proteja drepturile în instanță. Servituțile (atât private, cât și publice) sunt supuse înregistrării de stat în conformitate cu Legea privind înregistrarea de stat. Întrucât proprietatea comună dintr-un bloc de locuințe este în proprietate comună, atunci în conformitate cu art. 244 din Codul civil al Federației Ruse, trebuie să definească cotele de proprietate ale fiecărui proprietar. Articolul 37 din Codul locuinței al Federației Ruse ia în considerare procedura de determinare a părților din dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune într-un bloc de apartamente.

Fiecare proprietar de spații rezidențiale dintr-o clădire rezidențială cu mai multe apartamente are dreptul de proprietate comună în comun asupra proprietății comune a casei specificate. Determinarea cotei corespunzătoare în proprietatea totală a unui bloc de apartamente se face prin raportul dintre ponderea spațiilor rezidențiale și suprafața totală a casei. Ponderea fiecărui proprietar în dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune este proporțională cu dimensiunea suprafeței totale a spațiilor deținute de acesta.

Partea din dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune într-un bloc de locuințe și dreptul de proprietate asupra spațiilor rezidențiale sunt interdependente: primul concept urmează soarta celui de-al doilea. Adică, cota de proprietate a fiecărui proprietar de locuință în proprietatea comună a proprietății comune din casă urmează soarta dreptului de proprietate asupra spațiilor din casa menționată.

În dezvoltarea acestei prevederi, Codul Locuinței al Federației Ruse specifică: atunci când are loc transferul de proprietate asupra spațiilor dintr-un bloc de apartamente, cota din dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune din această clădire corespunzătoare spațiilor trece la noua clădire. proprietar. Este egală cu cota-parte din dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune specificate a proprietarului anterior al unor astfel de spații.

Codul locuinței al Federației Ruse stabilește restricții serioase cu privire la drepturile proprietarului spațiilor dintr-o clădire de apartamente asupra proprietății comune (în dezvoltarea prevederilor articolelor 246, 247, 252 din Codul civil al Federației Ruse). Nu are dreptul:

1) alocă în natură cota-parte din dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune dintr-un bloc de locuințe;

2) înstrăinarea cotei cuiva din dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune într-un bloc de locuințe (fără a transfera dreptul de proprietate asupra spațiului rezidențial în sine);

3) să efectueze alte acțiuni care presupun transferul acestei părți sociale separat de proprietatea asupra spațiilor specificate.

Atunci când un nou proprietar dobândește spații rezidențiale într-un bloc de locuințe, partea proprietarului anterior în dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune din blocul de locuințe îi trece. Adică, dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune ia naștere în rândul proprietarilor de apartamente datorită faptului că au achiziționat spații rezidențiale.

Condițiile acordului dintre proprietarul anterior al spațiilor din casă și noul proprietar, conform cărora transferul dreptului de proprietate asupra spațiilor dintr-un bloc de apartamente nu este însoțit de transferul unei părți din dreptul de proprietate comună al proprietatea comună dintr-o astfel de casă, sunt invalide.

Adică, chiar dacă părțile la acord, în conformitate cu care se va transfera dreptul de proprietate asupra localului, stabilesc de comun acord condiții care interzic sau limitează transferul unei părți din dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune într-o astfel de casă. , aceste prevederi vor fi invalide.

Legea federală „Cu privire la intrarea în vigoare a Codului Locuinței al Federației Ruse” stabilește o excepție de la toate prevederile de mai sus ale Codului Locuinței al Federației Ruse. În conformitate cu art. 15 din prezenta lege, cota din dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune într-un bloc de locuințe este proporțională cu dimensiunea suprafeței totale a spațiilor aflate în proprietatea dreptului de proprietate în blocul de locuințe (cum s-a menționat anterior), dacă o decizie a adunării generale a proprietarilor spațiilor sau un alt acord a fost adoptată înainte de intrarea în vigoare a prezentei legi federale a tuturor participanților la proprietatea comună a proprietății comune într-un bloc de apartamente, nu se stabilește altfel. Adică, dacă prin acordul proprietarilor (adoptat înainte de intrarea în vigoare a legii) nu sunt stabilite alte dimensiuni ale cotelor proprietarilor de spații în proprietatea comună a unui bloc de apartamente, atunci normele Codului locuinței al Federației Ruse. aplica.

Potrivit art. 210 din Codul civil al Federației Ruse, proprietarului îi este încredințată sarcina de a menține proprietatea care îi aparține, cu excepția cazului în care prin lege sau contract se prevede altfel. Această prevedere este cuprinsă și în art. 30 Codul locuinței al Federației Ruse. În conformitate cu acesta, proprietarul unui spațiu rezidențial poartă sarcina întreținerii acestui spațiu și, în cazul în care acesta este un apartament, proprietatea comună a proprietarilor de spații din clădirea de apartamente corespunzătoare și proprietarul unei camere într-un spațiu comunal. apartament poartă, de asemenea, sarcina de a menține proprietatea comună a proprietarilor de camere dintr-un astfel de apartament, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin legea sau tratatul federal.

Articolul 39 precizează această prevedere în legătură cu întreținerea proprietății comune într-un bloc de locuințe. Proprietarii de spații dintr-un bloc de apartamente suportă povara cheltuielilor pentru întreținerea proprietății comune într-un bloc de apartamente. Cota cheltuielilor obligatorii pentru întreținerea proprietății comune într-un bloc de locuințe, a căror sarcină este suportată de proprietarul spațiilor dintr-o astfel de casă, este determinată de cota din dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune într-o astfel de casă. o casă a proprietarului specificat. Aceste cheltuieli sunt obligatorii, iar proprietarii spațiilor nu pot stabili alte reguli în modul prevăzut de legea civilă. Regulile pentru menținerea proprietății comune într-un bloc de apartamente sunt stabilite de Guvernul Federației Ruse.

Proprietarul unui spațiu dintr-un bloc de locuințe, atunci când dobândește dreptul de proprietate asupra unui spațiu adiacent spațiilor dintr-un bloc de locuințe deținut de el, are dreptul de a combina aceste spații într-unul singur. Procedura de unificare este stabilită de Ch. 4 Codul locuinței al Federației Ruse („Rearanjarea și reamenajarea spațiilor rezidențiale”). Această oportunitate este o noutate în legislația locuințelor. Anterior, legislația nu oferea o astfel de oportunitate.

Limitele dintre spațiile adiacente pot fi modificate sau aceste spații pot fi împărțite în două sau mai multe spații fără acordul proprietarilor altor spații în cazul în care o astfel de schimbare sau împărțire nu implică modificări ale limitelor altor spații, limitele și dimensiunea proprietății comune dintr-un bloc de locuințe sau modificări ale cotelor din dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune din această casă.

Dacă reconstrucția, reorganizarea și (sau) reamenajarea spațiilor este imposibilă fără a adăuga acestora o parte din proprietatea comună dintr-un bloc de apartamente, trebuie obținut acordul tuturor proprietarilor spațiilor din blocul de locuințe pentru o astfel de reconstrucție, reamenajare și ( sau) reamenajarea spațiilor. După cum s-a menționat anterior, potrivit paragrafului 3 al art. 30 din Codul Locuinței al Federației Ruse, proprietarul unui spațiu rezidențial poartă sarcina întreținerii acestui spațiu, iar această prevedere se aplică și proprietarului unei camere dintr-un apartament comun. El, împreună cu alți proprietari, poartă, de asemenea, sarcina de a menține proprietatea comună a proprietarilor de camere dintr-un astfel de apartament, cu excepția cazului în care legea federală sau un acord nu prevede altfel.

Înainte de a vorbi despre dreptul proprietarului unei camere dintr-un apartament comunal la proprietatea comună din casă sau dintr-o cameră comună, este necesar să se definească acest concept.

Articolul 16 din Codul locuinței al Federației Ruse, denumind tipurile de spații rezidențiale, se disting, la egalitate cu o clădire rezidențială, o parte a unei clădiri rezidențiale, un apartament și o parte a unui apartament, astfel de spații rezidențiale ca o cameră. O cameră este recunoscută ca parte a unei clădiri rezidențiale sau a unui apartament destinat utilizării ca loc de reședință directă pentru cetățeni dintr-o clădire sau un apartament rezidențial.

Pe baza acestui fapt, putem spune că un apartament comunal este un spațiu rezidențial format din două sau mai multe camere ocupate de mai mulți cetățeni, ambele în baza unor contracte de închiriere separate și deținute de aceștia ca proprietate privată.

Codul Locuinței al Federației Ruse a definit într-o serie de articole statutul juridic al unui apartament comunal, drepturile și obligațiile proprietarilor de camere dintr-un apartament comun și, de asemenea, a numit alte reguli care reglementează relațiile juridice ale persoanelor care locuiesc în acest apartament. tip de spatiu rezidential. În conformitate cu art. 41 din Codul Locuinței al Federației Ruse, care prevede dreptul de proprietate asupra proprietății comune al proprietarilor de camere dintr-un apartament comunal, proprietarii de camere dintr-un apartament comun dețin prin drept de proprietate comună spațiile într-un apartament comun. apartamentul dat deservește mai mult de o cameră (denumită în continuare proprietate comună într-un apartament comun).

Modificarea dimensiunii proprietății comune într-un apartament comun este posibilă numai cu acordul tuturor proprietarilor de camere din acest apartament prin reconstrucția și (sau) reamenajarea acestuia (procedura este prevăzută în capitolul 4 din Codul locuinței al Federației Ruse). .

Potrivit art. 42 din Codul Locuinței RF definește cotele din dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune într-un apartament comunal. Cota din dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune într-un apartament comun al proprietarului unei camere dintr-un anumit apartament este proporțională cu dimensiunea suprafeței totale a încăperii specificate.

Cota din dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune într-un bloc de apartamente al proprietarului unei camere dintr-un apartament comun situat în această casă este proporțională cu suma dimensiunilor suprafeței totale a încăperii specificate și determinată în conformitate cu cota-parte din dreptul de proprietate comună a bunului comun din apartamentul comun al acestui proprietar al suprafeței incintei, constituind proprietatea comună în acest apartament.

Astfel, proprietarul unei camere dintr-un apartament comunal are, prin drept de proprietate comună, atât o cotă-parte din proprietatea comună a apartamentului comunal, cât și o cotă-parte din dreptul de proprietate comună a bunului comun din locuință.

Cota din dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune într-un apartament comun al proprietarului unei camere dintr-un apartament dat urmează soarta dreptului de proprietate asupra camerei specificate (precum și cota din dreptul de proprietate comună a proprietate comună într-un bloc de locuințe către proprietarul localului).

La transferul dreptului de proprietate asupra unei camere dintr-un apartament comunal, cota din dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune din acest apartament al noului proprietar al unei astfel de camere este egală cu cota din dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune specificate. al fostului proprietar al unei astfel de camere.

Proprietarul unei camere într-un apartament comun nu are dreptul:

1) să aloce în natură cota sa din dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune dintr-un apartament dat;

2) să înstrăineze cota-parte din dreptul de proprietate comună asupra bunului comun din acest apartament, precum și să efectueze alte acțiuni care presupun transferul acestei cote-parte separat de dreptul de proprietate asupra încăperii specificate.

La vânzarea unei camere într-un apartament comunal, proprietarii rămași ai camerelor din acest apartament comun au drept de preempțiune de a achiziționa camera înstrăinată în modul și în condițiile stabilite de Codul civil al Federației Ruse.

Dreptul de preempțiune la cumpărare este prevăzut la art. 250 Cod civil al Federației Ruse. Atunci când vând o cotă din dreptul de proprietate comună către un străin, participanții rămași la proprietate comună (în acest caz, alți proprietari de camere dintr-un apartament comun) au un drept de preempțiune de a cumpăra cota care este vândută la prețul pentru care aceasta. se vinde, si in alte conditii egale, cu exceptia cazului de vanzare prin licitatie publica

Licitațiile publice pentru vânzarea unei părți din dreptul de proprietate comună în lipsa consimțământului tuturor participanților la proprietatea comună pot fi organizate în cazurile prevăzute în partea a 2-a a art. 255 din Codul civil al Federației Ruse (în cazul executării silite asupra unei cote de proprietate comună) și în alte cazuri prevăzute de lege.

Vânzătorul unei acțiuni este obligat să notifice în scris celorlalți participanți la proprietatea comună intenția sa de a-și vinde acțiunea unui străin, indicând prețul și alte condiții în care aceasta este vândută. În cazul în care participanții rămași la proprietatea comună refuză să cumpere sau nu dobândesc cota vândută la dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare în termen de o lună, iar la dreptul de proprietate asupra bunurilor mobile în termen de zece zile de la data notificării, vânzătorul are dreptul de a-și vinde cota oricărei persoane.

La vânzarea unei acțiuni cu încălcarea dreptului de preferință, orice alt participant la proprietatea comună are dreptul, în termen de trei luni, să ceară în instanță transferul drepturilor și obligațiilor cumpărătorului către acesta. Nu este permisă cesiunea dreptului de preferință de a cumpăra o acțiune.

În conformitate cu art. 43 LCD, proprietarii de camere dintr-un apartament comun suportă povara cheltuielilor pentru întreținerea proprietății comune din acest apartament.

Cota din cheltuielile obligatorii pentru întreținerea proprietății comune într-un apartament comunal, a căror sarcină este suportată de proprietarul unei camere din acest apartament, este determinată de cota din dreptul de proprietate comună a proprietății comune din acest apartament. a proprietarului specificat.

Conceptul de proprietate comună într-un bloc de locuințe înseamnă toate elementele clădirii destinate să deservească mai multe spații. Limitele și componentele sunt determinate pe baza Decretului Guvernului Rusiei nr. 491. Fiecare proprietar de imobil (sau cota sa) este, de asemenea, proprietarul proprietății comune

Dreptul de proprietate impune și o serie de responsabilități, în special responsabilitatea pentru condiție. Toți locuitorii sunt taxați lunar, împreună cu facturile de utilități, pentru întreținerea și reparația casei.

Mărimea acestora este determinată în funcție de suprafața spațiilor deținute de persoană. Numărul de rezidenți (s-ar putea să nu fie deloc printre proprietari) nu contează.

Componente ale proprietății comune a unui bloc de locuințe

Lista elementelor incluse în lista proprietății comune a unui bloc de apartamente este strict reglementată de Codul Locuinței al Federației Ruse. Aceasta include:
Toate spațiile care nu sunt apartamente și sunt destinate să deservească două sau mai multe spații (rezidențiale și nerezidențiale) ale clădirii specificate. Acestea includ: scări, paliere, lifturi și puțurile acestora, mansarde, zone pentru cărucioare, garaje încorporate sau subterane (inclusiv cele construite pe cheltuiala rezidenților), ateliere, subsoluri tehnice, locații de comunicații (cazane, unități de lift etc. ).
Loturi de teren situate in apropierea casei impreuna cu spatii verzi. Limitele acestora sunt specificate în înregistrarea cadastrală de stat.
Structuri portante și de închidere: fundație, pereți portanti, tavane interplanșeu, grinzi, stâlpi etc.
Acoperiș și elemente amplasate pe acoperiș.
Structuri destinate împrejmuirii mai multor încăperi: parapete, balustrade etc.
Structuri de uși și ferestre amplasate în zonele comune (intrare, subsol etc.).
Echipamente de toate tipurile (sanitarie, electrice, mecanice etc.) situate in cadrul unei cladiri si care sunt destinate sa deserveasca spatiile din cadrul acesteia.
Toate sistemele de comunicații publice: cablaje electrice (exterior apartamentelor), canalizare, sisteme de alimentare cu apă, conducte de gaz.
Elemente și echipamente suplimentare amplasate pe liniile de comunicație (risers, supape de închidere, coturi, joncțiuni etc.).
Sistem de încălzire, inclusiv: supape de închidere, dispozitive de dozare (numai colective) și alte echipamente auxiliare.

Se acordă o atenție deosebită stabilirii limitelor liniilor de comunicație: unde se termină partea comună a casei și începe proprietatea proprietarului apartamentului. Acestea trebuie precizate clar în planul clădirii.

Cablurile, scuturile etc. sunt de obicei folosite ca „punct de control”. Cu alte cuvinte, acele locuri în care comunicațiile colective sunt introduse în fiecare apartament individual. În timpul punerii în funcțiune inițială a unei clădiri, limitele responsabilității operaționale sunt determinate pentru fiecare astfel de „punct de control”.

Cine este responsabil pentru condiție

Reglementarea proprietății comune a unui bloc de apartamente se realizează ținând cont de Decretul Guvernului Federației Ruse nr. 491 din 13 august 2006. Potrivit acestuia, trei părți sunt responsabile:

Proprietarii de spații (atât rezidențiale, cât și nerezidențiale). Aceștia poartă responsabilitatea menținerii în stare bună a proprietății incluse în proprietatea comună.
Autoritățile statului. Responsabilitățile lor includ asigurarea controlului asupra întreținerii proprietății.
Organismele guvernamentale locale.În conformitate cu articolul 161 partea 4 din Codul locuinței al Federației Ruse, organizează evenimente competitive pentru a determina organizațiile de management.

Interesant: conform Codului Locuinței al Federației Ruse, dacă o clădire de apartamente se prăbușește din cauza unui nivel inadecvat de întreținere, rezidenții, și nu companiile de administrare, vor purta responsabilitatea pentru acest lucru. Fondurile pentru eliminare vor fi alocate din fondurile lor.

În mod ideal, proprietarii de case ar trebui să monitorizeze în mod independent nivelul de îndeplinire a sarcinilor lor de către companiile de administrare. În cazul nerespectării acestei clauze, aceștia trebuie să schimbe contractantul sau să-și aleagă din nou președintele parteneriatului. În practică, o astfel de conștientizare a cetățenilor este extrem de rară.

Costurile de întreținere a proprietății comune sunt suportate de toți rezidenții. Suma plăților este determinată în funcție de suprafața locuinței deținută de o persoană.

Aceste responsabilități rămân chiar dacă persoana nu locuiește la această adresă. Locuitorii de la primele etaje, ca toți ceilalți, plătesc pentru a folosi liftul.

Necesitatea lucrărilor de reparații este determinată la întâlnirile proprietarilor de case. Acestea ar trebui efectuate în mod regulat pentru a preveni prompt deteriorarea rapidă a infrastructurii. La ședință se întocmește o hotărâre generală, care prezintă o listă aprobată de activități necesare.

După caz, se desfășoară activități incluse în întreținerea proprietății gospodărești comune. Lista lor depinde de caracteristicile casei, de condițiile climatice și de alți factori.

In general arata asa:

Menținerea rețelelor electrice în stare corespunzătoare. Aceasta include: înlocuirea cablajului, evaluarea stării dispozitivelor (întrerupătoare, iluminat etc.) și, dacă este necesar, înlocuirea acestora.
Inspecție programată a stării proprietății. Se realizează de către rezidenți sau alte persoane responsabile (selectate la ședințe sau desemnate de comitetul de conducere). Pe baza rezultatelor inspecției, sunt identificate zonele cu probleme și deficiențele infrastructurii.
Îndepărtarea în timp util a gunoiului și a diverselor deșeuri rezultate din activitățile organizațiilor situate în clădire.
Asigurarea curățeniei și a procedurilor sanitare și igienice, inclusiv pe terenul din apropierea casei.
Monitorizarea respectării regulilor de securitate la incendiu (prevăzute de legislația Federației Ruse).
Îngrijirea plantelor care cresc pe proprietatea adiacentă casei.
Reparații (dacă este necesar) și pregătirea clădirii pentru funcționare pentru noul sezon (relevant înainte de începerea iernii).
Efectuarea de proceduri care vizează creșterea eficienței energetice a clădirii.

Important! Lista finală a lucrărilor trebuie specificată în contractul de administrare a unui bloc de locuințe.

Lista de mai sus nu include:

asigurarea functionalitatii ferestrelor si usilor;
izolarea balcoanelor și loggiilor;
înlocuirea sticlei;
întreţinerea terenurilor negospodăreşti.

Aceste activități sunt desfășurate de către proprietari în mod independent.

Caracteristicile raportului de inspecție

Inspecțiile oricărui bloc de locuințe trebuie efectuate în mod regulat pentru a identifica uzura excesivă a structurilor și elementelor de infrastructură. În unele cazuri, se desfășoară și evenimente neprogramate.

Comisia ar trebui să fie formată din proprietari responsabili (aleși la o ședință) și un reprezentant al societății de administrare. De asemenea, se practică invitarea unor specialiști (ingineri, electricieni, instalatori etc.) pentru a obține o opinie de specialitate cu privire la starea clădirii.

Pe baza rezultatelor inspecției se întocmește un proces-verbal care conține toate datele privind starea clădirii și a zonei înconjurătoare. Atunci când sunt detectate defecte, acestea sunt descrise în detaliu și se determină un set de măsuri necesare pentru a le elimina. De asemenea, sunt analizate cauzele defectelor. Acest lucru este necesar pentru a identifica munca de slabă calitate a structurilor de servicii.

Pe baza tuturor informațiilor primite se stabilește un plan de lucru pentru viitorul apropiat și pe termen lung. Momentul lucrărilor de reparație este stabilit în baza reglementărilor guvernamentale.

Înainte de aprobarea actului, acesta trebuie aprobat de către proprietari (sau persoana responsabilă). Dacă este necesar, aceștia au dreptul să facă ajustări în ceea ce privește măsurile, calendarul și componentele financiare.

Videoclip despre proprietatea comună

Concluzie

Acest sistem de responsabilitate operațională are mulți adversari (datorită creșterii facturilor lunare la utilități). Cu toate acestea, aduce beneficii tangibile - o îmbunătățire semnificativă a calității serviciilor în blocurile de locuințe.

Cu privire la problema formării unui teren pe care se află un bloc de apartamente și a transferului acestuia în proprietatea proprietarilor spațiilor unei astfel de case, a se vedea articolul 16 din Legea federală nr. 189-FZ din 29 decembrie 2004. .

(1) Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe dețin, prin drept de proprietate comună, proprietatea comună din blocul de locuințe, și anume:

3) acoperișuri care înconjoară structuri portante și neportante ale unei anumite case, echipamente mecanice, electrice, sanitare și alte echipamente situate într-o casă dată în afara sau în interiorul incintei și care deservesc mai mult de o încăpere;

(Partea 1, astfel cum a fost modificată prin Legea federală din 04.06.2011 N 123-FZ)

2. Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe dețin, folosesc și, în limitele stabilite de prezentul Cod și de legislația civilă, dispun de proprietatea comună din blocul de locuințe.

3. Reducerea dimensiunii proprietății comune într-un bloc de apartamente este posibilă numai cu acordul tuturor proprietarilor de spații din această clădire prin reconstrucția sa.

Articolul 36. Dreptul de proprietate asupra proprietății comune al proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe

verificat azi
cod din 12 ianuarie 2019
a intrat în vigoare la 03.01.2005

Nu există articole noi care să nu fi intrat în vigoare.

Compara cu editia articolului din data de 09.01.2018 18.06.2011 01.01.2007 01.03.2005

Modificări la art. 36 Complex rezidențial al Federației Ruse

Mențiunile art. 36 Codul locuinței al Federației Ruse în consultări juridice

Plata pentru serviciile generale ale casei
25.04.2018 se răspândește. Lasă-mă să explic de ce. În ciuda faptului că dețineți spații nerezidențiale într-un bloc de apartamente, sunteți totuși proprietarul, iar regulile vi se aplică Articolul 36 din Codul locuinței al Federației Ruse. Adică sunteți proprietarul unei proprietăți comune, cum ar fi intrările. acoperis, subsol, mansarda, fatada etc., inclusiv zona locala. Specificat
Înregistrați o parte din terenul MKD
22.02.2018 Bună ziua, Marina. Nu, prin lege acest lucru nu este posibil. Deci, în cadrul Articolul 36 din Codul locuinței al Federației Ruse teritoriul adiacent se referă la proprietate comună, de care dispune proprietarii pe baza unei hotărâri consemnate în protocol. În același timp
Cine deține spațiile nerezidențiale?
05.09.2017 a apărut în Codul Locuinței nici măcar în prima ediție, dar în 2011, - proprietatea orașului Kazan datează din 1996, apoi extinde sub-clauza la relațiile existente. 2) partea 1 Articolul 36 din Codul locuinței al Federației Ruse Este puțin probabil să funcționeze.
Banner de vânzare pe balcon. Cu cine ar trebui să mă coordonez?
14.02.2017 Bună dimineața, Irina. ÎN Articolul 36 din Codul locuinței al Federației Ruse se spune că fațada, inclusiv placa de balcon exterior, este proprietate comună a casei, care poate fi folosită doar cu acordul tuturor proprietarilor.
Transferul spațiilor rezidențiale în spații nerezidențiale.
02.02.2017 lucrări de reconstrucție și reamenajare a spațiilor, ceea ce va duce la o scădere a unei părți a proprietății totale a blocului. În conformitate cu clauza 3 și clauza 4 din partea 1 Artă. 36 Complex rezidențial al Federației Ruse, proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe dețin, prin drept de proprietate comună, proprietatea comună din blocul de locuințe și anume: acoperișuri.

29.01.2017 Bună ziua, Alexey. În partea 3 Articolul 36 din Codul locuinței al Federației Ruse

08.01.2017 menținerea (eventual reducerea) mărimii proprietății comune și introduce incertitudine în exercitarea dreptului de proprietate și folosință asupra bunului specificat, consacrat în clauza 2. Artă. 36 Complex rezidențial al Federației Ruse, pentru alți proprietari de spații într-un bloc de locuințe. Conform paragrafului 3 Artă. 36 Complex rezidențial al Federației Ruse, este posibilă reducerea dimensiunii proprietății comune într-un bloc de apartamente

02.12.2016 .d. Există o listă întreagă de lucrări. care sunt cuprinse în întreținerea proprietății comune și această lucrare se realizează indiferent dacă proprietarul locuiește sau nu. Plus ca e ok Articolul 36 din Codul locuinței al Federației Ruse ați deținut o parte din proprietatea comună, adică partea dvs. a fost deservită de societatea de administrare, la fel ca toți ceilalți, deci plata a fost făcută special pentru întreținere

12.08.2016 Bună dimineața, Alexandru. Nu, nu este. ÎN Articolul 36 din Codul locuinței al Federației Ruse se spune: 1. Proprietarii de spatii dintr-un bloc de locuinte detin, prin drept de proprietate comuna, proprietatea comuna din blocul de locuinte si anume

Înlăturarea grupului de intrare cu creșterea pridvorului
12.07.2016 teritoriul adiacent, care este proprietatea comună a tuturor proprietarilor casei, iar pentru a reduce cota, este necesar acordul tuturor proprietarilor pe baza părții 3 Articolul 36 din Codul locuinței al Federației Ruse: 3. Reducerea dimensiunii proprietății comune într-un bloc de apartamente este posibilă numai cu acordul tuturor proprietarilor de spații din această clădire prin reconstrucția acesteia

14.06.2016 o parte din proprietatea comună este posibilă numai cu acordul tuturor proprietarilor casei, ținând cont de faptul că proprietarii sunt în esență proprietarii proprietății comune și se bazează pe Articolul 36 din Codul locuinței al Federației Ruse. În ceea ce privește transferul spațiilor în cele nerezidențiale, la articolul 26 din Codul locuinței al Federației Ruse, în lista documentelor care sunt prezentate pentru reînregistrare, consimțământul proprietarilor apartamentelor clădirii nu este inclus.

05.05.2016 reguli de drept care sunt aceleași pentru toată lumea. Faptul este că prin instalarea unei uși pe coridor, ați redus astfel suprafața proprietății comune, care, pe baza Articolul 36 din Codul locuinței al Federației Ruse aparține tuturor proprietarilor din casa dvs., adică 1000. Și într-o astfel de situație, aveți nevoie de permisiunea tuturor proprietarilor, și nu doar de 2/3, așa cum se precizează în partea 3 a articolului 36 din Codul locuinței

04.05.2016 incinta, adică veți folosi un perete permanent, atunci va trebui obținut acordul tuturor proprietarilor, pe baza părții 2 a articolului 40 din Codul locuinței al Federației Ruse, deoarece, în conformitate cu Articolul 36 din Codul locuinței al Federației Ruse

14.03.2016 „interzicerea blocării trecerilor chiar și pe terenurile proprietate privată” nu poate fi introdusă nicăieri până când articolul 36 din Constituția Federației Ruse nu este modificat, precum și clauza 4) clauza 1 Articolul 36 din Codul locuinței al Federației Ruse potrivit căruia: „Deținătorii de spații dintr-un bloc de locuințe dețin proprietatea comună prin drept de proprietate comună.

26.01.2016 imobilul nu poate fi vândut, ci doar închiriat și apoi numai cu acordul tuturor proprietarilor casei tale prin luarea unei decizii la ședința proprietarilor casei tale. ÎN Articolul 36 Partea 4 din Codul locuinței al Federației Ruse se spune: 4. Prin hotărâre a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, adoptată la adunarea generală a acestor proprietari, obiecte de proprietate comună într-un bloc de locuințe.

Construirea neautorizată de încăperi de depozitare în casele scărilor
14.01.2016 Nu există un protocol de la președintele HOA cu decizia proprietarilor, prin urmare construcția depozitului nu este legală. Ce zici de închirierea spațiilor? Bazat pe partea 4 Articolul 36 din Codul locuinței al Federației Ruse proprietarii au dreptul să facă acest lucru, cu condiția să nu încalce drepturile și interesele legitime ale altor rezidenți, ceea ce este tocmai ceea ce este permis în cazul dumneavoastră. eu

15.12.2015 proprietate. care aparţine în esenţă tuturor proprietarilor. De aceea, proprietatea poate fi înstrăinată numai cu acordul tuturor proprietarilor. În special în partea 3 Articolul 36 din Codul locuinței al Federației Ruse se spune: 3. Reducerea mărimii proprietății comune într-un bloc de apartamente este posibilă numai cu acordul tuturor proprietarilor de spații din acest imobil prin reconstrucția acestuia.

30.11.2015 subsolul dintr-un bloc de apartamente a fost obținut ilegal de către proprietar și nu numai că puteți, dar trebuie să îl contestați în instanță, deoarece pe baza părții 4 Articolul 36 din Codul locuinței al Federației Ruse orice transfer de proprietate comună nu trebuie să încalce drepturile altor proprietari: 4. Prin decizie a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, luată la

19.11.2015 interesele legitime ale vecinilor, regulile de utilizare a spațiilor rezidențiale, precum și regulile de menținere a proprietății comune a proprietarilor de spații într-un bloc de locuințe. Și în Articolul 36 Partea 2 din Codul locuinței al Federației Ruse se spune: 2. Proprietarii de spatii dintr-un bloc de locuinte detin, folosesc si in limitele stabilite de prezentul Cod si legislatia civila.