Article 36, paragraphe 3. Utilisation d'une partie des biens communs par le propriétaire d'un immeuble à appartements

1. Les propriétaires des locaux d'un immeuble à appartements sont propriétaires, par droit de propriété commune, des biens communs dans l'immeuble à appartements, à savoir :

1) les locaux de cette maison qui ne font pas partie d'appartements et sont destinés à desservir plus d'une pièce de cette maison, y compris les paliers inter-appartements, les escaliers, les ascenseurs, les cages d'ascenseur et autres, les couloirs, les étages techniques, les greniers, les sous-sols dans lesquels il existe des communications techniques, d'autres équipements desservant plus d'une pièce d'une maison donnée (sous-sols techniques) ;

2) les autres locaux de cette maison n'appartenant pas à des propriétaires individuels et destinés à répondre aux besoins sociaux et quotidiens des propriétaires des locaux de cette maison, y compris les locaux destinés à l'organisation de leurs loisirs, au développement culturel, à la créativité des enfants, à l'éducation physique et les événements sportifs et similaires ;

3) les toits renfermant les structures porteuses et non porteuses d'une maison donnée, les équipements mécaniques, électriques, sanitaires et autres (y compris les structures et (ou) autres équipements conçus pour assurer un accès sans entrave aux personnes handicapées aux locaux d'un appartement bâtiment) situé dans cette maison à l'extérieur ou à l'intérieur et desservant plus d'une pièce ;

4) le terrain sur lequel est située cette maison, avec les éléments d'aménagement et d'amélioration, les autres objets destinés à l'entretien, à l'exploitation et à l'amélioration de cette maison et situés sur le terrain déterminé. Les limites et la taille du terrain sur lequel est situé l'immeuble sont déterminées conformément aux exigences de la législation foncière et de la législation en matière d'urbanisme.

2. Les propriétaires des locaux d'un immeuble à appartements possèdent, utilisent et, dans les limites fixées par le présent Code et la législation civile, disposent des biens communs de l'immeuble à appartements.

3. La réduction de la taille des biens communs dans un immeuble à appartements n'est possible qu'avec le consentement de tous les propriétaires des locaux de cet immeuble grâce à sa reconstruction.

4. Par décision des propriétaires de locaux d'un immeuble à appartements, adoptée lors d'une assemblée générale de ces propriétaires, les biens communs d'un immeuble à appartements peuvent être transférés pour être utilisés à d'autres personnes si cela ne viole pas les droits et les intérêts légitimes des citoyens et personnes morales.

4.1. L'adaptation des biens communs dans un immeuble à appartements pour assurer un accès sans entrave aux personnes handicapées aux locaux d'un immeuble à appartements conformément aux exigences précisées au titre 3 de l'article 15 du présent code est autorisée sans décision de l'assemblée générale des propriétaires de locaux. dans un immeuble à appartements uniquement si une telle adaptation est effectuée sans attirer les fonds des propriétaires indiqués.

5. Le terrain sur lequel se trouve l'immeuble à appartements peut être grevé du droit d'usage limité par d'autres personnes. Il n'est pas permis d'interdire l'établissement de charges sur un terrain si cela est nécessaire pour assurer l'accès d'autrui à des objets qui existaient avant la date d'entrée en vigueur du présent Code. Une nouvelle charge d'un terrain à droit d'usage limité est établie par accord entre la personne requérant une telle charge du terrain et les propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements. Les litiges concernant l'établissement d'une charge sur un terrain avec droit d'usage limité ou les conditions d'une telle charge sont résolus devant les tribunaux. Une servitude publique relative à un terrain est établie conformément à la législation foncière.

6. En cas de destruction, y compris décès accidentel, démolition d'un immeuble à appartements, les propriétaires des locaux de l'immeuble à appartements conservent une part du droit de propriété commune du terrain sur lequel se trouvait la maison, avec des éléments d'aménagement et d'aménagement paysager et autres destinés à l'entretien, à l'exploitation et à l'amélioration de cette maison, objets situés sur le terrain désigné, conformément à la part du droit de propriété commune des biens communs dans un immeuble à appartements au moment de la destruction, y compris la mort accidentelle, la démolition d'une telle maison. Ces propriétaires possèdent, utilisent et disposent des biens prévus dans la présente partie conformément à la législation civile.

Commentaires sur l'art. 36 Complexe résidentiel de la Fédération de Russie

1. L'article commenté réglemente les relations de propriété commune dans un immeuble à appartements, où les locaux (résidentiels et non résidentiels) appartiennent à diverses entités, y compris des entités publiques. Par ailleurs, les questions de propriété commune des biens communs dans un immeuble à appartements sont réglementées de manière égale dans tous les immeubles à appartements, quel que soit le nombre de propriétaires, le nombre de locaux dans un tel immeuble, ainsi que la présence ou l'absence d'une association de copropriétaires. ou tout autre organisme.

2. Article 6 du Règlement sur la reconnaissance des locaux comme locaux d'habitation, des locaux d'habitation impropres à l'habitation et d'un immeuble d'habitation comme dangereux et sujets à démolition ou à reconstruction, approuvé par le décret du gouvernement de la Fédération de Russie du 28 janvier 2006 N 47, précise qu'un immeuble d'habitation est reconnu comme une combinaison de deux appartements ou plus ayant un accès indépendant soit à un terrain adjacent à un immeuble d'habitation, soit aux espaces communs d'un tel immeuble. Un immeuble à appartements contient des éléments de propriété commune des propriétaires des locaux d'un tel immeuble conformément à la législation sur le logement.

Ainsi, un immeuble contenant deux appartements ou plus est considéré comme un immeuble à appartements et est soumis à toutes les règles d'exploitation d'un immeuble à appartements.

L'article commenté fournit une liste assez complète des objets compris dans la propriété commune, y compris les locaux destinés à desservir les propriétaires de locaux résidentiels et non résidentiels dans un immeuble à appartements. Les Règles pour l'entretien des biens communs dans un immeuble à appartements, approuvées par le décret du gouvernement de la Fédération de Russie du 13 août 2006 N 491, fournissent une liste encore plus détaillée des objets inclus dans la propriété commune d'un immeuble à appartements (clause 2).

La propriété commune comprend :

a) les locaux d'un immeuble à appartements qui ne font pas partie d'appartements et sont destinés à desservir plusieurs locaux résidentiels et (ou) non résidentiels de cet immeuble à appartements (ci-après dénommés espaces communs), y compris les paliers inter-appartements, les escaliers , ascenseurs, ascenseurs et autres gaines, couloirs, poussettes, greniers, étages techniques (y compris garages intégrés et emplacements pour véhicules, ateliers, greniers techniques construits aux frais des propriétaires des locaux) et sous-sols techniques dans lesquels se trouvent des services publics , desservant par ailleurs plusieurs locaux résidentiels et (ou) non résidentiels dans un immeuble d'habitation (y compris les chaufferies, les chaufferies, les ascenseurs et autres équipements techniques) ;

c) les structures porteuses d'enceinte d'un immeuble d'appartements (y compris les fondations, les murs porteurs, les dalles de plancher, les balcons et autres dalles, les colonnes porteuses et autres structures porteuses d'enceinte) ;

d) les structures non porteuses entourant un immeuble d'habitation desservant plusieurs locaux résidentiels et (ou) non résidentiels (y compris les fenêtres et les portes des espaces communs, les garde-corps, les parapets et autres structures non porteuses entourant) ;

e) les équipements mécaniques, électriques, sanitaires et autres situés dans un immeuble d'habitation à l'extérieur ou à l'intérieur des locaux et desservant plus d'un local résidentiel et (ou) non résidentiel (appartement) ;

f) un terrain sur lequel est situé un immeuble d'habitation et dont les limites sont déterminées sur la base des données d'enregistrement cadastral de l'État, avec des éléments d'aménagement paysager et d'aménagement paysager ;

g) les autres installations destinées à l'entretien, à l'exploitation et à l'amélioration d'un immeuble d'habitation, y compris les postes de transformation, les points de chauffage destinés à desservir un immeuble d'habitation, les parkings collectifs, les garages, les terrains d'enfants et de sport situés dans les limites du terrain sur lequel l'immeuble est situé .

La propriété commune comprend également les systèmes d'ingénierie internes pour l'alimentation en eau froide et chaude et en gaz, composés de colonnes montantes, de dérivations des colonnes montantes jusqu'au premier dispositif de déconnexion situé sur les dérivations des colonnes montantes, les dispositifs de déconnexion spécifiés, collectifs (maison commune) compteurs d'eau froide et chaude, les premières vannes d'arrêt et de régulation sur les dérivations du câblage intra-appartement à partir des colonnes montantes, ainsi que les équipements mécaniques, électriques, sanitaires et autres situés sur ces réseaux, un système de chauffage intra-maison composé des colonnes montantes, des éléments chauffants, des vannes de régulation et d'arrêt, des compteurs collectifs (communs) d'énergie thermique, ainsi que d'autres équipements situés sur ces réseaux, un système d'alimentation électrique intra-maison composé d'armoires d'arrivée, de dispositifs de distribution d'entrée, de protection, équipements de surveillance et de contrôle, compteurs d'énergie électrique collectifs (maison commune), panneaux de plancher et armoires, installations d'éclairage des espaces communs, installations électriques de systèmes de désenfumage, systèmes d'alarme incendie automatiques d'alimentation en eau d'incendie interne, ascenseurs de fret, de passagers et d'incendie, dispositifs de verrouillage automatique des portes d'entrée d'un immeuble d'appartements, des réseaux (câbles) depuis la frontière extérieure établie conformément à l'article 8 du présent Règlement, jusqu'aux appareils de mesure d'énergie électrique individuels et généraux (appartements), ainsi que d'autres équipements électriques situés sur ces réseaux.

3. L'article 8 des Règles d'entretien des biens communs dans un immeuble à appartements stipule que la limite extérieure des réseaux d'électricité, de chaleur, d'adduction d'eau et d'assainissement, des réseaux d'information et de télécommunication (y compris les réseaux de radiodiffusion filaires, la télévision par câble, les réseaux de fibres optiques , lignes de communication téléphonique et autres réseaux similaires) inclus dans la propriété commune, sauf disposition contraire de la législation de la Fédération de Russie, constitue la limite extérieure du mur d'un immeuble d'habitation et la limite de responsabilité opérationnelle en présence d'un collectif (maison commune) le dispositif de comptage pour la ressource commune correspondante, sauf disposition contraire par accord des locaux du propriétaire avec le fournisseur de services publics ou l'organisme fournisseur de ressources, est le point de connexion du dispositif de comptage collectif (maison commune) avec le réseau de services publics correspondant inclus dans l'immeuble.

Le législateur a établi que le territoire fait partie de la propriété commune et, par conséquent, la propriété commune comprend les objets situés sur ce territoire, qui sont destinés à desservir la maison. Mais si les postes de transformation et les points de chauffage destinés à desservir un immeuble d'habitation font partie de la propriété commune, alors les réseaux d'alimentation électrique et thermique sortant de ces objets font également partie de la propriété commune, malgré le fait qu'ils soient situés jusqu'au mur extérieur de la maison.

La limite extérieure des réseaux de distribution de gaz faisant partie du domaine commun constitue le point de raccordement du premier dispositif de fermeture avec le réseau de distribution de gaz extérieur.

4. La composition de la propriété commune dans un immeuble à appartements comprend le terrain sur lequel se trouve la maison spécifiée, avec des éléments d'aménagement paysager et d'aménagement paysager. Cependant, les limites des terrains sur lesquels se trouvent les immeubles d'habitation ne sont pas toujours établies.

Dans la partie 2 de l'art. 36 du Code foncier de la Fédération de Russie stipule que dans le développement existant, les terrains sur lesquels se trouvent les structures qui font partie de la propriété commune d'un immeuble d'habitation, les immeubles résidentiels et d'autres structures sont fournis en tant que propriété commune dans la propriété commune. des propriétaires de la manière et dans les conditions fixées par la législation sur le logement.

À son tour, dans l'art. 16 de la loi introductive établit que dans le développement existant des agglomérations, le terrain sur lequel se trouvent un immeuble à appartements et d'autres objets immobiliers inclus dans une telle maison est la propriété commune partagée des propriétaires des locaux de l'immeuble.

Le terrain sur lequel se trouvent l'immeuble d'appartements et d'autres objets immobiliers inclus dans un tel bâtiment, qui a été formé avant l'entrée en vigueur du Code du logement de la Fédération de Russie et pour lequel l'enregistrement cadastral d'État a été effectué, passe gratuitement dans la propriété commune des propriétaires des locaux de l'immeuble.

Ainsi, si au moment de l'entrée en vigueur du Code du logement de la Fédération de Russie, les limites du terrain sur lequel se trouvent l'immeuble à appartements et les autres objets immobiliers inclus dans un tel bâtiment ont été établies et l'enregistrement cadastral a été réalisée, alors ce terrain passe gratuitement dans la propriété commune des propriétaires des locaux d'un immeuble à appartements à compter de l'entrée en vigueur du présent Code.

Dans le cas où les limites d'un terrain n'ont pas été fixées, sur la base d'une décision de l'assemblée générale des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements, toute personne autorisée par l'assemblée générale a le droit de s'adresser aux autorités de l'État ou aux autorités locales. avec une demande de détermination des limites du terrain sur lequel est situé l'immeuble. Le terrain passe gratuitement dans la propriété commune des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements à partir du moment de l'enregistrement cadastral public du terrain sur lequel se trouvent l'immeuble à appartements et les autres objets immobiliers inclus dans un tel immeuble. Dans ce cas, il y a l'inclusion d'un terrain dans la propriété commune d'un immeuble à appartements et, par conséquent, l'émergence du droit de propriété commune lors de l'établissement des limites du terrain et de la conduite du cadastre de l'État. inscription.

Les immeubles d'appartements et autres objets immobiliers inclus dans ces bâtiments, construits ou reconstruits après l'entrée en vigueur du Code du logement de la Fédération de Russie, ne sont acceptés à l'exploitation que lorsque la taille et les limites des terrains sur lesquels ces immeubles d'appartements sont situés sont établis. Dans ce cas, le terrain est immédiatement inclus dans la propriété commune de l'immeuble.

Si un immeuble à appartements est mis en service un par un, alors la propriété du terrain est incluse dans l'immeuble et passe dans la propriété commune partagée des propriétaires des locaux de l'immeuble à partir du moment où la première étape de la un immeuble d'habitation est mis en service. Cela est dû au fait que dans le développement existant (et la première étape de la maison est déjà un développement existant), le terrain devient la propriété des propriétaires des locaux de l'immeuble lors de la formation du terrain et le propriétaire des locaux de l'immeuble acquiert une part dans la propriété des biens communs, qui comprennent le terrain.

Le Code foncier de la Fédération de Russie (partie 2, article 36), le Code du logement de la Fédération de Russie (article 36) et la loi d'introduction (article 16) établissent que les propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements ne peuvent avoir droit à un terrain autre que le droit de propriété.

5. Au paragraphe 7 du décret du gouvernement de la Fédération de Russie du 13 août 2006 N 491 « Sur l'approbation des règles pour l'entretien des biens communs dans un immeuble à appartements et des règles pour modifier le montant du paiement pour l'entretien et réparation de locaux d'habitation en cas de fourniture de services et d'exécution de travaux de gestion, d'entretien et de réparation de biens communs dans un immeuble d'habitation de qualité insuffisante et (ou) avec des interruptions dépassant la durée établie", il est établi que les autorités de l'État et les gouvernements locaux assurent l'enregistrement cadastral de l'État des terrains sur lesquels se trouvent des immeubles d'habitation, sans facturer de frais aux propriétaires des locaux de l'immeuble jusqu'au 1er juillet 2008.

Ainsi, l'obligation des gouvernements locaux et des autorités de l'État a été établie de constituer des terrains sur lesquels se trouvent des immeubles d'habitation.

6. Les terrains sur lesquels se trouvent les immeubles d'habitation sont destinés non seulement à l'usage des propriétaires des locaux de ces immeubles, mais également à l'usage de nombreuses autres personnes. À cet égard, toute clôture ou aménagement d'un terrain qui entrave le passage ou la circulation peut, en règle générale, conduire à une violation des droits des citoyens et des personnes morales. Ces zones peuvent contenir des allées, des terrains de jeux, des espaces verts et d'autres installations destinées à être utilisées par un nombre indéfini de personnes. Dans de tels cas, ces terrains peuvent être grevés du droit d'usage limité par d'autres personnes (servitude).

Les charges qui existaient avant l'entrée en vigueur du Code commenté ne cessent pas avec le transfert de propriété du terrain. Si une charge est établie après l'entrée en vigueur du présent Code, alors une telle charge sur un terrain est établie par accord entre la personne exigeant l'établissement d'une telle charge sur le terrain et les propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements.

Si les parties ne sont pas parvenues à un accord sur le fait de grever le terrain d'une nouvelle servitude, alors le litige concernant son établissement ou les conditions de grever le droit d'usage limité peut être résolu en justice.

7. La propriété commune d'un immeuble à appartements est la propriété commune et partagée des propriétaires des locaux résidentiels et non résidentiels (ci-après dénommés les propriétaires des locaux) de l'immeuble.

La structure d'un immeuble d'appartements est divisée en deux parties, dont l'une est constituée de locaux résidentiels et non résidentiels appartenant à des citoyens, des personnes morales ou des entités publiques, et l'autre partie de l'immeuble - propriété commune - est en propriété commune. des propriétaires des locaux de l'immeuble. Les locaux d'un immeuble à appartements sont des objets de propriété. La propriété et les autres droits réels sur les locaux d'un immeuble à appartements sont soumis à l'enregistrement de l'État dans les cas prévus par la législation fédérale. La propriété commune dans un immeuble à appartements est un objet unique et indivisible et est en propriété commune. A noter que les propriétaires des locaux d'un immeuble à appartements ne sont pas propriétaires du sous-sol, des combles, des équipements, du terrain, etc. séparément. Ils sont propriétaires de biens communs en tant qu’ensemble unique et indivisible de biens. Dans ce cas, l'objet de propriété est la propriété commune en tant qu'objet indépendant.

De ce qui précède, nous pouvons conclure qu'un immeuble d'appartements en tant qu'ensemble unique de biens immobiliers ne peut pas être un objet indépendant de droits de propriété (ainsi que d'autres droits de propriété), puisque l'objet des droits de propriété sont des locaux d'habitation qui s'y trouvent, et le reste (propriété commune) fait partie de la propriété commune des propriétaires de locaux d'habitation. La part du droit de propriété commune des biens communs entre les propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements naît de force de loi au moment où naît le droit de propriété sur les locaux acquis par eux dans la maison.

8. Les biens communs dans un immeuble à appartements ne font pas l'objet d'aliénation. Il ne participe pas à la circulation civile en tant qu'objet indépendant. De plus, certaines parties de la propriété commune ne font pas l'objet d'aliénation. Ils ne sont pas des objets indépendants de droits de propriété ou d'autres droits de propriété.

Certaines parties des biens communs pourront être ajoutées aux locaux suite à une reconstruction. Par exemple, une partie du grenier peut être rattachée à l'espace de vie, ce qui entraîne une augmentation de la taille de l'espace de vie. Ce type d'action peut être réalisé par la reconstruction des locaux et d'une partie du patrimoine commun. À la suite de la reconstruction, un nouvel objet apparaît - un appartement d'une plus grande superficie, tandis que la superficie du grenier est réduite. Étant donné qu'une telle reconstruction est effectuée en relation avec des biens communs dans un immeuble à appartements, le consentement des autres propriétaires des lieux est requis. Ce consentement peut être obtenu de la manière prévue à l'art. Art. 46 à 48 LC RF (voir commentaire des articles 46 à 48 LC). Après avoir reçu le consentement des propriétaires des locaux, la reconstruction peut être effectuée conformément aux exigences du présent Code et de la législation de la Fédération de Russie sur les activités d'urbanisme.

9. Par décision des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements, il est possible de transférer pour usage certains biens communs. En règle générale, une telle décision est prise en assemblée générale dans les formes prévues à l'art. Art. 46 à 48 LC RF (voir commentaire des articles 46 à 48 LC). Toutefois, par décision de l'assemblée générale, une copropriété ou une coopérative d'habitation peut être autorisée à céder en jouissance une partie du patrimoine commun.

En raison de caractéristiques fonctionnelles, tous les objets de propriété commune ne peuvent pas être transférés à d'autres personnes, même pour utilisation. Ces objets de propriété commune comprennent les escaliers inter-appartements, les escaliers, les ascenseurs, les cages d'ascenseur et autres, les couloirs, les structures porteuses et non porteuses, les équipements mécaniques, électriques, de plomberie et autres, toutes les sections de routes d'accès, les sentiers piétonniers. et autres objets, cession pour usage qui rend impossible l'exercice des droits des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements. Les objets de propriété commune, dont l'utilisation n'entraînera pas de violation des droits des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements, peuvent être transférés pour usage à des personnes physiques ou morales (par exemple, un sous-sol).

Cependant, le sous-sol, comme toute autre partie de la propriété commune, ne peut être attribué comme objet de propriété indépendant. Concernant une partie de la propriété commune, il est impossible de procéder à un enregistrement technique et de lui attribuer un numéro cadastral, ni de procéder à un enregistrement public de la propriété. Toutes ces actions sont impossibles du fait que la propriété commune est un ensemble immobilier indivisible. Par conséquent, une transaction avec une partie des biens communs ne peut être conclue en tant qu'objet immobilier, puisqu'un tel objet indépendant n'existe pas. Le transfert pour usage de toute partie des biens communs doit être effectué selon les règles des transactions immobilières.

Le transfert des biens communs dans un immeuble à usage d'habitation est effectué par les propriétaires des lieux.

S'il n'y a pas de syndicat de copropriété dans un immeuble à appartements, les parties à l'accord de cession à l'usage d'une partie des biens communs sont les propriétaires des locaux de l'immeuble. Le contrat peut être signé par l'un des propriétaires s'il y est autorisé par l'assemblée générale des propriétaires. Si une association de propriétaires ou une coopérative d'habitation a été créée dans un immeuble à appartements, la société en nom collectif ou la coopérative est alors partie à l'accord de transfert d'usage d'une partie des biens communs. Dans ce cas, la société ou la coopérative agit pour son propre compte, mais dans l'intérêt des propriétaires des locaux d'un immeuble à appartements.

10. En cas de destruction ou de démolition d'un immeuble à appartements, le terrain reste la propriété commune et partagée des propriétaires des locaux de l'immeuble à appartements, qui se trouvait auparavant sur cet emplacement. Les parts de propriété du terrain des participants à la copropriété restent les mêmes que celles de la propriété commune de l'immeuble.

Ces propriétaires possèdent, utilisent et disposent des biens prévus dans la présente partie conformément à la législation civile. Cependant, selon les parties 10 à 12 art. 32 du Code du logement RF, les propriétaires d'un tel terrain sont considérablement limités dans leur disposition de ce terrain (voir commentaire de cet article).

RÉGLEMENTATION JURIDIQUE DE LA PROPRIÉTÉ COMMUNE DES PROPRIÉTAIRES DE LOCAUX DANS UN IMMEUBLE

Conformément à l'art. 290 du Code civil de la Fédération de Russie, les propriétaires d'appartements dans un immeuble à appartements possèdent, par droit de propriété commune, les locaux communs de la maison, les structures porteuses de la maison, les équipements mécaniques, électriques, sanitaires et autres extérieurs ou à l'intérieur de l'appartement qui dessert plus d'un appartement. Le propriétaire d'un appartement n'a pas le droit d'aliéner sa part du droit de propriété des biens communs d'un immeuble d'habitation, ni d'effectuer d'autres actions entraînant le transfert de cette part séparément du droit de propriété de l'appartement. .

L'article 36 du Code du logement de la Fédération de Russie établit un régime de propriété commune pour les biens qui ne font partie d'aucun appartement et, en même temps, sont destinés à desservir plus d'une pièce de la maison. Conformément à celui-ci, la propriété spécifiée comprend non seulement les objets spécifiés dans la législation civile, mais également d'autres, c'est-à-dire que dans le Code du logement de la Fédération de Russie, la notion de propriété commune est plus spécifique. (Les dispositions du Code civil de la Fédération de Russie concernent les dispositions du Code du logement de la Fédération de Russie, car les normes générales concernent les normes spéciales.)

Sur la base des dispositions de la législation, les éléments suivants d'un immeuble à appartements qui sont détenus peuvent être distingués :

1) locaux résidentiels et non résidentiels. Peut appartenir à des personnes physiques ou morales et faire partie d'un parc immobilier privé ;

2) ses composants, locaux destinés à assurer la vie de l'ensemble de la maison, pour son entretien - propriété commune. Il s'agit du droit de propriété commune et partagée entre les personnes qui possèdent des locaux résidentiels et non résidentiels dans la maison.

La propriété commune des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements comprend : les paliers inter-appartements, les escaliers, les ascenseurs, les cages d'ascenseur et autres, les couloirs, les étages techniques, les greniers, les sous-sols dans lesquels se trouvent les services publics, les toitures, les clôtures, les supports et les structures non porteuses du bâtiment, les équipements mécaniques, électriques, sanitaires et autres situés dans cette maison à l'extérieur ou à l'intérieur des locaux et desservant plus d'une pièce, le terrain sur lequel est située cette maison, avec les éléments d'aménagement et d'aménagement paysager et autres équipements destinés à l'entretien, à l'exploitation et à l'amélioration de cette maison, objets situés sur le terrain spécifié.

L'ensemble de ce qui précède constitue la notion de propriété commune d'un immeuble à appartements.

En ce qui concerne les droits sur le terrain sur lequel se trouve la maison, il est nécessaire de se référer au Code foncier de la Fédération de Russie. Le Code foncier RF contient également la notion de propriété commune. Conformément à l'art. 36 du Code foncier de la Fédération de Russie dans les bâtiments existants, les terrains sur lesquels se trouvent les structures qui font partie de la propriété commune d'un immeuble d'appartements, les bâtiments résidentiels et d'autres structures sont fournis en tant que propriété commune dans la propriété commune des propriétaires dans de la manière et dans les conditions fixées par la législation sur le logement.

Si un bâtiment (les locaux qui y sont situés) situé sur un terrain indivis appartient par droit de propriété à plusieurs personnes, ces personnes ont le droit d'acquérir ce terrain en copropriété commune ou de le louer avec plusieurs personnes du côté du locataire, à moins que autrement non prévu par le Code foncier RF ou les lois fédérales.

Pour acquérir des droits sur un terrain, les citoyens ou les personnes morales s'adressent conjointement à l'organe exécutif du pouvoir de l'État ou du gouvernement local avec une demande d'acquisition de droits sur un terrain, en joignant son plan cadastral (plan).

L'organe exécutif du pouvoir de l'État ou l'organisme d'autonomie locale, dans un délai de deux semaines à compter de la date de réception de la demande spécifiée, prend la décision d'accorder la propriété d'un terrain avec droit d'usage permanent (perpétuel) ou prépare un projet d'accord pour le vente ou location d'un terrain et l'adresser au demandeur avec une proposition de conclusion de l'accord correspondant.

Comme mentionné précédemment, le Code civil de la Fédération de Russie établit le droit de propriété commune sur les locaux communs de la maison, les structures porteuses de la maison, les équipements mécaniques, électriques, sanitaires et autres à l'extérieur ou à l'intérieur de l'appartement desservant plus de un appartement, c'est-à-dire ceux spécifiés dans le Code civil de la Fédération de Russie et dans le Code du logement de la Fédération de Russie, les objets sont des objets de propriété commune.

Le Code civil de la Fédération de Russie contient des règles régissant la procédure de propriété, d'utilisation et de disposition des biens en propriété partagée :

1) selon l'art. 246 du Code civil de la Fédération de Russie, un participant à la propriété partagée a le droit, à sa discrétion, de vendre, de donner, de léguer, de mettre en gage sa part ou d'en disposer de toute autre manière ;

2) conformément à l'art. 247 du Code civil de la Fédération de Russie, un participant à la propriété partagée a le droit de se voir confier pour sa possession et son usage une partie de la propriété commune proportionnelle à sa part, et si cela n'est pas possible, il a le droit d'exiger des autres participants qui possèdent et utilisent les biens revenant à sa part, une compensation appropriée ;

3) les normes du Code civil de la Fédération de Russie sur le partage des biens contenues dans l'art. 252, sur la base duquel les biens en propriété partagée peuvent être partagés entre ses participants par accord entre eux, et un participant à la propriété partagée a le droit d'exiger la séparation de sa part de la propriété commune.

Les normes spécifiées ne peuvent être appliquées aux relations nées entre les propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements. Ceci est contraire à la nature de la propriété commune de ces personnes.

Le propriétaire d'un appartement n'a pas le droit d'aliéner sa part du droit de propriété des biens communs d'un immeuble d'habitation, ni d'effectuer d'autres actions entraînant le transfert de cette part séparément du droit de propriété de l'appartement. . La raison en est qu'après que l'un des copropriétaires des locaux d'un immeuble à appartements ait effectué ces actions, il deviendra impossible pour les autres propriétaires d'appartements d'utiliser la propriété commune dans le but d'entretenir et d'entretenir l'ensemble du bâtiment.

On peut parler du rapport entre les locaux d'habitation dans un immeuble à appartements et la part dans la propriété commune dudit immeuble. Leur relation peut être considérée du point de vue de l'art. 135 du Code civil de la Fédération de Russie, qui régit la relation entre l'essentiel et son accessoire.

Une chose destinée à servir une autre chose principale et liée à elle par un but commun (affiliation) suit le sort de la chose principale, sauf disposition contraire du contrat.

La taille des biens communs dans un immeuble à appartements est stable et ne peut être modifiée. L'exception est la possibilité prévue à l'art. 36 Code du logement de la Fédération de Russie. Réduire la taille des biens communs dans un immeuble à appartements n'est possible qu'avec le consentement de tous les propriétaires des locaux de cet immeuble grâce à sa reconstruction. C'est-à-dire que, conformément à la procédure précisée, sa réduction est autorisée, sous réserve de l'accord de tous les copropriétaires des lieux. La réduction est réalisée en effectuant une reconstruction conformément à toutes les normes et exigences pertinentes prévues par le Code du logement de la Fédération de Russie.

Les biens communs d'un immeuble à appartements peuvent être transférés pour usage à des tiers sous réserve des conditions suivantes :

1) une décision à ce sujet est prise lors d'une assemblée générale des propriétaires de locaux ;

2) le transfert de propriété commune ne violera pas les droits et intérêts légitimes des personnes physiques et morales.

Le terrain sur lequel est situé l'immeuble (également inclus dans la propriété commune des propriétaires de locaux d'habitation) peut être grevé du droit d'usage limité par d'autres personnes. Le droit à l'usage limité d'un terrain est appelé servitude. Il peut être installé pour assurer le passage et le déplacement à travers un terrain voisin, la pose et l'exploitation de lignes électriques, de communications et de canalisations, l'approvisionnement en eau et la remise en état des terres, ainsi que d'autres besoins du propriétaire d'un bien immobilier qui ne peuvent être satisfaits sans l'établissement. d'une servitude. Le fait de grever un terrain d'une servitude ne prive pas le propriétaire du terrain des droits de propriété, d'usage et de disposition de ce terrain.

Il n'est pas permis d'interdire l'établissement de charges sur un terrain s'il est nécessaire d'assurer l'accès d'autres personnes à des objets qui existaient avant la date d'entrée en vigueur du Code du logement de la Fédération de Russie. En ce qui concerne les objets qui existaient avant l'introduction du Code du logement de la Fédération de Russie, l'interdiction d'établir une servitude n'est pas autorisée s'il est nécessaire d'assurer l'accès d'autres personnes à ces objets.

Une nouvelle charge d'un terrain à droit d'usage limité est établie par accord entre la personne requérant une telle charge du terrain et les propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements. Une nouvelle charge d'un terrain avec servitude est établie par accord entre la personne requérant l'établissement de la servitude et le propriétaire de la parcelle voisine et fait l'objet d'une inscription selon les modalités établies pour l'inscription des droits immobiliers. Les litiges concernant l'établissement d'une charge sur un terrain avec droit d'usage limité ou les conditions d'une telle charge sont résolus devant les tribunaux. C'est-à-dire que si aucun accord n'est trouvé sur l'établissement ou les conditions de la servitude, le litige est résolu par le tribunal à la demande de celui qui demande l'établissement de la servitude. Selon l'art. 23 du Code foncier de la Fédération de Russie fait la distinction entre les servitudes privées et publiques. La servitude prévue par le Code civil de la Fédération de Russie est privée. Une servitude publique conformément au Code foncier de la Fédération de Russie est établie par la loi ou un autre acte juridique réglementaire de la Fédération de Russie, un acte juridique réglementaire d'une entité constitutive de la Fédération de Russie, un acte juridique réglementaire d'un organisme gouvernemental local dans les cas où cela est nécessaire pour garantir les intérêts de l'État, de la collectivité locale ou de la population locale, sans saisie de terrains . L'établissement d'une servitude publique s'effectue en tenant compte des résultats des audiences publiques. Des servitudes publiques peuvent être établies, par exemple, pour le passage ou le passage à travers un terrain, l'utilisation d'un terrain aux fins de réparation de lignes et de réseaux de services publics, d'ingénierie, électriques et autres, ainsi que d'infrastructures de transport, etc. Si leurs droits et intérêts légitimes sont affectés par l'établissement d'une servitude publique, ils peuvent faire valoir leurs droits devant les tribunaux. Les servitudes (privées et publiques) sont soumises à l'enregistrement public conformément à la loi sur l'enregistrement public. Étant donné que la propriété commune d'un immeuble à appartements est en propriété commune, alors conformément à l'art. 244 du Code civil de la Fédération de Russie, il doit définir les parts de propriété de chaque propriétaire. L'article 37 du Code du logement RF examine la procédure de détermination des parts du droit de propriété commune des biens communs dans un immeuble à appartements.

Chaque propriétaire de locaux d'habitation dans un immeuble d'habitation à plusieurs appartements a le droit de copropriété commune sur la propriété commune de la maison spécifiée. La détermination de la part appropriée dans la propriété totale d'un immeuble à appartements se fait par le rapport entre la part des locaux d'habitation et la superficie totale de la maison. La part de chaque propriétaire dans le droit de propriété commune des biens communs est proportionnelle à la superficie totale des locaux qui lui appartiennent.

La part du droit de propriété commune des biens communs dans un immeuble à appartements et le droit de propriété des locaux d'habitation sont interdépendants : la première notion suit le sort de la seconde. C'est-à-dire que la part de propriété de chaque propriétaire dans la propriété commune des biens communs de la maison suit le sort de la propriété des locaux de ladite maison.

En développement de cette disposition, le Code du logement de la Fédération de Russie précise : lors du transfert de propriété des locaux d'un immeuble à appartements, la part du droit de propriété commune des biens communs de cet immeuble correspondant aux locaux passe au nouveau propriétaire. Il est égal à la part du droit de propriété commune des biens communs désignés de l'ancien propriétaire de ces locaux.

Le Code du logement de la Fédération de Russie établit de sérieuses restrictions concernant les droits du propriétaire de locaux dans un immeuble à appartements à la propriété commune (en développement des dispositions des articles 246, 247, 252 du Code civil de la Fédération de Russie). Il n'a pas le droit :

1) attribuer en nature sa part du droit de propriété commune des biens communs dans un immeuble à appartements ;

2) aliéner sa part du droit de propriété commune des biens communs dans un immeuble à appartements (sans transférer le droit de propriété des locaux d'habitation eux-mêmes) ;

3) effectuer d'autres actes entraînant le transfert de cette part séparément de la propriété des locaux spécifiés.

Lorsqu'un nouveau propriétaire acquiert des locaux d'habitation dans un immeuble à appartements, la part du propriétaire précédent dans le droit de propriété commune des biens communs dans l'immeuble lui revient. C'est-à-dire que le droit de propriété commune des biens communs naît entre les propriétaires d'appartements du fait de leur acquisition de locaux d'habitation.

Les termes de l'accord entre l'ancien propriétaire des locaux de la maison et le nouveau propriétaire, selon lequel le transfert de propriété des locaux d'un immeuble à appartements ne s'accompagne pas du transfert d'une part du droit de propriété commune de la propriété commune dans une telle maison, sont invalides.

C'est-à-dire que même si les parties à l'accord, en vertu duquel la propriété des locaux sera transférée, établissent d'un commun accord des conditions interdisant ou limitant le transfert d'une part du droit de propriété commune des biens communs dans une telle maison , ces dispositions seront invalides.

La loi fédérale « sur l'entrée en vigueur du Code du logement de la Fédération de Russie » établit une exception à toutes les dispositions ci-dessus du Code du logement de la Fédération de Russie. Conformément à l'art. 15 de cette loi, la part du droit de propriété commune des biens communs dans un immeuble à appartements est proportionnelle à la superficie totale des locaux possédés par droit de propriété dans l'immeuble à appartements (comme mentionné précédemment), si une décision de l'assemblée générale des propriétaires des locaux ou un autre accord a été adopté avant l'entrée en vigueur de la loi fédérale spécifiée de tous les participants à la propriété commune des biens communs dans un immeuble à appartements, il n'en est pas établi autrement. Autrement dit, si, par accord des propriétaires (adopté avant l'entrée en vigueur de la loi), d'autres tailles de parts des propriétaires de locaux dans la propriété commune d'un immeuble à appartements ne sont pas établies, alors les normes du Code du logement de la Fédération de Russie appliquer.

Selon l'art. 210 du Code civil de la Fédération de Russie, le propriétaire est chargé de l'entretien des biens lui appartenant, sauf disposition contraire de la loi ou du contrat. Cette disposition figure également à l'art. 30 Code du logement de la Fédération de Russie. Conformément à celui-ci, le propriétaire d'un local d'habitation supporte la charge de l'entretien de ce local et, si ce local est un appartement, la propriété commune des propriétaires des locaux de l'immeuble correspondant, et du propriétaire d'une pièce dans une commune. l'appartement porte également la charge d'entretenir la propriété commune des propriétaires des pièces d'un tel appartement, sauf disposition contraire d'une loi ou d'un traité fédéral.

L'article 39 précise cette disposition en ce qui concerne l'entretien des biens communs dans un immeuble à appartements. Les propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements supportent la charge des dépenses d'entretien des biens communs dans un immeuble à appartements. La part des dépenses obligatoires pour l'entretien des biens communs dans un immeuble à appartements, dont la charge est supportée par le propriétaire des locaux d'une telle maison, est déterminée par la part du droit de propriété commune des biens communs dans un tel une maison du propriétaire spécifié. Ces dépenses sont obligatoires et les propriétaires des lieux ne peuvent établir d'autres règles dans les formes prescrites par le droit civil. Les règles de maintien des biens communs dans un immeuble à appartements sont établies par le gouvernement de la Fédération de Russie.

Le propriétaire d'un local dans un immeuble à appartements, lorsqu'il acquiert la propriété d'un local adjacent aux locaux d'un immeuble à appartements lui appartenant, a le droit de regrouper ces locaux en un seul. La procédure d'unification est établie par le Ch. 4 Code du logement de la Fédération de Russie (« Réaménagement et réaménagement des locaux d'habitation »). Cette opportunité est une nouveauté dans la législation sur le logement. Auparavant, la législation n'offrait pas une telle opportunité.

Les limites entre locaux adjacents peuvent être modifiées, ou ces locaux peuvent être divisés en deux ou plusieurs locaux sans le consentement des propriétaires d'autres locaux dans le cas où un tel changement ou division n'entraîne pas de modifications des limites d'autres locaux, le limites et taille des biens communs dans un immeuble à appartements ou modifications des parts dans le droit de propriété commune des biens communs dans cette maison.

Si la reconstruction, la réorganisation et (ou) le réaménagement de locaux sont impossibles sans y annexer une partie des biens communs d'un immeuble à appartements, le consentement de tous les propriétaires de locaux de l'immeuble à appartements doit être obtenu pour une telle reconstruction, réaménagement et (ou) réaménagement des locaux. Comme mentionné précédemment, selon le paragraphe 3 de l'art. 30 du Code du logement de la Fédération de Russie, le propriétaire d'un local d'habitation supporte la charge de l'entretien de ce local, et cette disposition s'applique également au propriétaire d'une chambre dans un appartement commun. Lui, avec d'autres propriétaires, porte également la charge d'entretenir la propriété commune des propriétaires des pièces d'un tel appartement, sauf disposition contraire de la loi fédérale ou d'un accord.

Avant de parler du droit du propriétaire d'une chambre dans un appartement commun à la propriété commune de la maison ou dans une salle commune, il est nécessaire de définir cette notion.

L'article 16 du Code du logement de la Fédération de Russie, nommant les types de locaux d'habitation, distinguait, au même titre qu'un immeuble d'habitation, une partie d'un immeuble d'habitation, un appartement et une partie d'un appartement, des locaux d'habitation tels qu'une chambre. Une pièce est reconnue comme faisant partie d'un immeuble résidentiel ou d'un appartement destiné à être utilisé comme lieu de résidence directe des citoyens dans un immeuble ou un appartement résidentiel.

Sur cette base, nous pouvons dire qu'un appartement communal est un espace résidentiel composé de deux pièces ou plus occupées par plusieurs citoyens, tous deux sous contrat de location distinct et leur appartenant en tant que propriété privée.

Le Code du logement de la Fédération de Russie a défini dans un certain nombre d'articles le statut juridique d'un appartement communal, les droits et obligations des propriétaires de chambres dans un appartement communal, et a également nommé d'autres règles régissant les relations juridiques des personnes vivant dans cet appartement communal. type de locaux d'habitation. Conformément à l'art. 41 du Code du logement de la Fédération de Russie, qui prévoit le droit de propriété sur les biens communs des propriétaires de chambres dans un appartement commun, les propriétaires de chambres dans un appartement commun possèdent par droit de propriété commune les locaux dans un appartement donné utilisé pour desservir plus d'une pièce (ci-après dénommé la propriété commune dans un appartement commun).

La modification de la taille des biens communs dans un appartement commun n'est possible qu'avec le consentement de tous les propriétaires des pièces de cet appartement par le biais de sa reconstruction et (ou) de son réaménagement (la procédure est prévue au chapitre 4 du Code du logement de la Fédération de Russie) .

Selon l'art. 42 du Code du logement de la Fédération de Russie définit les parts du droit de propriété commune des biens communs dans un appartement commun. La part du droit de propriété commune des biens communs dans un appartement commun du propriétaire d'une pièce dans un appartement donné est proportionnelle à la taille de la superficie totale de la pièce spécifiée.

La part du droit de propriété commune des biens communs dans un immeuble d'habitation du propriétaire d'une chambre dans un appartement commun situé dans cette maison est proportionnelle à la somme des dimensions de la superficie totale de la pièce spécifiée et déterminée conformément à la part du droit de propriété commune des biens communs dans l'appartement commun de ce propriétaire de la superficie des locaux, constituant la propriété commune dans cet appartement.

Ainsi, le propriétaire d'une chambre dans un appartement commun a, par droit de propriété commune, à la fois une part dans la propriété commune de l'appartement commun et une part dans le droit de propriété commune de la propriété commune de la maison.

La part du droit de propriété commune des biens communs dans un appartement commun du propriétaire d'une pièce de cet appartement suit le sort du droit de propriété de la pièce spécifiée (ainsi que la part du droit de propriété commune des biens communs propriété dans un immeuble à appartements au propriétaire des lieux).

Lors du transfert de propriété d'une pièce dans un appartement commun, la part du droit de propriété commune des biens communs dans cet appartement du nouveau propriétaire d'une telle pièce est égale à la part du droit de propriété commune des biens communs spécifiés de l'ancien propriétaire d'une telle pièce.

Le propriétaire d'une chambre dans un appartement communal n'a pas le droit :

1) attribuer en nature sa part du droit de propriété commune des biens communs dans un appartement donné ;

2) aliéner sa part du droit de propriété commune des biens communs de cet appartement, ainsi qu'effectuer d'autres actions entraînant le transfert de cette part séparément du droit de propriété de la pièce spécifiée.

Lors de la vente d'une chambre dans un appartement commun, les propriétaires restants des chambres de cet appartement commun ont un droit de préemption sur l'achat de la chambre aliénée de la manière et dans les conditions établies par le Code civil de la Fédération de Russie.

Le droit préférentiel d'achat est prévu à l'art. 250 Code civil de la Fédération de Russie. Lors de la vente d'une part du droit de propriété commune à un étranger, les participants restants à la copropriété (en l'occurrence, les autres propriétaires de pièces d'un appartement commun) disposent d'un droit de préemption sur l'achat de la part vendue au prix pour lequel elle est vendu, et à d'autres conditions égales, sauf dans le cas d'une vente aux enchères publiques

Des enchères publiques pour la vente d'une part du droit de propriété commune en l'absence du consentement de tous les participants à la propriété commune peuvent être organisées dans les cas prévus à la partie 2 de l'art. 255 du Code civil de la Fédération de Russie (en cas de saisie d'une part de propriété commune) et dans d'autres cas prévus par la loi.

Le vendeur d'une action est tenu de notifier par écrit aux autres participants à la copropriété son intention de vendre sa part à un étranger, en indiquant le prix et les autres conditions dans lesquelles elle est vendue. Si les participants restants à la propriété commune refusent d'acheter ou n'acquièrent pas la part vendue du droit de propriété immobilière dans un délai d'un mois et du droit de propriété mobilière dans les dix jours à compter de la date de notification, le vendeur doit le droit de vendre sa part à toute personne.

Lors de la vente d'une action en violation du droit de préemption, tout autre participant à la copropriété a le droit, dans un délai de trois mois, d'exiger en justice le transfert des droits et obligations de l'acheteur à son profit. La cession du droit préférentiel d'achat d'une action n'est pas autorisée.

Conformément à l'art. 43 LCD, les propriétaires des chambres d'un appartement commun supportent la charge des dépenses d'entretien des biens communs de cet appartement.

La part des dépenses obligatoires pour l'entretien des biens communs dans un appartement commun, dont la charge est supportée par le propriétaire d'une pièce de cet appartement, est déterminée par la part du droit de propriété commune des biens communs dans cet appartement du propriétaire spécifié.

La notion de propriété commune dans un immeuble à appartements désigne l'ensemble des éléments de l'immeuble destinés à desservir plusieurs locaux. Les limites et les éléments sont déterminés sur la base du décret gouvernemental russe n° 491. Chaque propriétaire d'un bien immobilier (ou de sa part) est également propriétaire des biens communs

Le droit de propriété impose également un certain nombre de responsabilités, notamment la responsabilité de l'état. Tous les résidents doivent payer mensuellement, en plus des factures de services publics, l'entretien et la réparation de la maison.

Leur taille est déterminée en fonction de la superficie des locaux appartenant à la personne. Le nombre de résidents (ils peuvent ne pas faire partie des propriétaires) n'a pas d'importance.

Éléments de la propriété commune d'un immeuble à appartements

La liste des éléments inclus dans la liste des biens communs d'un immeuble à appartements est strictement réglementée par le Code du logement de la Fédération de Russie. Cela comprend :
Tous les locaux qui ne sont pas des appartements et sont destinés à desservir deux ou plusieurs locaux (résidentiels et non résidentiels) du bâtiment spécifié. Il s'agit notamment : des escaliers, des paliers, des ascenseurs et de leurs cages, des greniers, des espaces poussettes, des garages intégrés ou souterrains (y compris ceux construits aux frais des habitants), des ateliers, des sous-sols techniques, des lieux de communication (chaufferies, unités d'ascenseur, etc. ).
Terrains situés à proximité de la maison ainsi que des espaces verts. Leurs limites sont précisées dans le cadastre national.
Structures porteuses et enveloppantes : fondations, murs porteurs, plafonds inter-étages, poutres, colonnes, etc.
Toiture et éléments situés sur la toiture.
Ouvrages destinés à clôturer plusieurs pièces : parapets, garde-corps, etc.
Structures de portes et fenêtres situées dans les espaces communs (entrée, sous-sol, etc.).
Équipement de tous types (plomberie, électricité, mécanique, etc.) situé à l'intérieur d'un bâtiment et qui est destiné à desservir les locaux qui le composent.
Tous les systèmes de communication publics : câblage électrique (à l'extérieur des appartements), assainissement, adduction d'eau, gazoduc.
Éléments et équipements complémentaires placés sur les lignes de communication (colonnes montantes, vannes d'arrêt, coudes, jonctions, etc.).
Système de chauffage, incluant : vannes d'arrêt, appareils de mesure (collectifs seulement) et autres équipements auxiliaires.

Une attention particulière est accordée à l'établissement des limites des lignes de communication : là où se termine la partie commune de la maison et où commence la propriété du propriétaire de l'appartement. Ils doivent être clairement indiqués dans le plan du bâtiment.

Le câblage, les blindages, etc. sont généralement utilisés comme « point de contrôle ». Autrement dit, les lieux où les communications collectives sont introduites dans chaque appartement individuel. Lors de la mise en service initiale d'un bâtiment, les limites de la responsabilité opérationnelle sont déterminées pour chacun de ces « points de contrôle ».

Qui est responsable de la condition

La réglementation de la propriété commune d'un immeuble à appartements est effectuée en tenant compte du décret du gouvernement de la Fédération de Russie n° 491 du 13 août 2006. Selon lui, trois parties sont responsables :

Propriétaires de locaux (à la fois résidentiels et non résidentiels). Ils ont la responsabilité du maintien en bon état des biens compris dans la propriété commune.
Autorités de l'État. Leurs responsabilités consistent notamment à assurer le contrôle de l’entretien de la propriété.
Organismes gouvernementaux locaux. Conformément à l'article 161, partie 4 du Code du logement de la Fédération de Russie, ils organisent des concours pour déterminer les organisations de gestion.

Intéressant : selon le Code du logement de la Fédération de Russie, si un immeuble s'effondre en raison d'un niveau d'entretien insuffisant, ce sont les résidents, et non les sociétés de gestion, qui en assumeront la responsabilité. Les fonds à disposer seront alloués à partir de leurs fonds.

Idéalement, les propriétaires devraient surveiller de manière indépendante le niveau de respect de leurs obligations par les sociétés de gestion. En cas de non-respect de cette clause, ils doivent changer d'entrepreneur ou réélire le président de la société. Dans la pratique, une telle prise de conscience des citoyens est extrêmement rare.

Les frais d'entretien des biens communs sont supportés par tous les résidents. Le montant des paiements est déterminé en fonction de la superficie du logement appartenant à une personne.

Ces responsabilités demeurent même si la personne n'habite pas à cette adresse. Les résidents des premiers étages, comme tout le monde, paient pour utiliser l'ascenseur.

La nécessité de travaux de réparation est déterminée lors des assemblées de propriétaires. Ils devraient être effectués régulièrement afin d'éviter rapidement une détérioration rapide des infrastructures. Lors de la réunion, une décision générale est rédigée, qui présente une liste approuvée des activités nécessaires.

Si nécessaire, des activités incluses dans l'entretien des biens communs du ménage sont réalisées. Leur liste dépend des caractéristiques de la maison, des conditions climatiques et d'autres facteurs.

En général, cela ressemble à ceci :

Maintenir les réseaux électriques en bon état. Cela comprend : le remplacement du câblage, l'évaluation de l'état des appareils (interrupteurs, éclairage, etc.) et, si nécessaire, leur remplacement.
Inspection programmée de l'état de la propriété. Elle est réalisée par des résidents ou d'autres personnes responsables (sélectionnées lors des réunions ou désignées par le comité de gestion). Sur la base des résultats de l'inspection, les zones problématiques et les lacunes de l'infrastructure sont identifiées.
Enlèvement en temps opportun des ordures et déchets divers résultant des activités des organismes situés dans le bâtiment.
Assurer le nettoyage et les procédures sanitaires et hygiéniques, y compris sur le terrain proche de la maison.
Contrôler le respect des règles de sécurité incendie (prévues par la législation de la Fédération de Russie).
Prendre soin des plantes poussant sur le terrain adjacent à la maison.
Réparation (si nécessaire) et préparation du bâtiment à l'exploitation pour la nouvelle saison (pertinent avant le début de l'hiver).
Réaliser des démarches visant à augmenter l'efficacité énergétique du bâtiment.

Important! La liste définitive des travaux doit être précisée dans la convention de gestion d'un immeuble à appartements.

La liste ci-dessus ne comprend pas :

assurer la fonctionnalité des fenêtres et des portes ;
isolation des balcons et loggias;
remplacement du verre;
entretien des terres non familiales.

Ces activités sont exercées par les propriétaires de manière indépendante.

Caractéristiques du rapport d'inspection

Des inspections de tout immeuble d'habitation doivent être effectuées régulièrement afin d'identifier l'usure excessive des structures et des éléments d'infrastructure. Dans certains cas, des événements imprévus sont également réalisés.

La commission doit être composée de propriétaires responsables (élus lors d'une assemblée) et d'un représentant de la société de gestion. Il est également pratique d'inviter des spécialistes (ingénieurs, électriciens, installateurs, etc.) pour obtenir un avis d'expert sur l'état du bâtiment.

Sur la base des résultats de l'inspection, un rapport est établi, qui contient toutes les données sur l'état du bâtiment et de ses environs. Lorsque des défauts sont détectés, ils sont décrits en détail et un ensemble de mesures nécessaires pour les éliminer est déterminé. Les causes des défauts sont également analysées. Ceci est nécessaire pour identifier le travail de mauvaise qualité des structures de service.

Sur la base de toutes les informations reçues, un plan de travail pour le futur proche et le long terme est déterminé. Le calendrier des travaux de réparation est établi en fonction des réglementations gouvernementales.

Avant d'approuver l'acte, celui-ci doit être approuvé par les propriétaires (ou la personne responsable). Si nécessaire, ils ont le droit de procéder à des ajustements concernant les mesures, le calendrier et les éléments financiers.

Vidéo sur la propriété commune

Conclusion

Ce système de responsabilité opérationnelle rencontre de nombreux opposants (en raison de l'augmentation des factures mensuelles de services publics). Cependant, cela apporte des avantages tangibles : une amélioration significative de la qualité de service dans les immeubles à appartements.

Sur la question concernant la constitution d'un terrain sur lequel est situé un immeuble à appartements et son transfert dans la propriété des propriétaires des locaux d'une telle maison, voir l'article 16 de la loi fédérale n° 189-FZ du 29 décembre 2004. .

1. Les propriétaires des locaux d'un immeuble à appartements sont propriétaires, par droit de propriété commune, des biens communs dans l'immeuble à appartements, à savoir :

3) les toitures renfermant les structures porteuses et non porteuses d'une maison donnée, les équipements mécaniques, électriques, sanitaires et autres situés dans une maison donnée à l'extérieur ou à l'intérieur des locaux et desservant plus d'une pièce ;

(Partie 1 telle que modifiée par la loi fédérale du 04.06.2011 N 123-FZ)

Article 36. Droit de propriété sur les biens communs des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements

vérifié aujourd'hui
code du 12 janvier 2019
entré en vigueur le 03/01/2005

Il n'y a pas de nouveaux articles qui ne soient pas entrés en vigueur.

A comparer avec l'édition de l'article du 09/01/2018 18/06/2011 01/01/2007 01/03/2005

Modifications de l'art. 36 Complexe résidentiel de la Fédération de Russie

Mentions de l'art. 36 Code du logement de la Fédération de Russie lors de consultations juridiques

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25.04.2018 se propage. Laissez-moi vous expliquer pourquoi. Malgré le fait que vous soyez propriétaire de locaux non résidentiels dans un immeuble à appartements, vous en êtes néanmoins propriétaire et les règles s'appliquent à vous. Article 36 du Code du logement de la Fédération de Russie. Autrement dit, vous êtes propriétaire de biens communs, tels que les entrées. toiture, cave, grenier, façade, etc., y compris le voisinage. Spécifié
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22.02.2018 Bonjour, Marina. Non, selon la loi, cela n'est pas possible. Donc dans le cadre Article 36 du Code du logement de la Fédération de Russie le territoire adjacent fait référence à la propriété commune, dont les propriétaires disposent sur la base d'une décision consignée dans le protocole. En même temps
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05.09.2017 apparu dans le Code du logement même pas dans sa première édition, mais en 2011, - la propriété de la ville de Kazan remonte à 1996, puis étendre le paragraphe aux relations existantes. 2) partie 1 Article 36 du Code du logement de la Fédération de Russie Il est peu probable que cela fonctionne.
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14.02.2017 Bonjour, Irina. DANS Article 36 du Code du logement de la Fédération de Russie on dit que la façade, y compris la dalle du balcon extérieur, est la propriété commune de la maison, qui ne peut être utilisée qu'avec l'accord de tous les propriétaires
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02.02.2017 travaux de reconstruction et de réaménagement des locaux, qui entraîneront une diminution d'une partie de la propriété totale de l'immeuble. Conformément à l'article 3 et à l'article 4 de la partie 1 Art. 36 Complexe résidentiel de la Fédération de Russie, les propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements possèdent, de plein droit, les biens communs dans l'immeuble à appartements, à savoir : les toitures

29.01.2017 Bonjour, Alexeï. Dans la partie 3 Article 36 du Code du logement de la Fédération de Russie

08.01.2017 maintenir (éventuellement réduire) la taille de la propriété commune et introduit une incertitude dans l'exercice du droit de propriété et d'usage de la propriété spécifiée, consacré à l'article 2 Art. 36 Complexe résidentiel de la Fédération de Russie, pour les autres propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements. Selon le paragraphe 3 Art. 36 Complexe résidentiel de la Fédération de Russie, réduire la taille des biens communs dans un immeuble à appartements est possible

02.12.2016 .d. Il existe toute une liste d'œuvres. qui sont inclus dans l'entretien des biens communs et ces travaux sont effectués indépendamment du fait que le propriétaire habite ou non. En plus c'est ok Article 36 du Code du logement de la Fédération de Russie vous possédiez une partie des biens communs, c'est-à-dire que votre part était gérée par la société de gestion, comme tout le monde, le paiement a donc été effectué spécifiquement pour l'entretien

12.08.2016 Bonjour, Alexandre. Non, ce n'est pas le cas. DANS Article 36 du Code du logement de la Fédération de Russie il est dit : 1. Les propriétaires des locaux d'un immeuble à appartements sont propriétaires, par droit de propriété commune, des biens communs dans l'immeuble, à savoir

Suppression du groupe d'entrée avec agrandissement du porche
12.07.2016 territoire adjacent, qui est la propriété commune de tous les propriétaires de la maison, et pour réduire la part, le consentement de tous les propriétaires est requis sur la base de la partie 3 Article 36 du Code du logement de la Fédération de Russie: 3. Réduire la taille des biens communs dans un immeuble à appartements n'est possible qu'avec le consentement de tous les propriétaires des locaux de cet immeuble grâce à sa reconstruction

14.06.2016 une partie de la propriété commune n'est possible qu'avec le consentement de tous les propriétaires de la maison, en tenant compte du fait que les propriétaires sont essentiellement propriétaires de la propriété commune et sont sur la base Article 36 du Code du logement de la Fédération de Russie. Quant au transfert de locaux vers des locaux non résidentiels, à l'article 26 du Code du logement de la Fédération de Russie, dans la liste des documents soumis pour le réenregistrement, le consentement des propriétaires des appartements de l'immeuble n'est pas inclus.

05.05.2016 des règles de droit qui sont les mêmes pour tous. Le fait est qu'en installant une porte dans le couloir, vous avez ainsi réduit la superficie des biens communs, ce qui, sur la base de Article 36 du Code du logement de la Fédération de Russie appartient à tous les propriétaires de votre maison, soit 1000. Et dans une telle situation, vous avez besoin de l'autorisation de tous les propriétaires, et pas seulement des 2/3, comme indiqué dans la partie 3 de l'article 36 du code du logement

04.05.2016 locaux, c'est-à-dire que vous utiliserez un mur permanent, le consentement de tous les propriétaires devra alors être obtenu, sur la base de la partie 2 de l'article 40 du Code du logement de la Fédération de Russie, car conformément à Article 36 du Code du logement de la Fédération de Russie

14.03.2016 « interdire le blocage des passages même sur des terrains privés » ne peut être introduit nulle part tant que l'article 36 de la Constitution de la Fédération de Russie n'est pas modifié, ainsi que l'article 4) article 1 Article 36 du Code du logement de la Fédération de Russie selon lequel : « Les propriétaires des locaux d'un immeuble à appartements sont propriétaires des biens communs par droit de propriété commune

26.01.2016 le bien ne peut pas être vendu, seulement loué, et encore seulement avec le consentement de tous les propriétaires de votre maison en prenant une décision lors de l'assemblée des propriétaires de votre maison. DANS Article 36, partie 4 du Code du logement de la Fédération de Russie il est dit : 4. Par décision des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements, adoptée en assemblée générale de ces propriétaires, les objets de propriété commune dans un immeuble à appartements

Construction non autorisée de locaux de stockage dans les cages d'escalier
14.01.2016 Il n’y a pas de protocole du président de la HOA avec la décision des propriétaires, donc la construction du débarras n’est pas légale. Et la location de locaux ? Basé sur la partie 4 Article 36 du Code du logement de la Fédération de Russie les propriétaires ont le droit de le faire, à condition que cela ne viole pas les droits et intérêts légitimes des autres résidents, ce qui est exactement ce qui est autorisé dans votre cas. je

15.12.2015 propriété. qui appartient essentiellement à tous les propriétaires. C'est pourquoi les biens ne peuvent être aliénés qu'avec le consentement de tous les propriétaires. En particulier dans la partie 3 Article 36 du Code du logement de la Fédération de Russie il est dit : 3. Réduire la taille des biens communs dans un immeuble à appartements n'est possible qu'avec le consentement de tous les propriétaires des locaux de cet immeuble grâce à sa reconstruction

30.11.2015 le sous-sol d'un immeuble a été obtenu illégalement par le propriétaire et vous pouvez non seulement, mais devez le contester devant le tribunal, car sur la base de la partie 4 Article 36 du Code du logement de la Fédération de Russie tout transfert de propriété commune ne doit pas porter atteinte aux droits des autres propriétaires : 4. Par décision des propriétaires de locaux d'un immeuble à appartements, prise à

19.11.2015 intérêts légitimes des voisins, règles d'utilisation des locaux d'habitation, ainsi que règles d'entretien des biens communs des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements. Et dans Article 36, partie 2 du Code du logement de la Fédération de Russie il est dit : 2. Les propriétaires des locaux d'un immeuble à appartements sont propriétaires, utilisent et dans les limites fixées par le présent Code et la législation civile