Accord d'investissement pour la mise en œuvre d'un projet d'investissement dans la région de Moscou. Accord d'investissement

Il s'agit d'un document selon lequel se développe la relation entre l'investisseur et le client.

Le client est celui qui dirige directement le projet dans lequel l’autre partie au contrat, l’investisseur, a investi. Un contrat d'investissement dans la construction, par exemple, peut également avoir un entrepreneur comme partie à l'accord (sa tâche principale est de résoudre des problèmes d'organisation, par exemple trouver un client et un investisseur afin de mettre en œuvre le prochain projet).

Il existe également un contrat d'investissement spécial, qui est conclu conformément à. Cet accord contient les obligations de l’investisseur de créer, moderniser ou maîtriser la production de produits industriels en Russie. Et la deuxième partie (la Fédération de Russie ou une entité constitutive de la Fédération de Russie) s'engage à stimuler l'activité dans le secteur industriel conformément aux actes juridiques réglementaires. Ainsi, un tel instrument a été créé dans le but de moderniser l’industrie en offrant des avantages et des préférences aux investisseurs. Le ministère de l'Industrie et du Commerce conclut un contrat d'investissement spécial au nom de la Fédération de Russie.

Conditions essentielles de l'accord

Les conditions essentielles comprennent :

Article. Aux fins de l'agrément, les parties doivent indiquer les caractéristiques de l'objet. Par exemple, si l'on parle d'un objet en construction : localisation du terrain, localisation de l'objet, destination, présence de balcons, garages, caves, greniers, superficie totale de l'objet.
Prix. Il existe plusieurs manières possibles d'indiquer la valeur du contrat. La première consiste à indiquer un montant fixe qui reste inchangé pendant toute la durée du projet. Le second est le bénéfice approximatif, c'est-à-dire que les paiements finaux dépendront du bénéfice reçu.
Délais. Une telle condition est déterminée sous la forme de dates précises (il est important d'utiliser le principe du caractère raisonnable du délai, c'est-à-dire qu'il est nécessaire d'évaluer objectivement les capacités et les caractéristiques d'un projet particulier).

La mise en œuvre de contrats d'investissement de la part du client comprend, par exemple, la fourniture de rapports sur la mise en œuvre d'un projet, d'un site ou d'un bureau, l'implication des personnes nécessaires, et de la part de l'investisseur - le transfert de fonds , l'acceptation de l'objet après sa livraison, ainsi que le versement d'une rémunération au client.

Comment conclure un accord d'investissement

Voyons plus en détail comment conclure un contrat spécial d’investissement. La prestation est accordée sur la base d'un acte du gouvernement de la Fédération de Russie si les conditions suivantes sont remplies :

conclu par la Fédération de Russie (sujet de la Fédération de Russie ou municipalité) ;
le volume des investissements est supérieur à 3 milliards de roubles ;
la production des produits sera réalisée par une organisation russe ;
le pays d'origine des produits est la Fédération de Russie.

En outre, en plus des critères ci-dessus, il est nécessaire d'indiquer dans le contrat les conditions suspensives relatives à la capacité de l'investisseur à conclure des contrats pour la fourniture de produits de qualité, ainsi que la quantité maximale de produits fournis et la responsabilité en cas de dépassement. il.

Il convient de noter que le critère ci-dessus entre en vigueur à partir du moment où le gouvernement de la Fédération de Russie publie un acte désignant l'investisseur comme fournisseur unique.

Exemple de contrat d'investissement

Le formulaire standard d'un contrat d'investissement spécial est inscrit dans le décret du gouvernement de la Fédération de Russie du 16 juillet 2015 n° 708 pour diverses industries (par exemple, l'ingénierie mécanique, l'aviation ou les produits pharmaceutiques).

Si l'on considère un tel document comme un accord d'investissement, on peut constater que d'un point de vue juridique il n'a pas de définition dans le Code civil. Un tel concept y est tout simplement absent. Néanmoins, les documents de ce plan ont le droit d'exister conformément à l'article n° 421, qui autorise les personnes à conclure des contrats non prévus par le code et d'autres réglementations.

Un accord d'investissement représente essentiellement un accord entre un investisseur et d'autres personnes lorsqu'ils en réalisent un. Dans le même temps, ce qu'est un « investissement » peut être appris de la loi fédérale « sur les activités d'investissement » (publiée en 1999 (février). 25), enregistrée sous le numéro 39) . Selon cet acte réglementaire, les investissements sont divers droits, titres, argent et autres biens qui sont investis dans divers objets pour réaliser un profit.

Du fait qu'un accord d'investissement peut être utilisé dans une grande variété de domaines d'activité, la procédure de sa conclusion et de sa validité est régie par de nombreux documents supplémentaires dans le domaine dans lequel les investissements sont prévus. Par exemple, il peut s'agir de législations dans le domaine de l'achat et de la vente, du crédit-bail, des marchés publics, etc.

L'accord comprend également une définition du cercle de personnes parties à de telles relations. Conformément au quatrième article de la loi susmentionnée « sur les activités d'investissement », si les investissements sont réalisés sous forme de projets, les participants au projet peuvent être à la fois des investisseurs directs et des clients, ainsi que des entrepreneurs, des utilisateurs finaux et d'autres personnes. Par ailleurs, la présence d'organismes de banque, d'assurance, d'investissement et de divers fournisseurs dans ces relations ne peut être exclue.

La version la plus courante d'un tel document est un accord d'investissement dans la construction. En règle générale, les parties à ces relations sont des hommes d'affaires qui disposent de fonds pour la construction de logements et des représentants des gouvernements locaux qui fournissent des terrains à développer. Le résultat final de ces relations sont des objets construits, dont certains sont transférés à la propriété de l'État (des propriétés résidentielles ou, par exemple, un jardin d'enfants), et d'autres restent chez l'investisseur et sont vendus aux prix du marché. En outre, des propriétés foncières qui étaient auparavant simplement inutilisées et ne généraient aucun revenu sont remises en circulation.

En raison de l'absence de normes uniformes, un accord d'investissement est élaboré individuellement pour chaque sujet de la Russie et représente presque toujours un ensemble de documents régissant toutes les étapes. Une caractéristique intéressante de cette opération est qu'elle est gratuite, car elle est gratuite. les organismes autonomes n'ont pas d'obligations civiles envers l'investisseur sous forme de transfert de fonds.

En règle générale, la relation entre le client, l'investisseur et l'entrepreneur est régie par le contrat d'investissement et le contrat général. En lien avec les modifications apportées à la résolution de la Cour suprême d'arbitrage n° 54 du 11 juillet 2011, l'accord d'investissement ne protège pas pleinement les droits de l'investisseur...

Notions générales

Il n'existe pas de définition formelle de la notion « Accord d'investissement » dans les documents réglementaires. Pour la première fois, ce concept (ci-après dénommé ID) a été utilisé par la Cour suprême. La définition la plus courante est la suivante : un accord d'investissement est un accord dans lequel une partie est l'investisseur, qui transfère des fonds (c'est-à-dire des fonds, il s'agit d'une condition obligatoire), et la seconde est le client, qui investit moyennant des frais. sur le projet d'investissement, puis le transférer à l'investisseur pour en devenir propriétaire.

Trois parties sont impliquées dans une transaction d'investissement : le client, l'investisseur et l'entrepreneur général. L'entrepreneur général/entrepreneur, conformément à la partie 4 de l'article 4 de l'article 39 de la loi fédérale, agit sur la base d'un accord contractuel conclu avec le client ou l'investisseur.

Investisseur- une personne physique ou morale qui effectue des actions liées au risque d'investissement de capital, visant à encaisser ultérieurement des bénéfices.

Client- une personne physique ou morale intéressée par le Promoteur réalisant des travaux de construction.

Promoteur- une personne physique ou morale qui assure la construction, la reconstruction, les grosses réparations de projets de construction d'immobilisations sur un terrain lui appartenant, ainsi que la réalisation d'études d'ingénierie, la préparation de la documentation de conception pour leur construction, reconstruction, grosses réparations (clause 16 de l'article 1 du Code de l'Urbanisme).

ATTENTION!
Le développeur peut être simultanément le client.

Entrepreneurs- il s'agit de personnes physiques et morales qui effectuent des travaux dans le cadre d'un contrat ou d'un contrat gouvernemental conclu avec des clients conformément au Code civil de la Fédération de Russie.

Objet l’accord d’investissement est la construction/reconstruction d’un bâtiment ou d’une structure résidentiel/non résidentiel réalisée dans le cadre d’activités d’investissement.

Conditions de base de l'accord d'investissement

. Liberté de contracter :

La base pour conclure un accord d'investissement est la loi fédérale n° 39 du 25 février 1999. À l'article 8 de la loi fédérale n° 39 du 25 février 1999. Il est écrit que les relations entre les sujets d'activité d'investissement sont établies sur la base d'un accord conclu conformément au Code civil de la Fédération de Russie.

. Objet de la convention d'investissement :

Pour une partie, l'objet de l'investissement est l'investissement dans la construction d'un objet (investissement de fonds ou d'autres actifs), pour l'autre, la construction de l'objet lui-même et, après mise en service, son transfert à l'investisseur.

. Objet d'investissement :

L'objet du contrat d'investissement est la construction/reconstruction d'un bâtiment, d'une structure résidentiel/non résidentiel, réalisée dans le cadre d'activités d'investissement. L'objet n'étant pas encore construit, le contrat précise les caractéristiques de l'objet (zone du projet, numéro, adresse postale, etc.).

. Autres conditions :

L'accord prévoit la procédure de transfert de l'appartement à l'investisseur, la procédure d'envoi des notifications, les conditions dans lesquelles l'investisseur paie les frais d'exploitation de l'installation construite et d'autres conditions.

Modifications de la résolution de la Cour suprême d'arbitrage n° 54 du 11 juillet 2011

La résolution du plénum de la Cour suprême d'arbitrage (SAC) n° 54, entrée en vigueur le 11 juillet 2011, n'a pas eu d'impact significatif sur les relations entre promoteurs et investisseurs.

Avant l'entrée en vigueur de la résolution, l'investisseur avait droit à une certaine part de l'installation construite. Aujourd’hui, la pièce d’identité a perdu cette fonctionnalité et s’est transformée en un contrat d’achat et de vente. En conséquence, l’enregistrement des droits des investisseurs est devenu secondaire. L'investisseur ne peut exiger le transfert du bien qu'après que le promoteur ait enregistré sa propriété. Un investisseur peut déposer des demandes pour le transfert d’un objet et pour l’enregistrement d’un transfert de droits, mais cela nécessite l’enregistrement des droits du développeur et ne peut être forcé. Dans ce cas, l’investisseur peut déposer une demande de récupération des fonds. Cependant, pour l'investisseur, l'objectif premier n'est pas de collecter des fonds, mais d'acquérir la propriété de l'objet de financement.

La résolution n°54 est double :

d'une part, la Cour suprême d'arbitrage cherchait à protéger les intérêts des acheteurs qui concluaient des accords d'investissement et préliminaires. Désormais, ils ont des droits égaux et si le promoteur n'a pas rempli ses obligations, les investisseurs ont le droit d'exiger une compensation pour les pertes sur la base de la valeur marchande de la propriété.
d'autre part, la Cour suprême d'arbitrage a déclaré qu'il était inacceptable d'accorder à tous les participants finançant la construction le droit de propriété partagée. Cela met les investisseurs dans une position difficile.

Investisseur, client, développeur = TVA

La meilleure option est lorsque vous agissez en tant que client, développeur et investisseur à la fois. Vous pourrez alors rembourser la TVA trimestriellement. Si vous n'êtes qu'un investisseur, vous ne bénéficiez de ce droit qu'après la mise en service de l'installation.

Toutes les dépenses liées aux travaux d'étude, de conception et de construction sont cumulées sur le compte 08. Il est conseillé que le contrat stipule la construction étape par étape, où une étape dure un mois. A la fin du trimestre, le paquet de documents suivant pour le remboursement de la TVA est établi pour l'administration fiscale :

Contrats de travaux d'enquête, de conception, de construction et d'installation.
Certificats d'achèvement des travaux (KS-2, KS-3).
Factures.
Livre de vente, livre d'achat.

Après réception de l'ensemble des documents, le bureau des impôts procède à un examen dans un délai de 3 mois. Pendant cette période, le service des impôts procède à des contre-inspections des organismes pour lesquels des contrats de travaux d'enquête, de conception, de construction et d'installation ont été conclus. Si tout est en ordre, l'administration fiscale prend la décision de rembourser le montant de la TVA. Si l'inspection des impôts n'est pas d'accord avec quelque chose, une déclaration de désaccord est alors rédigée. L'organisation rédige une explication, puis, dans les 2 semaines, il y a un deuxième examen ; Il est possible d'appeler le chef du service des impôts pour clarifier l'information. Si après cela il n'y a pas d'accord sur le remboursement, soumettez les documents à une division supérieure du service des impôts. Si vous refusez, allez au tribunal.

ATTENTION!
L'investisseur peut rembourser la TVA trimestriellement s'il conclut un contrat d'agence avec le Client (par exemple, un contrat pour des travaux de conception).

Prêt d'investissement

Si vous décidez de réaliser une construction avec des fonds d'emprunt, vous devez comprendre que le terrain ou les droits au bail foncier serviront de garantie au prêteur. La durée du prêt et le taux d'intérêt lors de l'obtention d'un prêt d'investissement dépendent de la complexité du projet d'investissement. Voici un exemple des exigences de base pour les prêts d’investissement de différentes banques :

	OJSC Sberbank de Russie	JSC VTB	OJSC Baltinvestbank
Durée du prêt	3-7 ans ; avec le soutien de l'État - 10 ans

	Roubles, monnaie étrangère	Roubles, monnaie étrangère	Roubles, monnaie étrangère
Fonds propres	Pas moins de 30 %	Pas moins de 30 %	Pas moins de 30 %
	Immobilier, actions, garanties des propriétaires, sociétés du groupe		Immobilier, actions, garanties des propriétaires, sociétés du groupe
	Légal personne résidente	Personne morale - résident	Personne morale - résident

En moyenne, sur le marché du crédit, la durée du prêt est de 36 à 60 mois et le taux d'intérêt est de 12 à 14 %. Les exigences pour un prêt d'investissement sont à peu près les mêmes dans toutes les banques. La seule différence est que les banques peuvent avoir des critères différents pour évaluer un plan d'affaires.

Par exemple, la Sberbank procède à un examen de la documentation de conception et d'estimation pour s'assurer que les prix déclarés sont conformes à la moyenne du marché. Depuis 2013, la Sberbank prête à l'investisseur uniquement s'il possède 90 % de l'espace sous ID.

Transfert de propriété et vente d'appartements

Pour qu'une personne titulaire d'un droit foncier en vertu d'un contrat de location reçoive l'autorisation de mettre en exploitation un objet (immeuble résidentiel, centre d'affaires), le contrat de location doit être valable au moment de l'achèvement de la construction. Si à un moment donné le contrat est résilié, la maison construite sera, d'une part, considérée comme une « autoconstruction » sujette à la démolition, et d'autre part, aucun des investisseurs n'aura de droits sur l'objet. Il n'y aura que la possibilité d'exiger le retour de l'argent investi. Mais c'est une procédure longue et ce n'est pas un fait que vous recevrez l'intégralité du montant. Cependant, c'est une autre histoire.

Le transfert de propriété passe à l'investisseur comme suit :

Le client (client-développeur) reçoit l'autorisation de mettre la propriété en service et enregistre la propriété auprès du bureau de Rosreestr ;
Le Client (Client-Aménageur) notifie à l'investisseur oralement ou par écrit sa disponibilité à remplir ses obligations de cession des locaux et fixe la date et l'heure du transfert des locaux et de la signature du certificat de réception ;
Lors de l'inspection des locaux, s'il n'y a pas de désaccord, l'investisseur signe un certificat d'acceptation et de transfert des locaux, reçoit un plan des locaux et se rend au bureau de Rosreestr pour enregistrer la propriété des locaux.

Principaux risques :

Le Client n'a aucun droit (propriété, bail) sur le terrain.
Les locaux ne répondent pas aux caractéristiques prévues au contrat.
Il y a eu un réaménagement non coordonné des locaux.
La superficie des locaux construits est inférieure/supérieure à celle indiquée dans la pièce d'identité.
La construction des locaux a été mal réalisée.

ATTENTION!
La vente d'appartements à un particulier pendant la période de construction ne peut être réalisée que dans le cadre d'un contrat de participation au capital sur la base du 214-FZ.

Conformément à la loi fédérale 214-FZ, l'accord de participation au capital (EPA) est enregistré auprès de la Réserve fédérale. Cela vous permet d'éviter les doubles ventes d'appartements. De plus, cet accord ne peut être conclu que par une personne qui a des droits sur le terrain, qu'il s'agisse d'un droit de bail ou d'un droit de propriété. Les ventes d'appartements de toute autre manière sont interdites.

Si le terrain et les droits d'investissement au titre de l'ID sont gagés en faveur de la banque, la vente d'appartements n'est possible qu'après que l'emprunteur a remboursé la dette de l'appartement en préparation pour la vente.

Lors de l'achat d'un appartement, veillez à demander les documents relatifs au terrain. Si le promoteur a un accord avec la ville, selon lequel il est tenu de mettre la maison en service dans un délai déterminé et de transférer une partie des appartements à la ville, et les délais sont passés, mais la maison n'a pas été livrée, il y a un risque que la ville ne prolonge pas le décret de construction au promoteur. En conséquence, l'ID peut être résilié avec le client et la construction suspendue. Si certains appartements ont déjà été vendus, il sera alors difficile pour la ville de trouver un nouveau client, car il est peu probable que l'ancien « constructeur » donne l'argent des actionnaires pour les appartements vendus plus tôt. Il est fort probable qu’elle fasse faillite ou soit liquidée. Le résultat est des actionnaires fraudés et une construction inachevée.

Pièges

Si vous décidez d'agir en tant qu'investisseur, lors de la conclusion d'un contrat d'investissement, vous devez :

Vérifiez la réputation commerciale et les antécédents de crédit du client et des autres parties à l'accord d'investissement.
Demander les titres de propriété du terrain, incl. un nouveau passeport cadastral à Rosreestr.
Assurez-vous que le développeur dispose de tous les documents d'autorisation, y compris. permis de construire. S'il existe des permis/décrets ou approbations expirés, clarifiez la possibilité de leur prolongation et assurez-vous de les inclure comme conditions suspensives dans le contrat : « L'investisseur fournit des fonds après que le promoteur ait fourni les documents suivants... ».
Si le terrain sur lequel la construction est proposée ou est déjà en construction appartient à l'État, avec lequel un contrat de location à des conditions d'investissement a été conclu, veillez à vérifier : la date d'expiration du contrat de location à des conditions d'investissement, les conditions pour le transfert du terrain en propriété ou la conclusion d'un contrat de location à long terme, si les loyers sont payés à temps, les charges supplémentaires du terrain.
S'il existe déjà un investisseur au titre du contrat, il est nécessaire de procéder à un examen juridique de la relation contractuelle entre lui et le client. Demandez le contrat et toutes ses annexes, afin de ne pas obtenir plus tard « l’espace d’autrui » et qu’il n’y ait pas de « double vente ».

ATTENTION!

La documentation du projet (permis) comprend : des informations sur le promoteur et des informations sur le projet de construction : sur le nom de l'entreprise, la localisation du promoteur, sur l'enregistrement public du promoteur, sur les fondateurs (participants) du promoteur, sur les projets de construction d'immeubles à appartements et (ou ) les autres biens immobiliers auxquels le promoteur a participé, sur le type d'activité autorisée, le résultat financier de l'année en cours, le montant des dettes au jour de la publication de la déclaration de projet ; sur l'objet du projet de construction, sur les étapes et le calendrier de sa mise en œuvre, sur le permis de construire, sur les droits du promoteur sur le terrain, sur l'emplacement de l'immeuble et (ou) d'autres objets immobiliers en construction (créé) et sur leur description.
L'accord d'investissement doit préciser les bases de la conclusion de l'accord d'investissement. En règle générale, la base peut être : un contrat de location, un permis de construire, une résolution gouvernementale, etc.
Faites attention à la fois à vos droits et responsabilités en tant qu'investisseur, ainsi qu'aux droits et responsabilités de la partie qui est obligée de construire avec votre argent : Droits de disposition, d'utilisation, de propriété des objets de capital-investissement et de leurs résultats ; Sur l'obtention de la propriété d'un projet de construction
Si, en tant qu'investisseur, vous souhaitez contrôler les fonds, concluez un contrat général et stipulez dans le contrat d'investissement que les fonds ne sont pas transférés par l'intermédiaire du client, mais que le travail est livré. Cela signifie qu'en vertu de l'ID, l'investisseur doit transférer des fonds sur le compte du client et que le client en dispose conformément aux termes de l'ID. Mais pour avoir le contrôle des fonds, il est conseillé d'écrire dans la pièce d'identité que l'investisseur - il est également l'entrepreneur général - envoie des fonds à l'entrepreneur et rend compte à l'investisseur avec des documents et des actes signés. Il est conseillé de désigner une entreprise affiliée comme entrepreneur général.

Conclusions

Trois parties sont impliquées dans une transaction d'investissement : le client, l'investisseur et l'entrepreneur.
Faites attention aux conditions de conclusion de la pièce d'identité (liberté de conclusion, sujet de la pièce d'identité, objet de la pièce d'identité, responsabilité des parties, autres conditions).
Agir en tant que client, développeur, investisseur - en une seule personne pour rembourser la TVA trimestriellement et enregistrer votre propriété ;
Soyez vigilant lors de la réception d'objets immobiliers sous certificat de cession et de réception et lors de leur enregistrement en propriété.
Si vous agissez en tant que co-investisseur, vérifiez soigneusement tous les documents relatifs à la transaction d'investissement, y compris. conditions de l'accord de projet entre le client et l'investisseur initial (quelles images sont transférées à l'investisseur, qui conclut le contrat général, etc.).

chez une personne agissant sur la base, ci-après dénommée « Investisseur", d'une part, et chez la personne agissant sur la base de, ci-après dénommée " Client-Développeur", d'autre part, ci-après dénommées les "Parties", ont conclu le présent accord, ci-après " Accord», à propos de ce qui suit :

1. TERMES ET DÉFINITIONS

1.1. Investissements– fonds propres, empruntés et/ou attirés, titres, autres biens investis par l'investisseur dans le but de réaliser un profit. Conformément au présent accord, les investissements sont des moyens de financement ciblés (paragraphe 10, alinéa 14, clause 1, article 251 du Code des impôts de la Fédération de Russie).

1.2. Activité d'investissement – réaliser des investissements et mener des actions pratiques afin de réaliser un profit et de mettre en œuvre le projet.

1.3. Projet– la documentation de conception nécessaire élaborée conformément à la législation de la Fédération de Russie et aux normes (normes et règles) approuvées conformément à la procédure établie, ainsi qu'une description des mesures organisationnelles et techniques pour la création d'un objet d'investissement utilisant des investissements sous forme de travail.

1.4. Résultat de l'activité d'investissement (objet)– un centre culturel en cours de création à l'adresse : __________________ dont la construction sera réalisée conformément au Projet.

1.5. Entrepreneurs– les personnes physiques et morales qui réalisent des travaux de conception et de construction dans le cadre de contrats de construction conclus avec le Client-Aménageur.

1.6. Travaux– l'ensemble des travaux pratiques sur la construction du résultat de l'activité d'investissement, à réaliser par le Client-Développeur conformément aux termes du présent Contrat.

1.7. Terrain– terrain d'une superficie totale de ______ m². m, n° cadastral ____, situé à l'adresse : ________________, loué au Client-Développeur pour créer le résultat de l'activité d'investissement sur la base de ______________ pour la période d'élaboration des permis initiaux, de la documentation de conception et de construction du résultat de activité d’investissement.

1.8. Documentation du projet– les permis initiaux, la documentation technique, les conditions techniques et les passeports pour les matériaux, équipements, structures et composants, les devis, ainsi que d'autres documents non directement mentionnés ci-dessus, mais nécessaires à l'exécution des travaux et à l'exploitation technique du résultat de l'activité d'investissement.

1.9. Superficie totale du résultat de l'activité d'investissement– la somme des surfaces (utiles, usage commun, ingénierie) de tous les étages (y compris techniques, sous-sol et grenier), mesurées le long des surfaces intérieures des murs et des locaux intégrés et attenants.

2. OBJET DE L'ACCORD

2.1. En vertu du présent Contrat, le Client-Développeur s'engage à effectuer les travaux et à prendre toutes les mesures nécessaires pour mettre en œuvre le Projet afin de créer le Résultat de l'activité d'investissement (objet) sur un terrain, et l'Investisseur s'engage à transférer des fonds au Client-Développeur du montant fixé par le présent Contrat pour la mise en œuvre du projet et pour payer la rémunération Client-Développeur. À l'issue du projet d'investissement, le Client-Développeur transfère le résultat des activités d'investissement à l'Investisseur.

2.2. Les investissements reçus de l'investisseur seront utilisés pour créer le résultat des activités d'investissement, effectuer tous les travaux nécessaires et autres actions requises pour la mise en œuvre du projet et surveiller la mise en œuvre des travaux.

2.3. Le présent accord contient des éléments de divers accords prévus par le Code civil de la Fédération de Russie (accord mixte). Les règles du Code civil de la Fédération de Russie sur les contrats de construction s'appliquent aux relations des parties concernant l'exécution des travaux par le client-développeur dans le cadre du présent accord, sauf disposition contraire du présent accord. Les règles du Code civil de la Fédération de Russie sur les contrats d'agence et les contrats de commission s'appliquent aux relations des parties concernant l'exécution d'actions juridiques et autres par le client-développeur sur les instructions données par l'investisseur dans le présent accord, sauf disposition contraire. par le présent Accord. Dans ce cas, le Client-Développeur agit pour son propre compte, mais aux frais de l'Investisseur.

3. PROCÉDURE DE RÈGLEMENT ENTRE LES PARTIES

3.1. Le montant de l'investissement au titre du présent accord est de roubles.

3.2. Les investissements sont orientés vers la mise en œuvre du Projet dans les délais fixés par le Calendrier de Financement, qui fait partie intégrante du présent Accord, en transférant des fonds sur le compte de règlement du Client-Développeur spécifié à l'article 11 du présent Accord.

3.3. Les investissements fournis par l'Investisseur pour la mise en œuvre du Projet sont considérés par les Parties comme des fonds de financement ciblés alloués exclusivement à la mise en œuvre du Projet.

3.4. Le montant de l'investissement établi par l'article 3.1 du présent Accord peut être augmenté dans les cas suivants : .

3.5. Une augmentation du montant des investissements est réalisée sur la base d'un accord complémentaire au présent Accord, signé par les Parties.

3.6. Pour l'exécution des travaux par le client-développeur et l'exécution des instructions en vertu du présent accord, l'investisseur verse au client-développeur une rémunération d'un montant de roubles.

3.7. La rémunération établie par la clause 3.6 du présent Accord est payée conformément au Calendrier de paiement des rémunérations, qui fait partie intégrante du présent Accord, en transférant le montant de la rémunération sur le compte de règlement du Client-Développeur spécifié à l'article 11 du présent Accord.

4. DROITS ET OBLIGATIONS DES PARTIES

4.1. L'investisseur est obligé:

4.1.1. Fournir un financement en vertu du présent Accord dans son intégralité et de la manière établie par le présent Accord, ainsi que verser une rémunération au Client-Développeur au montant, de la manière et selon les conditions établies par le présent Accord.

4.1.2. Dans un délai d'un jour après la signature du présent Contrat, transférer au Client-Développeur le Projet approuvé par l'Investisseur, composé de : .

4.1.3. Si nécessaire, participer, en coordination avec les organismes gouvernementaux autorisés, à l'approbation et à la réception des permis et autres documents nécessaires à l'exécution des travaux conformément à l'Accord.

4.1.4. Nommer des représentants pour participer aux travaux de la commission d'acceptation du projet de construction achevé.

4.1.5. Acceptez l'objet du Client-Développeur en vertu du présent Contrat en signant le certificat d'acceptation.

4.1.6. Dès l'acceptation de l'objet, assumer la charge de son entretien, y compris le risque de décès accidentel, ainsi que les autres responsabilités prévues par la législation en vigueur de la Fédération de Russie.

4.1.7. Remplir correctement vos autres obligations prévues dans le présent Contrat.

4.2. L'investisseur a le droit:

4.2.1. Surveiller la conformité du volume et de la qualité du travail effectué par l'entrepreneur pour créer le résultat des activités d'investissement. Lors du suivi de l'avancement des travaux, l'Investisseur ou sa personne habilitée doit se déplacer sur le chantier, accompagné d'un représentant habilité du Client-Aménageur, dans le strict respect des règles de sécurité.

4.2.2. Vérifier à tout moment l'avancement et la qualité des travaux, la conformité des matériaux utilisés, sans interférer avec les activités opérationnelles et économiques des autres sujets d'activité d'investissement.

4.2.3. Avec l’accord du Client-Développeur, transférer ses droits et obligations au titre du présent Contrat à un tiers, sous réserve de l’acceptation par ce dernier des devoirs, conditions et obligations au titre du présent Contrat. Le transfert partiel et/ou total des droits et obligations est formalisé par un accord approprié.

4.3. Le Client-Développeur est tenu:

4.3.1. Grâce aux investissements réalisés par l'Investisseur, assurer la mise en œuvre du Projet, notamment :

assurer la préparation du chantier;
organiser l'exécution des travaux par les entrepreneurs, fournir au processus de construction des matériaux et des équipements ;
assurer la bonne exécution des travaux de construction et d'installation nécessaires par les entrepreneurs concernés ;
gérer la construction, surveiller son avancement en stricte conformité avec le projet et les termes du présent accord, conformément au SNiP, aux règlements techniques et aux autres règles relatives aux travaux de construction et d'installation ;
effectuer le paiement pour le travail des entrepreneurs et le paiement pour les autres travaux et services nécessaires ;
coordonner les activités des organismes de conception, de construction et d'installation, spécialisés et autres.

Pour mener à bien le projet, le Client-Développeur est tenu de s'assurer que les Entrepreneurs effectuent les types de travaux suivants :

travaux de construction (travaux généraux de construction en dessous du repère « 0 », travaux généraux de construction au-dessus du repère « 0 ») ;
travaux de finition;
aménagement des réseaux de communication internes : chauffage, ventilation, centrale de commande, travaux de plomberie en dessous du repère « 0 », travaux de plomberie au dessus du repère « 0 », alimentation électrique ;
installation de réseaux de communication externes : réseaux de chaleur, réseaux d'alimentation en eau froide et chaude ;
aménagement des voies d'accès à l'installation, aménagement paysager du territoire.

4.3.2. Fournir à l'Investisseur un accès au chantier pour contrôler la conformité du volume et de la qualité des travaux réalisés par les Entrepreneurs, accompagné d'un représentant du Client-Développeur. Informer rapidement l'investisseur de la survenance de circonstances indépendantes de la volonté du client-développeur qui rendent impossible pour le client-développeur de remplir correctement (de haute qualité et en temps opportun) ses obligations en vertu du présent accord.

4.3.3. Veiller à ce que l'installation soit mise en service et remise au comité de réception.

4.3.4. Après avoir mis l'objet en service, transférez-le à l'investisseur conformément au certificat de réception.

4.3.5. Lors du transfert du résultat de l'activité d'investissement, s'assurer que, à la demande de l'inspection administrative et technique et d'autres organismes habilités, les déficiences et défauts précisés dans le rapport de défaut sont éliminés.

4.3.6. Fournir à l'investisseur les documents nécessaires (copies) à la disposition du client-développeur pour l'enregistrement public de la propriété du résultat de l'activité d'investissement.

4.3.7. Mener des activités d'investissement conformément à la législation en vigueur de la Fédération de Russie, remplir les exigences imposées par les organes de l'État et les gouvernements locaux qui ne contredisent pas les normes de la législation de la Fédération de Russie.

4.3.8. Exercer un contrôle sur la procédure et le volume de l'investissement par l'investisseur conformément aux termes du présent accord. Utiliser les fonds reçus de l'investisseur aux fins prévues.

4.3.9. Veiller à ce que l'Investisseur reçoive un rapport sur la mise en œuvre du présent Accord sur une base trimestrielle, au plus tard à la date du mois suivant le trimestre de déclaration.

4.3.10. Remplir les autres tâches qui lui sont assignées par le présent Accord.

4.4. Le Client-Développeur a le droit:

4.4.1. Exiger de l’investisseur qu’il remplisse ses obligations en vertu du présent accord.

4.4.2. Déterminer, conformément au présent Accord et au projet, les volumes et les domaines spécifiques d'utilisation des investissements.

4.4.3. Engager des entrepreneurs pour effectuer les travaux.

4.4.4. Assurer le contrôle de la conformité du volume et de la qualité du travail effectué.

4.4.5. Avec le consentement de l'Investisseur, transférer ses droits et obligations au titre du présent Contrat à des tiers.

5. CALENDRIER DE MISE EN ŒUVRE DU PROJET ET PROCÉDURE DE TRANSFERT DES RÉSULTATS DES ACTIVITÉS D'INVESTISSEMENT (OBJET) À L'INVESTISSEUR

5.1. La durée du Projet est et est calculée à compter de la date de transfert par l'Investisseur au Client-Développeur du Projet (clause 4.1.2 du présent Contrat). Le cas échéant, ce délai pourra être prolongé par les Parties sur la base d'un accord complémentaire au présent Accord signé par les Parties. Le calendrier de certains types de travaux de construction de l'Installation, le calendrier d'achèvement de certaines étapes au titre du présent Accord sont établis dans le Calendrier des Travaux.

5.2. Une fois le Projet terminé et lorsque l'objet est prêt à être transféré, le Client-Développeur envoie une notification correspondante à l'Investisseur. Le transfert du résultat de l'activité d'investissement (objet) à l'investisseur s'effectue conformément à l'acte d'acceptation et de transfert de l'objet. L'acte est signé par les deux Parties ou leurs représentants autorisés et certifie que les Parties ont rempli leurs obligations en vertu du présent Accord et que les Parties n'ont aucune réclamation mutuelle de nature patrimoniale ou non patrimoniale.

5.3. La propriété de l'objet est formalisée par l'investisseur de manière indépendante après le transfert du résultat de l'activité d'investissement.

5.4. Après avoir transféré la propriété à l’Investisseur, les Parties prendront toutes les mesures nécessaires pour formaliser les droits de l’Investisseur sur le terrain.

5.5. Preuve de la qualité du résultat de l'activité d'investissement transféré à l'Investisseur, de sa conformité aux normes et règles de construction et techniques, le Projet est la signature par le comité d'acceptation du certificat de réception du résultat de construction achevé de l'activité d'investissement en exploitation.

5.6. Lors de l'acceptation du résultat de l'activité d'investissement, l'investisseur est tenu de déclarer toutes les lacunes qui peuvent être constatées lors de la méthode habituelle d'acceptation. La période de garantie en vertu du présent Accord commence à partir du moment où l'installation est mise en service conformément à la loi (clause 5.5 du présent Accord).

5.7. Si des défauts sont découverts dans le délai fixé à l'article 5.6 du présent Contrat, l'Investisseur a le droit de contacter le Client-Développeur pour lui demander de les éliminer. L'élimination des déficiences est effectuée dans le délai suivant la réception d'une demande écrite de l'investisseur.

6. RESPONSABILITÉ DES PARTIES ET PROCÉDURE DE RÈGLEMENT DES DIFFÉRENDS

6.1. Les parties sont responsables du non-respect ou de la mauvaise exécution de leurs obligations en vertu du présent Accord conformément à la législation en vigueur de la Fédération de Russie.

6.2. Si l'Investisseur ne respecte pas les délais de réalisation des investissements au titre du présent Accord fixés par le Calendrier de Financement, le Client-Développeur a le droit d'augmenter le délai d'exécution de ses obligations proportionnellement au délai d'exécution de ses obligations par l'Investisseur.

6.3. Le risque de conséquences de dommages ou de destruction du résultat de l'activité d'investissement passe du Client-Développeur à l'Investisseur dès la signature du certificat de réception de l'objet en vertu du présent Contrat (clause 5.2 du présent Contrat).

6.4. Les parties s’efforceront de résoudre tous les litiges et désaccords à l’amiable.

6.5. Si les Parties ne parviennent pas à un accord, le litige est porté devant le tribunal conformément à la législation en vigueur de la Fédération de Russie.

6.6. Pour assurer le respect de ses obligations, le Client-Aménageur met à la disposition de l'Investisseur...

6.7. Le Client-Promoteur est responsable de la non-conformité de l'objet au Projet, aux codes et réglementations du bâtiment, y compris ceux identifiés après acceptation de l'objet, pendant la période de garantie.

6.8. En cas de non-respect ou de mauvaise exécution par le Client-Développeur de ses obligations au titre du présent Contrat, l'Investisseur a le droit de présenter une demande au Client-Développeur.

7. CONFIDENTIALITÉ

7.1. Toute information sur la situation financière des Parties et les termes du présent Accord, ainsi que les accords avec des tiers impliqués dans la mise en œuvre du Projet, sont considérées comme confidentielles et ne sont pas sujettes à divulgation. D'autres conditions de confidentialité pourront être établies à la demande de l'une quelconque des Parties.

8. DÉGAGEMENT DE RESPONSABILITÉ (FORCE MAJEURE)

8.1. Les parties sont dégagées de toute responsabilité en cas de manquement partiel ou total aux obligations découlant du présent Contrat si ce manquement était la conséquence de circonstances de force majeure (force majeure), c'est-à-dire circonstances extraordinaires et insurmontables dans des conditions données, notamment inondations, tremblements de terre, autres catastrophes naturelles ou tout autre phénomène naturel, épidémies, actes terroristes, opérations militaires, ainsi que les modifications de la législation en vigueur, l'adoption de réglementations des autorités locales qui rendent impossible l'exécution par les Parties de leurs obligations. La preuve appropriée de l'existence des circonstances de force majeure mentionnées ci-dessus et de leur durée sera constituée par des certificats délivrés par les autorités compétentes.

8.2. En cas de modifications des actes législatifs et réglementaires qui aggravent la situation des Parties par rapport à leur état à la date de conclusion du présent Accord et entraînent des coûts supplémentaires en temps et en argent, les délais convenus pour l'achèvement des travaux sont augmentés proportionnellement. à cette fois. Les termes et le coût du Contrat dans ce cas sont précisés dans l'accord complémentaire.

8.3. Le délai d'exécution des obligations en vertu du présent Accord augmente proportionnellement à la durée pendant laquelle de telles circonstances et leurs conséquences existaient.

8.4. Si, en raison des circonstances spécifiées à la clause 8.1 du présent Accord, le retard dans l'exécution des obligations en vertu du présent Accord est supérieur à , l'une des Parties a le droit de refuser la partie non exécutée de l'Accord. Dans ce cas, aucune des Parties n'a le droit d'exiger une indemnisation pour les pertes.

9. VALIDITÉ ET MODIFICATION (RESILIATION) DU CONTRAT

9.1. Le présent Accord entre en vigueur à la date de sa signature par les Parties et prend fin une fois que les Parties ont rempli toutes les obligations qui en découlent et conclu des règlements mutuels entre les Parties.

9.2. Les termes du présent Accord peuvent être modifiés par accord des Parties. Tous les changements, ajouts et accords au présent Accord font partie intégrante du présent Accord s'ils sont effectués par écrit et signés par les Parties.

9.3. Le présent Accord peut être résilié par accord des Parties, sous réserve d'un accord sur des règlements mutuels au moment de la résiliation, ainsi que dans d'autres cas prévus par la législation de la Fédération de Russie.

9.4. En cas de conservation d'une installation de construction inachevée, les Parties prolongeront la validité du présent Accord ou détermineront les conditions de sa résiliation.

10. DISPOSITIONS FINALES

10.1. Le présent Accord est rédigé en trois exemplaires ayant la même force juridique, un exemplaire pour chaque Partie et un pour l'organisme qui enregistre les droits immobiliers.

10.2. Les notifications, avis ou autres messages prévus au présent Accord et pertinents pour les relations des Parties doivent être remis en personne ou envoyés par les Parties entre elles par lettres recommandées ou télégrammes avec accusé de réception demandé aux adresses indiquées dans le présent Accord. ainsi que les adresses légales et postales des Parties.

10.3. L'enregistrement de la propriété de l'objet n'est pas inclus dans l'objet du présent accord.

10.4. En cas de changement de numéro de téléphone, de lieu d'enregistrement, d'adresse postale ou d'autres détails, les Parties sont tenues de s'adresser immédiatement notification de ces changements selon les modalités prescrites ci-dessus. Toutes les informations et correspondances envoyées au numéro de téléphone et à l'adresse précisés dans le présent Accord sont considérées comme reçues par la Partie qui a changé d'adresse et de numéro de téléphone et ne l'a pas notifié, qui supporte les risques de toutes les conséquences néfastes.

10.5. Simultanément à la signature du Contrat, les Parties désignent leurs représentants autorisés au titre du Contrat, définissant leur compétence, et s'en informent mutuellement.

10.6. Après la conclusion du présent Contrat, tous les accords antérieurs entre les Parties - tant écrits qu'oraux - sont réputés avoir perdu leur force.

10.7. Pour tout le reste qui n'est pas prévu dans le présent Accord, les Parties sont guidées par la législation en vigueur de la Fédération de Russie.