إجراءات تقسيم الشقة إلى أسهم. تقسيم شقة. كيفية عمل شقتين من شقة واحدة
يعد تقسيم الشقق ظاهرة شائعة إلى حد ما في موسكو الحديثة ومنطقة موسكو
في 95٪ من الحالات نتحدث عن شقق مجاورة تقع "أفقيًا". ومع ذلك، في ممارستنا، كانت هناك حالات فصل الشقق ذات المستويين (الفصل الرأسي للشقق).
يتم تقسيم الشقق وفق مبدأين أساسيين:
- تقسيم شقة واحدة سابقاً إلى قسمين (مع إلزامية وجود حمامين).
- سبق أن تم ربط شقتين (مع الموافقة على توحيدهما) وكان المالك بحاجة إلى تقسيمهما مرة أخرى.
مثال للشقق المدمجة سابقا:
عند النظر في المبادئ الأساسية لتقسيم الشقق، سنصف مزايا وعيوب كل خيار.
تقسيم شقة واحدة سابقا إلى قسمين
ومن الجدير بالذكر على الفور ذلك الشرط الأساسي لتقسيم الشقة هو وجود حمامين(في الواقع منطقتين للسباكة) مع رافعات بناء مشتركة، كل شقة لها حمام خاص بها ومدخل منفصل للمطبخ.
وإلا فإن الانفصال مستحيل. المشكلة الرئيسية التي يواجهها العملاء هي تركيب مطبخ (بالإضافة إلى التصميم) في شقة تم إنشاؤها حديثًا. بعد كل شيء، في البداية كانت هناك غرف معيشة في مكانها. يجب عليك أولاً أن تأخذ في الاعتبار عددًا من المعايير والمتطلبات الحالية الإلزامية لتركيب المطابخ:
أولا، يجدر النظر في الخيار الأكثر عقلانية، وفقا للخبراء - تركيب مكانة المطبخ (غرفة مساعدة بدون منطقة لتناول الطعام، مجهزة بموقد مع تهوية قسرية) في منطقة غير سكنية، عادة ممر أو مخزن.
بالإضافة إلى الوجود غير الضروري للشمس الطبيعي وأقسام نقل الضوء، تشمل مزايا المطابخ من هذا النوع توفيرًا كبيرًا في مساحة الشقة.
إذا كانت مسألة تركيب مطبخ كامل ذات أهمية أساسية للعميل، فسننتقل مباشرة إلى النظر في المعايير والمتطلبات الحالية لتركيب المطابخ.
فصل الشقق فيديو:
لا يمكن تركيب المطبخ في الحالات التالية:
- وجود أماكن للمعيشة تقع على الأرض أسفل الموقع المقترح للمطبخ.
ومع ذلك، فإن النقل ممكن إذا: يتم نقل المطبخ إلى الغرفة دون تفاقم الظروف المعيشية لأي شخص.
على سبيل المثال، الشقة تقع في الطابق الأول، أو في الطابق الثاني/الثالث، ولكن يوجد تحتها مبنى غير سكني.
- موقد غاز.
- عند إعادة البناء بتقسيم شقة من غرفة واحدة، فإن تركيب المطبخ في غرفة المعيشة الوحيدة سوف يحرمها ببساطة من وضعها السكني، وهو ما يتعارض أيضًا مع المعايير الحالية.
- يُحظر مرة أخرى تركيب مطبخ تحت الحمامات وأحواض الاستحمام في الشقق الموجودة أعلاه، وذلك لتجنب تدهور الظروف المعيشية للفرد.
لذلك، مع المطابخ السؤال أكثر أو أقل وضوحا.
دعنا ننتقل إلى النقطة المهمة التالية: ينص التشريع الحالي بوضوح على الشرط التالي - توافر مدخل منفصل لكل شقة.
يمكن تثبيته إما من الهبوط أو عن طريق اختراق مدخل منفصل أو عن طريق السياج الدهليز داخل الشقة الحالية.في الحالة الثانية، عند قطع الاتصال، سنفقد وفقًا لذلك قدرًا معينًا من المساحة. لأنه سيبقى خارج منطقة كلتا الشقتين وسيذهب إلى الملكية المشتركة.
مثال لتقسيم الشقق:
تظهر الخطة بعد إعادة التطوير أنه نتيجة لتقسيم الشقق، أصبحت منطقة الدهليز ملكية مشتركة. وتقع أبواب الدخول إلى الشقق المنفصلة في الدهليز، وبالتالي لا يمكن أخذ مساحتها في الاعتبار في إجمالي لقطات أي من الشقق.
تجدر الإشارة إلى أنه إذا قمنا بترتيب مدخل جديد من الهبوط (الحالة الأولى)، فقد تصنف مفتشية الإسكان هذا الحدث على أنه يؤثر على الملكية المشتركة. ونتيجة لذلك، ضرورة الحصول على موافقة كتابية من ثلثي سكان المنزل.
تشير إعادة التطوير المذكورة أعلاه إلى شقق منفصلة إلى حلول تصميم معقدة. ولذلك، فإنه يلزمنا بتطوير حزمة كاملة من وثائق التصميم. بما في ذلك الاستنتاج الفني ومشروع إعادة التطوير، بالإضافة إلى موافقة تؤكد إمكانية تنفيذ عملية إعادة التطوير هذه.
لنفكر في الخيار الثاني وهو تقسيم الشقق إلى قسمين (تم دمجهما سابقًا)
أول ما عليك فعله هو طلب مشروع إعادة تطوير لتقسيم الشقق. غالبًا ما يتم النظر إلى التقسيم نفسه في سياق إقامة قسم بين الشقق (إذا تم تفكيك الجدار بالكامل) أو إغلاق فتحة بين الشقق تم إنشاؤها مسبقًا.
ولا تنسوا أيضًا ترميم المدخل الثاني للشقة إذا كان مسدودًا مسبقًا. الجانب الإيجابي لهذا النوع من إعادة التطوير هو أنه من الممكن غالبًا الاستغناء عن جمع التوقيعات من السكان إذا كنا نتحدث عن شقق مجاورة أفقيًا.
إذا تم فصل شقة من طابقين متصلة عموديًا (مع درج)، فلن تكون موافقة السكان مطلوبة. وبما أن العمل يتم داخل الشقق ولا يؤثر على المنطقة المشتركة للمنزل، فسوف يتطلب الأمر مجمع تعبئة الوقود من مؤلف مشروع المنزل عند إغلاق الفتحة في السقف.
عند تقسيم الشقة إلى قسمين، لا تنسى تقسيم أنظمة إمدادات المياه والكهرباء الموحدة سابقا.يتم تنفيذ تقسيم الشبكة الكهربائية في الشقتين المشكلتين حديثًا بواسطة شركة Mosenergo. للقيام بذلك، يجب على المالك الحصول على إذن: قانون ترسيم الحدود “بشأن توصيل سعة كهربائية إضافية”. ونتيجة لذلك: عدادان كهرباء، واحد في كل شقة منظمة، وحسابان شخصيان.
يتم تقسيم نظام إمداد المياه وفقًا لنفس المخطط: يتم عمل منفذين مستقلين من الناهضين إلى العداد. سيحتاج المالك إلى فصل الحساب عن Mosvodokanal.
يمكنك التعرف على المشروع المكتمل بالفعل لفصل الشقق المتجاورة على الموقع الإلكتروني في قسم "عملنا".
فيما يلي مثال لفصل شقة مكونة من 4 غرف في مبنى من الطوب مكون من 15 طابقًا وفقًا لمشروع فردي:
في تقسيم شقة غير مخصخصة:
لا يمكن إجراء أي تلاعب قانوني في شقة غير مخصخصة إلا بموافقة كتابية من المالك، ومع ذلك، إذا كانت الشقة مملوكة للمدينة، يكاد يكون من المستحيل الحصول على اتفاقيات من إدارة سياسة الإسكان وإدارة المدينة.
تقسيم الشقة إلى حصص، وتقسيم الحسابات الشخصية
عند تقسيم الشقة إلى حصص، من المهم ما إذا كانت الشقة بلدية أو جماعية. إذا كانت الشقة بلدية، يتم توزيع الأسهم من قبل البلدية. يتم تخصيص الحصة بناءً على طلب من صاحب العمل. لتبسيط دفع خدمات المرافق، يتم تقديم طلب لتقسيم الحسابات الشخصية إلى شركة الإدارة.
إن تقسيم الحساب الشخصي، خلافًا للاعتقاد الشائع، لا يحدد "سيد المنزل"، بل هو تفصيل مالي عادي.
اناتولي
أريد بيع الجزء الخاص بي من الشقة لأنني سئمت العيش في حالة من الفوضى ودفع الإيجار بنفسي!
نحن مسجلون بوصفنا أنا الثاني وأخ أكبر، ولكن أربعة منا يعيشون، وأنا وحدي في غرفة، والأخ مع زوجته العرفية وطفل يبلغ من العمر 6 سنوات في غرفة النوم.
الشقة بأكملها في حالة من الفوضى باستمرار (باستثناء غرفتي) فهم يدفعون ثمن الشقة في كل مرة، أو حتى لا يريدون الدفع على الإطلاق. إنهم يشربون كثيرًا، بل يمكن للمرء أن يقول كل يوم!!!
استجابة لطلباتي بتنظيف الغرف المشتركة، أسمع باستمرار لغة بذيئة وتهديدات موجهة لي!
وأحياناً يكاد يصل الأمر إلى القتال!
ساعدني في فهم هذا الموقف وأخبرني ماذا أفعل؟ لو سمحت.
إجابات المحامين 1
يحق لمستأجر المبنى السكني بموجب اتفاقية إيجار اجتماعي، بموافقة كتابية من المالك وأفراد عائلته الذين يعيشون معه، بما في ذلك أفراد عائلته الغائبين مؤقتًا، استبدال المبنى السكني الذي يشغلونه بمباني سكنية المقدمة بموجب عقد الإيجار الاجتماعي لمستأجر آخر.
يحق لأفراد عائلته الذين يعيشون مع المستأجر أن يطلبوا من المستأجر استبدال المباني السكنية التي يشغلونها بموجب اتفاقية الإيجار الاجتماعي بالمباني السكنية المقدمة بموجب اتفاقيات الإيجار الاجتماعي إلى مستأجرين آخرين وتقع في منازل أو شقق مختلفة.
إذا لم يتم التوصل إلى اتفاق تبادل بين مستأجر مبنى سكني بموجب عقد إيجار اجتماعي وأفراد أسرته الذين يعيشون معه، يحق لأي منهم أن يطلب في المحكمة تبادل قسري للمبنى السكني المشغول. وفي الوقت نفسه، تؤخذ في الاعتبار الحجج الجديرة بالاهتمام والمصالح المشروعة للأشخاص الذين يعيشون في المباني السكنية المتبادلة. (المادة 72 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي)
هذه المسألة معقدة للغاية، لأن... من الضروري تحديد خيارات التبادل المناسبة، ويجب أن تكون جميع المباني السكنية المخصصة للتبادل بلدية أيضًا.
في الوقت الحالي، وفقًا لتشريعات الإسكان، لا يمكن تخصيص حصة عينية من المباني السكنية إلا إذا كان من الممكن تقنيًا تجهيز مخرج منفصل ووسائل راحة منفصلة ومطبخ وما إلى ذلك. في الواقع، هذه الفرصة متاحة فقط في المنازل المكونة من طابق واحد أو (يحدث هذا، ولكن نادرا) في الشقق التي كانت متصلة سابقا من شقتين. عندها فقط يمكن للمحكمة اتخاذ قرار إيجابي بشأن المطالبة. إذا كان لديك شقة عادية، فيمكنك تحديد إجراءات استخدام مساحة المعيشة في المحكمة. عند حل مثل هذا الشرط، تأخذ المحكمة في الاعتبار الإجراء الفعلي لاستخدام العقار، والذي قد لا يتوافق تمامًا مع الأسهم في حق الملكية المشتركة، وحاجة كل من المالكين المشاركين لهذا العقار والإمكانية الحقيقية من الاستخدام المشترك.
تحتاج إلى إعداد بيان المطالبة وتقديمه إلى المحكمة والذهاب إلى جلسات المحكمة. إذا تم التعامل مع القضية بكفاءة، فمن المرجح أن تتخذ المحكمة القرار الذي يناسبك بالضبط.
سأكون سعيدا للمساعدة! لكن! أنا لا أقرأ التوضيحات على الموقع. استشارات تفصيلية، جميع الخدمات مدفوعة. يتصل.
هل تبحث عن إجابة لسؤالك؟ من الأسهل أن تسأل محامياً!
إذا كانت الشقة مملوكة بالكامل لشخص واحد، فيحق له بيع الشقة أو التبرع بها بالكامل أو حصة فيها لأي شخص بناءً على طلبه.
إذا كانت الشقة مملوكة لعدة أشخاص بالأسهم، فلكل صاحب سهم الحق في التصرف في حصته كما يشاء.
ومع ذلك، إذا كان سيتم بيع حصة في شقة مخصخصة، فمن الضروري إخطار المالك المشترك الآخر مقدمًا وعرض عليه شراء الحصة، حيث أن المالك الآخر لديه حق الشفعة في الشراء. ولا تنطبق هذه القاعدة على العلاقات القانونية التي تنطوي على هبة حصة.
حق الملكية المشتركة وحجم الأسهم
يتم تنظيم حق الملكية المشتركة في الفن. 244 من القانون المدني للاتحاد الروسي، وشروط التصرف في الممتلكات المشتركة محددة في القانون الاتحادي "بشأن تسجيل الدولة للعقارات" بتاريخ 13 يوليو 2015 رقم 218-FZ. وبذلك يتم تحديد حصص الملاك الأفراد لقطعة واحدة من العقار. في الوقت نفسه، يجب توثيق المعاملات التي يمكن إجراؤها باستخدام حصة مملوكة بحق الملكية وتسجيلها لدى سلطات Rosreestr.
يمكن تحديد حجم الأسهم اعتمادًا على أسباب ظهور الملكية المشتركة. عادة ما يتم التعبير عن الحصة في حق الملكية المشتركة ككسر ويتم الإشارة إليها في شهادة تسجيل الدولة للملكية. وفقًا لقواعد التشريع المدني، يُفترض أن تكون حصص المشاركين متساوية، ما لم ينص القانون أو الاتفاق أو جوهر العلاقات القائمة بينهم على خلاف ذلك.
من الظروف المهمة أن لكل مشارك الحق في التصرف في حصته في حق الملكية المشتركة بشكل مستقل - البيع والتبرع وما إلى ذلك.
يمكن تغيير حجم الحصة في حق الملكية المشتركة اعتمادًا على أسباب مختلفة: التغيير في تركيبة المشاركين، وإدخال التحسينات التي أجراها المالك على العقار، وما إلى ذلك.
مهم!تتم ممارسة حق الملكية المشتركة بالاتفاق المتبادل بين جميع المالكين. إذا لم يكن لدى المالكين المشاركين اتفاق بشأن قضايا الملكية واستخدام الممتلكات المشتركة، فيحق لهم حل النزاع في المحكمة.
إن حق كل مشارك في التصرف في حصته في الملكية المشتركة هو حق حقيقي ومحمي بموجب القانون من هجمات أصحاب الأسهم الأخرى، إذا تم إضفاء الطابع الرسمي على هذا الحق بشكل صحيح.
كيفية تقسيم الشقة إلى أسهم؟
تختلف أسباب وأنواع تقسيم الملكية المشتركة، وكذلك تخصيص حصة في حق الملكية المشتركة. وفي الوقت نفسه، إذا تم تخصيص حصة أحد المشاركين، انتهى حق الملكية له. ولكن في كلتا الحالتين، تكون مثل هذه الإجراءات ممكنة بموافقة جميع المالكين المشاركين وبقرار من المحكمة.
من الممكن تقسيم الشقة إلى حصص بثلاث طرق مختلفة:
- من خلال إبرام اتفاق بشأن تقسيم الأسهم في الشقة؛
- بإبرام عقد الزواج؛
- في المحكمة.
اتفاق على تقسيم الأسهم في الشقة
أود أن أشير إلى أن الملكية المشتركة للعقارات يمكن أن تكون مشتركة أو مشتركة. في الحالة الأولى تم بالفعل تحديد الحصص ولكل مالك شهادة بحصة محددة في الشقة. وفي الحالة الثانية لا يتم تحديد الأسهم.
تنشأ الملكية المشتركة لممتلكات الزوجين (إذا لم يكن هناك عقد زواج أو اتفاق على تقسيم الممتلكات، أو إذا لم يتم تحديد الأسهم)، للممتلكات في تعاونيات داشا، لممتلكات المزرعة (إذا لم يكن هناك اتفاقيات تحديد الحصص).
وفي حالات أخرى، يتم تسجيل الملكية المشتركة عندما يتم الإشارة إلى حجم الحصة في مستندات الملكية.
إذا كانت شقتك في أسهم، فلا فائدة من تحديد الأسهم، لأنها مقسمة بالفعل إلى أسهم. فإذا أراد أحد الأشخاص زيادة حصته، فعلى الشخص الآخر أن يبيع أو يتبرع بكل الحصة أو بجزء منها.
في معظم الحالات، يتم إبرام اتفاق بشأن تحديد حصص العقارات بين الزوجين.
إن الاتفاق على تقسيم الممتلكات بين الزوجين هو الوثيقة الأكثر تغيرا؛ ويحدد الزوجان أحكامهما بأنفسهما بناء على طلبهما وموافقتهما، على عكس عقد الزواج، الذي ينظم القانون شروطه بشكل صارم.
في اتفاقية تقسيم الممتلكات على الأسهم، من الضروري الإشارة إلى الممتلكات وفي أي حصص مخصصة لكل من الزوجين. وأيضًا، وفقًا للممارسة المتبعة، تنص الاتفاقية على ما يلي:
- اسم وتفاصيل الأطراف؛
- موضوع الاتفاقية؛
- حقوق والتزامات الأطراف؛
- مسؤوليتهم؛
- إجراءات تسوية المنازعات؛
- الأحكام النهائية بشأن دخوله حيز التنفيذ وإجراءات إنهائه.
بالإضافة إلى ذلك، فإن تقسيم الأسهم في الشقة بين الأطفال والزوج ضروري في حالة شراء العقارات باستخدام رأس مال الأمومة. يتم تخصيص الأسهم بعد سداد القرض أو التزام الرهن العقاري. يحق للزوجين، بموجب الاتفاق، أن يخصصوا لأنفسهم ولأطفالهم أي حصص في العقارات ولا يقتصر حجمها على القانون.
عقد الزواج
يمكن للزوجين مشاركة الشقة أثناء العلاقة الزوجية وبعد اكتمالها. علاوة على ذلك، إذا تم إبرام عقد الزواج بين الزوجين، فإنه يحدد طريقة تخصيص الأصول العقارية. يمكن لاتفاقية ما قبل الزواج أن تحدد أنظمة ملكية مختلفة للزوجين:
- ملكية مشتركة؛
- ملكية مشتركة؛
- الملكية الفردية.
عند إبرام عقد الزواج وتحديد الحصص في حالة الطلاق، لا يحتاج الزوجان إلى معرفة كيفية تقسيم أصول الملكية، لأنها مضمونة بالفعل. ومن الجدير بالذكر أن عقد الزواج موثق وله قوة قانونية خلال فترة العلاقات الزوجية وبعد انتهاء الزواج حتى يتم حل النزاعات على الملكية.
القسم القضائي
إذا لم يتم إبرام عقد زواج بين الزوجين خلال فترة الطلاق ولم يتم التوصل إلى اتفاق طوعي بشأن تقسيم الممتلكات المكتسبة بشكل مشترك، فمن الضروري تقديم دعوى إلى المحكمة. في هذه الحالة، قد تعترف المحكمة بحصص الشركاء في الشقة على قدم المساواة.
المدة العامة لتقديم مثل هذا الطلب هي ثلاث سنوات. أي أنه إذا انفصل الزوجان، فيمكن لأحد المشاركين في العلاقة الزوجية السابقة تقديم دعوى أمام المحكمة في غضون ثلاث سنوات.
عند تقديم طلب لتخصيص حصة في شقة، يحق للمدعي الإشارة إلى خيار تقسيم الممتلكات المشتركة وحتى الحصة التي يفضلها.
مهم!عندما يتم تحديد حصص كل من الزوجين في المحكمة، يجب تسجيلهما بشكل صحيح في Rosreestr، وفي هذه الحالة فقط سيتم تأمين تخصيص الحصة بشكل قانوني.
تظهر الممارسة القضائية أن مثل هذه النزاعات غالبًا ما تنتهي بتقسيم الممتلكات المكتسبة بشكل مشترك إلى حصص متساوية. إذا كان هذا التقسيم مستحيلا من حيث المبدأ، فيمكن لأحد الزوجين تقديم تعويض نقدي للآخر وامتلاك الشقة بصفته المالك الوحيد. ويتم تحديد مبلغ التعويض بما يتناسب مع قيمة حصة المشارك الثاني.
تقسيم الشقة إلى أسهم
تعتمد الخيارات المتاحة لتقسيم الشقة إلى أسهم بشكل مباشر على النظام القانوني للأصول العقارية لكل من المشاركين في الملكية المشتركة. وفقا للفن. 254 من القانون المدني للاتحاد الروسي، الملكية هي ملكية مشتركة إذا لم يتم تحديد حصص كل مشارك فيها. دعونا نفكر في الخيارات الأكثر شيوعًا لتقسيم الشقة إلى أسهم.
تخصيص حصص من الممتلكات المشتركة
عند تخصيص حصة من الملكية المشتركة، الشروط التالية المنصوص عليها في الفن. 254 القانون المدني للاتحاد الروسي:
- لا يمكن تخصيص حصة أحد المالكين إلا بعد التحديد الأولي لحصة كل من المشاركين في حق الملكية المشتركة؛
- عند تخصيص حصة من الممتلكات المشتركة، ما لم ينص القانون على خلاف ذلك أو باتفاق المالكين المشاركين، يتم الاعتراف بأسهمهم على أنها متساوية؛
- يتم تنفيذ إجراء تخصيص حصة من الملكية المشتركة ضمن الإطار الذي حددته المادة. 252 من القانون المدني للاتحاد الروسي.
يحق لأي مشارك في الملكية المشتركة أن يطلب تخصيص حصته من الملكية المشتركة. إذا كان التخصيص العيني مستحيلا، لأن الضرر الذي يلحق بالملكية المشتركة في هذه الحالة سيكون غير متناسب، فيجب على المشاركين الآخرين أن يدفعوا له تعويضا يتناسب مع قيمة حصته. بمجرد استلام المشارك للأموال في شكل تعويض، تنتهي ملكيته للسهم.
إذا تمت خصخصة الشقة
ويمكن الحصول على ملكية السكن من خلال خصخصة شقة حصل عليها المشاركون بموجب الإيجار الاجتماعي. للخصخصة، يجب عليك كتابة طلب مشترك إلى الهيئة المحلية المعتمدة والحصول على اتفاقية الخصخصة. ستنص اتفاقية الخصخصة على تحديد الجزء (الحصة) من الشقة الذي سيتم تخصيصه لكل شخص. في هذه الحالة، لن تنشأ الملكية إلا بعد تسجيل الدولة للاتفاقية في Rosreestr.
بعد التسجيل يمكن تقسيم الشقة بين الشركاء بالطرق التالية:
- يحصل كل مواطن على حصة محددة نتيجة للخصخصة؛
- توزيع الأصول العقارية بالتساوي إذا تم إنشاء شكل مشترك للملكية؛
- إذا تم الحصول على الممتلكات من قبل الزوجين أثناء الزواج، فسيتم تقسيم الشقة بعد الطلاق إما على أساس عقد الزواج، أو عن طريق إبرام اتفاق طوعي بشأن التقسيم، أو في المحكمة.
إذا تم شراء الشقة برأس مال الأمومة
إذا تم شراء شقة من قبل عائلة باستخدام رأس مال الأمومة، فسيتم تسجيلها بين أفراد الأسرة في الأسهم. كما يمكن تسجيل الشقة المشتراة (غرفة، منزل) باسم الأطفال فقط. وفي هذه الحالة، بعد الطلاق، لن يتم تضمين السكن في الملكية المشتركة للزوجين ولن يخضع للتقسيم.
إذا كانت الشقة مسجلة لجميع أفراد الأسرة، فعند تقسيم الشقة في حالة الطلاق يحصل كل مشترك على الحصة المسجلة له في مستندات الملكية.
ليس من الأهمية بمكان حجم رأس مال الأمومة وتكلفة السكن المشترى. إذا أضاف الوالدان مبلغًا أقل لشراء شقة من رأس مال الأمومة، فيجب تسجيل مساحة المعيشة باسم الأطفال.
إذا كانت الشقة عليها رهن عقاري
إذا تم شراء شقة من قبل الزوجين أثناء الزواج بمساعدة إقراض الرهن العقاري، فوفقًا للقانون الاتحادي الصادر في 16 يوليو 1998 رقم 102-FZ "بشأن الرهن العقاري (التعهد بالعقارات)" والفن. 37، الفن. 39 من RF IC، يتم الاعتراف بها على أنها ملكية مكتسبة بشكل مشترك وتخضع للتقسيم في حصص متساوية.
وفي هذه الحالة يمكن للبنك إجراء تحليل لملاءة كل من الشركاء، وعلى أساس ذلك يحق له عرض بيع السكن المرهون، وسداد الدين على قرض الرهن العقاري، وتقسيم الممتلكات. الأموال المتبقية من البيع بحصص متساوية بين الزوجين.
إذا أراد أحد الزوجين الاحتفاظ بالشقة لنفسه، فمن الممكن خيار شراء حصة المالك المشارك الآخر.
ما هو عدد الأسهم التي يمكن تقسيم الشقة إليها؟
ويترك المشرع هذه المسألة لتقدير المالك نفسه. أي أنه في هذه الحالة ينطبق مبدأ حرية التصرف في ممتلكات الفرد. يحق للمالك تقسيم ممتلكاته إلى 2،4،10،100،1000 سهم وما إلى ذلك. لا توجد قيود.
غير أن تحديد الحصص في العقارات، من وجهة نظر إمكانية التصرف اللاحق في الحصة، أمر غير مناسب.
مهم!بإهداء أو بيع حصته لأي شخص، يفقد المالك ملكية تلك الحصة. أي أنه سيكون من الممكن التخلص من حصتك فقط. وبطبيعة الحال، لن يتمكن المالك المشارك الآخر من بيع الحصة دون إخطار المالك المشارك الآخر أولاً. ومع ذلك، تتم إدارة هذا الالتزام بشكل جيد في الممارسة العملية من خلال التبرع بجزء من الحصة لطرف ثالث ثم بيعها لاحقًا.
بعد كل شيء، سيكون العيش في شقة أو منزل خاص مع الغرباء أمرًا مزعجًا، وإذا لم يتم التوصل إلى اتفاق بشأن إجراءات استخدام العقار، فسيتعين إثبات ذلك في المحكمة.
أي أن تحديد الأسهم في العقارات يرتبط دائمًا بخطر الأداء غير السليم أو الفشل في الوفاء بالتزامات امتلاك الأسهم واستخدامها والتصرف فيها من قبل مالك سهم آخر.
لذلك، قمنا في هذه المقالة بدراسة الفروق الدقيقة في تقسيم العقارات إلى أسهم، وإبرام اتفاقية مناسبة والعقبات المحتملة إذا كنت ترغب في التصرف في حصة ما.
انتباه!بسبب التغييرات الأخيرة في التشريعات، قد تكون المعلومات الواردة في هذه المقالة قديمة! محامينا سوف يقدم لك النصح مجانا - اكتب في النموذج أدناه.
أخبر أصدقائك!
ويمكن، إذا دعت الحاجة، تقسيم الممتلكات وفقاً للضوابط التي يحددها القانون. هذا إجراء شائع إلى حد ما يجب على المالكين اتباعه أثناء الطلاق أو تبادل السكن داخل الأسرة أو الميراث المشترك. قبل الشروع في بيع السكن أو تحديد حق الاستخدام، سوف تحتاج إلى تقسيم الشقة إلى أسهم.
قواعد وإجراءات تقسيم الشقة
يمكن تسجيل العقارات كملكية مشتركة أو مشتركة دون التخصيص الفعلي للملكية المشتركة. عند الشراء أو الخصخصة أو غيرها من الإجراءات القانونية المتعلقة بالإسكان، يتم تحديد حالة الملكية رسميًا. على سبيل المثال، قد تشير المستندات إلى الاستخدام الفردي أو المشترك أو المشترك. تتم الحاجة إلى تخصيص ملكية مشتركة وإعداد المستندات ذات الصلة لكل مالك عن طريق الموافقة أو من خلال الاستئناف أمام المحكمة.
ولكل مالك الحق في تخصيص حصته المحددة والتصرف فيها حسب تقديره. يتضمن تقسيم الشقة بين الملاك طريقتين: تخصيص المباني العينية أو دفع التعويضات من قبل المالكين المتبقين. بمعنى آخر، قم ببيع الجزء المخصص من الكائن أو استخدمه بنفسك، وفقًا للإطار المحدد.
عند تقسيم الشقة، يمكن تحديد الملكية المشتركة باتفاق الطرفين. يتم إبرام اتفاقية بين المالكين الذين لديهم وثيقة مشتركة لإنشاء الشقة وموثقة.
تحدد الوثيقة قواعد الاستخدام بنسبة مشتركة أو تحدد مبلغ التعويض عند بيع حصتك لمالك آخر للمبنى. تتمتع الاتفاقية بالقوة القانونية وتسمح بتقسيم الملكية المشتركة بين الأطراف المعنية.
إذا كان من المستحيل التوصل إلى اتفاق، عليك الذهاب إلى المحكمة لتحديد حقوقك. ويجب أن تبين الدعوى المسائل المعروضة على المحكمة. وهي: هل يمكن تقسيم العقارات عينا، وما هي حصة الملكية لكل طرف متعارض، وقواعد القسمة والحساب في هذه الحالة بالذات. ويجب على المحكمة أن تحدد حق أولوية الحيازة إذا كان لدى مقدم الطلب أسباب وجيهة للقيام بذلك. مراعاة مصالح القاصرين وأفراد الأسرة العاجزين، وتحديد مبلغ الاسترداد من المواطن الذي حصل على حق أولوية الاستخدام.
يحدث أنه من المستحيل تقسيم مساحة المعيشة، على سبيل المثال، شقة من غرفة واحدة لاثنين من المتقدمين أو شقة من غرفتين لثلاثة مالكين مشتركين. ويجوز بقرار من المحكمة إثبات بيع العقار وتقسيم الأموال حسب حصص الملكية. أما الطريقة الثانية، وهي أن ينتقل العقار إلى أحد طرفي النزاع، والذي يلزمه بدفع ما يعادل حقوق المالكين الآخرين، فهي الأكثر إثارة للجدل.
إن تقييم الممتلكات التي يتم إجراؤها بالقيمة المساحية أو قيمة الكائن وفقًا لـ BTI هو مبلغ ضئيل. إذا تم أخذ القيمة السوقية بعين الاعتبار، يتم تحديدها من خلال فحص مستقل يتم إجراؤه بناءً على طلب المحكمة. وعلى أية حال، يكاد يكون من المستحيل شراء المساكن باستخدام الأسهم المخصصة.
في بعض الأحيان يكون الشيء القابل للقسمة هو الملكية الوحيدة لكل مشارك في العملية، ويكون عدد الغرف المعزولة أقل من عدد المتقدمين. إذا تعذر العيش معاً، يتم تحديد السكن لأحد المرشحين، ويدفع للباقين حصة منه. وتبني المحكمة قرارها بشأن الإقامة ودفع الأموال للمالكين المتبقين على حجم العقار. وإذا كانت الحصة ضئيلة فلا يجوز مراعاة رغبة المالك، ويقضي الحكم بالدفع بمبلغ معين. غالبًا ما تنشأ مثل هذه الملكيات المشتركة المختلفة عند الميراث بموجب القانون أو الوصية بنسب معينة غير قابلة للقياس.
التقسيم المشترك للشقة أثناء الطلاق
وتقسم الملكية المشتركة للزوجين بنسب متساوية وفقا للقانون. وبما أن الزوجين لهما نفس الحقوق، فإن المحكمة تأخذ في الاعتبار وجود الأطفال عند تقسيم المنطقة عينا. على سبيل المثال، يعيش الزوجان السابقان في شقة من غرفتين ولديهما طفل. ثم تذهب الغرفة الأكبر إلى الوالد والطفل، والغرفة الأصغر مخصصة للزوج الثاني. عند البيع، يتم تقسيم قيمة العقار بالتساوي؛ وإذا تم تسجيل العقار كملكية عن طريق الخصخصة وتم تحديد حصة الولد، يتم تقسيم العائدات إلى ثلاثة أجزاء متساوية.
إذا تمت خصخصة الممتلكات، بما في ذلك القاصر، فمن المنطقي أن يقدم الوالد مطالبة لتخصيص الملكية المشتركة نيابة عن الطفل. ستنظر المحكمة في حق الأولوية في استخدام مسكن الوالد والطفل وتحدد ترتيب الإقامة. في نزاعات الملكية، يتم استخدام إجراء تقديم مطالبة إلى الطرف المنافس.
وهذا يعني أنه قبل الذهاب إلى المحكمة، يجب إرسال اقتراح التقسيم المشترك للشقة رسميًا إلى الطرف المنافس. يصبح غياب الرد والإجراءات اللاحقة من قبل الطرف المعني هو الأساس للمحكمة لاتخاذ قرار دون مراعاة حجج المدعى عليه. يتم إرسال المطالبة برسالة مع الإخطار وإرفاقها بقائمة المطالبة بتقسيم الأملاك.
وفقا للقانون، لا يتم تقسيم عقارات الزوجين فعليا؛ ومن المستحيل تحويل مساحة معيشة معزولة إلى شقة مشتركة؛ وهذا الوضع منصوص عليه في القانون. يحق للمحكمة فقط تحديد إجراءات استخدام الشقة، والتي يجب على السكان مراعاتها لاحقًا. يتم توثيق الحصة المخصصة في الممتلكات المشتركة في سلطات تسجيل الدولة بناءً على اتفاقية أو أمر من المحكمة.
وبعد فترة النظر المقررة، يحصل كل من الزوجين على شهادة الملكية الخاصة به والتي تشير إلى الملكية المشتركة. سيصبح مقتطف من سجل الدولة الموحد والشهادة المستلمة هي المستندات الرئيسية التي تؤكد الحق في استخدام الحصة المخصصة.
كيف سيتم تقسيم العقارات (شقتين) أثناء الطلاق إذا كانت كل شقة مملوكة حصريًا لأحد الزوجين وفقًا لشهادة تسجيل الدولة للحق؟ العقار مملوك بشكل مشترك. لا يوجد أطفال مشتركين أو قاصرين. يوجد ابن بالغ (25 عامًا) لأحد الزوجين (متبناه من قبل الزوج الآخر). يعيش مع والديه.
- السؤال: رقم 1724 بتاريخ: 01-04-2015.
وحول موضوعية السؤال المطروح نفيدكم بما يلي.
وفقا للفن. 34 من RF IC، الممتلكات التي حصل عليها الزوجان أثناء الزواج هي ملكية مشتركة لهما.
تشمل الممتلكات التي يحصل عليها الزوجان أثناء الزواج (الملكية المشتركة للزوجين) دخل كل زوج من نشاط العمل ونشاط ريادة الأعمال ونتائج النشاط الفكري والمعاشات التقاعدية التي يحصلون عليها والمزايا وكذلك المدفوعات النقدية الأخرى التي ليس لها خصوصية الغرض (مبالغ المساعدة المادية، المبالغ المدفوعة كتعويض عن الأضرار الناجمة عن فقدان القدرة على العمل بسبب الإصابة أو غيرها من الأضرار الصحية وغيرها). تشمل الممتلكات المشتركة للزوجين أيضًا الأشياء المنقولة وغير المنقولة المكتسبة على حساب الدخل المشترك للزوجين، والأوراق المالية، والأسهم، والودائع، وحصص رأس المال المقدمة إلى مؤسسات الائتمان أو المنظمات التجارية الأخرى، وأي ممتلكات أخرى يكتسبها الزوجان أثناء الزواج، بغض النظر عما إذا كان ذلك باسم أي من الزوجين تم شراؤه أو باسم أي من الزوجين ساهم بالمال.
ينتمي الحق في الملكية المشتركة للزوجين أيضًا إلى الزوج الذي كان يدير الأسرة أثناء الزواج أو يعتني بالأطفال أو لأسباب وجيهة أخرى لم يكن لديه دخل مستقل.
بموجب الفن. 35 من الاتحاد الروسي، تتم ملكية واستخدام والتخلص من الممتلكات المشتركة للزوجين بموافقة الزوجين المتبادلة.
عندما يدخل أحد الزوجين في صفقة للتخلص من الممتلكات المشتركة للزوجين، فمن المفترض أنه يتصرف بموافقة الزوج الآخر.
لا يجوز للمحكمة أن تعلن بطلان المعاملة التي أجراها أحد الزوجين للتخلص من الممتلكات المشتركة للزوجين على أساس عدم موافقة الزوج الآخر إلا بناء على طلبه وفقط في الحالات التي يثبت فيها أن الآخر كان طرف المعاملة على علم أو كان ينبغي له أن يعلم بعدم موافقة الزوج الآخر على إتمام هذه المعاملة.
بالمعنى المقصود في المادة 36 من قانون الاتحاد الروسي و 256 من القانون المدني للاتحاد الروسي، الممتلكات التي كانت مملوكة لكل من الزوجين قبل الزواج، وكذلك الممتلكات التي تلقاها أحد الزوجين أثناء الزواج كهدية أو بالميراث أو من خلال طرق أخرى. المعاملات المجانية (ملك كل من الزوجين)، هي ملكه.
وفقا للفن. 37 من الاتحاد الروسي، يمكن الاعتراف بممتلكات كل من الزوجين كملكية مشتركة إذا ثبت أنه أثناء الزواج، تم إجراء استثمارات على حساب الممتلكات المشتركة للزوجين أو ممتلكات كل من الزوجين أو عمل أحد الزوجين، مما يزيد بشكل كبير من قيمة هذا العقار (الإصلاحات الكبرى، إعادة البناء، إعادة التجهيز وغيرها).
وفقا للفن. 38 من RF IC ، يمكن إجراء تقسيم الممتلكات المشتركة للزوجين أثناء الزواج وبعد فسخه بناءً على طلب أي من الزوجين ، وكذلك في حالة مطالبة الدائن بحبس الرهن حصة أحد الزوجين في الممتلكات المشتركة للزوجين.
يمكن تقسيم الممتلكات المشتركة للزوجين بين الزوجين بالاتفاق. بناء على طلب الزوجين، يمكن توثيق اتفاقهما على تقسيم الممتلكات المشتركة.
في حالة وجود نزاع، يتم تقسيم الممتلكات المشتركة للزوجين، وكذلك هذه الممتلكات، في المحكمة.
ينطبق قانون التقادم لمدة ثلاث سنوات على مطالبات الزوجين بتقسيم الممتلكات المشتركة للأزواج الذين فسخ زواجهم.
بموجب الفن. 39 من RF IC ، يتم توزيع الديون المشتركة للزوجين عند تقسيم الممتلكات المشتركة للزوجين بين الزوجين بما يتناسب مع الأسهم الممنوحة لهما.
من الضروري تحديد أسباب وظروف ظهور ملكية الشقق.
إذا تم شراء الشقق أثناء الزواج بأموال مشتركة للزوجين، فإن الشقق تكون ملكية مشتركة وتخضع للتقسيم بحصص متساوية. إذا تم شراء الشقق بأموال مملوكة للزوج قبل الزواج، أو تم الحصول عليها من قبل أحد الزوجين بموجب اتفاقية هدية، أو عن طريق الميراث، فهي ملك لهذا الزوج.
بالإضافة إلى ذلك، يحق للزوجين الاتصال بمكتب كاتب العدل المناسب لوضع اتفاق بشأن تقسيم الممتلكات.
للحصول على إجابة أكثر تفصيلاً لسؤالك، ننصحك بطلب المشورة من مكتب استقبال المحامي سيرجي سيرجيفيتش إيفليف على العنوان: Orenburg, st. شيفتشينكو 20ب، مكتب 414، هاتف: 8-912-343-72-22.
انتباه! المعلومات الواردة في المقالة محدثة في وقت النشر.