Как да изчислим конкретния показател на кадастралната стойност. Как се изчислява кадастралната стойност на парцел - държавни цени за земя

1) управленско счетоводствое вид такова счетоводство, при което се извършва събирането, обработката и предоставянето на счетоводна информация за нуждите на управлението в предприятието. Предназначението на управленското счетоводство е формирането на информационна система в предварителен план.

гл. задачата на CU е подготовката на надеждна и пълна информация, кат. служи като източник за вземане на необходимите управленски решения в процеса на управление.

Основен част от такова счетоводство явл. счетоводство и анализ на разходите (c/c на произведените продукти). Тази информация, като правило, се използва в процеса на вземане на управленски решения при планиране и прогнозиране в предприятието (за целите на финансовото счетоводство). Управленските счетоводни данни на организацията са нейна търговска тайна и не трябва да се разкриват от нейните служители; (информацията е групирана по видове разходи, по място на възникване на разходите (работно място), по носители на разходи, т.е. видове продукти, работи, услуги). Информацията се подготвя според нуждите, може да се съставя ежедневно, седмично, месечно. Информацията има характер на прогноза, характеризира дейността на организацията за бъдещето, отчитайки състоянието на миналото.Не е необходимо да се поддържа UU, само ако администрацията реши.

2) Финансово счетоводствопредоставя счетоводна информация за резултатите от дейността на организацията на нейните външни потребители: акционери, съдружници, кредитори, данъчни, статистически органи; финансиращи банки и др. От тези позиции данните на ФУ не представляват търговска тайна, тъй като отразяват най-общите показатели за дейността на организацията. FU се характеризира със спазването на общоприетите счетоводни принципи, използването на парични единици за измерване, периодичност, обективност и разпределението като основен обект на анализ на дейността на организацията като цяло. Информацията се изготвя веднъж годишно (полугодие, тримесечие). Информацията характеризира вече извършените сделки и икономическите факти показва как е било. Въпреки различията, управленското и финансовото счетоводство са взаимно свързани счетоводни подсистеми на една организация. Общи за тях са:

Единни счетоводни обекти;

Единен подход при избора на цели и задачи на счетоводството;

Общоприети счетоводни принципи;

Еднократно поддържане на първична информация за отчетност;

Счетоводната информационна база се използва за вземане на управленски решения;

Използването на общи методи (документация, инвентаризация, оценка и калкулиране, групиране на счетоводни обекти, отчетни единици, вътрешно и външно отчитане на организацията).

Целта на финансовия анализ.

Под финансово състояние се разбира способността на предприятието да финансира дейността си. Характеризира се с наличието на финансови ресурси, необходими за нормалното функциониране на предприятието, целесъобразността на тяхното разполагане и ефективността на използване, финансовите взаимоотношения с други юридически и физически лица, платежоспособността и финансовата стабилност.

Финансовото състояние може да бъде стабилно, нестабилно и кризисно.

Финансовият анализе процес на изследване и оценка, чиято основна цел е да се разработят най-надеждните допускания и прогнози за бъдещите финансови условия на предприятието.

За обекти на недвижими имоти, за да се присвоят кадастрални номера, организацията на кадастралната регистрация извършва кадастрално разделяне на територията на Руската федерация на кадастрални райони, кадастрални квартали и кадастрални райони (наричани по-долу единици на кадастрално разделение).

. Кадастралната стойност на поземлен имот изразява стандартната му цена, изчислена в зависимост от категорията и местоположението на земята. Това е необходимо за уреждане на поземлените отношения, рационализиране на сделките за продажба и наем, както и за изчисляване на размера на поземления данък. Държавната кадастрална оценка се извършва най-малко веднъж на всеки 5 години. Данните, получени в резултат на оценката, се въвеждат в държавния кадастър на недвижимите имоти, който се поддържа от Федералната служба за държавна регистрация, кадастър и картография (Rosreestr).Връзка между кадастрална, стандартна и пазарна стойност

Законодателството на Руската федерация, в допълнение към кадастрална стойност, се фиксират и понятията нормативна и пазарна стойност.

Стандартна ценасе прилага, когато кадастралната стойност не е определена. Изчисляването му е необходимо в редица случаи, предвидени в закона: при получаване на банкови заеми, обезпечени със земя, изкупуване на държавни и общински земи и др. Обикновено се определя въз основа на 200-кратната ставка на поземления данък за 1 m 2 от площта на парцела, изчислена въз основа на предназначението му, като се вземат предвид увеличаващите коефициенти и с изключение на данъчните облекчения.

Местните власти ежегодно определят стандартната цена на земята и могат да я променят в рамките на не повече от 25%. Общата стойност на стандартната стойност не трябва да надвишава 75% от пазарната цена.

Документ, потвърждаващ стандартната цена на земята за конкретен обект, може да бъде получен от областната или градската комисия по поземлени ресурси и управление на земята.

Пазарна ценасе определя от взаимодействието на търсенето и предлагането на пазара на земя с определено предназначение в определен регион в даден момент от време. Стойността му не трябва да надвишава най-вероятната пазарна стойност на покупката на подобен парцел. Ако пазарните условия или предназначението на сайта се променят, той може да се промени.

Пазарната стойност е характерна главно за вторичния пазар, който препродава земя, която е частна собственост. За първичния пазар, където се извършва обратното изкупуване на държавни и общински земи в частна собственост, нормативната стойност е по-приложима.

Тези видове разходи могат да варират значително. Кадастралната и стандартната стойност са по-близки до инвентарната цена, докато пазарната стойност се определя от реалното търсене и предлагане.

Процедурата за определяне на кадастралната стойност

Определянето на кадастралната стойност на земята се извършва в съответствие с Правилата за държавна кадастрална оценка на земята (08.04.2000 г.).

Териториалният субект на Руската федерация решава извършване на кадастрална оценка на поземлени имотиотнасящи се до нейната територия.

Териториалният отдел на Rosreestr изготвя списък (списък) на парцелите, които подлежат на задължителна кадастрална оценка. Съгласно действащото законодателство всички поземлени имоти, включени в земите на населените места, са разделени на 17 вида разрешено ползване. Във всяко населено място те са разделени на административно-териториални единици, всяка от които включва съответните кадастрални квартали.

Списъкът на поземлените имоти отразява следните характеристики за всеки парцел: неговата площ, местоположение, наличие, характер и предназначение на сгради, ако има такива.

Rosreestr ангажира организация за оценка, която изчислява специфичния показател на кадастралната стойност за всеки кадастрален квартал и всеки вид разрешено използване. Този показател се изчислява въз основа на средната пазарна стойност или стандартна стойност на 1 m 2 земя в определено тримесечие за определен вид разрешено ползване.

За одобряване на резултатите от кадастралната оценка се изготвя подходящ регулаторен акт на териториалния субект на Руската федерация.

След като резултатите бъдат одобрени, те се въвеждат в системата за кадастрална регистрация на териториалния отдел на Rosreestr.

Изчисляване на кадастралната стойност

Кадастралната стойност на конкретен парцел се определя въз основа на специфичен показател за кадастрална стойност 1 m 2 (конкретна кадастрална стойност на поземления имот). Умножавайки го по площта на този сайт, получаваме неговата кадастрална стойност. Размерът на конкретния показател може да е различен за всеки кадастрален квартал и за един или друг вид разрешено ползване.

Ако за парцел са установени няколко вида разрешено използване, тогава за изчисляване се избира най-големият специфичен показател за кадастрална стойност от всички възможни видове разрешено използване за този парцел.

За рационализиране на статистическия анализ, както и като насока, териториалните субекти на Руската федерация установяват средни стойности на специфични показатели на кадастралната стойностпарцели за всяка категория земя и начин на предназначение за общински райони или райони. По същия начин могат да се определят минимални стойности на специфични показатели за кадастрална стойност за промишлени и други земи със специално предназначение, под които не могат да бъдат определени. Те се определят въз основа на методиката за изчисляване на среднопретеглените показатели за всяка област (район) и категория земя.

Къде и как да разберете кадастралната стойност на поземлен имот?Можете да получите тази информация в териториалния офис на Rosreestr. Искането трябва да съдържа кадастрален номер на поземления имот. Образува се от номера на кадастралния район, район, квартал и конкретен обект.

Можете да разберете номера в органите на Rosreestr, на неговия уебсайт или в документи (договор за покупко-продажба, сертификат, потвърждаващ собствеността, кадастрален паспорт на поземления имоти т.н.).

Въз основа на заявката специалистите могат да предоставят цялата налична информация за него, включително изчисления на плащанията.

Промяна в кадастралната стойност на поземлен имот

Кадастралната стойност може да бъде променена в следните случаи:

при обективни промени в основните характеристики на обекта: промени в площта и границите, промяна на разрешения начин на ползване на обекта, преминаване на обекта в друга категория;

когато се открият грешки в документите, водещи до надценяване на кадастралната стойност.

В първия случай се подават заявление и пакет от необходими документи до териториалния орган на Rosreestr по местонахождението на парцела ( граничен план, копие от документа, потвърждаващ разрешаването на поземления спор, собствеността върху земята и др.).

Корекция на кадастрална грешка

Кадастралната грешка подлежи на коригиране: - по начина, установен за отчитане на промените в характеристиките на обектите на недвижими имоти, - по начина на обмен на информация (ако документите, съдържащи тази грешка, са получени от органа по кадастралната регистрация по начина, по който на обмен на информация), - въз основа на влязло в сила съдебно решение за коригиране на тази грешка.

Кадастралните грешки могат да бъдат оспорени и коригирани по административен или съдебен ред. Най-често срещаните случаи на надценяване на кадастралната стойност

1. Конкретният показател на кадастралната стойност за определен вид разрешено ползване е надценен или видът на разрешеното ползване е неправилно определен.

Това може да се случи в случай на техническа или кадастрална грешка, когато конкретният показател на кадастралната стойност е посочен неправилно в документите, което не съответства на действителното. Така например, ако вместо конкретен показател за поземлен имот с вид разрешено ползване, предвиден „за разполагане на промишлени и административни сгради“, е зададен показател „за разполагане на офиси“, тогава неговата стойност ще бъде надценен почти 3 пъти.

Ако обектът е застроен и върху него е разположена сграда или друга конструкция, тогава предназначението му може да се определи от записа в техническия паспорт за този имот. За да коригирате грешката, трябва да подадете заявление до териториалния орган кадастрална регистрация. Ако той откаже да коригира грешката, можете да се обърнете към съда.

2. Кадастралната стойност надвишава пазарната му стойност.

В този случай трябва да се ръководите от Постановлението на Върховния арбитражен съд на Руската федерация, според което кадастралната стойност на поземлен имот трябва да бъде призната за равна на пазарната му стойност от момента на определяне на пазарната му стойност. Можете да определите пазарната стойност на обекта, като се свържете с независим оценител. Въз основа на неговия доклад по съдебен ред може да бъде възстановена кадастралната стойност на поземления имот в размер на пазарната му стойност.

В случай, че кадастралната стойност на парцел е определена след 22.07.2010 г. и се оказа надценена, тя може да бъде оспорена без съд, като се свържете със специализирана комисия в рамките на шест месеца от момента на получаване на информация за кадастралната стойност е вписан в държавния кадастър на недвижимите имоти.

Комисията може да преразгледа кадастралната стойност на поземлен имот в два случая:

когато се докаже, че кадастралната оценка е извършена въз основа на недостоверна информация;

ако има становище на независим оценител за определяне на пазарната стойност на парцел.

Специализираната комисия разглежда заявлението в рамките на един календарен месец.

Ако няма кадастрална стойност, обаче, на практика понякога няма кадастрална оценка на поземления имот. Възниква естествен въпрос: Трябва ли да се плаща данък върху земята и ако да, как ще се изчислява?

Министерството на финансите на Русия в писмо от 06/06/2006 N 03-06-02-02 / 75 идентифицира три възможни ситуации:

Резултатите от държавната кадастрална оценка на земята към 1 януари на календарната година не са одобрени по предписания начин до 1 март тази година;

Резултатите от държавната кадастрална оценка на земята към 1 януари на календарната година са одобрени преди 1 март тази година, но процедурата за довеждане на кадастралната стойност до вниманието на данъкоплатците от местните власти не е определена;

Кадастралната стойност на поземления имот е определена, но не е предоставена на вниманието на организацията по предписания начин.

В същото време на практика съществува следната гледна точка: ако кадастралната стойност на обекта не е установена, за данъчни цели е необходимо да се приложи стандартната цена на земята (Решения на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 23 юли 2009 г. N 54, от 9 декември 2008 г. N 6113/08 по дело N A76 -31125 / 2006-47-1226 / 31, FAS на Северозападния окръг от 07.05.2008 г. в дело N A56-18358 / 2007; Писма на Министерството на финансите на Русия от 13.08.2009 г. N 03-05-04-02 / 55, от 12.08.2009 г. N 03-05-05-02/48).

Така че, въз основа на гореизложеното, можем да заключим, че въпреки неяснотата в тълкуването на поземленото законодателство, позицията на законодателя и регулаторните органи е недвусмислена: данъчната основа за поземлен данък се определя въз основа на кадастралната стойност на земята , която често надвишава пазарната си стойност. Този проблем може да бъде решен чрез закрепване на следното правило на законодателно ниво: ако кадастралната стойност на поземлен имот е одобрена по-висока от пазарната стойност, последната трябва да се прилага за изчисляване на поземления данък. Но засега, за съжаление, няма такива правила и обжалването на кадастралната стойност на поземлен имот е възможно само по отношение на обжалването на нормативен акт, който го установява, при условие че органът Изпълнителна властна съставния субект на Руската федерация, процедурата за вземане на решение по този въпрос е нарушена или видът на парцела е неправилно определен. В същото време съдилищата отхвърлят аргумента за значителна разлика между пазарната и кадастралната стойност на парцела.

В какви случаи могат да бъдат оспорени резултатите от определянето на кадастралната стойност?

Основания за оспорване на резултатите от определянето на кадастралната стойностса:

1. Невярност на информацията за имота, използвана при определяне на кадастралната му стойност;

2. Установяване на пазарната му стойност по отношение на недвижимия имот към датата, към която е установена кадастралната му стойност.

По принцип гражданите оспорват оценката, ако получената кадастрална стойност им се стори твърде висока. Всъщност в този случай размерът на поземления данък става по-висок. Има обаче и собственици, които търсят оплаквания, че имотът им според тях е занижен.

Наистина е възможно да се направи без съдебен процес, като се свържете със специална междуведомствена комисия към Rosreestr. Тази работна група разглежда текущо молбите за оспорване на резултатите от кадастралната оценка. Възможността за оспорване на резултатите от определянето на кадастралната стойност в комисиите за разглеждане на спорове относно резултатите от определянето на кадастралната стойност е предвидена от Федералния закон от 29 юли 1998 г. № 135-FZ „За оценителските дейности в Руска федерация" (член 24.19) и процедурата за създаване и работа на комисия за разрешаване на спорове относно резултатите от определянето на кадастралната стойност, одобрена със заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия от 4 март 2012 г. № 263.

Но има нюанс - възможно е да се разреши делото без съд, чрез комисия, само в рамките на шест месеца от момента на вписване на стойността на стойността в държавния кадастър на недвижимите имоти. Тогава само съдът ще помогне.

Гражданите обаче имат право да се обърнат към съда с искове относно преразглеждането на кадастралната стойност на поземлен имот, заобикаляйки комисията със съответните изисквания, тъй като извънсъдебната процедура за разрешаване на спорове относно резултатите от кадастралния оценката не е задължително досъдебно производство в процедурата за намаляване на кадастралната стойност на земята. Той се регулира от глава 3.1 от Федералния закон от 29 юли 1998 г. № 135-FZ „За оценъчната дейност в Руска федерация».

Какви са процедурите, които трябва да минете, преди да се обърнете към съда?

За да се намали кадастралната стойност на конкретен парцел чрез съда, към исковата молба се прилага доклад на независим оценител за пазарната стойност на конкретен парцел.

Законодателството предвижда правото на заявителя самостоятелно да поръча индивидуална оценка на имота и въз основа на съответния доклад за оценка да установи кадастралната стойност в размера, посочен в този доклад за оценка.

Ето защо преди това е необходимо да се извърши индивидуална пазарна оценка на имота и да се състави съответен доклад. Това се прави само от независими оценители, които са членове на саморегулиращи се организации на оценители.

Стойността, получена в резултат на индивидуална пазарна оценка, може да се различава значително от спорната кадастрална стойност.

Следва да се отбележи, че при оспорване въз основа на установяване на пазарната му стойност по отношение на обект на недвижим имот, реално не се оспорва кадастралната стойност, а се установява нова въз основа на резултатите от индивидуална пазарна оценка на имота.

[Данъчен кодекс на Руската федерация] [Глава 31] [Член 389]

1. Обект на данъчно облагане са поземлени парцели, разположени в пределите на община (федерални градове Москва и Санкт Петербург), на чиято територия е въведен данъкът.

2. Не се признават за обект на данъчно облагане:

1) парцели, изтеглени от обращение в съответствие със законодателството на Руската федерация;

2) парцели, които са ограничени в обращение в съответствие със законодателството на Руската федерация, които са заети от особено ценни обекти на културното наследство на народите на Руската федерация, обекти, включени в Списъка на световното наследство, исторически и културни резервати, археологическо наследство сайтове;

3) е станал невалиден;

4) поземлени имоти от земите на горския фонд;

5) поземлени парцели, ограничени в обращение в съответствие със законодателството на Руската федерация, заети от държавни водни обекти като част от водния фонд.

В процеса икономически анализ Икономическите и финансовите дейности трябва постоянно да работят със система от показатели. Икономически показатели ¾ Това са микромодели на икономически явления. Отразявайки динамиката и противоречията на протичащите процеси, те са подложени на промени и колебания и могат да се приближават или отдалечават от основната си цел.¾ измерване и оценка на същността на икономическото явление. Следователно анализаторът трябва винаги да има предвид целта и задачите на изследването и да използва индикатори, за да опише и оцени конкретни аспекти от дейността на организацията.

Стопански и финансови дейности организации измерва се с много икономически показатели, които могат да бъдат сведени до конкретна система, разделяйки се по определени критерии:

а) цена и натурален ¾ в зависимост от основните измервателни инструменти;

б) количествени и качествени ¾ в зависимост от това коя страна на явленията, операциите и процесите се измерва;

в) обемни и специфични ¾ в зависимост от приложението на отделните показатели или техните съотношения.

Разходни показатели в момента са сред най-често срещаните. Използването на стойностни показатели произтича от наличието в икономиката на стоковото производство и стоковото обръщение, стоково-паричните отношения. По отношение на парите, естествено, търговия на едро и продажбите на дребно , разходи обжалвания, печалба . Паричният (разходен) метър произтича от икономическата същност на изброените категории.

натурални показатели се използват в планово-счетоводната и аналитичната практика на организациите във всички отрасли. Те са особено необходими за контрол на безопасността на имуществото, рационално използване материал и трудови ресурси .

В организациите стоките се вземат предвид и анализират не само в стойностно изражение, но и във физическо изражение (според асортимент в съответствие с установеното номенклатура ). В натурален план се осъществява и контрол върху изпълнението на договорите за доставка от производителите стоки .

Под цифрите под анализ разбират тези, които изразяват количествената сигурност на явленията и могат да бъдат получени чрез пряко отчитане. Количествените показатели се използват за изразяване на абсолютни и относителни стойности, които характеризират обема на производството и продажбите на продукти, неговата структура и други аспекти на работата на организациите. Количествените показатели могат да бъдат изразени както в стойност, така и в натурално изражение. И така, числата са:

¾ обемът на продадените продукти в рубли;

¾ производителност в килограми, метри, литри;

¾ обем на продажбите на едро за определена продуктова група в рубли и натурални показатели;

¾ обем на продажбите на дребно в рубли.

Качествени показатели определят вътрешните качества, признаци и характеристики на изучаваните явления. Тези показатели се използват за оценка на произведените продукти, тяхното съответствие с установените изисквания (стандарти, спецификации, проби), оценка на икономическата ефективност на труда и материалите разходи както и финансови инвестиции.

Индикаторите, които характеризират качеството на работата на организациите, сега придобиват голямо значение. Индикаторите за ефективност на организацията включват:

¾ показатели, характеризиращи ритъм продажби;

¾ изпълнение на плана за продажби за дадена структура от стоки (като се вземе предвид вътрешногруповият асортимент);

¾ пълно удовлетворение търсене потребители (няма случаи на незадоволено търсене);

¾ проучване на търсенето и неговото прогнозиране (във връзка с явленията на сезонността, промените във вкусовете на потребителите, промените в модата, предлагането на нови продукти от производители, дизайнерски и моделни организации);

¾ непрекъснато или избирателно приемане на стоки по отношение на качеството, което предотвратява продажбата на непълни, нискокачествени и нискокачествени стоки (липса на претенции от купувачи за ниско качество на продадените стоки);

¾ спазване на изискванията на санитарния надзор (особено в търговията с храни) и др.

Икономическите явления и процеси обикновено съдържат както количествени, така и качествени фактори. Задачата на икономиста често се свежда до необходимостта да изолира и измери влиянието на единия или другия.

Увеличаване на производството на стоки може да възникне например чрез увеличаване на броя на работниците (количествен показател) и чрез увеличаване производителност на труда (качествен показател). Продаваема продукция може да се увеличи в резултат както на увеличаване на производството на броя на продуктите, така и на увеличаване на дела на висококачествени продукти в тях.

Индикатори за обем представляват първичното отражение на изучаваните икономически явления и процеси по отношение на техния обем, състав и др. Стойностите на продажбите на едро и дребно, оборотен капитал , разходи за дистрибуция, доходи ¾ това са всички томове.

Икономическите явления и процеси обикновено се изразяват в абсолютни и относителнипоказатели. Абсолютният показател характеризира количествените измерения на явлението, независимо от размера на другите явления. Относителните показатели отразяват съотношението на стойността на изследваното явление със стойността на други явления или със стойността на това явление, но взето за различен период от време. Относителният показател се получава чрез разделяне на една стойност на друга.

Относителните стойности са частното от разделянето на едно абсолютно число на друго. Така че, ако разделите текущата стойност на индикатора на основата, можете да получите просто съотношение, често наричано коефициент и показва колко пъти първото число е по-голямо от второто. Умножавайки частното по 100, получаваме процента.

Пример за относителни стойности са интерес (изчислено за характеризиране на изпълнението на плана, промени в показателя от началото до края на периода), специфично тегло (за изследване на структурата на показателите), коефициенти (изчислени за характеризиране например на оборота на оборотния капитал и др.), индекси (използва се за характеризиране темп на растеж продажби, промени цени производителност на труда и др.).

Специфични показатели са относителни, изведени от съответните обемни показатели. Могат да се разглеждат специфични показатели: производство на служител, запаси в дни на оборот, ниво на разходите за рубла продажби и др. Други относителни стойности, характеризиращи изпълнението на плана, структурата, динамиката, интензивността на развитие са широко разпространени използвани в икономическите изчисления.

Индикатор за структура (специфично тегло) ¾ относителният дял на съставния елемент в общата сума (таблица 2.1).

Таблица 2.1

Пример за специфично тегло

Абсолютен растеж ¾ това е разликата между следващите и предишните стойности на индикатора (верига) или първоначалната стойност (основна). Верига абсолютна растеж характеризира последователна промяна в показателите и основното абсолютно увеличение¾ кумулативна промяна. Абсолютният растеж показва колко абсолютни единици са се променили дадено нивов сравнение:

а) с предходното ниво във верижния метод;

б) с изходно ниво с основния метод.

Съществува връзка между верижния и основния абсолютен растеж ¾ сумата от верижните прирасти дава съответното основно абсолютно приращение. За целия период, описан по-нататък, абсолютното увеличение ще бъде изразено като разлика между последното и първото ниво на серията. Абсолютният растеж може да бъде както положителен, така и отрицателен и трябва да има мерни единици и измерения.

Относителни показатели са и темповете на растеж и растеж, които характеризират динамиката на изменението на показателя.

Скорост на растеж¾ това е съотношението на следващата стойност на индикатора към предходната (верижни темпове на растеж) или постоянна стойност, взета като база за сравнение (основни темпове на растеж).

Верижният метод характеризира последователна промяна, а основният метод ¾ кумулативна промяна. Съществува връзка между верижните и базовите темпове на растеж¾ произведението на верижните темпове на растеж дава съответния основен темп на растеж. Темпът на растеж може да бъде изразен чрез съотношения или проценти.

Темп на нарастванепоказва с какъв процент се променя даденото ниво спрямо:

а) с предходното ниво на серията във верижния метод;

б) с основното, начално ниво на серията с основния метод.

Темпът на растеж обикновено се изразява като процент и показва колко се е увеличил процентът (+ ) или намален (- ) текущото ниво в сравнение с предишното (основно).

Пример за изчисляване на растеж, темп на растеж и темп на растеж е даден в табл. 2.2.

Таблица 2.2

Пример за изчисляване на растеж и печалба

Важен относителен показател е и относителната стойност на координацията ¾ връзка между частите на цялото. Пример за това е съотношението в пасива на баланса на организацията собствен и заемен капитал .

Трябва да се отбележи, че в допълнение към абсолютните и относителните стойности в анализа на икономическата активност, средни стойности . Те се използват за обобщена характеристика на група еднородни явления на количествена основа, тоест характеризират цялата група обекти с едно число.

Средните стойности трябва да се използват само при изследване и обобщаване на масови, качествено хомогенни агрегати. Разумно е да се използват показатели като напр , средно аритметично наличност стоки и др. Ако качествената хомогенност на изследваната съвкупност е нарушена, е невъзможно да се работи със средни стойности, тъй като те могат да скрият значителни недостатъци в работата организации . Следователно, наред с използването на средни стойности, е необходимо да се анализират показателите, от които те се събират.

Всеки от изброените по-горе индикатори има определено значение и значение за наблюдение и анализ. Така че, ако тези показатели се разглеждат поотделно, се оказва, че някои от тях страдат от известно ограничение. Но икономически анализ включва цялостно, систематично използване на показатели. Само при това условие е възможно цялостно и обективно изследване стопанска дейност организация като цяло в дадена област.

Размерът на кадастралната стойност определя размера на данъка върху имуществото и поземления данък (клауза 1 от член 378.2, клауза 1, 2 от член 390 от Данъчния кодекс на Руската федерация), наема, размера на изкупната стойност за обществена земя парцели и т.н. Ако има увереност, че кадастралната оценка на вашия имот е твърде висока, трябва да разберете как е зададена тази стойност:

оценител в рамките на държавната кадастрална оценка;
въз основа на резултатите от държавната кадастрална оценка под формата на специфични или средни специфични показатели на кадастралната стойност за определена група обекти.

Стойността се определя от оценител

Определяйки кадастралната стойност на обекта, оценителят събира пазарна информация и ако тя не е достатъчна, пазарната стойност се оценява индивидуално за конкретен обект.

Държавната кадастрална оценка на земята се извършва в зависимост от категорията на земята и нейното местоположение (клаузи 5-7 от Правилата за извършване на държавна кадастрална оценка на земята, одобрени с Указ на правителството на Руската федерация от 04/08/ 2000 г. № 316):

въз основа на статистически анализ на пазарни цени, друга информация за недвижими имоти, други методи за масова оценка;
въз основа на капитализирането на прогнозния доход от наем;
въз основа на разходите, необходими за възпроизвеждането и (или) опазването и поддържането на стойността на техния природен потенциал.

В кадастъра се вписва не само кадастралната стойност на парцела, но и информация за конкретния показател (на кв. м) - кадастралната стойност на конкретен парцел, разделена на неговата площ.

До извършване на нова кадастрална оценка средният специфичен показател може да бъде основа за определяне на кадастралната стойност на парцелите, образувани от оценявания парцел в резултат на делба или разделяне.

Акт с кадастрална оценка може да бъде оспорен като правен акт, ако е било възможно да се установят формални нарушения, тъй като резултатите от държавната кадастрална оценка (определяне на кадастралната стойност) се одобряват с акт, който съдилищата считат за правен акт.

Съдът проверява формалното съответствие на оспорената нормативна уредба правен актакт с по-голяма юридическа сила по съдържание, ред за издаване и компетентност на органа, който го е издал.

Още веднъж подчертаваме, че за да се оспори актът за одобряване на резултатите от държавната кадастрална оценка, е необходимо да се докаже, че по време на оценката са извършени формални нарушения. Излишно е да се позоваваме на факта, че кадастралната стойност надвишава пазарната.

Заявлението за оспорване на нормативен правен акт трябва да бъде подадено до съд с обща юрисдикция - Върховния съд на републиката, регионалния съд, съда на федерален град, съда на автономна област и съда на автономен окръг ( клауза 2, част 1, член 26 от Гражданския процесуален кодекс на Руската федерация).

Актове от този вид, като правило, не се оспорват изцяло, но по отношение на одобряването на резултатите от кадастралната стойност на конкретен поземлен имот, но тъй като по време на оценката са установени нарушения, това поставя под съмнение резултатите от оценката като едно цяло и може да доведе до обезсилване на нормативния акт като цяло.

Ако стойността, посочена в кадастъра, се различава от стойността, посочена в акта, тогава действията на кадастралния орган трябва да бъдат оспорени в съответствие с членове 27, 29 от АПК на Руската федерация, т.е. в арбитражен съд.

Кадастралните органи въвеждат информация в държавния кадастър на недвижимите имоти (GKN) чисто механично, като прехвърлят към него кадастралната стойност, посочена в доклада за оценка, одобрен с акт на изпълнителния орган на съставния субект на Руската федерация.

Така че, ако GKN не включва цената, посочена в акта за одобряване на резултатите от оценката, тогава действията на кадастралния орган могат да се считат за незаконни.

Кадастралната стойност се определя от специфични (средни специфични) показатели

Тази опция се изготвя под формата на специфични и средни специфични показатели на кадастралната стойност за определени групи обекти и териториални единици. Методът се използва за определяне на кадастралната стойност на недвижими имоти, които не са оценени по първия вариант.

За да се определи кадастралната стойност на даден парцел, като се използва конкретен показател, кадастралният орган определя към коя група по предназначение и местоположение принадлежи и след това умножава специфичния показател на тази група по площта на обекта, както е установено от Насоките за определяне на кадастралната стойност на новообразувани парцели и съществуващи парцели в случай на промяна на категорията на земята, вида на разрешеното използване или изясняване на площта на парцела (одобрено със заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия от 12.08.06 г. № 222). Но кадастралната стойност на други обекти се определя по същия начин (Заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия от 18 март 2011 г. № 113).

При определяне на кадастралната стойност въз основа на конкретни показатели кадастралният орган е по-свободен да взема решения, следователно рискът от неправилно определяне на кадастралната стойност поради грешка на специалиста на кадастралния орган се увеличава.

В този случай е възможно да се оспорват действията на кадастралния орган в арбитражен съд в съответствие с глава 24 от Арбитражния процесуален кодекс на Руската федерация във връзка с използването на неправилен специфичен показател при определяне на кадастралната стойност на спорен обект.

Така президиумът на Върховния арбитражен съд на Руската федерация в решението си от 02.06.09 г. № 21/09 посочи, че арбитражните съдилища имат юрисдикция по случаи на оспорване на действията на държавни органи (клауза 2, част 1, член 29 от Арбитражния процесуален кодекс на Руската федерация), а кадастралният орган е извършил нарушението, т.е. неправилно е приложил акта, който одобрява средните специфични показатели на кадастралната стойност.

Трябва да се има предвид, че кадастралната стойност е определена и се прилага за в бъдеще, т.е. невъзможно е да се върнат вече направени плащания за минали периоди (Решение на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 28.06.11 г. № 913/11).

По този начин, ако не е останало много време до одобряването на новите резултати от кадастралната оценка, тогава няма смисъл да се оспорват старите резултати.

Така че действията на кадастралния орган се оспорват съгласно правилата на глава 24 от Арбитражния процесуален кодекс на Руската федерация. В същото време трябва да се помни, че такъв иск може да бъде предявен в рамките на три месеца от датата, на която жалбоподателят е узнал за нарушението на неговите права и законни интереси (част 4 от член 198 от АПК на Руската федерация). .

Въпреки това, в зависимост от конкретните обстоятелства, спор, в който се правят искания за признаване на действията за незаконосъобразни, трябва да бъде разгледан в хода на исковото производство. Следователно се прилага общ давностен срок от три години.

По този начин Върховният арбитражен съд на Руската федерация посочи, че изясняването на кадастралната стойност, групата видове разрешено използване и средният специфичен показател трябва да се извършват по реда на исковото производство, тъй като споровете, свързани с определянето на вида разрешено използване и кадастралната стойност на поземлените парцели засягат интересите на притежателите на техните права в областта не само на данъчните и поземлените отношения, но и на гражданското обращение. По този начин те се разглеждат в съответствие с общите правила за производство, независимо от факта, че причината за спора са действията на органите за кадастрална регистрация (Постановление на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 15 декември 2006 г. 2011 г. № 12651/11).

Ако кадастралният орган при определяне на кадастралната стойност на парцел, който е образуван чрез разпределение, използва средния специфичен показател за кадастралния квартал вместо специфичния показател на преустроения парцел, тогава той нарушава разпоредбите (клауза 2.1.18 от Насоките № 222) и следва да се постави въпросът за оспорване на исковете.

Ако кадастралният орган неправилно е определил стойността поради погрешна квалификация на предназначението на обекта, тогава такова изискване се разглежда в заповедното производство (в този случай ищецът трябва да докаже неправилността на определянето).

Има и друг начин, който изглежда най-оптимален - да се постигне ревизия на кадастралната стойност или установяване на кадастрална стойност в размер на пазарната стойност. Това не е обжалване или състезание, може да се прилага както при определяне на цената на конкретен обект, така и при изчисляване на цената според специфичния (средно специфичен) показател.

Държавната кадастрална оценка е масова оценка, която има за цел да установи пазарната стойност на оценяваните обекти. Разбира се, тя е по-малко точна от индивидуалната пазарна оценка, тъй като не отчита всички характеристики на обекта. При масова оценка дори обикновена проверка на обекта не е необходима.

По този начин индивидуалната оценка по подразбиране е по-точна и заинтересованите страни имат право да поискат преразглеждане на кадастралната стойност въз основа на резултатите от държавната кадастрална оценка и установяване на кадастрална стойност в пазарната стойност въз основа на резултатите от индивидуална оценка.

Жалбоподателят не оспорва нито достоверността на кадастралната стойност, нито законосъобразността на нормативния акт, който я одобрява, нито действията на органа по кадастъра. Поради това тези въпроси не са включени в предмета на доказване по делото.

Изглежда, че този метод - ревизията на кадастралната стойност - също е удобен, защото ищецът не трябва да доказва незаконосъобразността на нормативния акт или действията на държавния орган, както и неправилността на кадастралната оценка. Ищецът трябва да е готов да докаже основното - достоверността на индивидуалната пазарна оценка на имота, тоест, че представеният от него доклад за пазарната оценка е по-справедлив и точен от резултата от държавната кадастрална оценка.

За да се оспори актът за одобряване на резултатите от държавната кадастрална оценка, е необходимо да се докаже, че по време на оценката са извършени формални нарушения. Излишно е да се позоваваме на факта, че кадастралната стойност надвишава пазарната.

Ако кадастралната стойност е вписана в кадастъра в строго съответствие с акта, тогава няма смисъл да се оспорва незаконността на действията на кадастралния орган. Но ако е възникнала техническа грешка и кадастърът не е получил стойността, определена в акта, тогава действията на кадастралния орган могат да бъдат обжалвани.

По подразбиране индивидуалната оценка е по-точна и заинтересованите страни имат право да поискат преразглеждане на кадастралната стойност въз основа на резултатите от държавната кадастрална оценка и установяване на кадастрална стойност в пазарната стойност въз основа на резултатите от индивидуална оценка.

Константин БУШУЕВ, експерт в Правна оценка LLC

MPCS е коефициент, който се използва в метода за масово изчисление от държавните оценители. Размерът на данъчната ставка върху имуществото зависи от конкретния показател на кадастралната стойност, процедурата за тяхното изчисляване се регулира от законодателството на Руската федерация.

SQS и метод за масова оценка

За всяка оценъчна група от недвижими имоти се използва определена методика. Това е формулата, по която оценителят от Кадастралната камара изчислява стойността. Моделът включва няколко ценови фактора, като местоположение на имота, инфраструктура, площ, материал, от който са изградени стените и други.

За имущество, което има подобни характеристики, се използва методът за изчисляване на масата. При заместване във формулата на значимите показатели SCL се намира на единица площ. И за да се определи цената на кадастъра, показателят трябва да се умножи по площта.

В случаите, когато не е възможно да се установи една единствена стойност на пазарната цена, се извършва индивидуално изчисление на себестойността.

Приложение на УПКС

Конкретен индикатор се използва, когато друг модел на изчисление, с изключение на масовия, е неподходящ или невъзможен. Стъпките за изчисление са както следва:

Определяне местоположението на обекта по район, район, област, квартал;

Формиране на модел за оценка на обекти със сходни характеристики;

Изчисляване на УПКС за група;

Крайна калкулация на разходите.

Най-често индикаторът се използва за оценка на парцели. Дачи партньорства, общности от градинари и градинари, частни домакинства със сгради, индивидуални, блокови къщи, многоетажни и многофамилни жилищни сгради са обединени в отделни групи.

След формирането на всички обекти алгоритъмът за изчисление е както следва:

Определяне на пенообразуващите фактори за всяка група;

Идентифициране на референтна област с типични характеристики;

Създаване на сходни по характеристики подгрупи, базирани на стандарта;

Събиране на информация за пазарните цени за всяка подгрупа;

Използване на масов модел в зависимост от пазарната цена и ценови фактори;

Разработване на формулата за УПКС на единица площ;

Изчисляване на УПКС за стандарта;

Изчисляване на себестойността на инвентара за всички пратки от групата.

Изчисляването на конкретната стойност се извършва въз основа на обективни фактори, но субективизмът, присъщ на оценителите, е напълно възможен. Следователно собствениците може да не са съгласни с изчисленията.

Във формулата за изчисляване на разходите с конкретен параметър често се използват и коефициенти на намаление и корекция в зависимост от индивидуалните характеристики на местоположението на обекта.

За да опрости задачата за собствениците на имоти, сайтът на портала предлага удобни и прости безплатни услуги: кадастрален калкулатор и карта. Ние също така ще ви помогнем да намерите професионалист, който може да даде квалифицирани съвети по кадастър, оценки и експертизи.

Специфичният показател за кадастралната стойност (наричан по-долу UCKS) е кадастралната котировка на поземлен обект при изчислението на единица от общата площ на обекта, като правило единицата е квадратен метър.

Този параметър е необходим за изчисляване и данък върху имуществото от него.

В различните региони на Руската федерация стойностите на специфичния показател са различни и разликата е много значителна. Уреждането на въпроса е въпрос на бъдещето и в момента служители на държавни институции и собственици използват ценностите, определени в техния регион.

Изчисляването на разходите според кадастъра се извършва по следната формула:

Цена \u003d UPKS * площ на конкретен сайт.

Изграждане на УПКС по видове земи

За да се формализират дивидентите от земеделска земя, те се разделят на шест категории:

Земеделска земя.
Територии, заети от вътрешна инфраструктура: пасища, пътища, горски пояси, складове и други съоръжения. Това включва и така наречените нарушени земи, където се извършва промишлено разработване на пясък, находища на глина, камък и др.
Земи, разположени под застояли, тоест застояли водни тела, като езеро, резервоар, езеро и др.
Земи с блата или покрити с храсти и дървета. Това включва и нарушени земи, които се развиват в такива територии.
Земи под гори, но не са прехвърлени в профилния фонд на Руската федерация. Те са със собствениците на земята на право на ползване без срок или без заплащане.
Територии, подходящи за паша на северни елени.

За всяка от тези 6 категории е определен специфичен специфичен показател за изчисляване на кадастралната стойност.

Процедурата за създаване на UPKS

Специфичният показател, съгласно държавните законодателни разпоредби, се установява на 2 етапа:

Първо, UPKS на земеделските земи се определя на цялата територия на конкретен субект на Руската федерация. След това се обработва нормативна базаза следващата стъпка.
На този етап се установява КПК на земеделските недвижими поземлени обекти и индивидуалните поземлени имоти на териториите на дадено административно образувание.

Добре е да се знае:специфичният показател за кадастралната стойност се изчислява от финансистите от следните позиции: прогнозният дивидент от 1 хектар земя се умножава по периода на капитализация от 33 години.

Практическо приложение на УПКС

При изчисляване на кадастралната стойност трябва да се разбира, че CPC на конкретен обект може да се променя по тримесечия и по време на трансформацията на разрешеното използване.

Тоест за всяко тримесечие се установява среден специфичен показател за районите и административните единици в тях.