Добросъвестен купувач на недвижими имоти Добросъвестен купувач и некоректен купувач

1. Ако имотът е придобит срещу обезщетение от лице, което не е имало право да го отчуждава, за което приобретателят не е знаел и не е могъл да знае (добросъвестен купувач), тогава собственикът има право да иска този имот от приобретателя в случай, че вещта е изгубена от собственика или от лицето, на което вещта е прехвърлена от собственика във владение, или е открадната от единия или другия, или е напуснала владението им по друг начин против тяхната воля.

2. Ако имотът е придобит безвъзмездно от лице, което не е имало право да го отчуждава, собственикът има право да иска имота във всички случаи.

3. Пари, както и ценни книжа на приносител, не могат да се търсят от добросъвестен купувач.

Коментар на чл.302

1. Текстът на коментирания член ограничава претенцията на собственика на своя имот от чуждо незаконно владение. Въвеждането на такива ограничения е свързано с необходимостта да се осигури първостепенна защита на интересите на друг участник в търговския оборот - добросъвестен купувач.

2. Законът защитава само интересите на добросъвестния купувач. Последният трябва да докаже, че не е знаел и не е могъл да знае, че имотът се придобива от лице, което няма право да го отчуждава, както и че е считал, че законно е получил имота в своя собственост. Наличието в действията на приобретателя на умисъл и дори на груба небрежност изключва възможността за защита на неговите интереси.

3. Ако приобретателят е добросъвестен, тогава собственикът има право да иска вещ от него само когато тя е напуснала владението на собственика или на лицето, на което е била предадена от собственика във владение, против тяхната воля (изгубен , откраднати и др.). Освен това собственикът трябва сам да докаже тези обстоятелства. Наличието в действията на собственика на волята за прехвърляне на имущество на друго лице изключва възможността за неговото възстановяване от добросъвестен купувач (Бюлетин на въоръжените сили на Руската федерация. 1991. N 2. P. 14; p. 19 от прегледа).

Законът прави две изключения от това правило: а) ако имотът е придобит от добросъвестен купувач от лице, което не е имало право да го отчуждава, безвъзмездно, собственикът може да го претендира при всякакви обстоятелства (дори ако напуснал владението на собственика по негово желание); б) парите (член 140 от Гражданския кодекс) и ценните книжа на приносител (глава 7 от Гражданския кодекс), като най-търсените обекти на гражданското право, не могат да бъдат изискани от добросъвестен купувач при никакви обстоятелства.

4. В случаите, когато имотът не може да бъде предявен, той става собственост на добросъвестен купувач. В същото време собственикът има право да предяви иск за възстановяване на загуби от лицето, на което е прехвърлил имота си във владение.

5. Гражданският кодекс, следвайки законите за собствеността, изостави принципа на неограничена (независимо от добросъвестността на приобретателя) ревандикация на държавна, кооперативна и обществена собственост (чл. 153 от Гражданския кодекс от 1964 г.). Такъв имот може да бъде поискан от собственика на общо основание.

6. Гражданският кодекс също така изостави това, което преди това беше закрепено в част 2 на чл. 152 от Гражданския кодекс от 1964 г. относно забраната за собственика да иска имущество, продадено в изпълнение на съдебно решение. Сега той може да го поиска по реда на чл. Изкуство. 301 и 302 от Гражданския кодекс. Но ако лицето, придобило имота на търга, проведен от съдебния изпълнител, е добросъвестен купувач и търгът не е обявен за недействителен, това лице се признава за собственик на имота. Бившият собственик вече няма право да го върне (параграф 22 от прегледа).

Случаи, когато имуществото може да се търси от последния приобретател и случаи, когато възстановяването е невъзможно

Въпросите за възстановяване на имущество от чуждо незаконно владение се регулират от членове 301 и 302 от Гражданския кодекс на Руската федерация, в съответствие с които може да се извърши възстановяване на имущество в съда от последния купувач на имущество, придобито по обременителна сделка в следните случаи:

Ако лицето е нечестенприобретателят, тогава възстановяването на имущество е възможно във всички случаи.

Ако лицето е съвестенприобретателят, тогава възстановяването на имущество от чуждо незаконно владение е възможно само в случаите, когато такова имущество е напуснало владението на собственика против неговата воля.

С други думи, за да може последният приобретател да не загуби собственост в съда в съответствие с прилагането на членове 301 и 302 от Гражданския кодекс на Руската федерация, трябва да се спазват едновременно две условия:

Първо, последният приобретател на имота трябва да бъде съвестенприобретателят.

Второ, трябва да се извърши разпореждане с имущество от първоначалния собственик по желаниепоследният.

По този начин валидността и законността на отнемането на жилищни помещения от гражданите по начина, по който се прилагат членове 301 и 302 от Гражданския кодекс на Руската федерация, е пряко свързана с такива понятия като „добросъвестност на приобретателя“, „лоша вяра на приобретателят”, “воля” и “разпореждане против воля”.

В същото време признаците (критериите за определяне) на горните понятия не са разкрити в законодателството.

съвестенЧлен 302 от Гражданския кодекс на Руската федерация определя приобретателя като лице, което при придобиване на собственост не знаеше и не можешезнаят, че имотът е придобит от лице, което няма право да го отчуждава. В същото време подобна формулировка не позволява да се установят признаци (критерии), чрез които би било възможно точно да се установи, че едно лице знаеше или можешезнам (или не знаеше и не можешенаучи), че имотът е придобит от лице, което няма право да го отчуждава.

Понятието "безскрупулен купувач" в законодателството изобщо не се разкрива. Подразбира се, че нечестенприобретателят на собственост е този, който по някаква причина не може да бъде признат съвестенприобретателят.

Трябва да се отбележи, че член 302 от Гражданския кодекс на Руската федерация не е единствената норма на законодателството, която отразява опита на законодателя да разкрие понятието " съвестенпридобиващ."

В съответствие с член 2 от Федерален закон № 39-FZ от 22 април 1996 г. „За пазара на ценни книжа“, добросъвестен купувач на ценни книжа е лице, което е закупило ценни книжа, платило е за тях и в момента на покупката е направило не е и не е могло да знае за правата на трети страни върху тези ценни книжа, освен ако не се докаже противното.

Трябва да се отбележи, че член 302 от Гражданския кодекс на Руската федерация, за разлика от член 2 от Федералния закон от 22 април 1996 г. № 39-FZ „За пазара на ценни книжа“, не съдържа думите „ освен ако не се докаже противното”, което неминуемо поражда дискусия кой трябва да докаже добросъвестността (недобросъвестността) на придобиването на имущество, което не е обезпечение. Съдебната практика не само на по-долните съдилища, но и на Върховния съд на Руската федерация по този въпрос, както ще бъде показано по-долу, доскоро не беше еднаква.

2.1.3. Волята за отчуждаване на държавна (общинска) собственост и начините за нейното изразяване от държавата, понятието "разпореждане против волята" по отношение на собственика - държавата

Както вече беше споменато, в съответствие със закона основата за изземване на имущество от добросъвестен купувач е установяването на факта на загуба, кражба или изхвърляне на имущество от притежанието на собственика по начин, различен от неговата воля.

Ако изразяването на волята на гражданин може да бъде установено въз основа на анализ на неговите действия, тогава по отношение на държавата като собственик на собственост, прилагането на такъв подход създава определени трудности.

Държавата действа в лицето на множество органи на държавна власт и местно самоуправление, което създава трудности при разбирането на правното съдържание на понятията „волята на държавата“, „разпореждане извън волята на държавата“, а също и поражда дискусия относно подходящите начини държавата да изрази волята си за разпореждане с имущество, тъй като веднага възниква редица въпроси:

· Какви са признаците на разпореждане с имущество от държавна (общинска) собственост против волята на държавата?

· Доколко понятието "пенсиониране против волята на държавата", която е собственик на имуществото, е идентично с понятието "пенсиониране поради несправедливи (непрофесионални, небрежни и др.) действия на служители на държавни органи" , на които са възложени функциите по упражняване на правомощията на собственик на държавна (общинска) собственост?

· Как във връзка с понятията „воля на държавата” и „разпореждане против волята на държавата” трябва да се разглежда ситуацията, когато имущество се освобождава от държавна собственост в резултат на незаконна приватизация, при регистрацията на кои представители на държавата участваха?

· Как във връзка със същите понятия да се разглежда ситуацията, когато имот е незаконно изтеглен от държавна собственост въз основа на съдебно решение - държавен орган (впоследствие отменено)? Включително когато става въпрос за случаи, в които е участвал органът, упражняващ правомощията на собственик по отношение на държавна (общинска) собственост, който не е възразил срещу удовлетворяване на съответните искове.

· Как да се приеме дългосрочно непредприемане на правно значими задължителни действия по отношение на празно жилищно помещение - например отчуждено имущество (правно бездействие) от страна на упълномощени представители на органа, упражняващ правомощията на собственика по отношение на държавна (общинска) собственост?

Как например да разгледаме такива специален случайкогато Министерството на жилищната политика и жилищен фондна Москва, която по едно време е упражнявала правомощията на собственика по отношение на градския жилищен фонд, дълго време (повече от три години) не е предприела правно значими действия за осигуряване на правилното отчитане и безопасност на съответните жилищни помещения, което даде възможност през посочения период незаконно да се определят горепосочените жилищни помещения за псевдовоенен персонал въз основа на социални трудови договори с последващата им приватизация въз основа на съдебни решения и след това да се продадат на трети лица (граждани - добросъвестни купувачи )? Дали описаното бездействие на служители на Департамента по жилищна политика и жилищен фонд на Москва е израз на съгласието (волята) на града да отчужди спорните апартаменти?

И това е само част от въпросите, чиито отговори липсват в законодателството.

Изискването на собственост от добросъвестен купувач е допустимо в редица случаи. Какво трябва да бъде основанието за такъв запор, какво не може да се иска и на какво може да разчита жертвата в случай на запор, приобретателят - тези и други въпроси ще обсъдим в тази статия.

Възможно ли е да се иска собственост от добросъвестен купувач?

Изглежда, че ако човек е направил законна покупка на нещо, никой няма право да го лиши от това придобиване. Независимо от това, процедурата за възстановяване на имущество от добросъвестен купувач е напълно възможна. Разбира се, случаите, когато такъв иск е разрешен, са строго регламентирани в закона.

Тук трябва да се ръководи от чл. 302 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Той предвижда следните условия, когато може да се иска собственост:

Имотът е получен от приобретателя безвъзмездно по договор, който е сключен от лице, което няма правомощия по отношение на този имот. Освен това собственикът, който е загубил вещта, ще трябва да докаже само 2 от горните факти. В този случай не са необходими други условия за рекламиране на вещта.
Компенсацията или безвъзмездността на сделката се определя от:
- получаване от отчуждаващото лице на възнаграждение в пари, материални или нематериални облаги или друго взаимно предоставяне;
- спазване на задължението за изплащане на трудовото възнаграждение в пълен размер и в срок.
Така че, в съответствие с параграф 37 от съвместната резолюция на пленумите на Върховния съд на Руската федерация и Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 29 април 2010 г. № 10/22, ако до момента, в който приобретателят научи за незаконността на отчуждението, той не е извършил пълно плащане, имотът се счита за получен безвъзмездно.
Имотът е придобит на възмездна основа, но е изгубен от собственика или упълномощено от него лице. Такива случаи включват и кражба на вещ или друго изхвърляне против волята на собственика от неговото владение.
Трябва да се отбележи, че в съответствие с параграф 10 от информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 13 ноември 2008 г. № 126, прехвърлянето на вещ по сделка не може да бъде признато за разпореждане на имот против волята на собственика, дори ако впоследствие е обявен за недействителен.

Имотът може да бъде конфискуван от добросъвестен купувач, ако той не е положил дължимата грижа

В Гражданския кодекс на Руската федерация няма да намерим такова понятие като надлежна проверка на добросъвестен купувач при сключване на сделка. Въпреки това, тази стабилна формулировка е много често срещана в съдебната практика по отношение на въпроса за отнемане на нещо от добросъвестен купувач.

Тя се основава на следните законодателни постулати:

алинея 1 на чл. 302 от Гражданския кодекс на Руската федерация, който предписва, че приобретателят може да се счита за добросъвестен само ако не е знаел и не е могъл да разбере за липсата на правомощия на продавача да се разпорежда с предмета на сделката;
алинея 1 на чл. 401 от Гражданския кодекс на Руската федерация, по силата на който дадено лице се счита за невинно, ако е показало такава степен на грижа и дискретност, каквито са били необходими въз основа на правния характер на задължението.

Какво разбира съдът под проява на дължима, разумна, обикновена грижа? Нека да разгледаме по-отблизо:

Очевидно непропорционално ниската цена на продавания имот трябва да накара купувача да подозира продавача (клауза 9 от информационното писмо № 126). Съдът отбеляза, че купувачът, след като е открил значително занижена цена, е трябвало да прояви дискретност и допълнително да провери чистотата на сделката.
Наличието на тежести (включително наложен арест), както и някои несъответствия, открити по време на проверката на имота преди закупуването му, трябваше да предизвикат подозрение в купувачите на органите на местното самоуправление, одобрени от Президиума на въоръжените сили на Руската федерация на 01.10.2014 г.).
Липсата на запис на собствеността на продавача на недвижими имоти в USRN, както и наличието на запис на съдебен спор във връзка с обекта, извършване на множество транзакции с него за кратък период от време също са безусловна причина купувачът да има съмнения относно правната чистота на сделката (клауза 38 от Решение № 10 /22).

Забележка! Надлежната грижа се преценява от съда не само по отношение на купувача на вещта, но и на продавача. Така в прегледа на Президиума на въоръжените сили на Руската федерация от 01.10.2014 г. съдът отбеляза, че държавната агенция не е проявила дължимата грижа при сключване на сделка за прехвърляне на апартамент, което означава, че не може да изисква оттеглянето му, позовавайки се на липсата на воля на собственика да отчужди имот.

Пари от добросъвестен купувач не могат да бъдат поискани

С решение на 9-ти арбитражен апелативен съд от 19 февруари 2015 г. № 09AP-59436 / 2014-GK искането на банката е отказано Париотписан от него за плащане на заема, въпреки факта, че формално средствата подлежат на връщане в пенсионния фонд поради смъртта на пенсионера.
С решение на същия съд от 05.08.2016 г. № 09AP-32721/2016 г. на синдика е отказано възстановяването от банката на средства, преведени му от предприятието в несъстоятелност, тъй като банката е призната за добросъвестна купувач.

Забележка! Необходимо е да се разграничи възстановяването на пари от добросъвестен купувач от възстановяването на неоснователно обогатяване в съответствие с гл. 60 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Така в апелативното решение на Московския градски съд от 16 януари 2015 г. по дело № 33-759 / 2015 г. ответникът твърди, че е добросъвестен купувач на средствата, получени от нея при продажба на апартамент по споразумение впоследствие обявен за невалиден. Съдът обаче посочи, че средствата, получени по недействително споразумение, са неоснователно обогатяване и в резултат на прилагането на последиците от недействителността на сделката трябва да бъдат върнати.

В допълнение към паричните средства не е разрешено да се изискват следните ценни книжа (ценни книжа):

Централна банка на приносител;
поръчка и поименни ценни книжа, удостоверяващи парично вземане (клауза 3 от член 147.1 от Гражданския кодекс на Руската федерация);
Централна банка в бездокументарна форма, удостоверяваща само правото на парично вземане (член 149.3 от Гражданския кодекс на Руската федерация);
Ценни книжа в бездокументарна форма, придобити на организирани аукциони.

Когато предявявате иск към Централната банка в документална форма, трябва да се ръководите от характеристиките, посочени в чл. 147.1 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Какво може да очаква приобретателят, ако въпреки това вещта е била запорирана

Нека разгледаме какви компенсаторни мерки е предвидил законодателят за добросъвестния купувач, ако въпреки това имуществото му бъде конфискувано.

Приобретателят си запазва извършените от него отделни подобрения в запорирания имот. Ако подобренията са неделими, добросъвестният купувач има право на обезщетение за направените от него разходи за тези подобрения. В съответствие с чл. 303 от Гражданския кодекс на Руската федерация размерът на обезщетението е ограничен до размера на увеличението на стойността на конфискуваното имущество, което е настъпило.
Приобретателят, който е изпаднал в резултат на отнемането на вещта, има право на основание чл. 461 от Гражданския кодекс на Руската федерация да изисква обезщетение от продавача за всички претърпени загуби. Нека назовем 2 нюанса при разглеждането на такива изисквания:
- Първо, продавачът се освобождава от отговорност, ако докаже, че купувачът е знаел или е имал възможност да научи за наличието на основание за евентуално изтегляне на стока.
- На второ място, съгласно чл. 462 от Гражданския кодекс на Руската федерация, продавачът трябва да участва в разглеждането на ревандикационния иск. В противен случай продавачът може също да бъде освободен от отговорност, ако докаже, че е могъл да предотврати възстановяването (параграф 43 от Указ № 10/22).
Ако жилище е поискано от добросъвестен купувач, законодателството за този случай предвижда компенсаторни мерки, финансирани от бюджетни средства. Става дума за обезщетение в размер до 1 милион рубли, предвидено в закона „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“ от 21 юли 1997 г. № 122-FZ (член 31.1).

важно! Тези правила са валидни до 01.01.2020 г. След това ще влязат в сила членовете за обезщетението на новия закон „За държавна регистрация на недвижими имоти“ от 13 юли 2015 г. № 218-FZ, в чл. 68 от които също предвижда подобна мярка за защита.

В заключение още веднъж подчертаваме, че изземването на имущество от добросъвестен купувач е възможно, но само при наличие на основания, предвидени в закона. Пари и определени ценни книжа не могат да бъдат поискани. В случай на конфискация на стоки, добросъвестният купувач има право на обезщетение за загубите, а в случай на конфискация на жилище - на мерки за държавна подкрепа с компенсаторен характер.

По време на стопанска дейносторганизации могат да закупят оборудване, машини, машини и други необходими артикули. Но изпълнителите не винаги действат добросъвестно. Да предположим, че една компания е закупила някакъв имот. С времето се оказа, че е продаден от незаконен собственик. Законният собственик е обявен и декларира правата си. Какво да направите в такава ситуация? През октомври тази година на заседание на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация беше обсъден проект на информационно писмо „Преглед на съдебната практика по някои въпроси, свързани с възстановяването на имущество от чуждо незаконно владение“. Върховните съдии се опитаха да обобщят обширната и противоречива арбитражна практика по този въпрос. Ние също решихме да разгледаме.

И така, компанията е придобила определено нещо, без да подозира, че продавачът не е собственик. Законният собственик си търси правата. На практика такива ситуации се разрешават по различни начини. В някои случаи имуществото подлежи на връщане, в други не. Нека разберем как да защитите правата си на покупка.

Кой е добросъвестен купувач?

В гражданското право, когато се обхващат разпоредбите за защита на правата на собственост, се дава определение за добросъвестен купувач. Това е лице, което не е знаело и не е могло да знае, че страната, която му прехвърля имущество, няма право да го отчужди (клауза 1 на член 302 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

В статията се открояват две основания за признаване на добросъвестността на купувача. Първо, имотът трябва да бъде придобит чрез възмездна сделка. Второ, купувачът не е знаел и не е могъл да знае, че продавачът не е законният собственик.

Пленумът на Върховния арбитражен съд на Руската федерация в параграф 24 от резолюцията от 25.02.1998 г. N 8„По някои въпроси от практиката за разрешаване на спорове, свързани със защитата на правата на собственост и други вещни права“ идентифицира три условия, при които приобретателят не може да бъде признат за добросъвестен:

към момента на сключване на възмездната сделка е имало претенции на трети лица по отношение на спорния имот;
купувачът е знаел за тези искове;
тези искове впоследствие са признати за законни по установения начин.

В съдебната практика има ситуации, които ясно показват прилагането на тези разпоредби. Един пример за такива случаи е даден в проект на информационно писмо на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 23.10.2008 г.(наричан по-долу проект на информационно писмо).

Индивидуален предприемач подаде иск за възстановяване на хладилник от незаконно притежание на компанията. В подкрепа на твърденията си ищецът твърди, че хладилна камера, притежавана от него на право на собственост, им е прехвърлена от организацията по силата на договор за наем. Известно време по-късно наемателят продал спорното оборудване на ответника. Тъй като организацията не е имала право да отчуждава посочения имот, дружеството е незаконен собственик. В защита на правото си ответникът се позовава на своята добросъвестност и възмездност на сделката. Закупеният хладилен склад е платен от фирмата. Първоинстанционният съд се съгласи с ответника и отхвърли иска.

От Апелативния съд, където бизнесменът сезира, обаче посочиха, че плащането е извършено, след като компанията е получила копие от исковата молба по това дело. Това означава, че към момента на плащането купувачът вече е знаел, че трети страни претендират за оборудването. Съдът посочи: при установяване на възмездността на сделката е необходимо да се обърне внимание не само на факта на сключването на възмезден договор, но и на факта на неговото изпълнение. Поради това Апелативният съд отмени решението и уважи иска. Причината била, че към момента на плащането ответникът вече не бил добросъвестен.

Представени доказателства - собствен имот!

В случай на спор тежестта на доказване се носи от всяка страна по спора. Собственикът доказва, че вещта е била извадена от негово владение или от владението на лицето, на което е прехвърлена против волята му. Купувачът трябва да докаже, че е придобил имота възмездно и същевременно не е знаел и не е могъл да знае, че вещта му е продадена от някой, който не е имал право да я отчуждава.

На практика има много примери, които ясно демонстрират тези разпоредби (определение на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 03.04.2008 г. N 4189/08; определение на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 03.07.2008 г. N 7757/08 ; решение на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 06.03.2008 г. N 2322/08; решение на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 24 юни 2008 г. N 3605/08 и др.).

Нека се спрем на някои от тях.
Предприятието заведе иск за изваждане на нежилищни сгради от незаконното владение на фирма „Гидрострой“ и за обезсилване на договора за покупко-продажба на посочените сгради, сключен между фирма „Сити Инвест Строй“ (продавач) и фирма „Гидрострой“ ( купувач). Компанията твърди, че договорът за продажба на спорния имот, сключен между нея и "Сити инвест строй", е обявен за недействителен със съдебно решение по друго дело. В хода на защитата подсъдимият се позовава на факта, че е добросъвестен купувач на този имот, тъй като го е заплатил и за него е вписано правото на собственост.

Член 302 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Искане на собственост от добросъвестен купувач
1. Ако имотът е придобит срещу обезщетение от лице, което не е имало право да го отчуждава, за което приобретателят не е знаел и не е могъл да знае (добросъвестен купувач), тогава собственикът има право да иска този имот от приобретателя в случай, че вещта е изгубена от собственика или от лицето, на което вещта е прехвърлена от собственика във владение, или е открадната от единия или другия, или е напуснала владението им по друг начин против тяхната воля.
2. Ако имотът е придобит безвъзмездно от лице, което не е имало право да го отчуждава, собственикът има право да иска имота във всички случаи.
3. Пари, както и ценни книжа на приносител, не могат да се търсят от добросъвестен купувач.

Съдилищата на първа, апелативна и касационна инстанции взеха страната на добросъвестния купувач (компания Гидрострой). Съдилищата стигнаха до извода, че имотът е прехвърлен за продажба по волята на лицето, което го притежава на правото на икономическо управление. Фирма Гидрострой е добросъвестен купувач на спорния имот, тъй като не е знаела и не е могла да знае, че сделката, сключена от Сити Инвест Строй с ищеца впоследствие ще бъде обявена за недействителна ( определение на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 17.04.2008 г. N 4409/08).

Машиностроителен завод Mayak OJSC (наричан по-нататък заводът) заведе дело срещу TNP-16 LLC за възстановяване на сградата от чуждо незаконно притежание. TNP" (по-нататък - компанията), която прехвърли сградата на TNP-16 LLC , Заводът аргументира твърденията си с факта, че договорът за продажба на сградата, сключен между него и ЗАО „Маяк ТНП“, е обявен за невалиден, тъй като е сключен от името на продавача от лице, което не е упълномощено за това.

Ответникът в доказателство за своята добросъвестност посочи, че спорната сграда е апортирана от дружеството в неговия уставен капитал. Прехвърлянето на собствеността е вписано по установения ред, преди договорът за покупко-продажба между завода и дружеството да бъде обявен за недействителен. Искът на завода беше отхвърлен. Съдът призна ответника за добросъвестен купувач, тъй като той не знаеше и не можеше да знае за признаването на договора за продажба за недействителен. Доводът на жалбоподателя, че имотът е изваден от негово владение против волята му, не е доказан от него ( определение на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 16.04.2008 г. N 5364/08).

Но съдът не винаги защитава добросъвестния купувач.
Арбитрите ще застанат на страната на законния собственик, ако последният успее да докаже, че ценностите наистина са били изтеглени от негово владение против волята му. Потвърждението е следното. CJSC NPO Stromekologiya (наричана по-долу асоциацията) също спори с Intra-Juice LLC (наричана по-долу компанията) относно възстановяването на недвижими имоти от незаконното им притежание.

Сдружението се позовава на факта, че спорният имот е изваден от владение против волята му, т.к обща срещаакционерите не са взели решение за продажбата на тези обекти.

Подсъдимият държи на своята добросъвестност.
При разглеждане на делото съдът установи, че между сдружението (продавач) и Classic-Mig LLC (купувач) е сключен договор за продажба на обекти в процес на строителство. С решение на арбитражния съд това споразумение е обявено за невалидно като голяма сделка за отчуждаване на имущество, извършена в нарушение на Федералния закон „За акционерните дружества“. Стана ясно, че общото събрание на акционерите реално не е взело решение за продажбата на спорния имот. Въпреки това, Classic-Mig LLC продаде спорните обекти на Intra-Juice LLC. В резултат сделката за покупко-продажба между „Класик-Миг” ООД и ответника е обявена от съда за недействителна, тъй като към момента на сключването й „Класик-Миг” ООД не е собственик на спорния имот и не е имал правомощието да се разпорежда. от него. Собствеността на ищеца върху недвижим имот преди договора за покупко-продажба не се оспорва от страните и се потвърждава документално.

Тъй като имотът е отнет от владението на собственика против волята му, той може да го търси и от добросъвестен купувач, посочват съдиите. Въз основа на това, собствеността на ответника върху спорния имот е прекратена, обектът подлежи на връщане на вливането с възстановяване на собствеността му ( Постановление на FAS SKO от 01.08.2008 г. N Ф08-4001/2008).

Не във всички случаи признават добросъвестния и приобретателя.
По този начин, Neva-Trade CJSC (наричана по-долу компанията) заведе дело срещу Vest LLC и Galion LLC, Службата на Федералната служба за регистрация на St. от незаконното притежание на Galion LLC на споменатия имот. Ищецът обосновава претенцията си с факта, че договорът за покупко-продажба между него и Vest LLC е недействителен.

Съдът уважи предявените изисквания.
LLC "Galion" настояваше за добросъвестно придобиване на спорната сграда от LLC "Vest". Съдът в това производство обаче стигна до извода, че спорният имот е изваден от владението на ищеца против волята му. Освен това съдът установи, че тези сделки за покупко-продажба са извършени с незначителни интервали от време, интересите и на тримата участници в сделките (ЗАО „Нева-Трейд“, ООО „Запад“ и ООО „Галион“) са представени в регистриращия орган от един и същ а лицето е акционер в обществото.

При тези обстоятелства съдът установи, че LLC "Galion" не може да бъде признат за добросъвестен купувач на обекта и, ръководейки се от чл. 301, 302 от Гражданския кодекс на Руската федерация, удовлетвори ревандикационния иск на компанията ( определение на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 11.02.2008 г. N 1246/08).

Как да се уверите, че пред вас е законният собственик?

За да се предпазите от евентуални претенции към закупения имот от трети лица е важно да се уверите, че продавачът наистина го притежава законно. За целта е необходимо купувачът да извърши допълнителна проверка на правната съдба на имота.

Най-лесният начин да направите това е, когато става въпрос за недвижими имоти. Оборотът му се отразява в регистъра. Следователно всеки, който възнамерява да закупи имот, подлежащ на държавна регистрация, може да получи необходимата информация от USRR в институцията на правосъдието за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях. Можете да разберете естеството на правото на продавача и основанието за неговото придобиване, да определите предишните собственици, да разберете дали има спор за правото на собственост, дали е обременено с права на други лица. Например, общество съди организация, за да си върне незаконното притежание нежилищни помещения. Индивидуалният предприемач участва като трето лице без независими искове.

Ищецът посочи, че ответникът е закупил помещението от предприемача. Към момента на придобиване на недвижим имот от ответника сделката, въз основа на която е регистрирано правото на собственост за предприемача, е оспорена в съда. Въз основа на резултатите от разглеждането на делото той е обявен от съда за невалиден и са приложени последиците от неговата недействителност. Следователно предприемачът не е собственик на имота и не е имал право да го отчуждава, във връзка с което ответникът е незаконен собственик.

Ответникът възрази срещу удовлетворяването на заявените изисквания, като се позова на своята добросъвестност. За да се защити, той се обърнал към USRR, за да разбере кой е собственикът на придобития имот. Предоставена му е информация, според която предприемачът се счита за собственик на помещението. Първоинстанционният съд уважава дружеството (ищец). Но апелативният съд прецени, че решението трябва да бъде отменено, а удовлетворяването на изискванията на обществото да бъде отказано по следните причини.

Ответникът е закупил помещението от предприемач, чиято собственост е регистрирана по установения от закона ред. Ищецът не доказа, че ответникът е знаел, че последният няма право да отчуждава спорния имот.

Вярно е, че в материалите по делото се посочва, че по-рано съдът е наложил забрана за регистрационни действия със спорния обект. Но този факт не означава, че организацията е трябвало да знае за това. Освен това е доказано, че в отговор на съответното искане на ответника, органът по вписванията го е уведомил, че няма данни за водене на съдебен спор във връзка с помещението.

Съдът отбелязва още, че позоваването на незаконосъобразност на действията на регистриращия орган, извършил вписването, въпреки наличието на заповед, не е от значение за разрешаване на този спор. В същото време ищецът има право да защити правата си, като подаде искове до регистриращия орган за обезщетение за загуби, причинени му от такива действия (проект на информационно писмо).

Не забравяйте за крайните срокове!

В съответствие със закона подлежат ревандикационни искове общо правилоотносно давността (тъй като не са установени специални срокове). Напомняме: чл. 196 от Гражданския кодекс на Руската федерация общият давностен срок е 3 години. от общо правилодавностният срок започва да тече от деня, "когато лицето е разбрало или е трябвало да узнае за нарушението на неговото право" (член 200 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Върховният арбитражен съд на Руската федерация (проект на информационно писмо) посочи, че по отношение на ревандикационните искове този период започва от деня, в който вещта бъде открита в чуждо незаконно притежание. С други думи, не когато законният собственик разбере, че вещта липсва, а когато тя е открита от незаконния собственик.

Върховните съдии разгледаха следния казус.
През 2004 г. компанията заведе дело за възстановяване на медицинско оборудване от незаконно притежание на организацията. Искът е мотивиран с това, че спорната техника, собственост на ищеца, е била открадната от него през 1997 г. Поради това според дружеството ответникът е незаконен собственик и трябва да върне техниката на ищеца.

Подсъдимият твърди, че не е знаел за кражбата на оборудването и го е закупил от специализирана търговска фирма. Освен това се посочи, че е изтекла давност.

Ищецът не е съгласен с доводите на ответника относно пропусната погасителна давност. Според него погасителната давност по предявения иск не е изтекла, тъй като той е научил за местоположението на оборудването от ответника едва през 2003 г. До този момент ищецът не е имал информация нито за местоположението на оборудването, нито за лица, в чието владение се е намирал, поради което е бил лишен от възможността да сезира съда за защита на нарушеното право.

Съдиите от първа и въззивна инстанции са отхвърлили иска поради изтекъл давностен срок. В края на краищата, както самият ищец многократно обяснява, той е научил за кражбата на спорния имот през 1997 г. Следователно, докато се обърне към съда, давностният срок е изтекъл.

Касационният съд обаче върна делото за ново разглеждане. Той посочи, че защитата на правото на правоимащия е невъзможна, докато той не познава нарушителя – потенциалния ответник.

Въпреки факта, че собственикът е загубил имота си през 1997 г., давностният срок за искане на връщането му е започнал да тече от момента, в който ищецът е научил, че той се намира във владение на ответника. Тъй като тезата на ищеца, че е открил имота едва през 2003 г., не е получила надлежна оценка, делото е изпратено за ново разглеждане (проект на информационно писмо).

Наскоро имаше спор между териториалната администрация федерална агенцияза управление на федералната собственост в Република Карелия (наричана по-долу Администрацията) и Сбербанк. Ръководството се опита да си върне сградата от незаконното притежание на банката. Ищецът твърди, че общинската администрация не е трябвало да официализира собствеността върху спорния имот. По време на делото подсъдимият твърди, че е изтекла давността.

Съдът заключава, че ищецът е могъл да знае за нарушението на правото на федерална собственост през 1999 г. (по време на регистрацията на правото на общинска собственост) или поне през 2001 г., когато е сключен договор за наем на част от спорните помещения между Сбербанк и наемателя. Следователно давностният срок е изтекъл към момента на подаване на иска (август 2007 г.) ( определение на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 17.07.2008 г. N 8173/08).

Моля, обърнете внимание: дори ако собственикът на спорния имот се е променил, давностният срок за ревандикационния иск продължава да тече и не започва отначало (клаузи 14 и 15 от проекта на информационно писмо).

Спорно имущество – предмет на залог

Спорна ситуация може да възникне и ако се окаже, че вещ, закупена от добросъвестен купувач, е обременена със залог. С други думи, ако се окаже, че продавачът на имота го е заложил преди да го продаде.

Както знаете, залогът е начин за обезпечаване на задълженията на длъжник (залогодател) към кредитор (залогодател). Ако длъжникът не изпълни задълженията си (например не изплати сумата на заема), заложният кредитор има право да "получи удовлетворение от стойността на заложеното имущество" (член 334 от Гражданския кодекс на Руската федерация). ). Заложеното имущество остава при залогодателя, освен ако не е предвидено друго в споразумението (член 338 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Залогодателят си запазва правото да се разпорежда с такова имущество, но с определени ограничения. В параграф 2 на чл. 346 от Гражданския кодекс на Руската федерация залогодателят има право да отчужди предмета на залога, да го прехвърли под наем или за безвъзмездно ползване на друго лице или да се разпорежда с него по друг начин само със съгласието на заложния кредитор.

Член 353 от Гражданския кодекс на Руската федерация гласи, че в случай на прехвърляне на собствеността върху заложената вещ от залогодателя на друго лице, правото на залог остава в сила. В този случай „правоприемникът на залогодателя заема мястото на залогодателя и носи всички задължения на залогодателя, освен ако друго не е предвидено в споразумение със заложния кредитор“. По този начин се оказва, че заложният кредитор има право да наложи възбрана върху заложеното имущество, дори ако е закупено от лице, което не е знаело, че това нещо е обременено със залог.

Така съдът удовлетвори изискванията на банката за възбрана върху заложеното имущество, което залогодателят продаде на трето лице. Комбинатът предостави на банката част от имуществото си по договор за залог. Ипотекираният имот остава в собственост на собственика. По време на това споразумение заводът фалира. По време на производството по несъстоятелност съдебният изпълнител запорира имуществото на завода, включително заложеното имущество, и го продаде на публичен търг. Заложеното имущество е закупено от дружеството, но съдебният изпълнител не го е уведомил, че обектите, които придобива, са обременени със залог.

Банката, в качеството си на залогодател и взискател по изпълнително производство, не е предприела необходимите мерки за защита на своите интереси, въпреки че е знаела (или е трябвало да знае) за наличието на тези обстоятелства.

Съдиите установиха, че средствата от продажбата на заложеното имущество са използвани за погасяване на задълженията на завода към кредиторите от първа и втора степен, чиито вземания са възникнали след сключването на договора за залог. В същото време не са изпълнени изискванията на банката като обезпечен кредитор. Междувременно изискванията за задължения, обезпечени със залог на имуществото на несъстоятелността, се удовлетворяват предимно от кредиторите от третия приоритет (към който принадлежи банката). Изключение правят задълженията към кредиторите от първи и втори приоритет, правата на иск върху които са възникнали преди сключването на съответния договор за залог(клауза 4, член 134 от Закона за несъстоятелността).

При тези обстоятелства заложното право на банката върху спорния имот не е прекратено на нито едно от предвидените в закона основания. Това право се запазва и при прехвърляне на собствеността върху дружеството по силата на алинея 1 на чл. 353 от Гражданския кодекс на Руската федерация. На основание алинея 1 на чл. 334 от Гражданския кодекс на Руската федерация, кредиторът има право да предяви иск за събиране на дълг.

В резултат на това съдиите решиха да наложат възбрана върху имущество (машини, оборудване), придобито от дружеството и заложено в банката (проект на информационно писмо).

А.В. Фоменко, адвокат на ENKA-TC LLC

___________
1 Федерален закон от 26 октомври 2002 г. N 127-FZ „За несъстоятелност (несъстоятелност)“ (документът е публикуван в системата GARANT).

Списание "Арбитражно правосъдие в Русия" N 12/2008, A.V. Фоменко, адвокат на ENKA-TC LLC