Секретар на Общото събрание на собствениците на МКД. Как трябва да се броят гласовете на общото събрание на собствениците на жилищна сграда? Последици от отсъствието на заседанието на председателя, секретаря и членовете на преброителната комисия

Да намериш човек, който може да смята - какво по-лесно? Но за да преброиш гласовете на собствениците на общо събрание, трябват знания и желание за общуване. Общото събрание на собствениците на помещения в MKD е специфично събитие, на което се срещат напълно различни и често неприятни хора. Те спорят, псуват и понякога използват нецензурни думи. Срещата трябва да се проведе по такъв начин, че да се вземе решение от нейните резултати, а не битка.

Ръководителят на общото събрание в жилищното право се нарича председател; лицето, което съставя книжата, е секретар на общото събрание. Гласовете на участниците в събранието се преброяват от членовете преброителна комисия жилищен блок . Занапред председателят, секретарят на общото събрание и членовете на преброителната комисия ще се наричат ​​отговорни лица.

От тази статия ще научите:

  • как да подходим при подбора на кандидатите;
  • какви правомощия имат отговорните лица;
  • колко често да ги избирате;
  • какво заплашва липсата на избрана преброителна комисия.

Как се избират членове на преброителната комисия

Изисквания към тези, които могат да бъдат избрани като отговорни лица на общото събрание, не са установени от закона. Практиката ги казва.

Всяко физическо или юридическо лице може да бъде избрано за отговорно лице на общото събрание, дори и да не е собственик на помещенията в този MKD. Препоръчваме на УО и жилищните кооперации да предложат свои служители за избор на отговорници на общото събрание. Още по-добре е тези хора да са визуално познати на собствениците на помещенията в МКД и да бъдат уважавани.

Нека се заемем с количеството. Председателят е един човек, секретарят също. Това може да е едно и също лице, но само за "малко" общо събрание. Например в MKD, където има не повече от 30 апартамента. В къща с голям брой стаи ще бъде трудно за председателя на срещата да води протокол паралелно. Преброителната комисия може да се състои от един или повече души - това също не е регламентирано от законодателството.

Не забравяйте, че успехът на срещата и нейната легитимност ще зависят от компетентността на отговорните лица.

Не препоръчваме да давате на участниците в общото събрание широк избор. Предложете едно, максимум две имена за гласуване. По-големият брой кандидати ще доведе до ненужно объркване на избирателите, които ще изискват уточнение: кой е този, в какъв апартамент живее, защо точно той (тя) и т.н.

Можете да изтеглите примерен протокол на нашия уебсайт: Протокол от общото събрание на собствениците на помещения в МКД

Какви са правомощията на отговорниците на общото събрание

Задълженията на председателя, секретаря на общото събрание, членовете на преброителната комисия не са определени със закон. Те се формират от голяма практика на общи събрания в цялата страна.

Избира се председател, който да води събранието на собствениците, а секретар - да води и съставя протокола.

Членовете на преброителната комисия се избират на общото събрание, за да преброят гласовете на участниците и да обобщят резултатите от гласуването по всеки въпрос от дневния ред. Членовете на преброителната комисия установяват невалидни бланки на решения и проверяват пълномощията на представителите на собствениците.

Въз основа на резултатите от събранието председателят, секретарят и членовете на комисията по преброяване, извършили преброяването на гласовете, подписват протокола от събранието на собствениците. Това е определено в ал. 3–5 ст. 181.2 от Гражданския кодекс на Руската федерация и клауза 21 от одобрените Изисквания за съставяне на протоколи от общи събрания на собствениците на помещения в жилищни сгради. със заповед на Министерството на строителството на Русия от 25 декември 2015 г. № 937 / pr.

Въпрос

Необходимо ли е да се заплаща за работата на председателя, секретаря и членовете на преброителната комисия на жилищна сграда?

Не предвижда възнаграждение на отговорни лица на общото събрание на LC на RF. Но такова решение може да бъде взето от общото събрание на собствениците на помещения в MKD. За целта собствениците трябва да определят размера на възнаграждението и реда за изплащането му. Поставете тези точки в дневния ред на събранието на акционерите. Включете разходите за възнаграждения на отговорните лица в разходите за финансиране на общото събрание. Този подход е в съответствие с разпоредбите на параграф 3.5 от част 2 на чл. 44 LCD RF.

Как избират

Председателят и секретарят на общото събрание, както и членовете на преброителната комисия се избират директно на общото събрание на собствениците на помещения в МКД. Тези заключения се потвърждават в одобрените Методически препоръки относно реда за организиране и провеждане на общи събрания на собствениците на помещения в жилищни сгради. със заповед на Министерството на строителството на Русия от 31 юли 2014 г. № 411 / pr (наричани по-долу Методически препоръки).

  • Процедурата за избор на управляващо дружество: алгоритъм за действията на собствениците

Въпрос

Кой ще подпише протокола от общото събрание, ако собствениците не са избрали председател, секретар или преброителна комисия?

Протоколът от общото събрание на собствениците на жилищна сграда винаги трябва да бъде съставен и трябва да бъде съставен според правилата.

Ако въпросът за избор на председател, секретар на събранието, членове на преброителната комисия е включен в дневния ред на събранието, но собствениците отхвърлят предложените кандидати, протоколът се подписва от инициаторите на събранието. Това е заложено в клауза 21 от одобрените Изисквания за съставяне на протоколи от общи събрания на собствениците на помещения в жилищни сгради. със заповед на Министерството на строителството на Русия от 25 декември 2015 г. № 937 / pr.

Колко често да се избират членове на Сметната палата

Министерството на строителството на Русия препоръчва в дневния ред на всяко общо събрание да се включват въпроси относно избора на председател, секретар и членове на преброителната комисия (клауза 2, раздел VI от Методическите препоръки; виж фигурата). Но тези въпроси ще претоварят дневния ред на бъдещите срещи и ще увеличат риска собствениците да отхвърлят предложените кандидати в бъдеще.

За да избегнете този проблем, можете да определите продължителността на пълномощията на избраните лица. За да направите това, допълнете дневния ред със съответните въпроси. Тъй като мандатът на отговорните лица не е ограничен от закона, събранието може да определи всеки удобен период - например една година.

Ако председателят или секретарят, които са избрани за определен период, не могат да присъстват на събранието, просто поставете въпроса за избор на други лица в дневния ред. Но ако някой от преброителната комисия не може да участва, тогава нейният състав ще трябва да бъде одобрен отново.

Последици от отсъствието на председателя, секретаря и членовете на преброителната комисия на жилищна сграда на заседанието

Информацията за председателя, секретаря и лицата, преброили гласовете на събранието, както и техните подписи в протокола, са задължителни данни от протокола на общото събрание на собствениците. Ако тази информация я няма в протокола, това означава, че е съставен с нарушения.

Значително нарушение на правилата за изготвяне на протокол, включително правилото за писмената форма на протокола, може да доведе до невалидност на решението на събранието (подточка 4, клауза 1, член 181.4 от Гражданския кодекс на Руската федерация ).

Съдът, като взема предвид всички обстоятелства по делото, има право да остави решението в сила, ако (част 6 от член 46 от LC RF):

  • счита, че липсата на подписи на посочените лица в протокола не е съществено нарушение;
  • решението не е довело до вреди на собствениците, които го обжалват.

Общото събрание на собствениците е нещо обичайно за управляващите организации и собствениците на помещения. По време на заседанията на Наказателния кодекс обаче често се допускат грешки, които могат да доведат до съдебни спорове и обезсилване на решенията на такива заседания.

Днес ще ви кажем какво трябва да знаете, за да избегнете тези грешки.

Нарушаване на реда за уведомяване за предстояща среща

Първата стъпка към провеждането на общо събрание на собствениците е уведомяването на собствениците за предстоящото събитие. Инициаторът трябва да уведоми всички собственици на помещенията в MKD за провеждането на събранието не по-късно от 10 дни преди началото му (част 4 от член 45 от LC RF).

Основната грешка на инициаторите на срещата е изборът на метод за уведомяване. Най-популярният начин да информирате собствениците за предстояща среща е да поставите известие на информационни щандове или на вратите на входовете на MKD.

  • информация за лицето, участвало в гласуването;
  • подробности за документа, потвърждаващ собствеността върху помещенията на лицето, участващо в гласуването;
  • решения по всеки въпрос от дневния ред, изразени със „за“, „против“, „въздържал се“.

Ако собственикът не е маркирал позиция в нито една от точките от дневния ред или обратното, постави няколко отметки в нея, такъв въпрос в това решение трябва да се признае за невалиден и да не се взема предвид при обобщаване на резултатите от срещата. (част 6 от член 48 от LC RF).

Грешен брой гласове

Ако едно физическо или юридическо лице притежава няколко помещения в МКД, то може да гласува само веднъж. В същото време в бюлетината се посочва общата площ на помещенията, които принадлежат на такова лице.

Неправилно изпълнени пълномощни

Когато собственикът няма възможност да участва в гласуването, вместо него може да гласува негов представител по пълномощие. Преди да позволите на представител да участва в OSS, уверете се, че пълномощното е изпълнено правилно и съдържа информация за собственика и неговия представител:

  • фамилия, име, бащино име - за лица, трите имена - за юридическите лица;
  • място на пребиваване или местоположение;
  • паспортни документи или подробности за учредителните документи.

Пълномощното за гласуване трябва да бъде издадено съгласно ал. 3 и 4 на чл. 185.1 от Гражданския кодекс на Руската федерация или нотариално заверен. Съгласно алинеи 3 и 4 на чл. 185.1 от Гражданския кодекс на Руската федерация не е необходимо пълномощно да бъде нотариално заверено, ако документът:

  • осигурени от организацията, в която директорът работи или учи;
  • издадени от администрацията на лечебното заведение за болнична помощ, в което е на лечение директорът.

Грешка при избора на формуляр за среща

Формите за провеждане на общи събрания на собствениците са изброени в чл. 44.1 LC RF. Има три от тях: пълно работно време, непълно работно време и непълно работно време.

Случва се инициаторът в известието да посочи, че срещата ще бъде очна. На събранието идват малко собственици, няма кворум. Тогава инициаторът решава да задържи кореспондентската част. В същото време не уведомява собствениците на неприсъствената част и съставя един протокол и за двете части. Това е грешен подход. Ако обявената присъствена среща не се проведе, може да се проведе отделна неприсъствена среща. В същото време собствениците трябва да бъдат уведомени за това и да бъде съставен отделен протокол (част 1 от член 47 от LC RF).

Предимството на почасовата форма е, че някои от собствениците ще могат да обсъдят проблемите с инициатора лично, а в почасовата част ще получите липсващите гласове. При тази форма на събрание на собствениците няма да е необходимо да се уведомява всяка част поотделно и ще трябва да се съставя само един протокол.

Остаряла информация за собствеността на помещенията

Уверете се, че регистърът на собствениците на помещения отразява актуална информация. Собствениците не винаги предоставят на управляващата организация актуални данни за промяната на собствениците на обекти на недвижими имоти, за промените в площите на помещенията.

За да бъдат данните верни, свържете се с Rosreestr за извлечения, където се съхранява актуална информация за собствениците на помещения в MKD. Тогава няма да имате проблеми с преброяването на гласовете.

Нарушаване на процедурата за прехвърляне на документи в GZhI

Провеждане на срещи с подобен дневен ред

Когато собствениците са недоволни от решението на събранието, те решават възможно най-бързо да проведат ново по подобни въпроси, за да променят предишното. Управляващото дружество не се противопоставя на това. Но това може да доведе до негативни последици за УО.

Ако в рамките на три месеца GZhI получи два или повече протокола от заседания на един MKD, съдържащи решения по подобни въпроси от дневния ред, органът на GZhN е длъжен да извърши извънпланова проверка, за да установи факта на спазване на изискванията на закон при организиране, провеждане и формализиране на резултатите от такава среща.

Смяна на дневния ред

Случва се по време на срещата да се появи въпрос, който собствениците искат да обсъдят и той допълнително да бъде включен в дневния ред. Това е забранено, съгласно част 2 на чл. 46 LCD RF. По време на заседанието не се допуска вземане на решения по въпроси, които не са включени в дневния ред, както и промяна на дневния ред на заседанието.

Ако въпросите, които възникват по време на срещата, са важни, запишете ги и ги включете в дневния ред на следващата среща.

Нарушаване на кворума на събранието

Друга трудност при провеждането на събрание е да се разбере с колко гласа е взето определено решение на събранието.

Общото събрание на собствениците на помещения в MKD се счита за законно, ако на него са присъствали повече от 50% от собствениците на помещения в MKD. Но 50% от гласовете не осигуряват кворум за всички въпроси, внесени в ОСС.

Жилищният кодекс на Руската федерация разделя въпросите според степента на важност. Въпросите за избор на председател, секретар и преброителна комисия на събранието, начина на управление и Съвета на МКД се решават с 50% от всички гласове, участвали в гласуването.

Метод на формиране на фонда основен ремонтИзбират се 50% от гласовете на всички собственици на помещения в MKD (клауза 1.1, част 2, член 44 от LC RF).

Останалите въпроси се решават с квалифициран брой гласове - това е ⅔ от броя на гласовете на всички собственици на помещения в MKD. Един от тези въпроси е относно използването на фонда за основен ремонт в MKD (част 1, член 46 от LC RF).

Абсолютното мнозинство (100%) решава само въпроси, свързани с намаляване на площта на общата собственост на жилищна сграда.

За да е сигурен инициаторът, че събранието се провежда по всички правила, той трябва да се ръководи от чл. 44 - 48 от LCD на Руската федерация, които посочват основните нюанси на OSS.

Подгответе и проведете успешно общо събрание на собствениците на помещения в MKD с помощта на услугата. Услугата помага за изготвяне на документите, необходими за заседанието в съответствие със заповед № 937 / pr, формиране на дневния ред, преброяване на гласовете и изготвяне на протокола от OSS.

Собственици на помещения в жилищен блок, инициативни групи за реда за създаване и дейността на Съвета на жилищна сграда.

Разработена е бележка до собствениците на помещения в жилищна сграда, инициативни групи с цел оказване на методическа помощ в рамките на прилагането на разпоредбите на Жилищния кодекс Руска федерация(като се вземе предвид Федералният закон на Руската федерация от 4 юни 2011 г. № 123-FZ „За изменения в Жилищния кодекс на Руската федерация и някои законодателни актовена Руската федерация“), относно избора от собствениците на помещенията на жилищна сграда на съвета на жилищната сграда и председателя на съвета на къщата. Меморандумът предоставя препоръки относно организирането и провеждането на общи събрания на собствениците на помещения в жилищни сгради за избор на Съвет на жилищна сграда.

1. Правомощия на общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда.

Общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда е управителният орган на жилищна сграда (член 44 от Жилищния кодекс на Руската федерация).

В съответствие с параграф 5 от член 45 от Жилищния кодекс на Руската федерация, формата на провеждане на това събрание (среща или неприсъствено гласуване) трябва да бъде посочена в известието за общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда. Ако по време на общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда чрез съвместно присъствие на собствениците на помещения в тази сграда за обсъждане на точки от дневния ред и вземане на решения по въпроси, поставени на гласуване, такова общо събрание няма кворум, посочен в параграф 3. на член 45 от този кодекс , в бъдеще решенията на общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда със същия дневен ред могат да се приемат чрез неприсъствено гласуване (прехвърляне на мястото или адреса, посочен в известието за общото събрание на собственици на помещения в жилищна сграда, писмени решения на собствениците по въпроси, поставени на гласуване) - част 1 от член 47 от Жилищния кодекс на Руската федерация.

За справка: част 3 на чл. 45 от Жилищния кодекс на Руската федерация: Общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда е допустимо (има кворум), ако на него са присъствали собствениците на помещения в тази къща или техни представители с повече от петдесет процента от гласове от общия брой гласове.

Решението на общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда, прието в съответствие с процедурата, установена от Жилищния кодекс на Руската федерация, е задължително за всички собственици на помещения, включително тези, които не са участвали в гласуването.

2. Задължението на собствениците на помещения в жилищна сграда да изберат Съвета на жилищната сграда.

Ако в жилищна сграда не е създадено сдружение на собствениците на жилища или тази сграда не се управлява от жилищна кооперация или друга специализирана потребителска кооперация и ако в тази сграда има повече от четири апартамента, собствениците на помещенията в тази сграда на общото си събрание са длъжни да изберат съвета на жилищната сграда от броя на собствениците на помещения в тази къща. Не се извършва регистрация на съвета на жилищна сграда в местните власти или други органи. (Част 1 от член 161 1 от Жилищния кодекс на Руската федерация).

3. Правомощията на местните власти да решават въпроси на общо събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда.

В случаите, посочени в част 1 на член 161 1 от Жилищния кодекс на Руската федерация, при условие че през календарната година не е взето решение за избиране на съвета на жилищната сграда от собствениците на помещенията в нея или съответното решението не бъде изпълнено, местната власт свиква общо събрание на собствениците в тримесечен срок на помещения в жилищна сграда, чийто дневен ред включва избор на съвет на жилищната сграда в тази сграда, включително председател на съвета на тази сграда , или създаването на сдружение на собствениците на жилища в тази сграда. (Част 2 на член 161 1 от Жилищния кодекс на Руската федерация).

Органът на местното самоуправление, въз основа на жалба на собствениците на помещения в жилищна сграда, председателя на съвета на жилищна сграда, управителните органи на асоциацията на собствениците на жилища или управителните органи на жилищна кооперация или управление органи на друга специализирана потребителска кооперация за неизпълнение от управляващата организация на задълженията, предвидени в част 2 на член 162 от този кодекс, организира проверка на дейността на управляващата организация в рамките на пет дни по начина, предписан от федералния орган. Изпълнителна власткойто изпълнява функциите на развитие публична политикаи правно регулиране в областта на строителството, архитектурата, градоустройството (с изключение на държавното техническо счетоводство и техническата инвентаризация на проекти за капитално строителство) и жилищните и комуналните услуги. Ако въз основа на резултатите от тази проверка се установи, че управляващата организация не спазва условията на договора за управление на жилищна сграда, местната власт не по-късно от петнадесет дни от датата на съответното заявление се събира събрание на собствениците на помещенията в тази къща за решаване на въпроси за прекратяване на договора с такава управляваща организация и избор на нова управляваща организация или промяна на начина на управление на къщата. (част 1 от член 165 от Жилищния кодекс на Руската федерация).

4. Ограничения за спазване при избор на съвет на жилищна сграда.

Жилищен съвет не може да бъде избран за много жилищни сгради. (Част 3 от член 161 1 от Жилищния кодекс на Руската федерация).

5. Изисквания за избор на членове на съвета на жилищна сграда.

Броят на членовете на съвета на жилищна сграда се определя на общо събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда. Освен ако не е установено друго с решение на общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда, броят на членовете на съвета на жилищна сграда се определя, като се вземе предвид броят на входовете, етажите, апартаментите в тази сграда. (част 4 от член 161 1 от Жилищния кодекс на Руската федерация).

6. Правомощия на Съвета на жилищната сграда.

Съвет за жилищно строителство:

  1. осигурява изпълнението на решенията на общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда;
  2. представя на общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда като въпроси за обсъждане предложения относно процедурата за използване на обща собственост в жилищна сграда, включително парцела, на който се намира тази къща, относно процедурата за планиране и организиране на работата по поддръжката и ремонта на обща собственост в жилищна сграда, относно процедурата за обсъждане на проекти на споразумения, сключени от собствениците на помещения в тази къща във връзка с общата собственост в тази къща и предоставянето на обществени услуги, както и предложения по въпроси компетентност на съвета на жилищна сграда, избрани комисии и други предложения по въпроси, чието вземане на решения не противоречи на този кодекс;
  3. представя предложения на собствениците на помещения в жилищна сграда за планиране на управлението на жилищна сграда, организиране на такова управление, поддържане и ремонт на общата собственост в тази сграда;
  4. представя на собствениците на помещения в жилищна сграда преди разглеждане на общо събрание на собствениците на помещения в тази къща своето становище относно условията на проектите на договори, предложени за разглеждане на това общо събрание. В случай на избор в жилищна сграда на комисия за оценка на проекти на договори, посоченото заключение се представя от съвета на тази сграда заедно с такава комисия;
  5. упражнява контрол върху предоставянето на услуги и (или) извършването на работа по управлението на жилищна сграда, поддръжката и ремонта на общата собственост в жилищна сграда и качеството на обществените услуги, предоставяни на собствениците на жилищни и нежилищни помещенияв жилищна сграда и ползватели на такива помещения, включително помещения, които са част от общата собственост в тази къща;
  6. представя отчет за извършената работа за одобрение от годишното общо събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда. (част 5 от член 161 1 от Жилищния кодекс на Руската федерация).

7. Процедурата за избор, правомощията на председателя на Съвета на жилищна сграда.

Измежду членовете на съвета на жилищна сграда на общо събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда се избира председател на съвета на жилищна сграда.

Председателят на съвета на жилищна сграда ръководи текущата дейност на съвета на жилищна сграда и се отчита пред общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда.

Председател на съвета на жилищна сграда:

  1. преди приемането от общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда на решение за сключване на споразумение за управление на жилищна сграда, правото да влиза в преговори относно условията на споменатото споразумение и в случай на пряко управление на жилищна сграда от собствениците на помещения в тази сграда, правото да влизат в преговори относно условията на договорите, посочени в части 1 и 2, член 164 от този кодекс;
  2. представя на вниманието на общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда резултатите от преговорите по въпросите, посочени в точка 1 от тази част;
  3. въз основа на пълномощно, издадено от собствениците на помещения в жилищна сграда, сключва, при условията, посочени в решението на общото събрание на собствениците на помещения в тази сграда, споразумение за управление на жилищна сграда или споразумения, посочени в части 1 и 2 на член 164 от този кодекс. Съгласно договор за управление на жилищна сграда всички собственици на помещения в жилищна сграда, които са предоставили на председателя на съвета на жилищна сграда правомощия, удостоверени с такива пълномощни, придобиват права и стават задължени. Собствениците на помещения в жилищна сграда имат право да изискват от управляващата организация копие от това споразумение, а в случай на пряко управление на жилищна сграда от собствениците на помещения в тази къща, копия от договори, сключени с лица, предоставящи услуги и (или) извършване на работа по поддръжката и ремонта на обща собственост в тази къща от посочените лица;
  4. упражнява контрол върху изпълнението на задълженията по сключени договори за предоставяне на услуги и (или) извършване на работа по поддръжката и ремонта на обща собственост в жилищна сграда въз основа на пълномощно, издадено от собствениците на помещения в жилищна сграда, подписва актове за приемане на предоставените услуги и (или) извършена работа по поддръжката и текущия ремонт на обща собственост в жилищна сграда, актове за нарушаване на стандартите за качество или честотата на услугите и (или) извършване на работа по поддръжката и ремонта на обща собственост в жилищна сграда, актове за непредоставяне на комунални услуги или предоставяне на комунални услуги с лошо качество, а също така изпраща до властите на местното самоуправление жалби за неизпълнение от страна на управляващата организация на задълженията предвидено в член 162, параграф 2 от този кодекс;
  5. въз основа на пълномощно, издадено от собствениците на помещения в жилищна сграда, действа в съда като представител на собствениците на помещения в тази сграда по дела, свързани с управлението на тази сграда и предоставянето на обществени услуги. (част 6,7,8 от член 161 1 от Жилищния кодекс на Руската федерация).

8. Срокове на валидност, срокове за преизбиране на Съвета на жилищна сграда.

Съветът на жилищна сграда е валиден до преизбиране на общо събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда или в случай на решение за създаване на асоциация на собствениците на жилища преди избора на управителен съвет на асоциацията на собствениците на жилища.

Съветът на жилищна сграда подлежи на преизбиране на общо събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда на всеки две години, освен ако с решение на общото събрание на собствениците на помещения в тази сграда не е установен друг период. В случай на неправилно изпълнение на задълженията си съветът на жилищна сграда може да бъде преизбран предсрочно от общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда. (Части 9 и 10 от член 161 1 от Жилищния кодекс на Руската федерация).

9. Процедурата за избор и правомощия на комисиите на собствениците на помещенията на жилищна сграда.

За изготвяне на предложения по определени въпроси, свързани с управлението на жилищна сграда, могат да бъдат избрани комисии от собственици на помещения в тази сграда, които са колегиални консултативни органи за управление на жилищна сграда. Комисиите на собствениците на помещения в жилищна сграда се избират с решение на общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда или с решение на съвета на жилищна сграда. (част 11.12 от член 161 1 от Жилищния кодекс на Руската федерация).

10. Присъствени и неприсъствени форми на провеждане на общо събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда.

В съответствие с параграф 5 от член 45 от Жилищния кодекс на Руската федерация, формата на провеждане на това събрание (среща или неприсъствено гласуване) трябва да бъде посочена в известието за общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда. Ако по време на общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда чрез съвместно присъствие на собствениците на помещения в тази сграда за обсъждане на въпроси от дневния ред и вземане на решения по въпроси, поставени на гласуване, такова общо събрание няма кворум, посочен в параграф 3. на член 45 от този кодекс , в бъдеще решенията на общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда със същия дневен ред могат да се приемат чрез неприсъствено гласуване (прехвърляне на мястото или адреса, посочен в известието за общото събрание на собственици на помещения в жилищна сграда, писмени решения на собствениците по въпроси, поставени на гласуване).

Тези. неприсъствено провеждане на общото събрание е възможно САМО след опит за провеждане на общото събрание под формата на съвместно присъствие.

За справка: част 3 на чл. 45 от Жилищния кодекс на Руската федерация: Общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда е допустимо (има кворум), ако на него са присъствали собствениците на помещения в тази къща или техни представители с повече от петдесет процента от гласове от общия брой гласове.

Личното провеждане на общо събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда предполага съвместно присъствие на собствениците на помещения на определено място и в определено време за обсъждане на въпроси, поставени на гласуване;

Провеждането на общо събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда задочно предполага провеждането му без съвместното присъствие на собствениците на помещенията чрез писмено предаване на решенията на собствениците по въпросите, поставени на гласуване (член 47 от Жилищния кодекс). на Руската федерация).

Забележка.Има факти за провеждане на общи събрания на собственици на помещения в жилищна сграда в „смесена, присъствена и неприсъствена форма“, когато при липса на кворум на събрание, проведено лично, след приключване на събранието, подписите на собствениците на помещенията се „получават” при обикаляне на апартаментите. Тези действия противоречат на изискванията на Жилищния кодекс на Руската федерация и в тези случаи протоколът от общото събрание на собствениците на помещенията трябва да бъде обявен за невалиден.

11. Инициатор (организатор) на общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда.

Общото събрание на собствениците на помещенията може да бъде свикано по инициатива на физически или юридически лица, които са собственици на помещенията в тази жилищна сграда.

Инициаторите за провеждане на общо събрание на собствениците за избор и преизбиране на Съвета на жилищна сграда могат да бъдат собственикът или няколко собственици на помещения в тази къща (част 1.2 от член 45 от Жилищния кодекс на Руската федерация) .

12. Подготовка на общо събрание на собствениците на помещения в жилищен блок.

За успешното провеждане на общото събрание е желателно в къщата да се появи инициативна група от собственици на помещения, създадена по инициатива на самите жители.

В същото време местните изпълнителни органи (администрации на области и градове) организират информационна и разяснителна работа със собствениците на помещения в жилищни сгради по въпроси, свързани с изпълнението на техните права и задължения, установени от Жилищния кодекс на Руската федерация.

В резултат на работата на терен инициативна група от най-активните собственици на помещения в жилищна сграда и представител на местната власт (ако органът е един от собствениците на помещенията) разработва необходимата документация за общото събрание, съставя дневния ред, избира помещението за провеждане на общо събрание, публикува информация и документация, както и определя датата и мястото на общото събрание.

След определяне на дневния ред на срещата и подготовка необходимата документацияизготвяне и изпращане на съобщения за събранието, както и проекторешения на собствениците на помещенията.

Освен това инициативната група работи по други въпроси, свързани с провеждането на общо събрание (идентифициране на всички собственици в тази жилищна сграда; предварително проучване на мненията на жителите относно избора на Съвета на жилищната сграда, както и разяснение от действащото законодателство относно дейността на Съвета на жилищната сграда; определяне на дела на всеки собственик в общата собственост на жилищна сграда; номиниране на кандидати за председател на общото събрание, секретар, преброителна комисия и др.).

13. Определяне на дял от правото на обща собственост върху общ имот в жилищен блок.

Делът в правото на обща собственост върху обща собственост в жилищна сграда на собственика на помещенията в същата сграда е пропорционален на размера на общата площ на посочените помещения (клауза 1 на член 37 от Жилищния кодекс на Руската федерация).

Списъкът на общата собственост на собствениците на помещения в жилищна сграда, върху която възниква правото на собственост за всички собственици на помещения в тази къща, е установен от член 36 от Жилищния кодекс на Руската федерация.

Делът на всеки собственик се определя чрез разделяне на площта на помещенията (според сертификата за собственост) на сумата от площите на жилищните и нежилищните помещения в къщата (според обяснението на BTI), които са в съответните видове собственост (частна, държавна).

14. Провеждане на общо събрание на собствениците лично.

14.1. Съобщение за общото събрание.

Личното събрание на собствениците на помещения предполага съвместно присъствие на собствениците на помещения в дадена сграда за обсъждане на въпроси от дневния ред и вземане на решения по въпроси, поставени на гласуване (член 47 от Жилищния кодекс на Руската федерация).

Член 45 от Жилищния кодекс на Руската федерация регламентира процедурата за провеждане на среща. Инициаторите на общото събрание са длъжни да изпратят съобщение до всеки собственик.

Съобщението трябва да включва следното:

  • информация за лицето (лицата), по чиято инициатива (или кого) се свиква това събрание.
  • Инициаторите за свикване на общото събрание трябва да посочат своите фамилни, собствени имена, бащини имена. Събранията се свикват от лица (физически и юридически лица), които са собственици на помещенията в този жилищен блок. Законодателят не посочва директно, че инициаторът трябва да предостави информация за собствеността в тази къща. Но въз основа на общия смисъл на чл. 45-47, както и чл. 146 от Жилищния кодекс на Руската федерация само собствениците на помещения имат право да свикват общо събрание, което означава, че информацията за инициатора на свикване на общо събрание трябва да съдържа данни за собствеността на инициатора в тази къща;
  • формата на провеждане на това събрание - лично (по-късно, при липса на кворум при провеждане на заседанието лично - неприсъствено);
  • дата, място, час на тази среща;
  • дневен ред на срещата. Общото събрание няма право да взема решения по въпроси, които не са включени в дневния ред, нито да променя дневния ред. В противен случай решението на общото събрание може да бъде оспорено в съда (член 46, част 2, член 146 от Жилищния кодекс на Руската федерация);
  • процедурата за запознаване с информацията и (или) материалите, които ще бъдат представени на тази среща, както и мястото или адреса, където те могат да бъдат намерени. Моля, посочете телефон за връзка.

Повечето по прост начинзапознаването с материалите, както и с решенията, взети от общото събрание, ще бъде поставянето на подходяща информация в определена стая на тази жилищна сграда, достъпна за всеки собственик на помещенията в тази къща. Процедурата за публикуване на информация се установява на първото общо събрание на собствениците на помещенията и трябва да бъде съобщена на всеки собственик (част 1 от член 45 от Жилищния кодекс на Руската федерация).

Особено внимание трябва да се обърне на процедурата за уведомяване за общо събрание на собствениците на помещения.

В съответствие с параграф 4 на чл. 45 от Жилищния кодекс на Руската федерация, собственикът или група собственици на помещения в жилищна сграда - инициаторите за свикване на общо събрание са длъжни да информират собствениците на помещения в тази къща за такова събрание не по-късно от 10 дни преди датата на провеждането му. В посочения срок уведомление за провеждане на общото събрание трябва да бъде изпратено на всеки собственик с препоръчана поща, освен ако решение на общото събрание не предвижда друг начин за изпращане на това уведомление в писмен вид. Също така съобщение за общо събрание може да бъде връчено на всеки собственик на помещението срещу разписка или поставено в помещенията на тази къща, определено с решение на по-ранното общо събрание и достъпно за всички собственици, ако такова решение е взето преди това от общото събрание).

Точно съответствие с изискванията на част 4 и 5 на чл. 45 от Жилищния кодекс на Руската федерация към обявяването на общото събрание е необходимо условие за допустимостта на това събрание. В случай на тяхното неспазване, решенията на общото събрание могат да бъдат оспорени в съда (част 6 от член 46 от Жилищния кодекс на Руската федерация).

14.2. Законност на общото събрание.

Особено внимание трябва да се обърне на легитимността на общото събрание на собствениците. Общото събрание е правомощно (има кворум), ако в него са участвали собствениците на помещенията в този дом или техни представители, които имат повече от петдесет процента от гласовете от общия брой гласове на собствениците (чл. 45 от Жилищния кодекс на Руската федерация). За да определите допустимостта на срещата, първо трябва да знаете общата площ на всички жилищни и нежилищни помещения, собственост на собственика в жилищна сграда. Само като се знае такава обща площ, е възможно да се провеждат срещи, тъй като това ви позволява да изчислите гласовете, принадлежащи на всеки от собствениците на жилищни и нежилищни помещения, участващи в срещата. Например, ако общата площ на жилищните и нежилищните помещения в жилищна сграда е 2000 кв. м, след това дела на собственика И., който притежава апартамент в тази къща с обща площ от 95 кв. м, като процент е: (95 х 100) : 2000 = 4,75 и съответно този собственик притежава 4,75 гласа.

Изчисляването на такава площ за провеждане на общо събрание за избор на Съвета на жилищна сграда може да се направи от инициативна група от собственици, като предварително е съставен списък на собствениците на всички помещения в къщата и обобщена информация за площта на принадлежащите им помещения. Такъв списък е необходим и за идентифициране на лицата, които са дошли на заседанието или са представили писмено своите решения по въпроси, включени в дневния ред на заседанието.

Списъкът на собствениците може да съдържа например следната информация:

  • местоположение на жилищната сграда (пощенски адрес);
  • броят на помещенията в жилищна сграда, които имат определени собственици (не са включени в общите помещения на жилищна сграда, които са част от общата собственост в жилищна сграда);
  • общата площ на такива помещения;
  • име (предназначение) на помещенията (например "двустаен апартамент", "офис помещения"), номер на етаж (включително подземен), на който се намират помещенията (ако помещенията са част от жилищна сграда, включително сграда с подземен брой етажи) и номер на стая (например номер на апартамент), ако са определени от данните държавно счетоводство жилищен фонд, площ на помещението;
  • режимът на собственост на това помещение (индивидуална, обща съвместна или общ дял);
  • фамилия, име, отчество (име) на собственика, както и информация за документа, потвърждаващ собствеността върху такива помещения;
  • данни, необходими за идентифициране на собственика на помещението (например паспортни данни на гражданин, държавен регистрационен номер на юридическо лице и др.);
  • фамилия, име, отчество (име) на представителя на собственика (ако собственикът е назначил свой представител на постоянна основа или има свой законен представител);
  • данни, необходими за идентифициране на представителя на собственика на помещението (например паспортни данни на гражданин, държавен регистрационен номер на юридическо лице и др.), както и информация за документа, на който се основават неговите правомощия, срокът на такива правомощия;
  • броят на гласовете, принадлежащи на собственика на помещението;
  • пощенският адрес на собственика, на който да се изпращат съобщения за провеждане на общи събрания (ако общото събрание не реши да постави такива съобщения в помещенията на къщата).

14.3. Решения на общото събрание.

Решението на общото събрание на собствениците на жилища в жилищна сграда относно избора на Съвета на жилищна сграда се взема с мнозинство на гласовете от общия брой гласове, участващи в това събрание, в съответствие с чл. 44, 46 от Жилищния кодекс на Руската федерация).

Правото на глас на общо събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда по въпроси, поставени на гласуване, се предоставя на собствениците на помещения в тази сграда. Броят на гласовете, които всеки собственик има, е пропорционален на неговия дял в правото на обща собственост върху обща собственост в тази къща (член 48 от LC RF).

Списъкът на общото имущество и редът за определяне на дяловете в правото на обща собственост са установени от чл. Изкуство. 36, 37 LCD RF. В съответствие с параграф 1 на чл. 48 от Жилищния кодекс на Руската федерация гласуването на общо събрание на собствениците на помещения се извършва от собственика както лично, така и чрез негов представител при определени обстоятелства (работа, болест, командировка и др.). В този случай пълномощното, издадено от собственика на представителя, може да бъде издадено в проста писмена форма и заверено на мястото на работа, обучение, пребиваване (в съответствие с изискванията на параграфи 4, 5 от член 185 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Основанието за пълномощията на представител може да бъде и посочване на упълномощени за това действия. правителствени агенцииили местните власти.

Гласуването се извършва по всяка точка от дневния ред веднага след обсъждането й. Гласуването може да се извърши по няколко начина: чрез вдигане на ръка, чрез мандати или писмени решения на собствениците, които посочват дела в общата собственост на общата собственост и броя на гласовете, които този собственик има (клауза 4, член 48 на LC RF).

За да се обобщят резултатите от гласуването в случай на лично общо събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда, трябва да се създаде комисия за преброяване, този въпрос също е включен в дневния ред на общото събрание. Съставът му се предлага от инициаторите на общото събрание и се утвърждава от общото събрание. При неприсъствено гласуване гласовете се преброяват от инициаторите на общото събрание.

14.6. Регистрация на решението на общото събрание.

Решението на общото събрание се съставя в протокол по начина, установен от общото събрание на собствениците на помещения в тази къща (клауза 1, член 46 от LC RF).

Протоколите, както и съобщенията за общото събрание и решенията на собствениците се съхраняват на място или на адрес, който също се определя от решението на това събрание (клауза 4, член 46 от LC RF). Жилищният кодекс на Руската федерация не установява никакви изисквания за формата на протокола и никакви регламенти, уреждащи правилата за провеждането му, липсват. Но има установена практика за водене на протоколи, тя е добре известна и собствениците на помещения в жилищна сграда, които провеждат общо събрание на собствениците, се съветват да я спазват.

Протоколът от общото събрание трябва да бъде съставен в писмен вид, подписан от председателя и секретаря, както и от членовете на преброителната комисия. В протокола трябва да се посочи датата и мястото на общото събрание на собствениците, дневният ред, кворумът.

Законът постановява, че решенията на общото събрание на собствениците трябва да бъдат доведени до знанието на всички собственици на помещенията, включително тези, които не са участвали в събранието, в рамките на десет дни от датата на вземане на тези решения (чл. 46, част 3 от LC RF). Въз основа на това изискване протоколът трябва да бъде изготвен не по-късно от десет дни от датата на общото събрание на собствениците на помещенията.

15. Провеждане на общо събрание на собствениците на помещения под формата на неприсъствено гласуване.

В съответствие с Федералния закон от 04.06.2011 г. N 123-FZ „За изменение на Жилищния кодекс на Руската федерация и някои законодателни актове на Руската федерация“, част 1, чл. 47, ако по време на общо събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда чрез съвместно присъствие на собствениците на помещения в тази сграда за обсъждане на точки от дневния ред и вземане на решения по въпроси, поставени на гласуване, такова общо събрание не е имало посоченото в част 3 от член 45 от LC RF кворум, в бъдеще решенията на общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда със същия дневен ред могат да се вземат чрез неприсъствено гласуване. Това се отнася за прехвърляне на място или адрес, посочен в съобщението за общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда, направено в писмен вид на решенията на собствениците по въпросите, поставени на гласуване.

15.1. Уведомяване за провеждане на общото събрание под формата на неприсъствено гласуване.

  • информация за лицето, по чиято инициатива се свиква това събрание;
  • форма на това събрание - неприсъствено гласуване;
  • дата и час на крайния срок за приемане на решенията на собствениците по въпроси, поставени на гласуване, мястото или адреса, където тези решения трябва да бъдат предадени;
  • дневен ред на заседанието;
  • процедурата за запознаване с информацията и (или) материалите, които ще бъдат представени на тази среща, както и мястото или адреса, където могат да бъдат намерени, телефонния номер за контакт на инициатора на срещата.

Уведомлението за провеждане на общо събрание под формата на неприсъствено гласуване се различава от уведомлението за лично провеждане на общо събрание само по един начин. Вместо съобщение за мястото и часа на събранието се посочват мястото, датата и часът на окончателното приемане на решенията на собствениците по въпросите, поставени на гласуване (клауза 4, клауза 5, член 45, член 146 от Жилищния кодекс на Руската федерация).

Процедурата за уведомяване за среща не се различава от процедурата за лично уведомяване на собствениците на помещения за среща (част 4, член 45, член 146 от Жилищния кодекс на Руската федерация).

В резултат на нарушение на процедурата за уведомяване на собствениците на помещенията на жилищна сграда за провеждане на общо събрание, взетото от тях решение може да бъде оспорено в съда и обявено за невалидно.

15.2. Законност на общото събрание.

Присъственото общо събрание е допустимо при същите условия като личното: ако на него са присъствали собствениците на помещенията в този дом или техни представители, които имат повече от петдесет процента от гласовете от общия брой гласове на собствениците (Член 45 от Жилищния кодекс на Руската федерация).

Решенията на общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда се вземат по същия начин, както на срещата лице в лице на собствениците на помещения в жилищна сграда.

15.4. Изисквания към решението на собствениците.

Общото събрание под формата на неприсъствено гласуване се провежда чрез предаване на място или адрес, посочен в съобщението за общото събрание, писмените решения на собствениците по въпросите, поставени на гласуване. Заедно с известието за провеждане на такова събрание с посочване на дневния ред е препоръчително собствениците на помещения в жилищна сграда да изпратят формуляри за решението на собственика по въпроса, поставен на гласуване (избор на Съвета на апартамента сграда), която собственикът собственоръчно попълва и полага своя подпис. Ако решението за собственик на помещението се взема от упълномощено лице, към решението трябва да се приложи пълномощно.

Част 3 от член 47 от Жилищния кодекс на Руската федерация установява задължителни изискванияв зависимост от решението на собственика. Спазването на тези изисквания е голямо значение, тъй като противното може да доведе до признаване на решението на общото събрание за невалидно (член 46 от част 6 от Жилищния кодекс на Руската федерация):

  • решението трябва да бъде в писмена форма;
  • Решението на собственика трябва да съдържа: данни за лицето, участващо в гласуването; информация за документа, потвърждаващ собствеността на лицето, участващо в гласуването, върху помещенията в съответната жилищна сграда; решения по точката от дневния ред, изразени с думите „за“, „против“, „въздържал се“. Тоест, решението трябва да бъде формулирано по такъв начин, че да няма двоен смисъл, да изключва всякаква неточност във формулировката и да може недвусмислено да се отговори с една от дадените опции.

Въпросът за мястото и времето на прехвърляне на решението на собственика е доста строго регламентиран. Законът постановява, че съобщението за провеждане на събрание на собствениците на помещения под формата на неприсъствено гласуване трябва да посочва мястото или адреса за представяне на решението, както и конкретния срок, до който собствениците на помещения могат да изпратят своите решения.

Юрий Нетреба от Московската адвокатска колегия Арбат разказва как правилно да се проведе общо събрание на собствениците на помещения на жилищна сграда. Ако не са спазени всички формалности, решението на срещата може да бъде обявено за невалидно. Ето защо е важно да знаете как да подготвите документация, да докладвате за срещата, да я организирате правилно, да формализирате и изчислявате резултатите. Адвокатът говори и за реда за уведомяване на длъжностните лица и съхраняване на документите от заседанията.

Общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда (както жилищни, така и нежилищни помещения, паркоместа, подземен гараж, т.е. собственици на всякакви помещения) е управителният орган на жилищна сграда.

Общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда може да се провежда неограничен брой пъти. Законодателят не забранява провеждането на няколко заседания по едно и също време с различен дневен ред. Също така не е установена продължителността на общото събрание, което означава, че общото събрание може да продължи месец, два и т.н., но най-малко веднъж годишно, освен ако не е установено друго. В същото време няма санкция за непровеждане на общо събрание.

Основните етапи на организиране и провеждане на общо събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда (наричано по-долу - OSS) са следните:

  1. Определение за инициатор.
  2. Подготовка на документи за общото събрание.
  3. Съобщение за общото събрание.
  4. Провеждане на общо събрание по избрана форма (щатно, задочно, задочно).
  5. Регистрация на резултатите от гласуването.
  6. Уведомяване на собствениците и заинтересованите лица за резултатите от OSS.
  7. Изпращане на документи до органа за жилищен надзор (GZhI).
  8. Съхранение на документация.

Общото събрание се инициира от активна група или отделни лица, извънредно събрание най-често е от собствениците. Юридическите лица също имат това право, например текущата управляващо дружество(клауза 7, член 45 от LC RF).

Инициаторите могат да действат чрез представител, за което е необходимо пълномощно, заверено от нотариус или изготвено по реда на Общи изискванияИзкуство. 185.1 от Гражданския кодекс.

За подготовка за Общото събрание са необходими следните документи:

  1. Регистър на собствениците на помещения в жилищна сграда.
  2. Уведомление за провеждане на общо събрание на собствениците.
  3. Форми на решения на собствениците.
  4. Регистрационни листове.

Къде и как да получите тези документи?

Регистърът на собствениците на помещенията на жилищна сграда е необходим за изпращане на съобщения за общо събрание и преброяване на гласовете по точки от дневния ред. Тя трябва да включва информация за собствениците на помещенията на конкретна жилищна сграда, като се посочва площта на помещенията, заемани от тях. Документът е неразделна част от протокола на общото събрание.

Тя може да бъде получена от управляващата организация на конкретна къща. Ако тя откаже, регистърът може да бъде съставен сам. За да направите това, трябва да поискате от собствениците на помещенията да представят удостоверения за регистрация, издадени преди 15 юли 2016 г., или да поискате информация от Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти. След 15 юли 2016 г. правото се потвърждава с извлечение от USRR, а хартиените сертификати са анулирани (писмо на Министерството на строителството от 17 ноември 2016 г. № 38396-OD / 04).

Съобщение (известие) за провеждане на общо събрание

Какво трябва да съдържа съобщение за провеждане на общо събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда?

В съобщението за провеждане на общо събрание на собствениците на помещенията на жилищна сграда се посочват:

  1. информация за лицето (лицата), по чиято инициатива (кой) се свиква събранието;
  2. формата на заседанието (присъствено или неприсъствено гласуване, лично или кореспондентско);
  3. датата, часа, мястото на събранието или, в случай на провеждане на това събрание под формата на лично или неприсъствено гласуване, часа, датата на започване и завършване на приемането на решенията на собствениците по поставените въпроси до гласуването, мястото или адреса, където трябва да бъдат представени тези решения;
  4. дневен ред на заседанието;
  5. процедурата за запознаване с информацията и (или) материалите, които ще бъдат представени на тази среща, мястото или адреса, където те могат да бъдат намерени.

Всеки собственик на помещение в жилищна сграда трябва да бъде уведомен за часа и мястото на OSS не по-късно от 10 дни преди датата на общото събрание. В зависимост от установения метод за информиране на общото събрание, можете да окачите обява на входа или на друго обществено място, да връчите подписано известие на всеки собственик или да го изпратите с препоръчана поща (част 4 от член 45 от LC RF) .

Какви въпроси се решават на общото събрание на собствениците на помещенията?

  • Промяна на Наказателния кодекс или начина на стопанисване на къщата.
  • Създаване/ликвидация на HOA.
  • Одобряване на реда за регистриране и съхранение на протокола от общото събрание на собствениците.
  • Реконструкция на къщата и всякакви въпроси свързани със складове и стопански постройки за битови нужди.
  • Демонтаж на самостоятелни обекти, свързани със сградата.
  • Използване на местната територия.
  • Отдаване под наем на територия за магазини или други цели.
  • Жителите решават за изграждането на детска площадка, паркинг, забрана за използване на поземлен имотпринадлежащи към къщата.
  • Решаване на въпроси, свързани с разпределението на събраните средства за капитален ремонт.

(Средствата могат да отидат или в собствената сметка на TSN, или в общия държавен фонд. Такова решение не изисква забавяне.)

Начини за управление на жилищна сграда

Жилищното законодателство предвижда три начина за управление на жилищна сграда (част 2 на член 161 от Жилищния кодекс на Руската федерация). Общото събрание на собствениците на помещенията избира най-удобния и подходящ метод на управление и може да го промени по всяко време въз основа на свое решение (част 3 от член 161 от LC RF).

Метод 1. Пряко управление на собствениците на помещения в жилищна сграда (член 164 от Жилищния кодекс на Руската федерация)

Директен контрол е възможен в жилищна сграда, чийто брой апартаменти не надвишава тридесет (част 2 на член 161 от LC на Руската федерация). От името на собствениците на помещенията в такава къща, в отношенията с трети лица, един от собствениците на помещенията в такава къща или друго лице, което има пълномощно, удостоверено с пълномощно (част 3 от член 164 от LC RF) има право да действа.

Метод 2. Управление на асоциация на собствениците на жилища (HOA) или жилищна кооперация или друга специализирана потребителска кооперация

HOA се създава от собствениците на жилищна сграда (по решение на повече от 50% от собствениците) или от собствениците на апартаменти в няколко сгради, е вид асоциация на собственици на недвижими имоти, която е асоциация на собственици на помещения в жилищен блок, и е регистриран като организация с идеална цел(клауза 4, част 2, член 44, част 1, член 46 от LC RF; подклауза 4, клауза 3, член 50; клауза 2, член 291 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Целта на HOA е да управлява общата собственост на къщата и да извършва дейности за създаване, поддържане, запазване и увеличаване на такава собственост, предоставяне на комунални услуги, извършване на други дейности, насочени към постигане на целите на управление на жилищни сгради или споделяне на собствеността на собственици (част 1 от член 135 от LCD RF).

HOA има право да предоставя услуги и (или) да извършва работа по поддръжката и ремонта на обща собственост в жилищна сграда самостоятелно или да ангажира въз основа на договори лица, извършващи съответните дейности. Ако HOA е сключила споразумение с управляващата организация, тя контролира изпълнението на задълженията по такова споразумение.

Метод 3. Управление на управляващата организация

Управляваща организация - търговска организация, предоставяща услуги за управление на жилищна сграда въз основа на лиценз (част 1.3 от член 161 от LC RF).

В допълнение към метода на управление, общото събрание на собствениците на помещенията трябва да избере конкретна организация за управление, да съгласува условията на договора и размера на таксите за поддръжка и ремонт с него.

При избора на управляваща организация от общо събрание на собствениците на помещения, с всеки собственик се сключва споразумение за управление при условията, посочени в решението на общото събрание (част 1 от член 162 от LC RF). Съгласно условията на договора управляващата организация в рамките на договорения период срещу заплащане се задължава да предоставя услуги и да извършва работа по правилната поддръжка и ремонт на обща собственост в жилищна сграда, за да осигури комунални услугисобственици на помещения и лица, които използват помещения в тази къща, за извършване на други дейности, насочени към постигане на целите за управление на жилищна сграда (част 2 на член 162 от LC RF).

Договорът за управление на жилищна сграда се сключва за период не по-малък от една година и не повече от пет години (член 162, част 5 от КТ на Руската федерация). В същото време собствениците на помещенията имат право да прекратят договора за управление на основанията, предвидени в част 8 на чл. 162 ZhK RF. За неправилно предоставяне на услуги управляващата организация носи отговорност пред собствениците. Те имат право на общото събрание да откажат да изпълнят договора за управление на жилищна сграда, ако управляващата организация не спазва условията на такова споразумение и реши да избере друга управляваща организация или да промени метода на управление на къщата (част 8.2 от член 162 от LC RF).

Провеждане на общо събрание

В деня на събранието членовете на инициативната група се срещат с останалите собственици на помещенията на уреченото място и в уговорения час. Собственикът на помещението може да гласува на общото събрание лично или чрез представител. Пълномощното за гласуване трябва да съдържа информация за представлявания собственик на помещението и неговия представител (име или длъжност, местожителство или местоположение, паспортни данни) и трябва да бъде съставено в съответствие с изискванията на клаузи 4 и 5 на чл. . 185 от Гражданския кодекс на Руската федерация или нотариално заверен. В регистрационните списъци се вписват данни за лицата, участвали в присъственото гласуване. Независимо от участието в присъствената част на гласуването, всички собственици гласуват писмено, като попълват формуляра за решение. Формулярите за решения трябва да бъдат изпратени или издадени предварително, както и датата, часът и мястото на получаване на попълнените формуляри.

Общото събрание не може да взема решения по въпроси, които не са включени в дневния ред, както и да го променя.

Процедурата за извършване е подробно регламентирана със Заповед на Министерството на строителството на Русия от 31 юли 2014 г. № 411 / pr „За одобряване на приблизителните условия на договора за управление на жилищна сграда и насокиотносно реда за организиране и провеждане на общи събрания на собствениците на помещения в жилищни сгради"

Какво трябва да съдържа решението на собственика на помещенията на MKD?

В решението на собственика по въпросите, поставени на гласуване, трябва да се посочи следната информация:

Информация за собственика:

  1. информация за лицето, участващо в гласуването (пълно име на собственика с право на глас (представител на собственика), номер на помещението, неговия дял в собствеността върху помещението);
  2. информация за документа, потвърждаващ собствеността на лицето, участващо в гласуването, за помещенията в съответната жилищна сграда (номер на формуляра на сертификата или регистрационен номер от извлечението от USRN);
  3. решения по всяка точка от дневния ред, изразени с думите „за“, „против“ или „въздържал се“ (част 3 от член 48 от КТ на Руската федерация).

Ако се гласува от представител, той трябва да приложи пълномощно. Законният представител, който е гласувал за непълнолетния собственик (родител), трябва да приложи копие от акта за раждане на непълнолетния.

Информация за часа, датата и мястото на получаване на формулярите за решения, подпис на собственика или негов представител. (Формуляр за решение без подпис се счита за невалиден и не се взема предвид при преброяване на гласовете въз основа на резултатите от гласуването).

Много е важно да запомните, че общото събрание е правомощно (има кворум), ако в него са участвали собствениците на помещенията или техните представители, които имат повече от 50% от гласовете от общия брой гласове. Броят на гласовете, които има всеки собственик на помещение в жилищна сграда на общо събрание, е пропорционален на неговия дял от правото, а именно: 1 кв. m = 1 глас.

При решаване на въпроса за създаване на TSN формулярът за решение, както и дневният ред трябва да включват следните въпроси:

  1. За учредяване на Сдружението на собствениците на имоти.
  2. При утвърждаване на името му;
  3. При одобряване на неговия устав;
  4. За избор на председател;
  5. Относно избора на метод на управление;
  6. При прекратяване на сключени по-рано договори за управление.

За вземане на решение за създаване на TSN са необходими повече от 50% от общия брой гласове. Всички собственици, гласували „ЗА” създаването на ТСН и одобряването на устава, трябва да подпишат протокола от общото събрание.

Регистрация на резултатите от гласуването

Преброителната комисия обработва бюлетините и преброява резултатите от гласуването. Съставът на преброителната комисия се определя от собствениците на общо събрание.

Зачитат се само тези гласове, за които собственикът е избрал само един вариант на отговор в писменото решение. В противен случай решенията се обявяват за невалидни. Ако в дневния ред има няколко въпроса, един неправилен отговор не прави цялото решение невалидно (част 6 от член 48 от LC RF).

Окончателното решение на общото събрание се оформя в протокол, към който се прилагат всички бюлетини за гласуване. Изискванията към протокола са подробно регламентирани със Заповед на Министерството на строителството, жилищното строителство и комуналните услуги на Руската федерация от 25 декември 2015 г. № 937 / pr.

Задължителните реквизити на протокола са:

  1. Заглавие на документа;
  2. дата и регистрационен номер на протокола от общото събрание;
  3. датата и мястото на общото събрание;
  4. заглавие към съдържателната част на протокола от общото събрание;
  5. съдържание на протокола от общото събрание;
  6. място (адрес) за съхранение на протоколи от общи събрания и решения на собствениците на помещения в жилищна сграда по въпроси, поставени на гласуване;
  7. приложения към протокола от общото събрание (ако са посочени в съдържанието на протокола от общото събрание);
  8. подпис на председателя и секретаря, членовете на преброителната комисия или инициатора на общото събрание на собствениците на помещенията, ако председателят и секретарят не са избрани.
  9. Подписи на всички собственици, гласували "ЗА" създаването на TSN и одобряването на устава на Партньорството.

В текста на протокола се разграничават две части: уводна и основна.

Уводна – записана статистика, факти.

При съставянето на протокола в този раздел се посочват данните: Инициаторът на срещата.

За юридическо лице, в съответствие с регистрационните и учредителните документи, името на организацията се предписва без съкращения, OGRN. За физическо лице, в съответствие с документ за самоличност, се посочва пълното име без съкращения, номерът на жилището, чийто собственик е физическото лице, данните за документа за правото на собственост.

Посочени са председател, секретар и състав на преброителната комисия.

Списък на членовете на общото събрание. Общият брой гласове на собствениците на MKD. Общата площ на жилищната сграда. Дневен ред. Наличие/липса на кворум и правоспособност на събранието.

В основната част директно се записват процесуалните моменти от етапа на място. Дистанционният етап не е описан.

Главна част

Тук са записани дневният ред и отделните раздели (номерът им съответства на въпросите). Въпросите се поставят за разглеждане от собствениците в съответствие с обявата за събранието. В дневния ред може да има една или повече точки. Въпросите са номерирани.

Забранено е добавянето на точка „Разни“, обсъждането на различни въпроси в нейните рамки. Забранява се поставянето в дневния ред на въпроси, които не са включени в съобщението за събранието.

Невъзможно е да се комбинират въпроси с различно съдържание в една формулировка.

Основната част включва 3 раздела:

Част 1. "Слушали" - тук се изписват трите имена на оратора, поредният номер, съдържанието на въпроса по дневния ред, съкратеното съдържание на изказването или посочване на приложението с текста на изказването.

Част 2. "Предложено" - недвусмислената и кратка същност на предложението по въпроса, който се гласува.

Част 3. "Решавам" - решения по всички въпроси от дневния ред: формулировката може да бъде "за", "против", "въздържал се". Не забравяйте да напишете номера и точната формулировка на въпроса в съответствие с дневния ред, броя на гласовете по различните точки.

В едно решение може да има няколко номерирани точки.

Информация за присъстващите и поканените

Присъстващите на събранието са физически и юридически лица с право на глас на събранието (имат право на собственост върху помещенията в МКД). Поканени на събранието - лица, които присъстват на събранието, но нямат право на глас. Най-често това са адвокати или други експерти.

След думата "Участници" се вписва информация за всички лица, присъствали на общото събрание.

Те включват:

За физически лица - трите имена (ако има такива) на собственика на помещенията в жилищна сграда и (или) неговия представител (ако участва в общото събрание).

За юридически лица - името, изписано без съкращения и OGRN jur. лица съгласно регистрационните и учредителните документи, името и данните на документа, който потвърждава собствеността върху помещенията, общия брой гласове, притежавани от съответното лице. Пълното име (ако има такова) на представителя на юридическото лице (вписването се извършва в съответствие с документа за самоличност), името и данните на документа, потвърждаващ пълномощията на представителя на юридическото лице, подписа на това лице.

Те се посочват съгласно документа, удостоверяващ самоличността на гражданина. Изписан е номерът на помещенията в жилищната сграда, чийто собственик е физическо лице и данните на документа, потвърждаващ собствеността върху помещенията. Посочват се броят на гласовете на съответното лице, името и данните на документа, потвърждаващ пълномощията на представителя на собственика на помещението (при участие в общото събрание и гласуване), подписите на всички тези лица.

Данните за лицата, присъстващи на събранието, могат да бъдат съставени като списък, ако техният брой надвишава 15 души. Той също така записва информация за присъстващите в съответствие с горните изисквания на параграф 12 от Заповедта.

Списъкът е задължително приложение към протокола от общото събрание. В самия протокол веднага след изписване на общия брой на присъстващите се поставя забележката „Списъкът е приложен Приложение № ____”.

Задължително приложение към протокола от общото събрание е:

  1. регистър на собствениците на помещения в жилищна сграда, съдържащ информация за всички собственици на помещения в жилищна сграда, посочваща фамилията, собственото име, отчеството (ако има такова) на собствениците - физически лица, пълното име и PSRN на юридически лица, номера на принадлежащите им помещения и подробности за документите, потвърждаващи правото на собственост върху помещенията, броя на гласовете, притежавани от всеки собственик на помещенията в жилищна сграда;
  2. съобщение за общото събрание, изготвено в съответствие с параграф 5 от чл. 45, ал. 4 на чл. 47.1 RF LC.
  3. регистър за предаване на собствениците на помещения в жилищна сграда на съобщения за провеждане на общо събрание, съдържащ информация за собствениците на помещения в жилищна сграда (представители на собствениците), до които са изпратени съобщения, и начина на изпращане на съобщения, датата, на която са получени от собствениците на помещения в жилищна сграда (представители на собствениците), с изключение на случая, в който решението на общото събрание предвижда обявлението за провеждане на общото събрание да бъде поставено в помещенията на този къща, определена с такова решение и достъпна за всички собственици на помещения в тази къща;
  4. списък на собствениците на помещения в жилищна сграда, присъствали на общото събрание, съдържащ информация за собствениците на помещения в жилищна сграда (представители на собствениците).
  5. пълномощни (или техни копия) или други документи (техни копия), удостоверяващи пълномощията на представители на собствениците на помещения в жилищна сграда, които са присъствали на общото събрание. Ако родителят е гласувал за несъвършено дете, трябва да се приложи акт за раждане на детето;
  6. документи, по които в хода на разглеждане на въпроси, включени в дневния ред и поставени на гласуване, са взети решения на общото събрание;
  7. решения на собствениците на помещения в жилищна сграда в случай на общо събрание под формата на лично или неприсъствено гласуване;
  8. други документи или материали, които ще бъдат определени като задължително приложение към протокола от общото събрание с решение на общото събрание, прието по установения ред.

Протоколът от общото събрание се съставя в рамките на сроковете, определени от общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда, но не по-късно от 10 дни след събранието.

Отчитане на резултатите от срещата

Окончателното решение на общото събрание на собствениците се оформя под формата на протокол, към който се прилагат всички бюлетини за гласуване. Инициаторът на събранието трябва да публикува решенията, взети от общото събрание, както и резултатите от гласуването. За да направите това, трябва да публикувате съобщение в помещенията на тази къща, което се определя с решение на общото събрание и е достъпно за всички собственици.

Необходимо е да се уведомят всички собственици не по-късно от десет дни от датата на приемане на тези решения (част 3 на член 46 от КТ).

Изпращане на протокола от общото събрание на собствениците на помещения на жилищна сграда до надзорния орган

Процедурата за предаване на копия от протокола от общото събрание на собствениците на помещения е установена със Заповед на Министерството на строителството, жилищното строителство и комуналните услуги на Руската федерация от 25 декември 2015 г. № 937 / pr.

1. Във връзка с приемането на Федерален закон № 485-FZ от 31 декември 2017 г. Управляващата организация, Управителният съвет на Асоциацията на собствениците на жилища, ЖК, ЖСК след 11.01.2018 г. са длъжни да изпратят не копия, а оригиналирешения и протоколи от общото събрание на собствениците на помещенията, представени им в съответствие с част 1 на чл. 46 от Жилищния кодекс на Руската федерация от лицето, което е инициирало общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда, до органа за държавен жилищен надзор на съставния субект на Руската федерация, на чиято територия се намира жилищната сграда, собствениците на помещението, в което е проведено общото събрание.

2. оригиналирешения, протоколът трябва да бъде прехвърлен в рамките на пет дни от момента на получаването им от инициатора от управляващата организация, борда на HOA, ZhK или ZhSK. Доставката трябва да се извърши по такъв начин, че да е възможно да се потвърди фактът и датата на получаване на документите от държавния орган за жилищен надзор. В допълнение, задължението за поставяне в държавата информационна системажилищни и комунални услуги (наричани по-нататък системата) на електронни изображения на решения, протокол в електронна форма.

3. Копия от решения, протоколи се считат за прехвърлени в случаите, когато електронният образ на решения, протоколи е публично достояние и достъпен за преглед в системата, както и при прехвърляне на решения, протоколи по друг начин, освен публикуване в система, ако управляващата организация има , управителния съвет на асоциацията на собствениците на жилища, жилищна или жилищно-строителна кооперация, друга специализирана потребителска кооперация, документ, потвърждаващ факта и датата на прехвърлянето им на държавния жилищен надзорен орган.

Съхранение на материали от общото събрание на собствениците на помещения на жилищна сграда

Във връзка с приемането на изменения в Жилищния кодекс на Руската федерация с Федерален закон № 485-FZ от 31 декември 2017 г., от 11 януари 2018 г. сега е разрешено да се съхранява само копияпротоколи от общите събрания на собствениците на помещения в жилищна сграда и решенията на тези собственици по въпроси, поставени на гласуване, на мястото или на адреса, определен с решението на това събрание. (клауза 4, член 46 от Жилищния кодекс на Руската федерация).

Препоръчваме за четене