Comment calculer l'indicateur spécifique de la valeur cadastrale. Comment est calculée la valeur cadastrale d'un terrain - prix de l'état des terrains

1) comptabilité de gestion est un type de comptabilité de ce type dans lequel ont lieu la collecte, le traitement et la fourniture d'informations comptables pour les besoins de la gestion de l'entreprise. La comptabilité de gestion a pour objet la forme d'un système d'information à la pré-tion.

Ch. la tâche de l'UC est la préparation d'informations fiables et complètes, un chat. sert de source pour prendre les décisions de gestion nécessaires dans le processus de gestion.

Principal partie de ces yavl comptables. comptabilité et analyse des coûts (c/c des produits manufacturés). En règle générale, ces informations sont utilisées dans le processus de prise de décisions de gestion dans la planification et les prévisions de l'entreprise (à des fins de comptabilité financière). Les données de comptabilité de gestion de l'organisation sont son secret commercial et ne doivent pas être divulguées par ses employés ; (l'information est regroupée par types de coûts, par lieu de survenance des coûts (lieu de travail), par vecteurs de coûts, c'est-à-dire types de produits, travaux, services). Les informations sont préparées au besoin, elles peuvent être compilées quotidiennement, hebdomadairement, mensuellement. L'information est de nature prévisionnelle, elle caractérise les activités de l'organisation pour l'avenir, en tenant compte de l'état du passé.Il n'est pas nécessaire de maintenir l'UU, seulement si l'administration le décide.

2) Comptabilité financière fournit des informations comptables sur les résultats des activités de l'organisation à ses utilisateurs externes : actionnaires, partenaires, créanciers, autorités fiscales, statistiques ; banques de financement, etc. De ces positions, les données FU ne représentent pas un secret commercial, car elles reflètent les indicateurs les plus généraux des activités de l'organisation. FU se caractérise par le respect des principes comptables généralement acceptés, l'utilisation d'unités monétaires de mesure, la périodicité, l'objectivité et la répartition comme principal objet d'analyse des activités de l'organisation dans son ensemble. Les informations sont préparées une fois par an (semestre, trimestre). Les informations caractérisent les transactions qui ont déjà eu lieu et les faits économiques, montrent comment cela s'est passé. Malgré les différences, la comptabilité de gestion et la comptabilité financière sont des sous-systèmes comptables mutuellement liés d'une organisation. Ils ont en commun :

Objets comptables unifiés ;

Une approche unifiée du choix des buts et objectifs de la comptabilité ;

Principes comptables généralement reconnus;

Maintenance unique des informations primaires pour les rapports ;

La base d'information comptable est utilisée pour prendre des décisions de gestion ;

L'utilisation de méthodes communes (documentation, inventaire, évaluation et chiffrage, regroupement d'objets comptables, unités de reporting, reporting interne et externe de l'organisation).

Le but de l'analyse financière.

La condition financière désigne la capacité de l'entreprise à financer ses activités. Il se caractérise par la disponibilité des ressources financières nécessaires au fonctionnement normal de l'entreprise, l'opportunité de leur placement et l'efficacité de leur utilisation, les relations financières avec d'autres personnes morales et physiques, la solvabilité et la stabilité financière.

La situation financière peut être stable, instable et en crise.

L'analyse financière est un processus de recherche et d'évaluation dont le but principal est de développer les hypothèses et les prévisions les plus fiables sur les conditions financières futures de l'entreprise.

Pour les objets immobiliers, afin d'attribuer des numéros cadastraux, l'organisation de l'enregistrement cadastral procède à une division cadastrale du territoire de la Fédération de Russie en districts cadastraux, quartiers cadastraux et régions cadastrales (ci-après dénommés unités de division cadastrale).

. La valeur cadastrale d'un terrain exprime son prix forfaitaire, calculé en fonction de la catégorie et de la localisation du terrain. Il est nécessaire pour le règlement des relations foncières, la rationalisation des transactions de vente et de location, ainsi que pour le calcul du montant de la taxe foncière. L'évaluation cadastrale de l'État est effectuée au moins une fois tous les 5 ans. Les données obtenues à la suite de l'évaluation sont entrées dans le cadastre immobilier de l'État, qui est tenu par le Service fédéral de l'enregistrement, du cadastre et de la cartographie (Rosreestr).Relation entre la valeur cadastrale, standard et marchande

La législation de la Fédération de Russie, outre valeur cadastrale, les notions de valeur normative et de valeur de marché sont également figées.

Coût standard appliqué lorsque la valeur cadastrale n'est pas déterminée. Son calcul est nécessaire dans un certain nombre de cas prévus par la loi : lors de l'obtention de prêts bancaires garantis par un terrain, du rachat de terrains domaniaux et communaux, etc. Habituellement, il est déterminé sur la base de 200 fois le taux de la taxe foncière pour 1 m 2 de surface de terrain, calculé en fonction de sa destination, en tenant compte des coefficients croissants et hors avantages fiscaux.

Les autorités locales fixent chaque année le prix standard du terrain et peuvent le modifier dans un délai maximum de 25 %. La valeur totale de la valeur standard ne doit pas dépasser 75% du prix du marché.

Un document confirmant le prix standard du terrain pour un site particulier peut être obtenu auprès du comité du district ou de la ville sur les ressources foncières et la gestion des terres.

Prix du marché est déterminée par l'interaction de l'offre et de la demande sur le marché des terres d'une certaine destination dans une région particulière à un moment donné. Sa valeur ne doit pas dépasser la valeur marchande la plus probable de l'achat d'un terrain similaire. Si les conditions du marché ou la destination du site changent, cela peut changer.

La valeur de marché est principalement caractéristique du marché secondaire, qui revend des terrains appartenant à des particuliers. Pour le marché primaire, où le rachat des terres domaniales et municipales en propriété privée a lieu, la valeur normative est plus applicable.

Ces types de coûts peuvent varier considérablement. La valeur cadastrale et standard ressemble davantage au prix d'inventaire, tandis que la valeur marchande est déterminée par l'offre et la demande réelles.

La procédure de détermination de la valeur cadastrale

La détermination de la valeur cadastrale des terrains est effectuée conformément aux règles d'évaluation cadastrale des terrains par l'État (08.04.2000).

Le sujet territorial de la Fédération de Russie décide procéder à une évaluation cadastrale des terrains se rapportant à son territoire.

Le département territorial de Rosreestr prépare une liste (liste) des terrains soumis à une évaluation cadastrale obligatoire. Selon la législation en vigueur, toutes les parcelles de terrain incluses dans les terres des colonies sont divisées en 17 types d'utilisation autorisée. Dans chaque localité, ils sont divisés en unités administratives-territoriales, dont chacune comprend les quartiers cadastraux correspondants.

La liste des parcelles reflète les caractéristiques suivantes pour chaque parcelle : sa superficie, sa localisation, sa présence, la nature et la destination des constructions s'il y en a.

Rosreestr engage un organisme d'évaluation qui calcule l'indicateur spécifique de la valeur cadastrale pour chaque quartier cadastral et chaque type d'utilisation autorisée. Cet indicateur est calculé sur la base de la valeur marchande moyenne ou valeur standard de 1 m 2 de terrain dans un trimestre donné pour un certain type d'utilisation autorisée.

Pour approuver les résultats de l'évaluation cadastrale, un acte réglementaire approprié du sujet territorial de la Fédération de Russie est rédigé.

Une fois les résultats approuvés, ils sont entrés dans le système d'enregistrement cadastral du département territorial de Rosreestr.

Calcul de la valeur cadastrale

La valeur cadastrale d'un terrain particulier est déterminée sur la base de indicateur spécifique de la valeur cadastrale 1 m 2 (valeur cadastrale spécifique du terrain). En le multipliant par la superficie de ce site, nous obtenons sa valeur cadastrale. La taille de l'indicateur spécifique peut différer pour chaque quartier cadastral et pour l'un ou l'autre type d'usage autorisé.

Si plusieurs types d'utilisation autorisée sont établis pour une parcelle de terrain, le plus grand indicateur spécifique de valeur cadastrale parmi tous les types possibles d'utilisation autorisée pour cette parcelle est sélectionné pour le calcul.

Afin de rationaliser l'analyse statistique, ainsi que comme ligne directrice, les sujets territoriaux de la Fédération de Russie établissent valeurs moyennes d'indicateurs spécifiques de la valeur cadastrale parcelles de terrain pour chaque catégorie de terrain et type d'utilisation fonctionnelle pour les communes ou les quartiers. De même, des valeurs minimales d'indicateurs spécifiques de la valeur cadastrale pour les terrains industriels et autres terrains à usage spécial peuvent être fixées, en dessous desquelles elles ne peuvent pas être fixées. Ils sont déterminés sur la base de la méthodologie de calcul des indicateurs moyens pondérés pour chaque arrondissement (district) et catégorie foncière.

Où et comment connaître la valeur cadastrale d'un terrain ? Vous pouvez obtenir ces informations au bureau territorial de Rosreestr. La demande doit contenir numéro cadastral du terrain. Il est formé du numéro de la circonscription cadastrale, de la région, du quartier et du site spécifique.

Vous pouvez trouver le numéro auprès des autorités de Rosreestr, sur son site Web ou dans des documents (contrat d'achat et de vente, certificat confirmant la propriété, passeport cadastral du terrain et etc.).

Sur la base de la demande, les spécialistes peuvent fournir toutes les informations disponibles à ce sujet, y compris les calculs de paiement.

Modification de la valeur cadastrale d'un terrain

La valeur cadastrale peut être modifiée dans les cas suivants :

en cas de modifications objectives des principales caractéristiques du site : modification de la superficie et des limites, modification du mode d'utilisation autorisé du site, transfert du site dans une autre catégorie ;

lorsque des erreurs sont trouvées dans les documents conduisant à une surestimation de la valeur cadastrale.

Dans le premier cas, une demande et un ensemble de documents nécessaires sont soumis à l'organisme territorial de Rosreestr à l'emplacement du terrain ( plan de délimitation, une copie du document confirmant la résolution du litige foncier, la propriété du terrain, etc.).

Correction d'une erreur cadastrale

Une erreur cadastrale est sujette à correction : - selon les modalités établies pour tenir compte de l'évolution des caractéristiques des biens immobiliers, - selon les modalités d'échange d'informations (si les documents contenant cette erreur ont été reçus par l'autorité d'enregistrement cadastral selon les modalités d'échange d'informations), - sur la base d'une décision de justice entrée en vigueur concernant la correction de cette erreur.

Les erreurs cadastrales peuvent être contestées et corrigées par voie administrative ou judiciaire. Les cas les plus courants de surestimation de la valeur cadastrale

1. L'indicateur spécifique de la valeur cadastrale pour un certain type d'utilisation autorisée est surestimé ou le type d'utilisation autorisée est mal déterminé.

Cela peut se produire en cas d'erreur technique ou cadastrale, lorsque l'indicateur spécifique de la valeur cadastrale est incorrectement indiqué dans les documents, ce qui ne correspond pas à l'indicateur réel. Ainsi, par exemple, si au lieu d'un indicateur spécifique pour un terrain avec le type d'utilisation autorisée prévu pour «pour le placement de bâtiments industriels et administratifs», l'indicateur «pour le placement de bureaux» est défini, alors sa valeur sera surestimé de près de 3 fois.

Si le site est construit et qu'un bâtiment ou une autre structure s'y trouve, son objectif peut être déterminé par l'inscription dans le passeport technique de cette propriété. Pour corriger l'erreur, vous devez introduire une demande auprès de l'autorité territoriale enregistrement cadastral. S'il refuse de corriger l'erreur, vous pouvez vous adresser au tribunal.

2. La valeur cadastrale dépasse sa valeur marchande.

Dans ce cas, il faut être guidé par le décret de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie, selon lequel la valeur cadastrale d'un terrain doit être reconnue comme égale à sa valeur marchande à partir du moment où sa valeur marchande est déterminée. Vous pouvez déterminer la valeur marchande du site en communiquant avec un évaluateur indépendant. Sur la base de son rapport, la valeur cadastrale du terrain peut être rétablie à hauteur de sa valeur vénale dans le cadre d'une procédure judiciaire.

Dans le cas où la valeur cadastrale d'un terrain a été déterminée après le 22/07/2010 et s'est avérée surestimée, elle peut être contestée sans recours devant un tribunal en saisissant une commission spécialisée dans un délai de six mois à compter de l'information sur la valeur cadastrale. a été inscrite au cadastre immobilier de l'État.

La Commission peut réviser la valeur cadastrale d'un terrain dans deux cas :

lorsqu'il est prouvé que l'évaluation cadastrale a été effectuée sur la base d'informations non fiables ;

s'il existe un avis d'expert indépendant sur la détermination de la valeur vénale d'un terrain.

La commission spécialisée examine la demande dans un délai d'un mois calendaire.

S'il n'y a pas de valeur cadastrale, cependant, dans la pratique, parfois il n'y a pas d'évaluation cadastrale du terrain. Une question naturelle se pose : Faut-il payer la taxe foncière, et si oui, comment sera-t-elle calculée ?

Le ministère des Finances de la Russie dans la lettre du 06/06/2006 N 03-06-02-02 / 75 a identifié trois situations possibles :

Les résultats de l'évaluation cadastrale nationale des terres au 1er janvier de l'année civile n'ont été approuvés de la manière prescrite que le 1er mars de cette année ;

Les résultats de l'évaluation cadastrale nationale des terres au 1er janvier de l'année civile ont été approuvés avant le 1er mars de cette année, mais la procédure pour porter la valeur cadastrale à l'attention des contribuables par les gouvernements locaux n'a pas été déterminée ;

La valeur cadastrale du terrain a été déterminée, mais n'a pas été portée à la connaissance de l'organisation de la manière prescrite.

Dans le même temps, dans la pratique, il y a le point de vue suivant : si la valeur cadastrale du site n'est pas établie, à des fins fiscales, il est nécessaire d'appliquer le prix standard du terrain (résolutions du présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 23 juillet 2009 N 54, du 9 décembre 2008 N 6113/08 dans l'affaire N A76 -31125 / 2006-47-1226 / 31, FAS du district du Nord-Ouest du 05/07/2008 dans affaire N A56-18358 / 2007 ; lettres du ministère des Finances de Russie du 13/08/2009 N 03-05-04-02 / 55 du 12.08. 2009 N 03-05-05-02/48).

Ainsi, sur la base de ce qui précède, nous pouvons conclure que malgré l'ambiguïté dans l'interprétation de la législation foncière, la position du législateur et des autorités réglementaires est sans ambiguïté : l'assiette de l'impôt foncier est déterminée sur la base de la valeur cadastrale du terrain , qui dépasse souvent sa valeur marchande. Ce problème pourrait être résolu en consacrant la règle suivante au niveau législatif : si la valeur cadastrale d'un terrain est approuvée supérieure à la valeur marchande, cette dernière doit être appliquée pour le calcul de la taxe foncière. Mais jusqu'à présent, malheureusement, il n'existe pas de telles règles, et faire appel de la valeur cadastrale d'un terrain n'est possible qu'en faisant appel d'un acte normatif l'établissant, à condition que l'autorité pouvoir exécutif de l'entité constitutive de la Fédération de Russie, la procédure de prise de décision sur cette question est violée ou le type de terrain est mal déterminé. Dans le même temps, les tribunaux rejettent l'argument d'une différence significative entre la valeur marchande et cadastrale du terrain.

Dans quels cas les résultats de la détermination de la valeur cadastrale peuvent-ils être contestés ?

Motifs de contestation des résultats de la détermination de la valeur cadastrale sommes:

1. Inexactitude des informations sur la propriété utilisées pour déterminer sa valeur cadastrale ;

2. Établissement de sa valeur vénale par rapport à l'objet immobilier à la date à laquelle sa valeur cadastrale a été établie.

Fondamentalement, les citoyens contestent l'évaluation si la valeur cadastrale qui en résulte leur semble trop élevée. En effet, dans ce cas, le montant de la taxe foncière devient plus élevé. Cependant, il y a aussi des propriétaires qui se plaignent que leur propriété, à leur avis, a été sous-estimée.

En effet, il est possible de se passer d'un procès en s'adressant à une commission interministérielle spéciale relevant de Rosreestr. Ce groupe de travail examine en permanence les demandes de contestation des résultats de l'expertise cadastrale. La possibilité de contester les résultats de la détermination de la valeur cadastrale dans les commissions chargées de l'examen des litiges sur les résultats de la détermination de la valeur cadastrale est prévue par la loi fédérale du 29 juillet 1998 n ° 135-FZ "sur les activités d'évaluation dans le Fédération de Russie" (article 24.19) et la procédure de création et de fonctionnement d'une commission de règlement des différends sur les résultats de la détermination de la valeur cadastrale, approuvée par arrêté du Ministère du développement économique de la Russie du 4 mars 2012 n ° 263.

Mais il y a une nuance - il est possible de résoudre l'affaire sans tribunal, par l'intermédiaire d'une commission, uniquement dans les six mois à compter du moment où la valeur de la valeur est inscrite au cadastre immobilier de l'État. Alors seul le tribunal aidera.

Cependant, les citoyens ont le droit de saisir le tribunal des réclamations concernant la révision de la valeur cadastrale d'un terrain, en contournant la commission avec les exigences pertinentes, puisque la procédure extrajudiciaire de résolution des litiges concernant les résultats d'un cadastre l'évaluation n'est pas une procédure préalable au procès obligatoire dans la procédure de réduction de la valeur cadastrale d'un terrain. Elle est régie par le chapitre 3.1 de la loi fédérale du 29 juillet 1998 n° 135-FZ « sur les activités d'évaluation dans Fédération Russe».

Quelles sont les démarches à effectuer avant d'aller en justice ?

Pour réduire la valeur cadastrale d'un terrain particulier par l'intermédiaire du tribunal, le rapport d'un évaluateur indépendant sur la valeur marchande d'un terrain particulier est joint à la déclaration.

La législation prévoit le droit du demandeur d'ordonner indépendamment une évaluation individuelle de la propriété et, sur la base du rapport d'évaluation pertinent, d'établir la valeur cadastrale au montant indiqué dans ce rapport d'évaluation.

Par conséquent, avant cela, il est nécessaire de procéder à une évaluation de marché individuelle de la propriété et de rédiger un rapport approprié. Ceci est fait uniquement par des évaluateurs indépendants qui sont membres d'organismes d'autoréglementation des évaluateurs.

La valeur obtenue à la suite d'une évaluation de marché individuelle peut différer sensiblement de la valeur cadastrale contestée.

Il convient de noter que lors d'une contestation sur la base de l'établissement de sa valeur vénale par rapport à un objet immobilier, la valeur cadastrale n'est pas réellement contestée, mais une nouvelle est établie sur la base des résultats d'une évaluation vénale individuelle du bien.

[Code fiscal de la Fédération de Russie] [Chapitre 31] [Article 389]

1. Les objets d'imposition sont les terrains situés dans les limites de la municipalité (villes fédérales de Moscou et de Saint-Pétersbourg), sur le territoire desquels l'impôt a été introduit.

2. Non reconnu comme objet d'imposition :

1) terrains retirés de la circulation conformément à la législation de la Fédération de Russie ;

2) terrains dont la circulation est restreinte conformément à la législation de la Fédération de Russie, qui sont occupés par des objets particulièrement précieux du patrimoine culturel des peuples de la Fédération de Russie, des objets inscrits sur la Liste du patrimoine mondial, des réserves historiques et culturelles, du patrimoine archéologique des sites;

3) est devenu invalide ;

4) les parcelles de terrain du fonds forestier ;

5) terrains à circulation limitée conformément à la législation de la Fédération de Russie, occupés par des plans d'eau appartenant à l'État dans le cadre du fonds de l'eau.

Dans le processus analyse économique les activités économiques et financières sont constamment confrontées à un système d'indicateurs. Indicateurs économiques ¾ Ce sont des micromodèles de phénomènes économiques. Reflétant la dynamique et les contradictions des processus en cours, ils sont sujets à des changements et à des fluctuations et peuvent s'approcher ou s'éloigner de leur objectif principal.¾ mesure et évaluation de l'essence du phénomène économique. Par conséquent, l'analyste doit toujours garder à l'esprit le but et les objectifs de l'étude et utiliser des indicateurs pour décrire et évaluer des aspects spécifiques des activités de l'organisation.

Activités économiques et financières organisations mesuré par de nombreux indicateurs économiques, qui peuvent être ramenés à un système spécifique, divisant selon certains critères :

a) coût et naturel ¾ en fonction des instruments de mesure sous-jacents ;

b) quantitatif et qualitatif ¾ en fonction de quel côté des phénomènes, des opérations et des processus est mesuré ;

c) volumétrique et spécifique ¾ en fonction de l'application des indicateurs individuels ou de leurs ratios.

Indicateurs de coût sont actuellement parmi les plus courantes. L'utilisation d'indicateurs de valeur découle de la présence dans l'économie de la production marchande et de la circulation marchande, des relations marchandise-argent. En termes d'argent, naturellement, de gros et ventes au détail , frais appels, profit . Le compteur monétaire (coût) découle de l'essence économique des catégories énumérées.

indicateurs naturels sont utilisés dans la planification et la pratique comptable et analytique des organisations de toutes les industries. Ils sont notamment nécessaires pour contrôler la sécurité des biens, l'utilisation rationnelle Matériel et ressources en main-d'œuvre .

Dans les organisations, les biens sont pris en compte et analysés non seulement en termes de valeur, mais aussi en termes physiques (selon assortiment conformément à l'établissement nomenclature ). Naturellement, un contrôle est également exercé sur l'exécution des contrats d'approvisionnement par les fabricants des biens .

Sous les chiffres en analyse, ils comprennent celles qui expriment la certitude quantitative des phénomènes et peuvent être obtenues par comptabilité directe. Les indicateurs quantitatifs sont utilisés pour exprimer des valeurs absolues et relatives qui caractérisent le volume de production et de vente de produits, sa structure et d'autres aspects du travail des organisations. Les indicateurs quantitatifs peuvent être exprimés à la fois en valeur et en termes physiques. Ainsi, les chiffres sont :

¾ le volume de produits vendus en roubles ;

¾ production en kilogrammes, mètres, litres ;

¾ volume des ventes en gros pour un groupe de produits particulier en roubles et indicateurs naturels ;

¾ volume des ventes au détail en roubles.

Indicateurs qualitatifs déterminer les qualités internes, les signes et les caractéristiques des phénomènes étudiés. Ces indicateurs permettent d'évaluer les produits fabriqués, leur conformité aux exigences établies (normes, spécifications, échantillons), d'évaluer l'efficacité économique de la main-d'œuvre et du matériel frais ainsi que des placements financiers.

Les indicateurs qui caractérisent la qualité du travail des organisations acquièrent désormais une grande importance. Les indicateurs de performance organisationnelle comprennent :

¾ indicateurs caractérisant rythme Ventes;

¾ mise en œuvre du plan de vente pour une structure de marchandises donnée (tenant compte de l'assortiment intra-groupe) ;

¾ entière satisfaction demande consommateurs (pas de cas de demande insatisfaite) ;

¾ étude de la demande et de sa prévision (en lien avec les phénomènes de saisonnalité, l'évolution des goûts des consommateurs, l'évolution des modes, l'offre de nouveaux produits par les industriels, les organismes de design et de mannequinat) ;

¾ acceptation continue ou sélective des biens en termes de qualité, qui empêche la vente de biens incomplets, bas de gamme et de mauvaise qualité (absence de réclamations des acheteurs pour la mauvaise qualité des biens vendus) ;

¾ le respect des exigences de surveillance sanitaire (notamment dans le commerce alimentaire), etc.

Les phénomènes et processus économiques contiennent généralement à la fois des données quantitatives et facteurs qualitatifs. La tâche de l'économiste se réduit souvent à la nécessité d'isoler et de mesurer l'influence de l'un ou de l'autre.

Une augmentation de la production de biens peut se produire, par exemple, en augmentant le nombre de travailleurs (un indicateur quantitatif) et en augmentant la productivité du travail (indicateur qualitatif). Production commercialisable peut augmenter en raison à la fois d'une augmentation de la production du nombre de produits et d'une augmentation de la part des produits de haute qualité dans ceux-ci.

Indicateurs de volume représentent le reflet principal des phénomènes et processus économiques étudiés en termes de volume, de composition, etc. Les valeurs des ventes de gros et de détail, fonds de roulement , les coûts de distribution, le revenu ¾ ce sont tous des tomes.

Les phénomènes et processus économiques sont généralement exprimés en absolu et relatif indicateurs. L'indicateur absolu caractérise les dimensions quantitatives du phénomène, quelle que soit l'importance des autres phénomènes. Les indicateurs relatifs reflètent le rapport de l'ampleur du phénomène étudié avec l'ampleur d'autres phénomènes ou avec l'ampleur de ce phénomène, mais pris pour une période de temps différente. L'indicateur relatif est obtenu en divisant une valeur par une autre.

Les valeurs relatives sont le quotient de la division d'un nombre absolu par un autre. Ainsi, si vous divisez la valeur actuelle de l'indicateur par la base, vous pouvez obtenir un rapport simple, souvent appelé coefficient et montrant combien de fois le premier nombre est supérieur au second. En multipliant le quotient par 100, on obtient le pourcentage.

Un exemple de valeurs relatives sont intérêt (calculé pour caractériser la mise en œuvre du plan, évolution de l'indicateur du début à la fin de la période), gravité spécifique (pour étudier la structure des indicateurs), des coefficients (calculés pour caractériser, par exemple, le chiffre d'affaires du fonds de roulement, etc.), indices (utilisé pour caractériser Taux de croissance ventes, changements des prix , productivité du travail, etc.).

Indicateurs spécifiques sont relatifs, dérivés des indicateurs de volume correspondants. Des indicateurs spécifiques peuvent être considérés : production par employé, inventaire en jours de chiffre d'affaires, le niveau des coûts par rouble de ventes, etc. D'autres valeurs relatives caractérisant la mise en œuvre du plan, la structure, la dynamique, l'intensité du développement sont largement utilisé dans les calculs économiques.

Indicateur structurel (gravité spécifique) ¾ la part relative de l'élément constitutif dans le montant total (tableau 2.1).

Tableau 2.1

Exemple de gravité spécifique

Croissance absolue ¾ c'est la différence entre les valeurs suivantes et précédentes de l'indicateur (chaîne) ou la valeur initiale (de base). Chaîne absolue croissance caractérise un changement constant des indicateurs, et l'augmentation absolue de base¾ changement cumulatif. La croissance absolue montre combien d'unités absolues ont changé niveau donné par rapport:

a) avec le niveau précédent dans la méthode en chaîne ;

b) au niveau initial avec la méthode de base.

Il existe une relation entre la chaîne et la croissance absolue de base ¾ la somme des incréments de la chaîne donne l'incrément absolu de base correspondant. Pour toute la période décrite ci-après, l'augmentation absolue sera exprimée comme la différence entre le dernier et le premier niveau de la série. La croissance absolue peut être à la fois positive et négative et doit avoir des unités de mesure et des dimensions.

Les indicateurs relatifs sont également les taux de croissance et de croissance, qui caractérisent la dynamique de l'évolution de l'indicateur.

Taux de croissance¾ c'est le rapport de la valeur ultérieure de l'indicateur à la précédente (taux de croissance en chaîne) ou une valeur constante prise comme base de comparaison (taux de croissance de base).

La méthode en chaîne caractérise un changement séquentiel, et la méthode de base ¾ changement cumulatif. Il existe une relation entre les taux de croissance en chaîne et de base¾ le produit des taux de croissance de la chaîne donne le taux de croissance de base correspondant. Le taux de croissance peut être exprimé en termes de ratios ou de pourcentages.

Taux d'augmentationmontre de quel pourcentage le niveau donné change par rapport à :

a) avec le niveau précédent de la série dans la méthode en chaîne ;

b) avec la base, niveau initial de la série avec la méthode de base.

Le taux de croissance est généralement exprimé en pourcentage et indique de combien le pourcentage a augmenté (+ ) ou diminué (- ) le niveau actuel par rapport au précédent (de base).

Un exemple de calcul de la croissance, du taux de croissance et du taux de croissance est donné dans le tableau. 2.2.

Tableau 2.2

Un exemple de calcul de croissance et de gain

Un indicateur relatif important est également la valeur relative de la coordination ¾ relation entre les parties du tout. Un exemple est le ratio dans le passif du bilan de l'organisation posséder et capital d'emprunt .

Il convient de noter qu'en plus des valeurs absolues et relatives dans l'analyse de l'activité économique, valeurs moyennes . Ils sont utilisés pour une caractérisation généralisée d'un groupe de phénomènes homogènes sur une base quantitative, c'est-à-dire qu'ils caractérisent l'ensemble du groupe d'objets avec un numéro.

Les valeurs moyennes ne doivent être utilisées que dans l'étude et la généralisation des agrégats de masse et qualitativement homogènes. Il est raisonnable d'utiliser des indicateurs tels que , moyen Stock biens, etc. Si l'homogénéité qualitative de la population étudiée est violée, il est impossible d'opérer avec des valeurs moyennes, car elles peuvent masquer des lacunes importantes dans le travail organisations . Par conséquent, parallèlement à l'utilisation de valeurs moyennes, il est nécessaire d'analyser les indicateurs à partir desquels elles sont ajoutées.

Chacun des indicateurs discutés ci-dessus a une certaine signification et sa propre signification pour le suivi et l'analyse. Ainsi, si ces indicateurs sont considérés séparément, il s'avère que certains d'entre eux souffrent d'une certaine limitation. Mais analyse économique implique une utilisation complète et systématique des indicateurs. Ce n'est qu'à cette condition qu'il est possible d'enquêter de manière exhaustive et objective activité économique organisation dans son ensemble dans un domaine donné.

La taille de la valeur cadastrale détermine le montant de l'impôt foncier et de l'impôt foncier (clause 1 de l'article 378.2, clause 1, 2 de l'article 390 du Code des impôts de la Fédération de Russie), le loyer, le montant de la valeur de rachat des terres publiques parcelles, etc. S'il est certain que l'évaluation cadastrale de votre propriété est trop élevée, vous devez savoir comment cette valeur est fixée :

expert dans le cadre de l'expertise cadastrale de l'Etat ;
sur la base des résultats de l'évaluation cadastrale de l'État sous la forme d'indicateurs spécifiques ou moyens spécifiques de la valeur cadastrale pour un certain groupe d'objets.

La valeur est déterminée par l'expert

Lors de la détermination de la valeur cadastrale d'un objet, l'expert recueille des informations sur le marché et, si cela ne suffit pas, la valeur marchande est évaluée individuellement pour un objet particulier.

L'évaluation cadastrale des terres par l'État est effectuée en fonction de la catégorie de terrain et de son emplacement (clauses 5 à 7 des Règles pour la conduite de l'évaluation cadastrale des terres par l'État, approuvées par décret du gouvernement de la Fédération de Russie du 04/08/ 2000 n° 316):

sur la base d'une analyse statistique des prix du marché, d'autres informations sur l'immobilier, d'autres méthodes d'évaluation de masse ;
sur la base de la capitalisation des revenus locatifs estimés ;
sur la base des coûts nécessaires à la reproduction et (ou) à la conservation et au maintien de la valeur de leur potentiel naturel.

Non seulement la valeur cadastrale de la parcelle est entrée dans le cadastre, mais également des informations sur l'indicateur spécifique (par m²) - la valeur cadastrale d'une parcelle de terrain particulière, divisée par sa superficie.

Jusqu'à un nouveau cycle d'évaluation cadastrale, l'indice spécifique moyen peut servir de base pour déterminer la valeur cadastrale des parcelles formées à partir de la parcelle évaluée à la suite d'une division ou d'une attribution.

Un acte avec une évaluation cadastrale peut être contesté en tant qu'acte juridique s'il a été possible d'identifier des violations formelles, car les résultats de l'évaluation cadastrale de l'État (déterminant la valeur cadastrale) sont approuvés par un acte que les tribunaux considèrent comme un acte juridique.

Le tribunal vérifie la conformité formelle de la norme contestée acte légal un acte d'une plus grande valeur juridique en termes de contenu, de procédure d'émission et de compétence de l'organisme qui l'a émis.

Nous soulignons une fois de plus que pour contester l'acte d'approbation des résultats de l'évaluation cadastrale de l'État, il est nécessaire de prouver que des violations formelles ont été commises lors de l'évaluation. Il est inutile de se référer au fait que la valeur cadastrale dépasse la valeur marchande.

Une demande de contestation d'un acte juridique normatif doit être déposée auprès d'un tribunal de droit commun - la Cour suprême de la République, le tribunal régional, le tribunal d'une ville fédérale, le tribunal d'une région autonome et le tribunal d'un district autonome ( clause 2, partie 1, article 26 du Code de procédure civile de la Fédération de Russie).

Les actes de ce type, en règle générale, ne sont pas entièrement contestés, mais en termes d'approbation des résultats de la valeur cadastrale d'un terrain particulier, mais puisque des violations ont été identifiées lors de l'évaluation, cela jette un doute sur les résultats de l'évaluation comme dans son ensemble et peut conduire à l'invalidation de l'acte normatif dans son ensemble.

Si la valeur indiquée dans le cadastre diffère de la valeur indiquée dans l'acte, les actions de l'autorité cadastrale doivent être contestées conformément aux articles 27 et 29 de l'APC de la Fédération de Russie, c'est-à-dire devant un tribunal arbitral.

Les autorités cadastrales saisissent les informations dans le cadastre immobilier de l'État (GKN) de manière purement mécanique, en lui transférant la valeur cadastrale indiquée dans le rapport d'évaluation approuvé par un acte du pouvoir exécutif de l'entité constitutive de la Fédération de Russie.

Ainsi, si le GKN n'inclut pas le prix indiqué dans l'acte approuvant les résultats de l'évaluation, les actions de l'autorité cadastrale peuvent être considérées comme illégales.

La valeur cadastrale est déterminée par des indicateurs spécifiques (moyenne spécifique)

Cette option est établie sous la forme d'indicateurs spécifiques et moyens spécifiques de la valeur cadastrale pour certains groupes d'objets et d'unités territoriales. La méthode est utilisée pour déterminer la valeur cadastrale des objets immobiliers qui ne sont pas évalués selon la première option.

Pour déterminer la valeur cadastrale d'une parcelle à l'aide d'un indicateur spécifique, l'autorité cadastrale détermine à quel groupe par objectif et emplacement elle appartient, puis multiplie l'indicateur spécifique de ce groupe par la superficie du site, comme établi par les directives pour déterminer la valeur cadastrale des terrains nouvellement formés et des terrains existants en cas de changement de catégorie de terrain, de type d'utilisation autorisée ou de clarification de la superficie du terrain (approuvé par arrêté du ministère du Développement économique de la Russie du 12.08.06 n° 222). Cependant, la valeur cadastrale des autres objets est déterminée de la même manière (Ordonnance du Ministère du développement économique de la Russie du 18 mars 2011 n ° 113).

Lors de la détermination de la valeur cadastrale sur la base d'indicateurs spécifiques, l'autorité cadastrale est plus libre de prendre des décisions, par conséquent, le risque de détermination incorrecte de la valeur cadastrale en raison de l'erreur du spécialiste de l'autorité cadastrale augmente.

Dans ce cas, il est possible de contester les actions de l'autorité cadastrale devant un tribunal arbitral conformément au chapitre 24 du Code de procédure d'arbitrage de la Fédération de Russie en relation avec l'utilisation d'un indicateur spécifique incorrect pour déterminer la valeur cadastrale du objet contesté.

Ainsi, le Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie, dans sa décision du 02.06.09 n° 21/09, a indiqué que les tribunaux d'arbitrage sont compétents pour connaître des cas de contestation des actions des organes de l'État (clause 2, partie 1, article 29 de la le Code de procédure d'arbitrage de la Fédération de Russie), et c'est l'autorité cadastrale qui a commis la violation, c'est-à-dire qui a mal appliqué la loi, qui a approuvé les indicateurs spécifiques moyens de la valeur cadastrale.

Il faut garder à l'esprit que la valeur cadastrale est fixée et appliquée pour l'avenir, c'est-à-dire qu'il est impossible de restituer les paiements déjà effectués pour les périodes passées (Résolution du Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 28/06/11 n° 913/11).

Ainsi, s'il ne reste plus beaucoup de temps avant l'approbation des nouveaux résultats de l'expertise cadastrale, il ne sert à rien de contester les anciens résultats.

Ainsi, les actions de l'autorité cadastrale sont contestées conformément aux règles du chapitre 24 du Code de procédure d'arbitrage de la Fédération de Russie. Dans le même temps, il convient de rappeler qu'une telle réclamation peut être faite dans les trois mois à compter de la date à laquelle le demandeur a pris connaissance de la violation de ses droits et intérêts légitimes (partie 4 de l'article 198 de l'APC de la Fédération de Russie) .

Toutefois, selon les circonstances particulières, un litige dans lequel des demandes sont faites pour reconnaître des actions comme illégales doit être examiné dans le cadre de la procédure d'action. Par conséquent, un délai de prescription général de trois ans s'applique.

Ainsi, la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie a indiqué que la clarification de la valeur cadastrale, du groupe de types d'utilisation autorisée et de l'indicateur spécifique moyen devrait avoir lieu dans l'ordre des procédures de réclamation, car les différends liés à la détermination du type d'utilisation autorisée et la valeur cadastrale des terrains affectent les intérêts de leurs ayants droit dans le domaine non seulement des relations fiscales et foncières, mais aussi de la circulation civile. Ainsi, ils sont considérés conformément aux règles générales de la procédure d'action, indépendamment du fait que la cause du litige était les actions des autorités d'enregistrement cadastral (résolution du Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 15 décembre 2011 n° 12651/11).

Si l'autorité cadastrale, lors de la détermination de la valeur cadastrale d'une parcelle formée par attribution, utilise l'indicateur spécifique moyen pour le quartier cadastral au lieu de l'indicateur spécifique de la parcelle convertie, elle enfreint la réglementation (clause 2.1.18 des directives n° 222) et la question de la contestation des recours doit être posée .

Si l'organisme cadastral a déterminé de manière incorrecte la valeur en raison de la qualification erronée de la destination de l'objet, une telle exigence est alors prise en compte dans la procédure d'ordonnancement (dans ce cas, le demandeur doit prouver l'inexactitude de la détermination).

Il existe un autre moyen qui semble être le plus optimal - parvenir à une révision de la valeur cadastrale ou à l'établissement d'une valeur cadastrale au montant de la valeur marchande. Il ne s'agit pas d'un appel ou d'un concours, il peut être appliqué à la fois lorsque le coût d'un site particulier est déterminé et lorsque le coût est calculé en fonction de l'indicateur spécifique (moyen spécifique).

L'expertise cadastrale d'Etat est une expertise de masse, qui vise à établir la valeur vénale des objets à estimer. Bien sûr, elle est moins précise qu'une évaluation individuelle du marché, car elle ne prend pas en compte toutes les caractéristiques de l'objet. Avec une évaluation de masse, même une simple inspection de l'objet n'est pas nécessaire.

Ainsi, l'évaluation individuelle par défaut est plus précise, et les parties intéressées ont le droit d'exiger une révision de la valeur cadastrale sur la base des résultats de l'évaluation cadastrale de l'État et l'établissement d'une valeur cadastrale à la valeur marchande sur la base des résultats d'un valorisation individuelle.

Le Requérant ne conteste ni la fiabilité de la valeur cadastrale, ni la légalité de l'acte normatif l'approuvant, ni les actions de l'autorité cadastrale. Par conséquent, ces questions ne sont pas incluses dans l'objet de la preuve dans l'affaire.

Il semble que cette méthode - la révision de la valeur cadastrale - soit également pratique car le demandeur n'a pas à prouver l'illégalité de l'acte normatif ou des actions de l'organisme étatique, ainsi que l'inexactitude de l'évaluation cadastrale. Le demandeur doit être prêt à prouver l'essentiel - la fiabilité de l'évaluation marchande individuelle de la propriété, c'est-à-dire que le rapport sur l'évaluation de la valeur marchande qu'il soumet est plus juste et correct que le résultat de l'évaluation cadastrale de l'État.

Afin de contester l'acte d'approbation des résultats de l'évaluation cadastrale de l'État, il est nécessaire de prouver que des violations formelles ont été commises lors de l'évaluation. Il est inutile de se référer au fait que la valeur cadastrale dépasse la valeur marchande.

Si la valeur cadastrale est inscrite au cadastre en stricte conformité avec la loi, il est inutile de contester l'illégalité des actions de l'autorité cadastrale. Mais si une erreur technique s'est produite et que le cadastre n'a pas obtenu la valeur déterminée dans l'acte, les actions de l'autorité cadastrale peuvent faire l'objet d'un appel.

Par défaut, une évaluation individuelle est plus précise, et les parties intéressées ont le droit d'exiger une révision de la valeur cadastrale sur la base des résultats de l'évaluation cadastrale de l'État et l'établissement d'une valeur cadastrale à la valeur marchande sur la base des résultats d'un valorisation individuelle.

Konstantin BUSHUEV, expert chez Legal Assessment LLC

MPCS est un coefficient qui est utilisé dans la méthode de calcul de la masse par les évaluateurs d'État. Le montant du taux d'imposition sur la propriété dépend de l'indicateur spécifique de la valeur cadastrale, la procédure de calcul est régie par la législation de la Fédération de Russie.

SQS et méthode d'estimation de masse

Une certaine méthodologie est utilisée pour chaque groupe d'évaluation d'objets immobiliers. C'est la formule que l'expert de la Chambre cadastrale utilise pour calculer la valeur. Le modèle comprend plusieurs facteurs de tarification, tels que l'emplacement de la propriété, l'infrastructure, la zone, le matériau à partir duquel les murs sont construits, etc.

Pour les biens qui ont caractéristiques similaires, la méthode de calcul de la masse est utilisée. Lors de la substitution dans la formule des indicateurs significatifs, le SCL est trouvé par unité de surface. Et pour déterminer le coût du cadastre, l'indicateur doit être multiplié par la superficie.

Dans les cas où il n'est pas possible de connaître une valeur unique du prix du marché, un calcul individuel du coût est effectué.

Application de l'UPKS

Un indicateur spécifique est utilisé lorsque tout autre modèle de calcul, à l'exception de celui de la masse, est inapproprié ou impossible. Les étapes de calcul sont les suivantes :

Détermination de la localisation de l'objet par région, région, arrondissement, quartier ;

Formation d'un modèle d'évaluation d'objets aux caractéristiques similaires ;

Calcul de UPKS pour un groupe ;

Calcul du coût final.

Le plus souvent, l'indicateur est utilisé pour évaluer des parcelles de terrain. Les partenariats de datcha, les communautés de jardiniers et de jardiniers, les ménages privés avec des bâtiments, les maisons individuelles, les blockhaus, les immeubles résidentiels à plusieurs étages et à plusieurs appartements sont réunis en groupes uniques.

Une fois tous les objets formés, l'algorithme de calcul est le suivant :

Détermination des facteurs de moussage pour chaque groupe ;

Identification d'une zone de référence avec des caractéristiques typiques ;

Création de sous-groupes de caractéristiques similaires, basés sur la norme ;

Collecte d'informations sur les prix du marché pour chaque sous-groupe ;

Utiliser un modèle de masse en fonction du prix du marché et des facteurs de tarification ;

Développement de la formule pour UPKS par unité de surface ;

Calcul de UPKS pour la norme ;

Calcul du coût de l'inventaire pour toutes les parcelles du groupe.

Le calcul de la valeur spécifique est effectué sur la base de facteurs objectifs, mais le subjectivisme inhérent aux évaluateurs est tout à fait possible. Par conséquent, les propriétaires peuvent ne pas être d'accord avec les calculs.

Dans la formule de calcul du coût avec un paramètre spécifique, des facteurs de réduction et de correction sont également souvent utilisés, en fonction des caractéristiques individuelles de l'emplacement de l'objet.

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L'indicateur spécifique de la valeur cadastrale (ci-après dénommé UCKS) est la cotation cadastrale d'un objet terrestre dans le calcul par unité de la superficie totale de l'objet, en règle générale, l'unité est un mètre carré.

Ce paramètre est nécessaire pour le calcul et la taxe foncière qui en découle.

Dans différentes régions de la Fédération de Russie, les valeurs de l'indicateur spécifique sont différentes et la différence est très significative. Le règlement de la question est une question d'avenir et, à l'heure actuelle, les employés des institutions de l'État et les propriétaires utilisent les valeurs établies dans leur région.

Le calcul du coût selon le cadastre s'effectue selon la formule suivante :

Coût \u003d UPKS * surface d'un site particulier.

Établissement de l'UPKS par types de terrains

Pour formaliser les dividendes des terres agricoles, ils sont répartis en six catégories :

Terre agricole.
Territoires occupés par des infrastructures internes : pâturages, routes, ceintures forestières, entrepôts et autres installations. Cela comprend également les terres dites perturbées, où s'effectue le développement industriel du sable, des dépôts d'argile, de pierre, etc.
Terres situées sous des plans d'eau stagnants, c'est-à-dire stagnants, tels qu'un étang, un réservoir, un lac, etc.
Terres marécageuses ou couvertes de buissons et d'arbres. Cela comprend également les terrains perturbés qui sont aménagés dans ces territoires.
Terres sous forêts, mais non transférées au fonds de profil de la Fédération de Russie. Ils sont avec les propriétaires fonciers sur les droits d'usage sans terme ou sans paiement.
Territoires propices au pâturage des rennes.

Pour chacune de ces 6 catégories, un indicateur spécifique spécifique est défini pour le calcul de la valeur cadastrale.

La procédure d'établissement de l'UPKS

L'indicateur spécifique, conformément aux réglementations législatives de l'État, est établi en 2 étapes :

Premièrement, l'UPKS des terres agricoles est déterminée sur l'ensemble du territoire d'un sujet particulier de la Fédération de Russie. Après cela, il est traité socle normatif pour la prochaine étape.
À ce stade, le CPC des objets fonciers immobiliers agricoles et des propriétés foncières individuelles sur les territoires d'une entité administrative particulière est établi.

Bon à savoir: l'indicateur spécifique de la valeur cadastrale est calculé par les financiers à partir des positions suivantes: le dividende estimé pour 1 hectare de terrain est multiplié par la période de capitalisation de 33 ans.

Application pratique d'UPKS

Lors du calcul de la valeur cadastrale, il faut comprendre que la DPA d'un site particulier peut changer par trimestre et lors de la transformation de l'usage permis.

C'est-à-dire que pour chaque trimestre, un indicateur spécifique moyen est établi pour les régions et les unités administratives qui les composent.