Un acheteur de bonne foi de biens immobiliers Acheteur de bonne foi et acheteur déloyal

1. Si le bien a été acquis contre rémunération d'une personne qui n'avait pas le droit de l'aliéner, dont l'acquéreur ne savait pas et ne pouvait pas savoir (un acheteur de bonne foi), alors le propriétaire a le droit de réclamer ce bien de l'acquéreur en cas de perte du bien par le propriétaire ou par la personne à qui le bien a été remis en possession par le propriétaire, ou volé à l'un ou à l'autre, ou laissé en sa possession d'une autre manière contre son gré.

2. Si le bien a été acquis à titre gratuit d'une personne qui n'avait pas le droit de l'aliéner, le propriétaire a le droit de revendiquer le bien dans tous les cas.

3. L'argent, ainsi que les titres au porteur, ne peuvent être réclamés à un acquéreur de bonne foi.

Commentaire de l'article 302

1. Le texte de l'article commenté limite la réclamation par le propriétaire de sa propriété de la possession illégale de quelqu'un d'autre. L'introduction de telles restrictions est liée à la nécessité d'assurer la protection principale des intérêts d'un autre participant au chiffre d'affaires commercial - un acheteur de bonne foi.

2. La loi ne protège que les intérêts d'un acheteur de bonne foi. Ce dernier doit prouver qu'il ne savait pas et ne pouvait pas savoir que le bien est acquis d'une personne qui n'a pas le droit de l'aliéner, et qu'il croyait avoir légalement reçu le bien en sa propriété. La présence dans les actions de l'acquéreur d'intention et même de négligence grave exclut la possibilité de protéger ses intérêts.

3. Si l'acquéreur est de bonne foi, le propriétaire n'a le droit de lui réclamer un bien que lorsqu'il a laissé la possession du propriétaire ou de la personne à qui il a été transféré par le propriétaire en possession, contre leur gré (perdu , volé, etc.). De plus, le propriétaire doit prouver lui-même ces circonstances. La présence dans les actes du propriétaire de la volonté de transférer un bien à une autre personne exclut la possibilité de le réclamer à un acheteur de bonne foi (Bulletin des Forces armées de la Fédération de Russie. 1991. N 2. P. 14; p. 19 de la Revue).

La loi fait deux exceptions à cette règle : a) si le bien a été acquis par un acquéreur de bonne foi auprès d'une personne qui n'avait pas le droit de l'aliéner, à titre gratuit, le propriétaire peut le réclamer en toutes circonstances (même s'il laissé la possession du propriétaire à son gré); b) les sommes d'argent (article 140 du Code civil) et les titres au porteur (chapitre 7 du Code civil), en tant qu'objets les plus négociables du droit civil, ne peuvent en aucun cas être réclamés à un acquéreur de bonne foi.

4. Dans les cas où le bien ne peut être réclamé, il devient la propriété d'un acheteur de bonne foi. Dans le même temps, le propriétaire a le droit de déposer une demande de recouvrement des pertes auprès de la personne à qui il a transféré son bien en possession.

5. Le Code civil, suivant les lois sur la propriété, a abandonné le principe de revendication illimitée (quelle que soit la bonne foi de l'acquéreur) des biens domaniaux, coopératifs et publics (article 153 du Code civil de 1964). Ces biens peuvent être revendiqués par le propriétaire de manière générale.

6. Le Code civil a également abandonné ce qui était auparavant inscrit dans la partie 2 de l'art. 152 du Code civil de 1964 de l'interdiction pour le propriétaire de revendiquer un bien vendu en exécution d'une décision de justice. Désormais, il peut l'exiger dans le respect des règles de l'art. Art. 301 et 302 du Code civil. Toutefois, si la personne qui a acquis le bien à l'enchère tenue par l'huissier est un acquéreur de bonne foi et que l'enchère n'a pas été déclarée invalide, cette personne est reconnue comme propriétaire du bien. L'ancien propriétaire n'a plus le droit de le restituer (paragraphe 22 du réexamen).

Cas où le bien peut être réclamé au dernier acquéreur et cas où le recouvrement est impossible

Les questions de récupération de biens de la possession illégale d'autrui sont régies par les articles 301 et 302 du Code civil de la Fédération de Russie, conformément auxquels la récupération de biens devant le tribunal auprès du dernier acheteur d'un bien acquis dans le cadre d'une transaction onéreuse peut être effectuée dans les cas suivants :

Si la personne est malhonnête l'acquéreur, alors la reprise du bien est possible dans tous les cas.

Si la personne est consciencieux l'acquéreur, la récupération d'un bien détenu illégalement par quelqu'un d'autre n'est possible que dans les cas où ce bien a quitté la possession du propriétaire contre son gré.

En d'autres termes, pour que le dernier acquéreur ne perde pas ses biens en justice conformément à l'application des articles 301 et 302 du Code civil de la Fédération de Russie, deux conditions doivent être simultanément respectées :

Premièrement, le dernier acquéreur du bien doit être consciencieux l'acquéreur.

Deuxièmement, la disposition des biens du propriétaire d'origine doit avoir lieu à volonté le dernier.

Ainsi, la validité et la légalité du retrait de locaux d'habitation aux citoyens conformément aux articles 301 et 302 du Code civil de la Fédération de Russie sont directement liées à des concepts tels que «bonne foi de l'acquéreur», «mauvaise foi de l'acquéreur », « testament » et « aliénation contre volonté ».

Dans le même temps, les signes (critères de détermination) des concepts ci-dessus ne sont pas divulgués dans la législation.

consciencieux l'article 302 du Code civil de la Fédération de Russie définit l'acquéreur comme une personne qui, lors de l'acquisition d'un bien ne savait pas et ne pouvait pas savoir qu'un bien s'acquiert d'une personne qui n'a pas le droit de l'aliéner. En même temps, une telle formulation ne permet pas d'établir des signes (critères) par lesquels il serait possible d'établir avec précision qu'une personne savait ou pouvait savoir (ou ne savait pas et ne pouvait pas apprendre) que le bien est acquis d'une personne qui n'a pas le droit de l'aliéner.

La notion d'« acheteur sans scrupules » dans la législation n'est pas divulguée du tout. Il est sous-entendu que malhonnête l'acquéreur d'un bien est celui qui, pour une raison quelconque, ne peut être reconnu consciencieux l'acquéreur.

Il convient de noter que l'article 302 du Code civil de la Fédération de Russie n'est pas la seule norme législative qui reflète la tentative du législateur de divulguer le concept de " consciencieux acquéreur."

Conformément à l'article 2 de la loi fédérale n° 39-FZ du 22 avril 1996 "Sur le marché des valeurs mobilières", un acheteur de bonne foi d'un titre est une personne qui a acheté des titres, les a payés et, au moment de l'achat, n'a ne pas et ne pouvait pas connaître les droits des tiers sur ces titres, sauf preuve contraire.

Il convient de noter que l'article 302 du Code civil de la Fédération de Russie, contrairement à l'article 2 de la loi fédérale du 22 avril 1996 n ° 39-FZ «Sur le marché des valeurs mobilières», ne contient pas les mots « sauf preuve contraire», ce qui entraîne inévitablement une discussion sur qui doit prouver la bonne foi (mauvaise foi) de l'acquisition d'un bien qui n'est pas un titre. La pratique judiciaire non seulement des juridictions inférieures, mais aussi de la Cour suprême de la Fédération de Russie en la matière, comme on le verra ci-dessous, n'a pas été uniforme jusqu'à récemment.

2.1.3. La volonté d'aliéner les biens de l'État (municipaux) et ses modes d'expression par l'État, le concept de "cession contre la volonté" par rapport au propriétaire - l'État

Comme déjà mentionné, conformément à la loi, le fondement de la saisie des biens d'un acheteur de bonne foi est l'établissement du fait de la perte, du vol ou de l'aliénation des biens de la possession du propriétaire de toute autre manière que sa volonté.

Si l'expression de la volonté d'un citoyen peut être établie sur la base d'une analyse de ses actes, alors par rapport à l'État en tant que propriétaire d'un bien, l'application d'une telle approche pose certaines difficultés.

L'État agit en la personne de nombreux organes du pouvoir de l'État et de l'autonomie locale, ce qui crée des difficultés pour comprendre le contenu juridique des concepts de « volonté de l'État », « élimination au-delà de la volonté de l'État », et aussi donne lieu à une discussion sur les modalités appropriées pour l'État d'exprimer la volonté de disposer des biens, car il se pose immédiatement un certain nombre de questions :

· Quels sont les signes de cession de biens appartenant à l'État (municipal) contre la volonté de l'État ?

· Dans quelle mesure le concept de « retraite contre la volonté de l'État », qui est le propriétaire des biens, est identique au concept de « retraite en raison d'actions déloyales (non professionnelles, négligentes, etc.) de fonctionnaires d'organismes gouvernementaux » , qui sont chargées des fonctions d'exercice des pouvoirs du propriétaire de la propriété de l'État (municipal) ) ?

· Comment, en relation avec les concepts de « volonté de l'État » et « cession contre la volonté de l'État », devrions-nous considérer la situation où la propriété est cédée à la propriété de l'État à la suite d'une privatisation illégale, dans l'enregistrement des quels représentants de l'Etat y ont participé ?

· Comment, par rapport aux mêmes concepts, considérer la situation où la propriété est illégalement soustraite à la propriété de l'État sur la base d'une décision de justice - une autorité de l'État (puis annulée) ? Y compris lorsqu'il s'agit de cas dans lesquels l'autorité était impliquée, exerçant les pouvoirs du propriétaire en ce qui concerne la propriété de l'État (municipale), qui ne s'est pas opposée à la satisfaction des réclamations pertinentes.

· Comment considérer un manquement à long terme à prendre des mesures obligatoires juridiquement significatives concernant des locaux d'habitation vides - par exemple, un bien en déshérence (inaction légale) de la part des représentants autorisés de l'autorité exerçant les pouvoirs du propriétaire en ce qui concerne propriété de l'État (municipal) ?

Comment, par exemple, considérer une telle cas particulier lorsque le ministère de la Politique du logement et parc immobilier de Moscou, qui a exercé à un moment donné les pouvoirs du propriétaire en ce qui concerne le parc immobilier de la ville, pendant longtemps (plus de trois ans) n'a pas pris de mesures juridiquement significatives pour assurer une comptabilité et une sécurité appropriées des locaux résidentiels concernés, ce qui a permis pendant la période spécifiée de réparer illégalement les locaux d'habitation ci-dessus pour le personnel pseudo-militaire sur la base de contrats de travail sociaux avec leur privatisation ultérieure sur la base de décisions de justice, puis de les vendre à des tiers (citoyens - acheteurs de bonne foi ) ? L'inaction décrite des employés du Département de la politique du logement et du Fonds du logement de Moscou est-elle l'expression du consentement (volonté) de la ville d'aliéner les appartements litigieux ?

Et ce n'est qu'une partie des questions, dont les réponses ne sont pas disponibles dans la législation.

Réclamer un bien à un acheteur de bonne foi est permis dans un certain nombre de cas. Quels devraient être les motifs d'une telle saisie, ce qui ne peut pas être réclamé et sur quoi la victime peut compter en cas de saisie, l'acquéreur - nous aborderons ces questions et d'autres dans cet article.

Est-il possible de revendiquer un bien auprès d'un acheteur de bonne foi ?

Il semblerait que si une personne a fait un achat légal d'une chose, personne n'a le droit de la priver de cette acquisition. Néanmoins, la procédure de récupération d'un bien auprès d'un acquéreur de bonne foi est tout à fait envisageable. Bien entendu, les cas dans lesquels une telle réclamation est autorisée sont strictement réglementés par la loi.

Ici, il faut être guidé par l'art. 302 du Code civil de la Fédération de Russie. Il prévoit les conditions suivantes lorsque la propriété peut être revendiquée :

Le bien a été reçu par l'acquéreur à titre gratuit en vertu d'une convention qui a été conclue par une personne qui n'a pas autorité sur ce bien. De plus, le propriétaire qui a perdu la chose n'aura besoin de prouver que 2 des faits ci-dessus. Aucune autre condition n'est requise pour revendiquer la chose dans ce cas.
La rémunération ou la gratuité de l'opération est déterminée par :
- la réception par la personne aliénante d'une rémunération en argent, d'avantages matériels ou immatériels ou d'une autre disposition de réciprocité ;
- le respect de l'obligation de payer intégralement et ponctuellement la rémunération.
Ainsi, conformément au paragraphe 37 de la résolution conjointe des Plénums de la Cour suprême de la Fédération de Russie et de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 29 avril 2010 n ° 10/22, si au moment où l'acquéreur a pris connaissance de l'illégalité de l'aliénation, s'il n'a pas effectué le paiement intégral, le bien est considéré comme reçu gratuitement.
Le bien a été acquis à titre remboursable, mais a été perdu par le propriétaire ou une personne autorisée par lui. Ces cas comprennent également le vol d'une chose ou d'une autre disposition, contre la volonté du propriétaire, de sa possession.
Il convient de noter que, conformément au paragraphe 10 de la lettre d'information du Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 13 novembre 2008 n ° 126, le transfert d'une chose dans le cadre d'une transaction ne peut être reconnu comme une cession des biens contre la volonté du propriétaire, même s'il a ensuite été déclaré invalide.

Un bien peut être confisqué à un acheteur de bonne foi s'il n'a pas fait preuve de diligence raisonnable

Nous ne trouverons pas un concept tel que la diligence raisonnable d'un acheteur de bonne foi lors de la conclusion d'une transaction dans le Code civil de la Fédération de Russie. Néanmoins, cette formulation stable est très courante dans la pratique judiciaire concernant la question de la saisie d'une chose d'un acheteur de bonne foi.

Il repose sur les postulats législatifs suivants :

alinéa 1 de l'art. 302 du Code civil de la Fédération de Russie, qui stipule que l'acquéreur ne peut être considéré de bonne foi que s'il ne savait pas et n'a pas pu découvrir que le vendeur n'avait pas le pouvoir de disposer de l'objet de la transaction ;
alinéa 1 de l'art. 401 du Code civil de la Fédération de Russie, en vertu duquel une personne est considérée comme innocente si elle a fait preuve d'un degré de soin et de discrétion nécessaire en raison de la nature juridique de l'obligation.

Qu'entend le tribunal par la manifestation d'une diligence raisonnable, raisonnable et ordinaire ? Regardons de plus près:

Le prix manifestement disproportionné du bien vendu doit amener l'acheteur à suspecter le vendeur (article 9 de la lettre d'information n° 126). Le tribunal a noté que l'acheteur, ayant découvert une sous-évaluation importante, aurait dû faire preuve de discrétion et vérifier en outre la pureté de la transaction.
La présence de charges (dont l'arrestation forcée), ainsi que certaines incohérences découvertes lors de l'inspection du bien avant son achat, auraient dû éveiller les soupçons des organes acquéreurs de l'autonomie locale, agréés par le Présidium des Forces Armées de la Fédération de Russie le 01.10.2014).
L'absence d'un enregistrement de la propriété du vendeur immobilier dans l'USRN, ainsi que la présence d'un enregistrement d'un litige en relation avec l'objet, effectuant plusieurs transactions avec lui dans un court laps de temps sont également une raison inconditionnelle pour que l'acheteur ait des doutes sur la pureté juridique de la transaction (clause 38 de la Résolution n° 10/22).

Noter! La diligence raisonnable est appréciée par le tribunal non seulement vis-à-vis de l'acheteur de la chose, mais également vis-à-vis du vendeur. Ainsi, dans l'examen du Présidium des Forces armées de la Fédération de Russie du 01.10.2014, le tribunal a noté que l'agence d'État n'avait pas fait preuve de diligence raisonnable lors de la conclusion d'une transaction pour le transfert d'un appartement, ce qui signifie qu'elle ne peut pas exiger son retrait, se référant à l'absence de volonté du propriétaire d'aliéner la propriété.

L'argent d'un acheteur de bonne foi ne peut être réclamé

Par décision de la 9ème Cour d'Appel Arbitrale en date du 19 février 2015 n° 09AP-59436/2014-GK, la demande de la banque a été rejetée Argent radié par lui pour rembourser le prêt, malgré le fait que les fonds devaient officiellement être restitués à la caisse de retraite en raison du décès du retraité.
Par décision du même tribunal en date du 08/05/2016 n° 09AP-32721/2016, le syndic de faillite s'est vu refuser le recouvrement auprès de la banque des fonds qui lui ont été transférés par l'entreprise en faillite, la banque ayant été reconnue de bonne foi acheteur.

Noter! Il faut distinguer la récupération de l'argent auprès d'un acquéreur de bonne foi de la récupération de l'enrichissement sans cause conformément au ch. 60 du Code civil de la Fédération de Russie. Ainsi, dans la décision d'appel du tribunal municipal de Moscou du 16 janvier 2015 dans l'affaire n ° 33-759 / 2015, la défenderesse a affirmé qu'elle était un acheteur de bonne foi des fonds qu'elle avait reçus lors de la vente d'un appartement dans le cadre d'un accord par la suite déclaré invalide. Cependant, le tribunal a souligné que les fonds reçus en vertu d'un accord invalide constituent un enrichissement sans cause et, du fait de l'application des conséquences de l'invalidité de la transaction, doivent être restitués.

En plus des espèces, il n'est pas permis de réclamer les titres suivants (titres):

Banque centrale au porteur ;
ordre et titres nominatifs attestant une créance pécuniaire (clause 3 de l'article 147.1 du Code civil de la Fédération de Russie);
Banque centrale sous forme non documentaire, certifiant uniquement le droit de créance monétaire (article 149.3 du Code civil de la Fédération de Russie);
Titres sous forme non documentaire, acquis lors d'enchères organisées.

Lors de la réclamation de la Banque centrale sous forme documentaire, il faut être guidé par les caractéristiques données à l'art. 147.1 du Code civil de la Fédération de Russie.

À quoi l'acquéreur peut-il s'attendre si le bien a néanmoins été saisi

Voyons quelles mesures compensatoires le législateur a prévues pour un acquéreur de bonne foi, si le bien lui était néanmoins confisqué.

L'acquéreur se réserve les améliorations séparables apportées par lui au bien saisi. Si les améliorations sont indissociables, l'acquéreur de bonne foi a droit à une indemnisation pour les frais qu'il a engagés pour ces améliorations. Conformément à l'art. 303 du Code civil de la Fédération de Russie, le montant de l'indemnisation est limité au montant de l'augmentation de la valeur des biens saisis qui s'est produite.
L'acquéreur, qui a failli par suite de la saisie de la chose, a le droit, sur la base de l'art. 461 du Code civil de la Fédération de Russie pour exiger une indemnisation du vendeur pour toutes les pertes subies. Citons 2 nuances lors de l'examen de telles exigences :
- En premier lieu, le vendeur est dégagé de sa responsabilité s'il peut prouver que l'acheteur connaissait ou a eu la possibilité de prendre connaissance de l'existence de motifs justifiant une éventuelle rétractation des marchandises.
- Deuxièmement, conformément à l'art. 462 du Code civil de la Fédération de Russie, le vendeur doit être impliqué dans l'examen d'une demande de justification. Dans le cas contraire, le vendeur peut également être dégagé de sa responsabilité s'il peut prouver qu'il aurait pu empêcher le recouvrement (art. 43 du décret n° 10/22).
Si le logement a été réclamé à un acquéreur de bonne foi, la législation en la matière prévoit des mesures compensatoires financées sur fonds budgétaires. Nous parlons d'une indemnisation pouvant aller jusqu'à 1 million de roubles, prévue par la loi "sur l'enregistrement par l'État des droits sur les biens immobiliers et les transactions avec ceux-ci" du 21 juillet 1997 n ° 122-FZ (article 31.1).

Important! Ces règles seront valables jusqu'au 01/01/2020. Ensuite, les articles sur l'indemnisation de la nouvelle loi «Sur l'enregistrement public des biens immobiliers» du 13 juillet 2015 n ° 218-FZ entreront en vigueur, à l'art. 68 qui prévoit également une mesure de protection similaire.

En conclusion, nous soulignons encore une fois que la saisie des biens d'un acheteur de bonne foi est possible, mais seulement s'il existe des motifs inscrits dans la loi. L'argent et certains titres ne peuvent être réclamés. En cas de saisie de biens, un acheteur de bonne foi a droit à une indemnisation pour les pertes et, en cas de saisie d'un logement, à des mesures de soutien de l'État à caractère compensatoire.

Durant activité économique les organisations peuvent acheter de l'équipement, des machines-outils, des machines et d'autres articles nécessaires. Mais les entrepreneurs n'agissent pas toujours de bonne foi. Supposons qu'une entreprise ait acheté une propriété. Au fil du temps, il s'est avéré qu'il avait été vendu par un propriétaire illégal. Le propriétaire légal est déclaré et déclare ses droits. Que faire dans une telle situation ? En octobre de cette année, lors d'une réunion du Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie, un projet de lettre d'information "Examen de la pratique judiciaire sur certaines questions liées à la récupération de biens appartenant à la possession illégale d'autrui" a été discuté. Les juges suprêmes ont tenté de résumer la pratique extensive et controversée de l'arbitrage sur cette question. Nous avons également décidé d'y jeter un coup d'œil.

Ainsi, l'entreprise a acquis une certaine chose, sans se douter que le vendeur n'est pas le propriétaire. Le propriétaire légitime revendique ses droits. En pratique, ces situations sont résolues de différentes manières. Dans certains cas, le bien est sujet à restitution, dans d'autres non. Découvrons comment défendre vos droits d'achat.

Qui est un acheteur de bonne foi ?

En droit civil, lorsqu'il s'agit de dispositions relatives à la protection des droits de propriété, une définition de l'acquéreur de bonne foi est donnée. Il s'agit d'une personne qui ne savait pas et ne pouvait pas savoir que la partie qui lui transférait un bien n'avait pas le droit de l'aliéner (clause 1 de l'article 302 du Code civil de la Fédération de Russie).

L'article met en évidence deux motifs de reconnaissance de la bonne foi de l'acheteur. Tout d'abord, la propriété doit être acquise par le biais d'une transaction contre rémunération. Deuxièmement, l'acheteur ne savait pas et ne pouvait pas savoir que le vendeur n'était pas le propriétaire légal.

Plénum de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie au paragraphe 24 de la résolution du 25.02.1998 N 8"Sur certaines questions de la pratique du règlement des litiges liés à la protection des droits de propriété et autres droits réels" identifie trois conditions dans lesquelles l'acquéreur ne peut être reconnu de bonne foi :

au moment où la transaction onéreuse a été conclue, il y avait des réclamations de tiers à l'égard de la propriété litigieuse ;
l'acheteur était au courant de ces réclamations ;
ces prétentions ont ensuite été reconnues légitimes de la manière prescrite.

Dans la pratique judiciaire, il existe des situations qui démontrent clairement l'application de ces dispositions. Un exemple de tels cas est donné dans projet de lettre d'information de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 23.10.2008(ci-après dénommé le projet de lettre d'information).

Un entrepreneur individuel a déposé une réclamation pour la récupération d'un réfrigérateur de la possession illégale de l'entreprise. A l'appui de ses prétentions, la demanderesse a fait valoir que chambre de refroidissement, qui lui appartenait de plein droit, leur a été cédé par l'organisme en vertu d'un contrat de bail. Quelque temps plus tard, le locataire a vendu le matériel litigieux au défendeur. Étant donné que l'organisation n'avait pas le droit d'aliéner la propriété désignée, la société en est le propriétaire illégal. Pour défendre son droit, le défendeur s'est référé à sa bonne foi et à la rétribution de la transaction. L'entrepôt frigorifique acheté a été payé par l'entreprise. Le tribunal de première instance a donné raison au défendeur et a rejeté la demande.

Cependant, la Cour d'appel, à laquelle l'entrepreneur s'est adressé, a indiqué que le paiement avait été effectué après que l'entreprise eut reçu une copie de l'acte de réclamation dans cette affaire. Autrement dit, au moment du paiement, l'acheteur savait déjà que des tiers réclamaient l'équipement. Le tribunal a souligné: lors de l'établissement de l'indemnisation de la transaction, il faut prêter attention non seulement au fait de la conclusion d'un contrat indemnisé, mais également au fait de son exécution. Par conséquent, la Cour d'appel a infirmé la décision et a fait droit à la demande. La raison en était qu'au moment du paiement, le défendeur n'était plus de bonne foi.

Preuve présentée - propriété propre !

En cas de litige, la charge de la preuve incombe à chacune des parties au litige. Le propriétaire prouve que le bien a été soustrait à sa possession ou à la possession de la personne à qui il a été transféré contre son gré. L'acheteur doit prouver qu'il a acquis le bien contre rémunération et en même temps ne savait pas et ne pouvait pas savoir que la chose lui était vendue par quelqu'un qui n'avait pas le droit de l'aliéner.

Dans la pratique, de nombreux exemples démontrent clairement ces dispositions (décision de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 04/03/2008 N 4189/08 ; décision de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 07/03/2008 N 7757/08 ; décision de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 03/06/2008 N 2322/08 ; décision du Présidium de la Cour suprême d'arbitrage RF du 24 juin 2008 N 3605/08, etc.).

Arrêtons-nous sur certains d'entre eux.
L'entreprise a déposé une demande en récupération d'immeubles non résidentiels de la possession illégale de la société Gidrostroy et en annulation du contrat de vente desdits immeubles, conclu entre la société City Invest Stroy (vendeur) et la société Gidrostroy (acheteur). L'entreprise a fait valoir que le contrat de vente du bien litigieux conclu entre elle et City Invest Stroy avait été déclaré invalide par une décision de justice dans une autre affaire. Lors de la soutenance, le défendeur a fait référence au fait qu'il était un acheteur de bonne foi de cette propriété, puisqu'il l'a payée et que le droit de propriété a été enregistré pour lui.

Article 302 du Code civil de la Fédération de Russie. Réclamer un bien à un acheteur de bonne foi
1. Si le bien a été acquis contre rémunération d'une personne qui n'avait pas le droit de l'aliéner, dont l'acquéreur ne savait pas et ne pouvait pas savoir (un acheteur de bonne foi), alors le propriétaire a le droit de réclamer ce bien de l'acquéreur en cas de perte du bien par le propriétaire ou par la personne à qui le bien a été remis en possession par le propriétaire, ou volé à l'un ou à l'autre, ou laissé en sa possession d'une autre manière contre son gré.
2. Si le bien a été acquis à titre gratuit d'une personne qui n'avait pas le droit de l'aliéner, le propriétaire a le droit de revendiquer le bien dans tous les cas.
3. L'argent, ainsi que les titres au porteur, ne peuvent être réclamés à un acquéreur de bonne foi.

Les tribunaux de première instance, d'appel et de cassation ont pris parti pour l'acquéreur de bonne foi (Gidrostroy Company). Les tribunaux sont arrivés à la conclusion que la propriété avait été transférée à la vente au gré de la personne qui la possède sur le droit de gestion économique. La société Gidrostroy est acquéreur de bonne foi du bien litigieux, puisqu'elle ne savait pas et ne pouvait pas savoir que la transaction conclue par City Invest Stroy avec la demanderesse serait par la suite déclarée nulle ( définition de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 17.04.2008 N 4409/08).

Mayak Machine-Building Plant OJSC (ci-après dénommée l'usine) a intenté une action en justice contre TNP-16 LLC pour récupérer le bâtiment de la possession illégale de quelqu'un d'autre. TNP" (ci-après - la société), qui a transféré le bâtiment à TNP-16 LLC L'usine a fait valoir ses prétentions par le fait que le contrat de vente de l'immeuble, conclu entre elle et Mayak TNP CJSC, a été déclaré invalide car conclu au nom du vendeur par une personne non autorisée à le faire.

Le défendeur, en preuve de sa bonne foi, a déclaré que l'immeuble litigieux avait été apporté par la société à son capital social. Le transfert de propriété a été enregistré conformément à la procédure établie avant que le contrat de vente et d'achat entre l'usine et l'entreprise ne soit déclaré invalide. La demande de l'usine a été rejetée. Le tribunal a reconnu le défendeur comme un acheteur de bonne foi, car il ne savait pas et ne pouvait pas savoir de la reconnaissance du contrat de vente comme invalide. L'argument du requérant selon lequel le bien lui aurait été enlevé contre son gré n'a pas été prouvé par lui ( définition de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 16.04.2008 N 5364/08).

Mais le tribunal ne défend pas toujours un acheteur de bonne foi.
Les arbitres prendront parti pour l'ayant droit si celui-ci parvient à prouver que les valeurs ont bien été soustraites à sa possession contre son gré. La confirmation est la suivante. CJSC NPO Stromekologiya (ci-après dénommée l'association) s'est également disputée avec Intra-Juice LLC (ci-après dénommée la société) au sujet de la récupération d'objets immobiliers de sa possession illégale.

L'association s'est référée au fait que le bien litigieux avait été dépossédé contre son gré, puisque Assemblée générale les actionnaires n'ont pas décidé de la vente de ces objets.

Le prévenu insiste sur sa bonne foi.
Lors de l'examen de l'affaire, le tribunal a constaté qu'entre l'association (vendeur) et Classic-Mig LLC (acheteur) un contrat avait été conclu pour la vente d'objets de construction en cours. Par la décision du tribunal arbitral, cet accord a été déclaré invalide en tant que transaction majeure d'aliénation de biens, faite en violation de la loi fédérale "sur les sociétés par actions". Il a été révélé que l'assemblée générale des actionnaires n'avait pas vraiment pris de décision sur la vente du bien litigieux. Malgré cela, Classic-Mig LLC a vendu les objets litigieux à Intra-Juice LLC. En conséquence, la transaction d'achat et de vente entre Classic-Mig LLC et le défendeur a été déclarée nulle par le tribunal, car lors de sa conclusion, Classic-Mig LLC n'était pas propriétaire du bien litigieux et n'avait pas le pouvoir d'en disposer. de celui-ci. La propriété du demandeur sur les biens immobiliers avant le contrat de vente et d'achat n'est pas contestée par les parties et est confirmée par des documents.

Étant donné que le bien a été retiré de la possession du propriétaire contre son gré, il peut également être réclamé par lui à un acheteur de bonne foi, ont déclaré les juges. Sur cette base, la propriété du défendeur sur le bien litigieux est résiliée, l'objet est soumis au retour à la fusion avec la restauration de sa propriété ( Arrêté du SAF SKO du 01.08.2008 N Ф08-4001/2008).

Pas dans tous les cas reconnaître de bonne foi et l'acquéreur.
Ainsi, Neva-Trade CJSC (ci-après dénommée la société) a intenté une action en justice contre Vest LLC et Galion LLC, l'Office of the Federal Registration Service for St. pour possession illégale par Galion LLC de ladite propriété. Le demandeur a étayé sa demande par le fait que le contrat de vente et d'achat entre lui et Vest LLC était invalide.

Le tribunal a accordé les exigences énoncées.
LLC "Galion" a insisté sur l'acquisition de bonne foi de l'immeuble litigieux auprès de LLC "Vest". Cependant, le tribunal dans cette procédure est arrivé à la conclusion que la propriété litigieuse avait été retirée de la possession du demandeur contre sa volonté. En outre, le tribunal a établi que ces transactions d'achat et de vente avaient été effectuées à des intervalles de temps insignifiants, les intérêts des trois participants aux transactions (Neva-Trade CJSC, West LLC et Galion LLC) étaient représentés au sein de l'autorité d'enregistrement par le même a personne est actionnaire de la société.

Dans de telles circonstances, le tribunal a estimé que LLC "Galion" ne pouvait être reconnue comme un acheteur de bonne foi de l'objet et, guidé par l'art. 301, 302 du Code civil de la Fédération de Russie, satisfait la demande de justification de la société ( définition de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 11.02.2008 N 1246/08).

Comment s'assurer que devant soi se trouve le propriétaire légitime ?

Pour vous protéger d'éventuelles revendications sur le bien acheté par des tiers, il est important de s'assurer que le vendeur en est réellement le propriétaire légal. Pour ce faire, l'acquéreur doit procéder à une vérification supplémentaire du sort juridique du bien.

La façon la plus simple de le faire est quand il s'agit de l'immobilier. Son chiffre d'affaires est reflété dans le registre. Par conséquent, toute personne qui a l'intention d'acheter un bien immobilier soumis à l'enregistrement par l'État peut obtenir les informations nécessaires auprès de l'USRR auprès de l'institution judiciaire pour l'enregistrement par l'État des droits sur les biens immobiliers et les transactions avec celui-ci. Vous pouvez connaître la nature du droit du vendeur et la base de son acquisition, déterminer les propriétaires précédents, savoir s'il existe un litige sur le droit de propriété, s'il est grevé des droits d'autres personnes. Par exemple, une société a poursuivi une organisation pour recouvrer sa possession illégale locaux non résidentiels. Un entrepreneur individuel est impliqué en tant que tiers sans revendications indépendantes.

Le demandeur a indiqué que le défendeur avait acheté les locaux à l'entrepreneur. Au moment de l'acquisition d'un bien immobilier par le défendeur, la transaction, sur la base de laquelle le droit de propriété a été enregistré pour l'entrepreneur, a été contestée devant les tribunaux. Sur la base des résultats de l'examen de l'affaire, celle-ci a été déclarée invalide par le tribunal et les conséquences de son invalidité ont été appliquées. Par conséquent, l'entrepreneur n'est pas propriétaire du bien et n'avait pas le droit de l'aliéner, pour lequel le défendeur est le propriétaire illégal.

Le défendeur s'est opposé à la satisfaction des exigences énoncées, se référant à sa bonne foi. Afin de se protéger, il s'est tourné vers l'USRR pour savoir qui est le propriétaire du bien acquis. Il a reçu des informations selon lesquelles l'entrepreneur était considéré comme le propriétaire des lieux. Le tribunal de première instance a confirmé la société (demandeur). Mais la cour d'appel a estimé que la décision devait être annulée et que la satisfaction des exigences de la société devait être refusée pour les raisons suivantes.

Le défendeur a acheté les locaux à un entrepreneur dont la propriété est enregistrée conformément à la procédure établie par la loi. Le demandeur n'a pas prouvé que le défendeur savait que ce dernier n'avait pas le droit d'aliéner le bien litigieux.

Certes, le dossier indique qu'auparavant, le tribunal avait interdit les actions d'enregistrement avec l'objet litigieux. Mais ce fait n'indique pas que l'organisation aurait dû le savoir. En outre, il a été prouvé qu'en réponse à la demande pertinente du défendeur, l'autorité d'enregistrement l'a informé qu'il n'y avait aucune information sur l'existence d'un litige en relation avec les locaux.

Le tribunal a également noté que la référence à l'illégalité des actes de l'autorité d'enregistrement qui a procédé à l'enregistrement, malgré l'existence d'une injonction, n'est pas pertinente pour résoudre ce litige. Dans le même temps, le demandeur a le droit de protéger ses droits en soumettant à l'autorité d'enregistrement des demandes d'indemnisation pour les pertes qui lui sont causées par de telles actions (projet de lettre d'information).

N'oubliez pas les délais !

Conformément à la loi, les actions en justice sont soumises à règle générale sur le délai de prescription (puisqu'aucun délai particulier n'a été fixé). Rappel : Art. 196 du Code civil de la Fédération de Russie stipule que le délai de prescription total est de 3 ans. Par règle générale le délai de prescription commence à courir à partir du jour "où la personne a découvert ou aurait dû découvrir la violation de son droit" (article 200 du Code civil de la Fédération de Russie).

La Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie (projet de lettre d'information) a indiqué qu'en ce qui concerne les demandes de justification, ce délai commence à courir le jour où la chose est découverte en possession illégale de quelqu'un d'autre. En d'autres termes, non pas lorsque le propriétaire légitime a découvert que l'objet manquait, mais lorsqu'il a été découvert par le propriétaire illégal.

Les juges suprêmes ont examiné le cas suivant.
En 2004, la société a intenté une action en justice pour récupérer du matériel médical de la possession illégale de l'organisation. La demande est motivée par le fait que le matériel litigieux, propriété du demandeur, lui a été volé en 1997. Ainsi, selon la société, le défendeur est le propriétaire illégal et doit restituer le matériel au demandeur.

Le défendeur a affirmé qu'il n'était pas au courant du vol de l'équipement et l'a acheté auprès d'une société commerciale spécialisée. En outre, il a été souligné que le délai de prescription était expiré.

Le demandeur n'était pas d'accord avec les arguments du défendeur concernant le délai de prescription manqué. À son avis, le délai de prescription pour la réclamation déclarée n'a pas expiré, puisqu'il n'a appris l'emplacement de l'équipement par le défendeur qu'en 2003. Jusqu'à ce moment, le demandeur n'avait aucune information ni sur l'emplacement de l'équipement ni sur la personnes en possession de celui-ci, et a donc été privé de la possibilité de demander au tribunal la protection du droit violé.

Les juges de première instance et d'appel ont rejeté la demande en raison de l'expiration du délai de prescription. Après tout, comme le demandeur lui-même l'a expliqué à plusieurs reprises, il a appris le vol du bien litigieux en 1997. Par conséquent, au moment où il a saisi le tribunal, le délai de prescription avait expiré.

Cependant, la Cour de cassation a renvoyé l'affaire pour un nouveau procès. Il a souligné que la protection du droit du propriétaire légitime est impossible tant qu'il ne connaît pas le contrevenant - le défendeur potentiel.

Malgré le fait que le propriétaire ait perdu son bien en 1997, le délai de prescription pour réclamer sa restitution a commencé à courir à partir du moment où le demandeur a appris qu'il était en la possession du défendeur. Étant donné que l'argument du demandeur selon lequel il n'a découvert la propriété qu'en 2003 n'a pas reçu d'évaluation appropriée, l'affaire a été renvoyée pour un nouveau procès (projet de lettre d'information).

Récemment, il y a eu un différend entre l'administration territoriale agence fédérale pour la gestion des biens fédéraux en République de Carélie (ci-après dénommée l'Administration) et Sberbank. La direction a tenté de récupérer le bâtiment de la possession illégale de la banque. Le demandeur a fait valoir que l'administration municipale n'aurait pas dû officialiser la propriété du bien litigieux. Au cours du procès, l'accusé a affirmé que le délai de prescription était expiré.

Le tribunal a conclu que le demandeur aurait pu avoir connaissance de la violation du droit de propriété fédéral en 1999 (au moment de l'enregistrement du droit de propriété municipal) ou au moins en 2001, lorsqu'un contrat de bail pour une partie des locaux litigieux a été conclu. entre Sberbank et le locataire. Ainsi, le délai de prescription avait expiré au moment du dépôt de la demande (août 2007) ( décision de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 17.07.2008 N 8173/08).

Attention : même en cas de changement de propriétaire du bien litigieux, le délai de prescription d'une action en revendication continue de courir, et ne recommence pas (clauses 14 et 15 du projet de lettre d'information).

Bien litigieux - l'objet d'un gage

Une situation litigieuse peut également se présenter s'il s'avère qu'un bien acheté par un acquéreur de bonne foi est grevé d'un gage. Autrement dit, s'il s'avère que le vendeur du bien l'a mis en gage avant de le vendre.

Comme vous le savez, un gage est un moyen de garantir les obligations d'un débiteur (gageur) envers un créancier (débiteur hypothécaire). Si le débiteur ne remplit pas ses obligations (par exemple, ne rembourse pas le montant du prêt émis), le créancier gagiste a le droit de "recevoir la satisfaction de la valeur du bien mis en gage" (article 334 du Code civil de la Russie Fédération). Le bien mis en gage appartient au constituant du gage, sauf disposition contraire de l'accord (article 338 du Code civil de la Fédération de Russie). Le constituant du gage conserve le droit de disposer de ces biens, mais avec certaines restrictions. Au paragraphe 2 de l'art. 346 du Code civil de la Fédération de Russie stipule que le constituant du gage a le droit d'aliéner l'objet du gage, de le transférer en location ou à titre gratuit à une autre personne, ou d'en disposer autrement uniquement avec le consentement du créancier gagiste.

L'article 353 du Code civil de la Fédération de Russie stipule qu'en cas de transfert de propriété de l'objet mis en gage du constituant du gage à une autre personne, le droit de gage reste en vigueur. Dans ce cas, « le successeur légal du gage se substitue au gage et supporte toutes les obligations du gage, sauf stipulation contraire convenue avec le créancier gagiste ». Ainsi, il s'avère que le créancier gagiste a le droit de saisir le bien mis en gage même s'il a été acheté par une personne qui ne savait pas que cette chose était grevée d'un gage.

Ainsi, le tribunal a satisfait aux exigences de la banque pour saisir le bien mis en gage, que le constituant du gage a vendu à un tiers. L'usine a mis à la disposition de la banque une partie de ses biens en vertu d'un contrat de gage. Le bien hypothéqué reste dans la propriété du propriétaire. Pendant la durée de cet accord, l'usine a fait faillite. Au cours de la procédure de faillite, l'huissier a saisi les biens de l'usine, y compris les biens gagés, et les a vendus aux enchères publiques. Les biens gagés ont été achetés par la société, mais l'huissier ne lui a pas notifié que les objets qu'il acquérait étaient grevés d'un gage.

La Banque, en tant que créancier gagiste et recouvreur dans une procédure d'exécution, n'a pas pris les mesures appropriées pour protéger ses intérêts, alors qu'elle connaissait (ou aurait dû connaître) l'existence de ces circonstances.

Les juges ont établi que le produit de la vente de l'immeuble mis en gage avait été utilisé pour rembourser la dette de l'usine envers les créanciers de premier et de deuxième rang, dont les créances étaient nées après la conclusion du contrat de gage. Dans le même temps, les exigences de la banque en tant que créancier garanti n'étaient pas remplies. Pendant ce temps, les exigences relatives aux obligations garanties par le gage des biens du failli sont satisfaites principalement aux créanciers du troisième rang (auquel appartient la banque). L'exception concerne les obligations envers les créanciers de premier et de deuxième rang, dont les droits de créance sont nés avant la conclusion du contrat de nantissement correspondant(Clause 4, article 134 de la loi sur la faillite).

Dans ces conditions, le droit de gage de la banque sur le bien litigieux ne prend fin pour aucun des motifs prévus par la loi. Ce droit a également été préservé lors du transfert de propriété d'un bien à la société en vertu de l'alinéa 1er de l'art. 353 du Code civil de la Fédération de Russie. Sur la base du paragraphe 1 de l'art. 334 du Code civil de la Fédération de Russie, le créancier avait le droit de déposer une demande de recouvrement de créances.

En conséquence, les juges ont décidé de saisir les biens (machines, équipements) acquis par l'entreprise et donnés en gage à la banque (projet de lettre d'information).

UN V. Fomenko, avocat de ENKA-TC LLC

___________
1 Loi fédérale du 26 octobre 2002 N 127-FZ "sur l'insolvabilité (faillite)" (le document est affiché dans le système GARANT).

Journal "Justice arbitrale en Russie" N 12/2008, A.V. Fomenko, avocat de ENKA-TC LLC