Sistemi e modelli di concessione di mutui ipotecari. Caratteristiche dei mutui ipotecari russi
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Agenzia federale per l'istruzione
Filiale dell'Università statale di ingegneria ed economia di San Pietroburgo a Cherepovets
Dipartimento delle Finanze e del Credito
Test
nella disciplina “Diritto della casa e politica abitativa”
"Modelli base e fasi del mutuoprestito"
Studenti del 5° anno
Valigura TV
Cherepovets, 2009
Introduzione
L'ipoteca è una delle imprese di garanzia senza trasferire la proprietà ipotecata al mutuatario. Un'ipoteca (dal greco Hypotheka - pegno, pegno) è un pegno di beni immobili per garantire il credito monetario del creditore ipotecario nei confronti del debitore (mutuatario). In Russia, la procedura per l'implementazione di un mutuo è regolata dal Codice Civile della Federazione Russa, dalla Legge Federale del 16 luglio 1998 n. 102-F3 "Sull'ipoteca (pegno immobiliare)" e da altri regolamenti adottati in conformità con essi atti giuridici. Un'ipoteca è un pegno su terreni, imprese, edifici, strutture, appartamenti e altri beni immobili.
In forza del pegno, il creditore dell'obbligazione garantita dal pegno ha diritto, in caso di inadempimento da parte del debitore, di essere soddisfatto con il valore del bene pignorato, di preferenza rispetto agli altri creditori.
Pertanto, il pegno è uno dei modi per garantire il corretto adempimento degli obblighi. Rispetto ad altri metodi per garantire l'adempimento degli obblighi: una penale, un deposito, una cauzione, una ritenzione sui beni del debitore, una garanzia bancaria, un pegno è più attraente proprio dal punto di vista che è più facile utilizzarlo per scopi forzati collezione. Il pegno presuppone che il debitore possieda un immobile su cui può essere imposto il pignoramento, ma l'immobile su cui è istituita l'ipoteca rimane in suo possesso e utilizzo presso il mutuatario.
Lo scopo di questo lavoro è considerare quali modelli di prestito immobiliare esistono. E quali sono le fasi del prestito casa?
1. Modelli base di concessione di mutui residenziali
Esistono due modelli (schemi) di concessione di mutui ipotecari.
1. A due livelli (“modello americano”), basato sul mercato dei mutui secondari. L'essenza del modello è la seguente. La banca concede un mutuo ipotecario al mutuatario in cambio dell'obbligo di trasferire alla banca un importo fisso ogni mese per un certo periodo di tempo. Questo obbligo del mutuatario è garantito dalla garanzia dell'alloggio acquistato. La banca vende il prestito a una delle agenzie di concessione di mutui ipotecari, trasferendo contestualmente le obbligazioni collaterali. Le agenzie rimborsano immediatamente alla banca i fondi versati al mutuatario e in cambio chiedono di trasferire all'agenzia i pagamenti mensili ricevuti da lui meno l'utile (margine) della banca. L'importo dei pagamenti mensili, ad es. il tasso al quale l'agenzia si impegna ad acquistare prestiti ipotecari, è stabilito dall'agenzia sulla base dei requisiti stabiliti dagli investitori per la redditività degli strumenti finanziari. Le agenzie ipotecari, dopo aver acquistato un certo numero di mutui ipotecari dalle banche commerciali, li raccolgono in pool e creano una nuova garanzia basata su ciascuno di essi, la cui fonte di pagamento sono i pagamenti dei mutuatari. Questi pagamenti non sono garantiti da garanzie immobiliari, ma dall'agenzia come persona giuridica. Le agenzie vendono titoli garantiti da ipoteca sul mercato azionario e poi agiscono anche come intermediari, trasferendo all'investitore che ha acquistato il titolo i pagamenti dell'agenzia dalla banca meno il loro margine.
Negli Stati Uniti, i tassi sui titoli garantiti da ipoteca sono solo leggermente superiori a quelli sui titoli di Stato, il che si spiega con la fiducia degli investitori che, in caso di default di massa dei mutuatari, il governo fornirà l'assistenza finanziaria necessaria alle agenzie ipotecari per ripagare i propri obblighi. Il sostegno statale permette di considerare i titoli delle agenzie ipotecari come quasi privi di rischio e consente agli investitori più conservatori, come i fondi pensione, di investire in essi, garantendo così il flusso delle risorse più economiche sul mercato nei mutui ipotecari.
2. A livello unico (“modello tedesco”). Si tratta di un modello ipotecario equilibrato autonomo, basato sul principio di funzionamento del risparmio e del prestito simile alle “casse di risparmio edilizie private” tedesche - Bausparkasse, francese Livret Epargne Logement, americana Savings & Loans. Qui, l'investitore ha l'opportunità di accumulare il contributo richiesto per l'acquisto di un appartamento (ad esempio, per un importo pari al 50% del suo costo) per un lungo periodo, e quindi ricevere un mutuo ipotecario per l'acquisto (costruzione) di un appartamento preselezionato. La cassa di risparmio edile, essendo una struttura finanziaria chiusa, inizia le sue attività con la formazione di capitale autorizzato e sulla base di esso dispone di una propria fonte di fondi (compreso il patrimonio immobiliare) per l'emissione di prestiti. Tutti i fondi liquidi (propri e presi in prestito) vengono utilizzati solo per lo svolgimento di attività statutarie, ad es. vengono utilizzati per finanziare la costruzione di alloggi ed emettere mutui ipotecari per l'acquisto di appartamenti completati.
2. Principali fasi della concessione di mutui residenziali
La registrazione, la conclusione e la gestione di una transazione di credito sono un processo lungo che richiede un'attenta considerazione delle decisioni prese. Per abbreviare la procedura per richiedere un prestito e consentire al creditore di ottenere informazioni complete sul cliente, gli istituti di credito hanno sviluppato moduli standard di documenti. Ad esempio, per i prestiti immobiliari si tratta di una richiesta di prestito, certificati di deposito e di lavoro, calcolo dei costi per ottenere un prestito e un certificato di credito. Per gli immobili redditizi, l'elenco delle informazioni dovrebbe essere significativamente più ampio. L'attenzione principale è posta sulla qualità della gestione immobiliare, valutando la capacità dell'immobile di generare il reddito necessario a rimborsare il prestito. A questo scopo si analizza in particolare l'ammontare delle spese di gestione, la loro distribuzione tra mutuatario e locatario, la reputazione e gli affari degli inquilini, la professionalità dell'amministratore immobiliare, l'impatto delle imposte e altre conseguenze delle viene chiarito il finanziamento tramite debito del progetto di investimento.
Si distinguono le seguenti fasi del prestito ipotecario:
1) preliminare (spiegare al cliente le condizioni fondamentali del prestito, presentare un elenco di documenti per ottenere un prestito);
2) raccolta e verifica delle informazioni sul cliente e sulla garanzia;
3) valutazione della probabilità di rimborso del prestito;
4) decisione sul prestito (importo, durata, tasso di interesse, procedura di rimborso);
5) conclusione di un'operazione di credito;
6) servizio di una transazione di credito;
7) chiusura di un'operazione di credito.
Prima fase
Nella fase di prequalificazione dei clienti, si svolge un colloquio con il potenziale mutuatario, durante il quale vengono risolti i seguenti compiti.
1. Viene determinata la cerchia dei clienti che, dal punto di vista della banca, possono essere qualificati come potenziali mutuatari, il cui reddito consente loro di beneficiare di un mutuo ipotecario per la casa e che hanno intenzione di acquistare un alloggio.
2. I clienti ricevono le informazioni necessarie sulla procedura e sulle condizioni affinché la banca possa concedere mutui immobiliari alla popolazione, tra cui:
l i requisiti della banca per il pagamento e l’affidabilità creditizia del mutuatario, per la garanzia del prestito, per la garanzia, per la valutazione della garanzia, per l’assicurazione;
l elenco dei documenti;
l la procedura per la conclusione di un contratto di prestito e un contratto per l'acquisto, la vendita e l'ipoteca di un appartamento, compresa la procedura per l'esecuzione di tutte le azioni relative alla registrazione statale obbligatoria delle transazioni di garanzia immobiliare, la necessità di autenticazione notarile di determinati documenti; procedura e termini per la concessione e il rimborso di un prestito, diritti e obblighi della banca creditrice e del cliente mutuatario, ecc.
3. Viene effettuato un calcolo preliminare dell'importo massimo consentito del prestito, dei pagamenti mensili del cliente per rimborsare il prestito e degli interessi su di esso, dell'importo approssimativo del proprio contanti che il mutuatario deve avere.
La prequalificazione non richiede necessariamente l’approvazione del prestito.
Seconda fase
Un cliente che ha superato la procedura di prequalificazione riceve un elenco di documenti che deve presentare alla banca per confermare le informazioni necessarie per prendere una decisione sulla possibilità di concedergli un prestito a condizioni accettabili dalla banca. Per confermare le informazioni ricevute dal cliente, la banca invia:
· Richiesta presso il luogo di lavoro del mutuatario per confermare le informazioni sul suo reddito nel luogo di lavoro;
· Richiesta ad altri istituti di credito specificati dal mutuatario di confermare le informazioni sui depositi e l'adempimento degli obblighi sui prestiti ricevuti (restituiti e attuali).
Terza fase
La fase principale è la valutazione della probabilità di rimborso del prestito da parte di un potenziale mutuatario (sottoscrizione del mutuatario). In questa fase viene effettuata un’analisi delle informazioni raccolte e documentate, che comprende:
· Valutare la solvibilità di un potenziale mutuatario (la sua disponibilità ad adempiere agli obblighi finanziari assunti sulla base di un'analisi della sua storia creditizia);
· Una valutazione della sufficienza dei fondi propri (e la fonte di formazione) che il potenziale mutuatario deve versare l'acconto per l'acquisto di un alloggio e pagare tutte le altre spese necessarie.
I criteri per la selezione dei mutuatari in diverse banche possono differire, ma, di norma, quando si concede un mutuo ipotecario per l'acquisto di una casa, il creditore presta attenzione ai seguenti punti principali.
1. Livello di solvibilità del potenziale mutuatario
A questo scopo vengono calcolati i seguenti rapporti di qualificazione.
a) il rapporto tra la rata mensile (rendita) del mutuatario su un mutuo ipotecario immobiliare e il reddito totale non può superare il 40%:
P= Pagamento mensile per ripagare il debito principale e gli interessi sul mutuo ipotecario (pagamento di rendita) del mutuatario, $
D= somma del reddito totale mensile (reddito netto), $
Fondamentalmente il valore di questo coefficiente non dovrebbe superare il 30-40%. In alcune banche, il valore massimo del rapporto K/Z è discusso più dettagliatamente di seguito. e il reddito del mutuatario nei seguenti importi:
l se il rapporto K/C è inferiore o uguale al 50% (0,5), il valore del rapporto P/D è 50% (0,5);
l se il valore del rapporto K/C è superiore al 50% (0,5), si applica la seguente tabella (Tabella 1):
Tabella 1. Valore limite del rapporto P/D in funzione del rapporto K/Z
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Il reddito mensile del mutuatario, indicato nel livello di sussistenza (LM) PM, è il costo della vita pro capite a San Pietroburgo, stabilito per ordine del governo di San Pietroburgo (Comitato per il lavoro e la protezione sociale della popolazione). per 1 membro della famiglia |
Valore del rapporto P/D |
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5.0 o più |
b) Il rapporto tra gli obblighi mensili a lungo termine del mutuatario (meno assicurazioni, tasse e altri pagamenti sulla proprietà acquistata) e il reddito totale non può superare il 60%:
Coefficiente O1/D =. (2)
O1= L'importo dei pagamenti mensili obbligatori, che include le spese mensili di alloggio solo come parte del pagamento del prestito di rendita, $
D= somma del reddito totale mensile (reddito netto), $
Per un’analisi più accurata della solvibilità del mutuatario, è possibile calcolare inoltre i coefficienti di riferimento:
Rapporto F/D= (3)
E= spese mensili del mutuatario per la proprietà acquistata (compresi i pagamenti per l'assicurazione, le tasse sulla proprietà, ecc.), $
D = importo del reddito totale mensile (reddito netto), $
Coefficiente O2/D = (4)
О2 = Importo totale dei pagamenti mensili obbligatori del mutuatario, $
D= Somma del reddito totale mensile (reddito netto), $
L’elenco delle entrate e delle spese prese in considerazione nel calcolo della solvibilità del mutuatario è presentato nella tabella. 2
Nel calcolo della solvibilità del mutuatario viene presa in considerazione solo una parte del reddito da locazione, come si vede dalla tabella. 3.
Inoltre, se il reddito netto da locazione è superiore al 50% del reddito lordo netto del mutuatario e supera i $ 500 al mese, è necessario seguire le seguenti formalità per includerlo nel reddito lordo del mutuatario:
1) il livello del reddito ricavato dalla locazione di un immobile abitativo deve essere valutato in modo indipendente da un perito abilitato, e nel caso in cui la valutazione sia effettuata da un perito abilitato e nel caso in cui il valore stimato del reddito da locazione risulta essere meno di quanto documentato, per tutti i calcoli successivi il sottoscrittore dovrebbe essere guidato dal valore stimato.
2) il mutuatario deve stipulare un'assicurazione:
l dal rischio di danni all'immobile locato per un importo non inferiore all'importo del mutuo maggiorato del 10%;
l la tua responsabilità civile in qualità di proprietario dell'immobile locato.
3) fornire certificazione del Registro dei diritti dello Stato unificato circa l'assenza di gravami sull'immobile locato.
Tabella 2
Le entrate e le spese prese in considerazione nel calcolo della solvibilità del mutuatario sono divise per 12 e conteggiate come mensili. Può accumularsi in un conto di deposito.
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Nome dell'indicatore |
Cosa include |
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Pagamento mensile su mutuo ipotecario casa |
Pagamento finalizzato alla restituzione del capitale e degli interessi |
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Pagamento mensile totale su un mutuo ipotecario casa |
pagamento dell'imposta sulla proprietà acquisita; pagamento mensile per l'assicurazione sulla vita e sull'invalidità del mutuatario; pagamento mensile per l'assicurazione degli immobili impegnati; pagamento mensile per l'assicurazione sulla perdita dei diritti di proprietà del proprietario dell'appartamento; pagamento dei servizi di manutenzione (contributi obbligatori regolari relativi al funzionamento dei locali residenziali (pagamento, gas, riparazioni, pulizia, ecc.); altre spese per l'alloggio acquistato, se di carattere regolare |
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Pagamenti su prestiti esistenti; pagamenti obbligatori; alimenti pagati; spese mensili esistenti del mutuatario relative all'alloggio di sua proprietà (tasse sulla proprietà, assicurazione immobiliare, pagamenti di mantenimento, altre eventuali spese regolari e pagamenti relativi al funzionamento dell'alloggio); spese mensili (o ricalcolate mensilmente) per il pagamento delle imposte sul reddito, nonché pagamenti fiscali e assicurativi associati alla presenza di altri beni mobili e immobili; alloggi in affitto; pagamenti regolari relativi al mantenimento della vita del mutuatario e della sua famiglia (cibo, istruzione, assistenza medica); spese relative a attività ricreative, intrattenimento, hobby costosi; altre spese fisse e obbligatorie mutuatario, effettuato mensilmente o ad altri intervalli nel corso dell'anno |
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Reddito totale del mutuatario |
Salario presso il luogo di lavoro principale, compreso il reddito medio annuo per lavoro straordinario e bonus; reddito da lavoro part-time e non presso la sede principale di lavoro; redditi sotto forma di dividendi su obbligazioni, azioni, da partecipazioni in altre società commerciali (non per azioni); reddito sotto forma di interessi sui depositi e sotto forma di pagamenti assicurativi stabili e costanti; pagamenti di pensioni e borse di studio; alimenti e assegni familiari; sussidi governativi; reddito netto da locazione |
Tabella 3.
2. Livello di solvibilità del potenziale mutuatario
Sulla base di uno studio della storia creditizia del mutuatario, viene determinato in che misura il cliente della banca è responsabile nell’adempimento dei propri obblighi e vengono determinati l’importo del saldo del debito attualmente non pagato, la durata e l’importo dei pagamenti mensili per ripagarlo.
3. Adeguatezza dei fondi propri a disposizione del potenziale mutuatario per pagare l'acconto per l'acquisto di un alloggio.
La banca determina i requisiti di base per le capacità finanziarie del mutuatario. L'importo dell'acconto per l'acquisto di una casa, di norma, dovrebbe essere almeno il 30% del prezzo della casa. Inoltre, il mutuatario deve disporre di fondi propri sufficienti per coprire i costi dell'operazione di prestito e di acquisto di alloggi, che includono:
l commissioni alla società immobiliare (se necessarie);
l commissione per la valutazione del valore della garanzia (appartamento);
l tariffa per la fornitura dei certificati necessari per l'immobile acquistato (inclusa l'assenza di garanzie) (KMZH) (Ufficio per l'inventario tecnico, Comitato della città di Mosca per la registrazione statale dei diritti di immobiliare e transazioni con essa, Camera di registrazione regionale di Mosca);
l spese per l'autenticazione del contratto di mutuo (se la banca lo richiede);
l tassa per la registrazione statale di un contratto di mutuo per appartamento;
Spese assicurative;
Commissione bancaria per la richiesta di un prestito;
Commissione per l'apertura di un conto di prestito;
Commissione per l'emissione di un prestito in contanti;
Altre spese.
La banca valuta anche le fonti di finanziamento. Le fonti accettabili sono:
Risparmio del mutuatario;
I fondi propri del mutuatario ricevuti dalla vendita di beni di sua proprietà. La vendita deve essere perfezionata prima di ricevere il prestito;
Regali da parte di familiari con conferma scritta che per loro non sarà richiesto il pagamento;
Doni e sovvenzioni organizzazioni senza scopo di lucro con conferma scritta che per essi non sarà richiesto il pagamento;
Doni o sovvenzioni da parte di un datore di lavoro effettuati nell'ambito di un programma di assistenza ai dipendenti che non devono essere rimborsati o devono essere rimborsati dopo che gli obblighi sulla prima ipoteca sono stati soddisfatti.
4.Livello della garanzia del prestito
Prima di decidere sulla possibilità di concedere un prestito per l'acquisto di un determinato appartamento, la banca deve assicurarsi che i locali residenziali acquistati con i fondi del prestito soddisfino i requisiti per garantire il prestito.
L'importo massimo del prestito che può essere concesso a un mutuatario in base al valore della garanzia fornita è determinato dal coefficiente K3 (il rapporto tra l'importo del prestito e il valore della garanzia).
Coefficiente K3= (5)
Questo coefficiente, di norma, è pari al 70-80% del valore stimato o del prezzo di vendita dell'immobile acquistato, a seconda di quale sia inferiore. Ma può arrivare fino al 95%.
Oltre al valore degli immobili, la banca controlla:
Tabella 4. Principali fattori compensativi e fattori di rischio che influenzano la decisione di concedere un prestito
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Fattori compensativi |
Fattori di rischio |
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Ampio acconto Dimostrata capacità di destinare una parte significativa del reddito alle spese abitative Prospettive e stabilità della posizione, campo di attività, affari Età, professione, livello di istruzione e qualifica del mutuatario, prospettive di aumento salari e promozioni Grandi beni del mutuatario (proprietà, titoli, ecc.) Comprovata capacità di risparmiare denaro Nessun debito su prestiti precedentemente presi |
Mancanza di stabilità occupazionale (frequenti cambi di lavoro senza aumento del reddito) Il rapporto tra l’importo delle passività e il reddito del mutuatario supera i criteri stabiliti dalla banca Storia creditizia sfavorevole del mutuatario Rischi associati alle caratteristiche della garanzia e al rapporto tra il suo valore stimato e l'importo del prestito Specifiche del rischio professionale del mutuatario Rischio di invalidità Età del mutuatario |
Solo se tutte le condizioni sono soddisfatte si può decidere di concedere un mutuo ipotecario.
Nel decidere se concedere un mutuo ipotecario si tiene conto dei cosiddetti fattori compensativi e di rischio, i principali dei quali sono presentati nella Tabella 5.5. I fattori compensativi sono generalmente soggettivi e pertanto non possono essere quantificati con precisione. Il compito della banca è determinare se un fattore di compensazione o una combinazione di fattori di compensazione è sufficientemente significativo da compensare determinati aspetti della richiesta di ipoteca.
L'esperto della sottoscrizione deve documentare le sue raccomandazioni al comitato prestiti in merito all'approvazione o al rifiuto di un mutuo ipotecario residenziale.
Se la decisione è positiva, viene calcolato l'importo massimo del prestito consentito.
Importo del prestito =
n- numero di periodi di pagamento (mesi con rimborso mensile);
i- Tasso di interesse per il periodo corrispondente (al mese);
P è l'importo massimo consentito del pagamento del prestito di rendita mensile, compresi i pagamenti su capitale e interessi.
Quarta fase
Il comitato del credito esamina la pratica creditizia del potenziale cliente, il parere di un avvocato sull'accettabilità della garanzia, il parere di uno specialista che valuta la probabilità di rimborso del prestito e prende una decisione: concedere un prestito, concedere un prestito condizionale, rifiutare.
Quinta tappa
La conclusione di una transazione di credito comprende tre punti principali.
Conclusione di un contratto di prestito su un contratto di garanzia.
Registrazione statale del contratto di pegno. L'ipoteca deve essere iscritta entro un mese dalla data di ricevimento dei documenti necessari alla sua iscrizione da parte dell'organismo statale che effettua la registrazione delle ipoteche. IN San Pietroburgo Questo è l'ufficio di registrazione della città di San Pietroburgo. La registrazione statale di un'ipoteca viene effettuata effettuando una registrazione dell'ipoteca nel Registro dei diritti immobiliari dello Stato unificato. Il giorno in cui viene effettuata questa registrazione è considerata la data di registrazione statale dell'ipoteca.
Conclusione di un contratto di assicurazione. L'insieme dei documenti che regolano il rapporto tra le parti durante l'assicurazione nel processo di concessione di mutui ipotecari deve includere:
· Contratto di assicurazione (polizza) per la vita e l'invalidità del mutuatario (assicurazione personale del mutuatario).
· Contratto di assicurazione (polizza) per il rischio di perdita e danni all'appartamento - oggetto della garanzia (assicurazione sulla proprietà).
· Contratto di assicurazione (polizza) dei diritti di proprietà del proprietario dell'appartamento - oggetto di pegno (assicurazione sulla proprietà).
Sesta tappa.
Fase di gestione del mutuo ipotecario. Durante il periodo di credito, il creditore monitora la tempestività dell'adempimento dei propri obblighi da parte del mutuatario e ha anche il diritto di controllare le condizioni degli immobili che fungono da garanzia per il prestito.
Il servizio di mutuo ipotecario bancario comprende:
l Incasso dei pagamenti mensili di prestiti e assicurazioni (addebito sul conto, trattenuta sullo stipendio, pagamento in contanti);
l Elaborazione di un piano di pagamento mensile per il mutuatario (per l'intera durata del prestito, annualmente, se le condizioni cambiano);
l Mantenimento dei report sui prestiti emessi (saldo del capitale, rimborso del capitale e degli interessi);
l Effettuare pagamenti a lungo termine per rimborsare il prestito (pagamento anticipato totale o parziale, ricalcolo del calendario, multa);
l Creazione di una riserva per prestiti (gruppo di rischio 1-2);
l lavoro con i prestiti problematici (negoziazioni, vendita volontaria di immobili e rimborso del prestito, riscossione del saldo debitore).
Pertanto, le operazioni nel campo dei mutui ipotecari richiedono conoscenze altamente qualificate e speciali da parte del personale bancario. Pertanto, per attività di successo nel campo dei mutui ipotecari residenziali, le banche creano adeguate divisioni strutturali, viene effettuato lo sviluppo professionale continuo dei dipendenti della banca.
Settima tappa
Chiusura di una transazione di prestito - fase finale prestito ipotecario. Dopo il rimborso completo del debito del prestito, il pagamento degli interessi maturati e delle penalità, il conto del prestito del mutuatario viene azzerato e quindi la transazione di credito viene chiusa, quindi l'ipoteca viene estinta, che viene registrata nel registro di Stato della Russia. Se il mutuatario e il mutuatario non rispettano i termini del contratto di prestito o del contratto di mutuo, il creditore pignora la proprietà ipotecata in tribunale o in via stragiudiziale. L'oggetto dell'ipoteca è in vendita. I fondi ricevuti dalla vendita servono per ripagare il debito nei confronti del creditore (capitale, interessi, multe, sanzioni), per le spese della procedura di pignoramento e della vendita dell'immobile ipotecato. I fondi rimanenti vengono ricevuti dal mutuatario.
Conclusione
Le condizioni macroeconomiche che si sono sviluppate in Russia a seguito della crisi finanziaria del 1998 rafforzano ulteriormente l’importanza di sviluppare i prestiti ipotecari a lungo termine alla popolazione non come iniziative individuali delle banche commerciali o delle regioni, ma come un sistema integrale sotto la diretta influenza di lo stato.
Sulla base di questo concetto possono essere adottati programmi regionali di prestito immobiliare.
I prestiti ipotecari sono uno dei modi più comprovati e affidabili nella pratica mondiale per attirare investimenti privati nel settore immobiliare. È l'ipoteca che consente di coniugare nel modo più vantaggioso gli interessi della popolazione nel miglioramento delle condizioni abitative, delle banche commerciali e di altri creditori in un lavoro efficiente e redditizio, del complesso edilizio nel caricamento ritmico della produzione e, naturalmente, dello Stato interessato nella crescita economica complessiva.
Letteratura
1) Grudtsyna L.Yu, Kozlova M.N. Mutuo. Credito. Commenti sulla legislazione abitativa. - M.: Casa editrice Eksmo, 2006. - 368 p.
2) Dovdienko. IV. Mutuo. Controllare. Organizzazione. Voto: - M.: UNITY - DANA, 2005.-464 p.
3) Razumova I.A. Prestiti ipotecari: libro di testo - San Pietroburgo: Peter, 2005 - 280 p.
4) Filippova E.S. Diritto della casa: libro di testo per le università. - "Justitsinform", 2007 - 179 pag.
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Secondo la clausola 1 dell'articolo 1 della legge federale del 16 luglio 1998 N 102-FZ "Sul mutuo (pegno di beni immobili)" (legge), ai sensi di un accordo sul pegno di beni immobili (contratto di mutuo), una delle parti se il creditore ipotecario, che è il creditore dell'obbligazione garantita dall'ipoteca, ha il diritto di ricevere soddisfazione dei suoi crediti pecuniari nei confronti del debitore ai sensi di tale obbligazione dal valore dell'immobile dato in pegno dell'altra parte - il debitore pignoratizio, preferenzialmente prima altri creditori del creditore pignorante, con le eccezioni stabilite dalla legge federale.
I prestiti ipotecari sono ampiamente conosciuti nella pratica straniera. I modelli globali di concessione di mutui ipotecari ne comprendono principalmente due:
- modello di mutuo ipotecario monistico (vedi art "Modelli mondiali di prestito ipotecario: modello a livello singolo");
- modello di prestito ipotecario a due livelli.
In un modello di prestito ipotecario a due livelli, la banca concede al mutuatario un mutuo ipotecario garantito da un'ipoteca sulla proprietà.
Quindi la banca, di norma, vende il diritto di richiedere il mutuo ipotecario a un'agenzia ipotecari statale: l'ipoteca è finanziata principalmente attraverso il mercato dei titoli secondario sviluppato.
I principali acquirenti delle obbligazioni emesse sono principalmente fondi pensione, fondi di investimento, compagnie assicurative ecc.
Pertanto, con un modello di rifinanziamento a due livelli, le banche vendono mutui a organizzazioni speciali, che li usano come copertura per l'emissione di titoli ipotecari, e con il denaro raccolto acquistano nuovamente mutui dalle banche.
- Mogij e mutuo sono la stessa cosa?
In questo caso, l'immobile stesso, acquistato a credito, il cui proprietario formale fino alla liquidazione (adempimento) dell'obbligo di prestito è il creditore, funge da garanzia per l'adempimento degli obblighi monetari del mutuatario.
L'essenza del mogidge è il trasferimento formale da parte del mutuatario del titolo sulla proprietà ipotecata a favore del creditore ipotecario per il periodo fino alla scadenza del pegno. In questo caso si verifica una divisione temporanea della proprietà dell'oggetto dato in pegno: i diritti di possesso e di utilizzo fino alla cessazione dell'obbligazione principale, di regola, rimangono al debitore pignoratizio, e il diritto di disposizione, il diritto formale di "proprietà" della proprietà, passa al creditore pignoratizio.
Il vantaggio di un mogidzha rispetto a un mutuo è che in caso di mancato adempimento di un obbligo, non si pone il problema di esercitare il diritto di pegno del creditore, poiché è diventato il proprietario formale della proprietà ipotecata già al momento dell'accordo di mogidzha in vigore.
Sebbene l'ipoteca venga solitamente tradotta in russo come "ipoteca", tale traduzione è condizionata, poiché mogidzh è in qualche modo diverso dall'ipoteca. Secondo lo schema mogija, una parte - il debitore - trasferisce all'altra parte - il creditore - il diritto su determinati beni per garantire l'adempimento dei propri obblighi.
- Applicazione del modello a due livelli in Russia
In Russia, i tentativi di costruire un mercato ipotecario modellato sui sistemi più efficienti non hanno portato al successo. In Russia ha senso promuovere lo sviluppo di un modello più semplice di mutui ipotecari residenziali, più adatto a questo scopo.
Lo schema a due livelli di organizzazione del mercato dovrebbe basarsi su garanzie statali; Con i fondi del bilancio è stata creata l'Agenzia OJSC per i mutui ipotecari abitativi (AHML), che sviluppa e implementa un sistema a due livelli di mutui ipotecari (Risoluzione del governo della Federazione Russa n. 462 dell'8 settembre 2004 “Sulla fornitura di un garanzia statale della Federazione Russa per i prestiti della società per azioni aperta "Agenzia" per la concessione di mutui ipotecari residenziali").
La banca emette un mutuo ipotecario al mutuatario, il debito viene acquistato dalla banca AHML e il mutuatario paga il prestito con la banca. L'AHML acquista mutui solo dalle banche che emettono mutui ipotecari secondo gli standard dell'AHML stessa. AHML prevede l'emissione e il rimborso dei prestiti solo in rubli ad un tasso del 15% annuo. In questo caso, la durata minima del prestito deve essere compresa tra 1 e 20 anni e il pagamento forfettario iniziale deve essere almeno pari al 30% del costo dell'alloggio acquistato alla data di valutazione. Il tasso è molto basso, ma finora l’idea stessa di creare un AHML non è stata pienamente realizzata.
L’introduzione di un sistema di prestito ipotecario a due livelli in Russia dovrà affrontare una serie di problemi fondamentali, ad esempio:
- mancanza di un mercato mobiliare sviluppato;
- illiquidità delle obbligazioni ipotecarie sul mercato secondario;
- fornire alle banche risorse creditizie a basso costo e a lungo termine.
- un mercato immobiliare che abbia le caratteristiche necessarie per partecipare alla concessione di mutui ipotecari;
- il mercato primario dei mutui ipotecari, che copre la totalità delle attività dei creditori e dei debitori che stipulano obblighi corrispondenti tra loro, in cui il debitore (mutuatario) fornisce beni immobili come metodo di esecuzione e il creditore (mutuatario) accetta beni immobili come garanzia;
- il mercato secondario dei mutui ipotecari, che garantisce il trasferimento dei diritti su ipoteche e mutui ipotecari (la vendita di mutui ipotecari già emessi), nonché il reinvestimento dei mutui ipotecari emessi. Il mercato secondario è il collegamento tra gli istituti di credito nel mercato primario dei mutui e gli investitori nel mercato dei titoli garantiti da ipoteca, che accumulano i fondi degli investitori e indirizzano i flussi finanziari (attraverso l’emissione di obbligazioni e il loro collocamento sul mercato azionario) verso i mutui ipotecari.
Argomento 7. Prestiti ipotecari come modalità di finanziamento degli investimenti a lungo termine.
1. Evoluzione dello sviluppo dei mutui ipotecari.
2. Modelli classici di mutui ipotecari.
3. Sistema di prestito ipotecario della Repubblica del Kazakistan.
4. Creazione e sviluppo della società di mutui del Kazakistan.
5. Il meccanismo di funzionamento del sistema dei mutui ipotecari.
6. Stato attuale e prospettive per lo sviluppo del mercato ipotecario della Repubblica del Kazakistan.
Evoluzione dello sviluppo dei mutui ipotecari
Il termine “ipoteca” apparve per la prima volta in Grecia all’inizio del VI secolo. A.C (fu introdotto dall'Arconte Solone) e già allora era associato alla garanzia della responsabilità del debitore nei confronti del creditore con determinate proprietà fondiarie. Il predecessore di Solone, Draco, introdusse una procedura (nel 621 a.C.) secondo la quale qualsiasi invasione della proprietà privata e delle sue parti mobili veniva severamente punita. Non è un caso che a lui e ai suoi ordini nella storia sia stata assegnata la definizione di “leggi del drago”.
Nel 594 a.C. Solone porta avanti le sue riforme, inclusa l'abolizione dei debiti fondiari, e introduce la libertà di volontà, secondo la quale la proprietà non passa più necessariamente agli eredi della famiglia. Ora ognuno ha il diritto di separarsi e lasciare in eredità la “proprietà” a propria discrezione.
Inizialmente, ad Atene, la garanzia di tali obbligazioni era l'identità del debitore, il quale, se non era in grado di pagare il debito, veniva minacciato di schiavitù. Per trasferire la responsabilità personale in responsabilità patrimoniale, Solone propose di collocare un pilastro sul patrimonio del debitore con un'iscrizione che questa terra funge da garanzia per crediti per un certo importo. Questo pilastro era chiamato mutuo.
In greco "hypotheca" significa sostegno, sostegno. Su tale posta venivano annotati tutti i debiti in entrata del proprietario terriero. Già dentro Antica Greciaè stata assicurata la pubblicità, consentendo a ciascun interessato di verificare facilmente lo stato di tale proprietà fondiaria. Al confine del terreno ipotecato, l'istituto di credito ha posizionato un palo con un'iscrizione che questa proprietà gli serve come garanzia per un reclamo per questo o quell'importo. Successivamente, a questo scopo iniziarono ad essere utilizzati libri speciali chiamati libri ipotecari.
Come è noto, lo scopo del sistema ipotecario è quello di prevenire il pericolo associato a metodi taciti per stabilire i diritti immobiliari. La terra è una merce altamente negoziabile, quindi c'è sempre il rischio sia per gli acquirenti che per gli erogatori di mutui ipotecari che la proprietà non venga liquidata o ipotecata. Pertanto, l'ipoteca impediva il trasferimento della proprietà ad un altro proprietario, poiché la garanzia non era nell'identità del proprietario, ma nel valore della sua proprietà. Nel corso del tempo, la parola “mutuo” cominciò ad essere usata per riferirsi alla garanzia.
A poco a poco, le ipoteche furono incluse nella legislazione europea medievale. In Germania appare non prima del XIV secolo; in Francia, dalla fine del XVII secolo, era in vigore un'ipoteca tacita. Un'ipoteca diventa un diritto di proprietà affidabile, ma solo dopo aver inserito un'iscrizione speciale sull'ipoteca in un libro speciale.
I mutui si sono sviluppati ampiamente in vari paesi. Il sistema ipotecario fu introdotto: in Prussia - con carta nel 1783; in Austria - dal codice civile del 1811; in Sassonia - con statuto del 1843.
La prima banca ipotecaria fu fondata in Slesia nel 1770. Era banca statale, fornendo assistenza finanziaria ai grandi proprietari terrieri. Per raccogliere fondi, la banca ha emesso mutui (un tipo di obbligazioni ipotecarie).
Modelli classici di mutui ipotecari
IN mondo moderno La tecnologia degli investimenti nel settore immobiliare si basa su tre principi fondamentali:
· risparmi contrattuali;
· mutui ipotecari;
· sostegno del governo.
Naturalmente, i meccanismi specifici per l’attuazione di questi principi possono variare notevolmente.
Nella pratica dei mutui ipotecari è consuetudine distinguere tre modelli principali :- esteso-aperto (americano); autonomo bilanciato (tedesco); e troncato-aperto (inglese, spagnolo e francese, italiano).
Modello americano si concentra principalmente su prodotti finanziari standard: ipoteche, titoli e immobili.
Di Modello americano (classico). una persona acquista un alloggio già pronto, pagando, di regola, solo una piccola parte del suo costo in contanti e l'importo rimanente con denaro preso in prestito da una banca ipotecaria specializzata, che viene emessa come garanzia per la proprietà acquistata. Questo prestito viene rimborsato entro 15-30 anni. Il funzionamento di questo tipo di mutuo è dovuto alla presenza di quattro principali attori del mercato: il mutuatario (mutuatario), la banca ipotecaria (mutuatario), l'investitore e lo Stato.
Diciamo che una persona decide di acquistare una casa. Viene in un'agenzia immobiliare e seleziona l'alloggio per sé. Successivamente contatta la banca ipotecaria, che valuta la sua richiesta di prestito. Dopo che la banca ha concesso i prestiti, la banca costituisce un pool ipotecario, vale a dire la totalità dei prestiti emessi (la totalità dei mutui). In questa fase, attraverso apposite società che si occupano della cessione dei mutui ipotecari, entra in gioco lo Stato.
Utilizzando l'intermediazione delle più grandi aziende, lo Stato funge da garante per i titoli ipotecari. I titoli (ipoteche) vengono venduti a un investitore che riceve da essi un piccolo reddito costante. Inoltre, dovrebbero esserci un certo numero di organizzazioni, come fondi pensione, compagnie di assicurazione, ecc., che saranno tenute (secondo la legge) ad acquistare un certo numero di mutui.
Un altro esempio: una persona vuole avviare un'attività in proprio. Non ha abbastanza risparmi per questo ed è improbabile che gli venga concesso un prestito a breve termine da una normale banca commerciale, poiché il rischio di mancato rimborso è troppo grande. Ma ha un piccolo appezzamento di terreno vicino alla città o un appartamento. Una persona si rivolge a una banca ipotecaria con la giustificazione che la sua attività sarà redditizia. La banca valuta la sua richiesta di prestito, valuta la liquidità appezzamento di terreno o appartamenti ed emette un prestito per un importo pari al 60-70% del loro valore di mercato. Successivamente, lo sviluppo degli eventi è simile allo schema precedente: emissione di mutui, loro vendita sul mercato secondario con l'aiuto dello Stato, ecc.
Il modello classico di organizzazione di un mutuo è stato creato e maggiormente sviluppato negli Stati Uniti d'America. L'impulso per lo sviluppo di una strategia ipotecaria è stata la Grande Depressione degli anni '30 del XX secolo, una grave crisi economica e il declino del mercato immobiliare. Su iniziativa del governo statunitense furono create apposite strutture governative - la Federal Housing Administration e la Veterans Administration - che assicuravano i mutui ipotecari emessi dalle banche. Nel 1935 fu creata anche l'Agenzia per il finanziamento della ricostruzione e sulla sua base nel 1938 l'ormai nota associazione federale nazionale dei mutui Fannie Mae. È stata lei a diventare organizzazione specializzata", che caratterizza questo modello di prestito ipotecario come a due livelli. Dal 1954, Fannie Mae è stata trasformata in una società pubblico-privata, di proprietà in parte di azionisti individuali e in parte del governo federale. Nel 1968, la società fu divisa in due società: Ginnie Mae e la società che mantenne la sua nome precedente Fannie Mae e divenne una società di private equity. Fannie Mae acquista mutui assicurati e garantiti dalla Federal Housing Administration e dalla Veterans Administration, nonché prestiti convenzionali garantiti da case unifamiliari e complessi di appartamenti. Agisce come un investitore a lungo termine in mutui ipotecari e mantiene un programma di titoli garantiti da ipoteca. Oltre ai suoi programmi standard di acquisto di crediti, Fannie Mae emette il proprio debito (obbligazioni, titoli a breve termine) ed effettua acquisti contrattuali di titoli. Fannie Mae emette titoli garantiti sostenuti da prestiti dal proprio portafoglio e da pool di mutui di istituti di credito organizzati.
Per quanto riguarda Ginnie Mae, è una società completamente governativa che opera sotto il Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano. Attraverso il mercato ipotecario secondario, Ginnie Mae fornisce e promuove prestiti ipotecari come parte delle priorità del governo per assistere quei settori del mercato immobiliare per i quali i metodi di prestito convenzionali non sono disponibili. Programmi speciali l’assistenza viene fornita attraverso prestiti della Tesoreria dello Stato, attraverso gli interessi maturati dal proprio portafoglio, nonché attraverso commissioni su impegni. Il programma di sottoscrizione di titoli è finanziato dalla garanzia e dalle commissioni di richiesta pagate dagli emittenti di titoli.
Un’altra agenzia governativa e “quasi governativa” incaricata di organizzare e servire il mercato dei mutui secondari negli Stati Uniti è Freddie Mac, creata dal Congresso degli Stati Uniti nel 1970. Le attività di Freddie Mac mirano ad aumentare la liquidità degli investimenti nel settore dei mutui, nonché a creare e sviluppare fondi di mutui ipotecari attraverso lo sviluppo di un mercato secondario a livello nazionale per i mutui ipotecari residenziali convenzionali.
Un po’ simile al modello americano Modello malese "Kagamas" (nome della società di mutui). Questo modello funziona creando una società ipotecaria speciale sotto forma di società per azioni chiusa - con la partecipazione della Banca nazionale, delle grandi banche commerciali e di altre organizzazioni finanziarie. Questa società di mutui acquista mutui da istituti di credito (banche) e poi emette titoli - obbligazioni ipotecarie - garantiti da pool di mutui acquistati (in altre parole, privilegi su beni immobili). Con la vendita di obbligazioni ipotecarie, la società copre i propri costi con l'acquisto di mutui ipotecari e le banche, a loro volta, possono utilizzare i fondi ricevuti per fornire nuovi mutui ipotecari, che alla fine stimolano lo sviluppo del mercato dell'edilizia abitativa.
A differenza del modello americano quando le agenzie acquistano pool di mutui per la loro ulteriore vendita sul mercato sotto forma di “titoli garantiti da ipoteca” secondo il modello malese , l'agenzia acquista pool di mutui di una certa qualità, tenendoli nel suo portafoglio ed emette il proprio obbligazioni , rifinanziando gli acquisti di pool di mutui.
Il vantaggio principale del modello malese è semplicità e affidabilità , Quale forniti dallo Stato attraverso la partecipazione al capitale di una società ipotecaria. L'acquisto di mutui ipotecari che soddisfano determinati criteri viene effettuato centralmente da entità del mercato ipotecario e, a seconda del tipo di accordo tra la banca e Cagamas, la banca si assume un certo importo di obblighi nei confronti dell'agenzia. Quando si conclude un contratto con obbligo di riacquisto, la banca è tenuta a riacquistare immediatamente i prestiti che non soddisfano più i requisiti di Kagamas. Quando si conclude un contratto senza obbligo di riacquisto, l'agenzia si assume tutti i rischi associati, mentre la banca effettua il servizio del prestito, che viene effettuato effettuando pagamenti a Kagamas, consistenti nei pagamenti dei mutuatari meno le commissioni della banca di servizio .
Modello autonomo bilanciato (tedesco).
La principale differenza tra il modello tedesco e quello americano si basa sull'atteggiamento degli europei nei confronti del settore immobiliare come prodotto unico e unico. Questo a sua volta porta al fatto che Ogni mutuo è complicato da molti dettagli e non può essere unificato, il che limita il mercato dei mutui secondari . Nessuno prenderà rapidamente la decisione di acquistare un titolo, le cui condizioni di vendita sono in ciascuno caso specifico sono diversi. Di conseguenza, per mantenere l’equilibrio tra attività e passività, le società di credito e le banche tedesche sono costrette ad agire attivamente come emittenti dei propri titoli e a costituire un capitale autorizzato sufficientemente ampio, cosa che non è necessaria nel modello americano.
Modello ipotecario tedesco combina un modello di prestito ipotecario a livello unico e un sistema di risparmio edilizio contrattuale.
A differenza del modello classico (americano) di concessione di mutui ipotecari, quando modello a livello unico La banca che ha emesso il mutuo ipotecario emette autonomamente titoli di tipo obbligazionario, garantiti, da un lato, da mutui ipotecari emessi e, dall'altro, da immobili impegnati dai mutuatari per ottenere un prestito.
Il sistema monistico è più comune nei paesi dell’Europa occidentale. Il processo di emissione di obbligazioni ipotecarie da parte delle banche è regolato da leggi speciali e controllato dalle autorità di vigilanza bancaria, e le attività delle banche stesse sono limitate a un ristretto elenco di transazioni a basso rischio.
Oltre a questi modelli, viene utilizzato nella pratica mondiale sistema di risparmio edilizio contrattuale. A differenza del modello monistico, in cui le banche raccolgono fondi per un mutuo mercato finanziario aperto attraverso l’emissione di obbligazioni, Il sistema del risparmio edilizio contrattuale è chiuso, isolato dal mercato finanziario.
L'essenza di questo sistema è la seguente. Se una persona vuole ottenere un prestito da una banca per costruire una casa, deve prima aprire uno speciale “conto di risparmio” presso una banca ipotecaria. Non appena il conto ha accumulato la parte necessaria del costo della futura casa (ci vorranno circa 5-8 anni), riceve il diritto a un sussidio statale (fino al 10% del costo dell'alloggio e un prestito preferenziale pagare la parte mancante). Il rimborso del prestito dura solitamente 10-15 anni. Allo stesso tempo, grazie ai depositi mirati, gli istituti di credito hanno l'opportunità di utilizzarli per emettere prestiti ai cittadini che hanno richiesto un prestito in precedenza.
Il principio di funzionamento del sistema tedesco “Building Saving” può essere illustrato nel seguente esempio: 10 persone che vogliono costruire, senza avere capitale sufficiente, iniziano a risparmiare denaro. Supponiamo che tutti abbiano bisogno di 1 milione di unità monetarie convenzionali per questo, ma tutti ne risparmino solo 100mila all'anno. Se tutti agiscono separatamente, qualcuno che vuole costruire dovrà aspettare circa 10 anni prima di poter iniziare la costruzione. Se tutti e 10 si uniscono in una squadra target, il primo di loro può costruirlo entro un anno se gli altri gli danno i loro risparmi in prestito. Nel secondo anno se ne può costruire un secondo, se il primo ora, invece di un deposito di risparmio, partecipa al rimborso del prestito, ecc. Pertanto, ognuno raggiunge il proprio obiettivo in media due volte più velocemente rispetto all’approccio in cui ognuno agisce da solo. Lo Stato incoraggia il desiderio di risparmiare e utilizzare il capitale proprio fornendo sussidi; in Germania questi sussidi sono chiamati “bonus di risparmio edilizio”.
Il modello tedesco già all'inizio offre ai cittadini tipologie specifiche di alloggi nelle aree di sviluppo, concentrando i fondi necessari per lo sviluppo dell'area di sviluppo. Va notato che questo schema è rivolto a persone con media e pari basso livello reddito.
Le caratteristiche distintive del modello tedesco - basato su un sistema di risparmio del modello americano - basato su un sistema di mercato secondario per i titoli garantiti da ipoteca sono mostrate nella tabella 7.1.
Tabella 7.1.
Esistono due modelli principali di prestito ipotecario. Consideriamo ciascuno di essi separatamente. Per cominciare, concentriamoci sul modello americano, poiché è sulla sua base che in Russia sono organizzati i modelli di prestito ipotecario.
Modello americano di mutui ipotecari
Il primo è a due livelli, chiamato anche “modello americano”. Si basa principalmente sul mercato secondario dei titoli garantiti da ipoteca. L'essenza del modello americano di prestito ipotecario può essere caratterizzata come segue:
1) Una banca commerciale o statale emette un mutuo ipotecario al mutuatario a condizione che si impegni a trasferire alla banca un importo fisso di fondi ogni mese entro un determinato periodo concordato. Questo obbligo del mutuatario è garantito dalla garanzia della proprietà acquistata.
2) Dopo aver concesso il prestito, la banca vende il prestito ad una delle agenzie specializzate nel credito ipotecario, trasferendo contestualmente ad essa le obbligazioni collaterali. L'agenzia rimborsa immediatamente alla banca i fondi rilasciati al mutuatario e in cambio chiede che i pagamenti mensili ricevuti per estinguere il debito (escluso l'utile (margine) dell'istituto di credito) siano trasferiti all'agenzia.
3) Le agenzie ipotecari, dopo aver acquistato un certo numero di mutui ipotecari dalle banche, li raggruppano in pool e, sulla base di ciascuno, creano nuovi titoli, la cui fonte di pagamento sono i pagamenti dei mutuatari. Questi pagamenti non sono più garantiti da garanzie immobiliari, ma da un'agenzia ipotecaria che agisce come persona giuridica. Le agenzie ipotecari vendono titoli garantiti da ipoteca sui mercati azionari, con il risultato che il loro profitto, così come quello delle banche, costituisce un margine. 8, p.34
Modello ipotecario tedesco
Il secondo modello di concessione di mutui ipotecari è il “modello tedesco” a livello unico, che è un modello ipotecario autonomo ed equilibrato e si basa sul sistema operativo “risparmio e prestito”. Questo sistema è costruito secondo il tipo delle "casse di risparmio edilizie private" tedesche - Bausparkasse o - American Savings & Loans, o - French Livret Epargne Logement. Con questo modello, gli investitori hanno la possibilità di accumulare (l'accumulo avviene in un conto di risparmio) un certo contributo richiesto per l'acquisto di una casa o di un appartamento (può essere il 30-50% del costo), e quindi ricevere un mutuo ipotecario per l'importo mancante. Allo stesso tempo, tutti i fondi liquidi accumulati dai depositanti e i loro fondi propri possono essere utilizzati solo allo scopo di svolgere attività statutarie, cioè per l'emissione di mutui ipotecari.
Modello di concessione di mutui ipotecari in Russia 13, p.58
Il meccanismo di funzionamento del sistema di concessione di mutui ipotecari attualmente operante in Russia può essere presentato sotto forma delle seguenti fasi di concessione di mutui ipotecari:
1) Fase preliminare (in questa fase vengono spiegate al cliente le condizioni fondamentali del prestito e viene fornito l'elenco dei documenti necessari per ottenere un prestito);
2) Raccolta e verifica delle informazioni fornite sul cliente e sulla garanzia;
3) Viene valutata la probabilità di rimborso del prestito;
4) Fase di decisione su un prestito (vengono determinati l'importo, la procedura di rimborso, la durata, il tasso di interesse);
5) In questa fase viene concluso un contratto di prestito;
6) Servizio prestiti;
7) Chiusura di una transazione di credito.
Nella Figura 1, presentata di seguito, il modello di mutuo è mostrato in forma schematica.
Figura 1 - Schema del modello di prestito ipotecario 11, p
Diamo un'occhiata più in dettaglio al modello di prestito ipotecario in Russia.
Nella fase preliminare, il mutuatario deve familiarizzare con tutte le informazioni necessarie sull'istituto di credito, i termini del mutuo ipotecario, i diritti e gli obblighi che sorgono quando si conclude un'operazione di credito.
Inoltre, dopo aver spiegato le condizioni del prestito al mutuatario, i dipendenti dell'istituto di credito determinano l'importo massimo possibile dei fondi che la banca può fornire a credito, concordano le procedure di prestito e di regolamento e redigono stima approssimativa le spese del mutuatario e compilare una richiesta di prestito. Questa affermazione è considerata dall'istituto di credito come una delle fonti di informazioni più importanti su un potenziale cliente.
In Russia e nel mondo esiste una regola bancaria d'oro, la cui essenza è la seguente: il mutuatario non deve spendere più del 30% del suo reddito mensile personale per il rimborso mensile del prestito. Se questa quota è maggiore (40-60%), un prestito del genere diventa rischioso. Ecco perché la banca stima l’importo del credito che può concedere in base al reddito del mutuatario.
Se la decisione sul mutuo ipotecario è positiva, il mutuatario e la banca stipulano un contratto di prestito per l'acquisto di immobili residenziali selezionati e preconcordati. Il contratto ipotecario contiene informazioni sull'oggetto dell'ipoteca, sulla sua valutazione, essenza, nonché informazioni sull'entità e sui tempi di adempimento dell'obbligo garantito dall'ipoteca. Va tenuto presente che non sono ammesse ipoteche su case e appartamenti di proprietà statale o comunale.
Dopo aver concluso un contratto di mutuo, le banche commerciali di solito richiedono al mutuatario di versare un acconto, il cui importo può variare a seconda dei termini del programma di mutuo. Allo stesso tempo, le banche creditrici sono interessate che l'acconto sia il più ampio possibile, poiché maggiore è il contributo, minore è il rischio della transazione.
Inoltre, come nel modello americano di concessione di mutui ipotecari, gli obblighi dei mutuatari, garantiti dalle garanzie collaterali degli immobili acquistati, sono formalizzati sotto forma di ipoteche, i cui pool vengono venduti ad agenti ipotecari che formano una copertura ipotecaria di mutui garantiti da mutui ipotecari. titoli. Inoltre, le banche commerciali che soddisfano i requisiti della Banca di Russia possono costituire autonomamente una copertura ipotecaria ed emettere titoli garantiti da ipoteca.
Analisi comparativa vari modelli i prestiti ipotecari immobiliari operanti all'estero ci consentiranno di identificare quelli più accettabili Russia moderna approcci all'organizzazione del sistema di prestito ipotecario immobiliare.
I principali modelli del sistema di concessione dei mutui immobiliari all'estero attualmente sono: modello troncato-aperto; modello esteso-aperto (americano) modello di autonomia bilanciata (tedesco).
Poiché l’identificazione di questi modelli è condizionata, essi possono funzionare contemporaneamente in un paese. Ogni modello di organizzazione di un sistema di prestito ipotecario immobiliare comprende un certo insieme di elementi di base.
Il sistema più semplice dovrebbe essere considerato un modello troncato-aperto di concessione di mutui ipotecari (Figura 2) 12, p. L'essenza di questo modello è la seguente. Le banche emettono mutui ipotecari garantiti da beni immobili, compresi immobili residenziali, e, sulla base del pool di ipoteche risultante, emettono i propri titoli: fogli ipotecari. La vendita di titoli ipotecari fornisce alle banche un rifornimento di risorse monetarie “a lungo termine” per l’emissione di ulteriori prestiti. In questo modo i mutui ipotecari vengono rifinanziati, garantendo l’equilibrio delle attività e delle passività della banca nel tempo
Figura 2 - Schema di un sistema di concessione di mutui ipotecari troncati e aperti
Il secondo dei modelli di prestito ipotecario immobiliare più diffusi nella pratica mondiale - quello americano - presuppone l'esistenza di un mercato secondario sviluppato per i mutui ipotecari (Figura 3) 12, p.16.
L'essenza del modello è che i fondi per il rifinanziamento dei mutui ipotecari vengono raccolti dai finanziatori dal mercato azionario tramite intermediari. Fondamentale in questo modello è la separazione dei soggetti del creditore e dell’investitore.
Figura 3 - Schema di un modello aperto ed espanso di concessione di mutui ipotecari
Chiave segno distintivo un modello equilibrato di autonomia è il principio del risparmio e del prestito alla base del suo funzionamento (Figura 4) 12, p.16. La formazione delle risorse creditizie viene effettuata a scapito dei risparmi degli investitori che desiderano ricevere un mutuo ipotecario in futuro. L’essenza del modello tedesco di mutui ipotecari residenziali è la creazione di un mercato finanziario ipotecario chiuso. È formato attorno a istituti di risparmio e mutui specializzati
Figura 4 – Schema del modello di autonomia equilibrata
Le caratteristiche principali dei modelli presentati si riflettono nella tabella seguente
Tabella 1 - Caratteristiche dei diversi modelli di concessione di mutui ipotecari
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Parametri comparabili |
Modello tronco-aperto |
Modello con apertura estesa |
Modello di autonomia equilibrata |
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Paesi di distribuzione |
Europa dell'Est, Inghilterra, Spagna, Danimarca, ecc. |
Stati Uniti e altri paesi sviluppati |
Germania, Francia, Austria, Spagna, Cile, Tailandia, Repubblica Ceca, ecc. |
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Principio di funzionamento |
Mercato (dipende dallo stato generale del mercato finanziario e creditizio del paese) |
Risparmio e prestito (modello autonomo) |
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Fonti di attrazione delle risorse creditizie |
Fondi propri e presi in prestito dalle banche |
Titoli ipotecari negoziati sul mercato secondario, nonché fondi propri e presi in prestito dalle banche |
Risparmio immobiliare e risparmio contrattuale dei futuri mutuatari, nonché fondi propri e presi in prestito dalle banche |
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Principali creditori |
Banche universali e ipotecarie |
Casse ipotecarie e di risparmio |
Banche ipotecarie, casse di risparmio specializzate (casse di risparmio e casse di risparmio edili) |
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Formato di sostegno statale |
Non definito |
Rifinanziamento dei prestiti in tempi di crisi |
Sussidi per il risparmio edilizio |
La semplicità di organizzazione del funzionamento del modello troncato-aperto determina la sua ampia diffusione nel mondo, soprattutto in paesi in via di sviluppo. Tuttavia, i limiti del modello (dipendenza dal livello di mercato dei tassi di interesse, mancanza di standard rigorosi, numero limitato di risorse creditizie attratte) ne ostacolano lo sviluppo in Russia.
I tentativi di sviluppare il modello americano di concessione di mutui ipotecari come modello ipotecario nazionale sono stati fatti in Russia a partire dalla seconda metà degli anni '90. Tuttavia, per una serie di ragioni (il vantaggio delle fonti di finanziamento estere, l’insufficiente sostegno statale), il modello a due livelli ha praticamente cessato di svilupparsi e ha lasciato il posto al modello continentale a un solo livello, che durante la crisi si è trasformato in risulta essere più stabile grazie ad una serie di vantaggi: completa indipendenza dal mercato finanziario; ridotto rischio di credito; disponibilità di prestiti per una parte significativa della popolazione
Ci sono seri ostacoli al funzionamento del sistema dei mutui di risparmio in Russia: non ce n'è quadro legislativo per il funzionamento delle casse di costruzione e di risparmio; Permane una forte sfiducia della popolazione nei confronti degli istituti finanziari; in condizioni di inflazione elevata e prezzi in aumento, i risparmi si svalutano, motivo per cui l'acquisto di un appartamento con questo modello viene rinviato a una data sempre più successiva2, p.16.
Pertanto, confrontando le caratteristiche positive e negative di ciascuno dei modelli, abbiamo analizzato le possibilità del loro utilizzo in Russia. Sarebbe razionale lasciarsi guidare dai principi generali della costruzione di un sistema di mutui di “mercato” di massa, tenendo conto delle caratteristiche nazionali della Russia. Allo stesso tempo, è necessario iniziare con il rafforzamento delle istituzioni di fiducia nel sistema dell’edilizia abitativa (aumento della responsabilità dei promotori, garanzia dei diritti degli azionisti, rispetto dei termini per la messa in servizio, fissazione il più possibile del prezzo e altri aspetti) , elaborando i meccanismi delle ipoteche sociali e aumentando il livello delle garanzie statali, e solo dopo - la formazione (attivazione) di istituti di credito e mutui finanziari indipendenti.
Il mercato dei mutui nel mondo opera in due direzioni: emettere prestiti e rifinanziarli. L'unicità di questo mercato sta nel fatto che si tratta di un collegamento tra due enormi segmenti economicamente importanti: il mercato immobiliare e il mercato finanziario. Oggi, nella pratica mondiale, esistono molti strumenti di prestito ipotecario, nonché diversi meccanismi attraverso i quali gli istituti di credito rifinanziano i fondi emessi, ad esempio: emissione di titoli garantiti da ipoteca, creazione di fondi comuni di investimento ipotecari o loro analoghi, rivendita di pool di mutui.
Il sistema dei prestiti ipotecari implica la creazione di istituzioni adeguate e di meccanismi comprovati che garantiscano la possibilità di prestiti ipotecari efficaci.
Per creare un sistema di prestito ipotecario coerente ed efficiente è necessario innanzitutto sistema attuale istituti di concessione di mutui ipotecari, comprese le banche e altri istituti di concessione di mutui ipotecari che effettuano direttamente operazioni di concessione di mutui ipotecari. L'efficienza di questo sistema dipende in gran parte dal livello di sviluppo delle infrastrutture, compreso un sistema per la registrazione del fatturato degli immobili, un sistema per la valutazione professionale del valore degli immobili, le compagnie di assicurazione e le istituzioni che organizzano attività nel mercato secondario per i mutui ipotecari e alcuni altri elementi.
Impostazione del compito di creare un approccio olistico sistema di mercato prestiti ipotecari, incentrati principalmente sull'uso di efficaci meccanismi finanziari standard, è necessario tenere conto della possibilità di utilizzare programmi di finanziamento immobiliare volti a utilizzare le risorse locali e riflettere le specificità delle singole regioni. Nelle condizioni transitorie della formazione e della creazione di un sistema di prestito ipotecario immobiliare, tali schemi possono aiutare a risolvere il problema abitativo di una certa parte della popolazione, anche se a causa delle risorse locali limitate e della loro attenzione alle caratteristiche regionali, la portata della loro attuazione è limitato a 19, p.55.
L’obiettivo principale è creare un sistema funzionante per fornire alloggi a prezzi accessibili ai cittadini russi con redditi medi, basato sui principi di mercato dell’acquisto di alloggi in un mercato immobiliare libero dal monopolio a scapito dei fondi propri dei cittadini e dei mutui ipotecari a lungo termine.
I rapporti ipotecari hanno un potenziale enorme, che non è pienamente realizzato nel settore immobiliare, sebbene questi rapporti siano il mezzo efficace che ci consente di risolvere una serie di problemi urgenti:
1) garantire una forte e duratura integrazione del mercato immobiliare e del mercato finanziario;
2) garantire un regime delicato per l'acquisizione di alloggi da parte dei cittadini;
3) aumentare l'attività di investimento nella costruzione di capitale.
A seconda del costo degli alloggi, delle fonti di finanziamento, della solvibilità e della categoria (tenendo conto dei diritti alle prestazioni) dei cittadini che desiderano migliorare condizioni di vita, si distinguono diverse strategie abitative:
una strategia progettata per fornire sussidi governativi e assistenza alle imprese;
strategia mista basata sull’uso di sussidi pubblici e fondi propri dei cittadini;
una strategia di mercato incentrata principalmente sui fondi propri dei cittadini.
Le attività dei soggetti del mercato ipotecario, principalmente cittadini mutuatari e banche creditrici, soprattutto durante la formazione e lo sviluppo del sistema di concessione di mutui immobiliari, sono praticamente impossibili senza speciali misure di sostegno municipale.
Il territorio nel suo complesso beneficia dell'introduzione del quadro amministrativo per il sistema dei mutui ipotecari. Le autorità municipali stimolano il processo di costruzione di alloggi, e quindi la crescita delle entrate fiscali, ma allo stesso tempo minimizzano i rischi ricevendo, se un cittadino non rispetta i termini di un prestito per i bisogni della città, o nuovo appartamento, o un appartamento da rioccupare.
Attualmente i prestiti offerti dalle banche per l'acquisto di abitazioni sono accessibili a un numero limitato di persone. La creazione di un sistema di mutui ipotecari con meccanismi giuridici ed economici integrati per limitare i rischi e mobilitare risorse finanziarie può ridurre significativamente il costo dei mutui ipotecari e trasformarli in rimedio efficace soluzioni al problema degli alloggi per i cittadini russi.
Sviluppo dei prestiti ipotecari residenziali alla popolazione come sistema integrale, da un lato, e come parte integrante economia di mercato- dall’altro, dovrebbe basarsi sui seguenti principi fondamentali:
1) Quando si crea un sistema di prestito ipotecario immobiliare in Russia, è necessario tenere conto dell'esperienza internazionale esistente. Allo stesso tempo, si dovrebbe partire dalle condizioni macroeconomiche e dal quadro legislativo russo, e tenere conto del fatto che la popolazione russa è ancora diffidente nei confronti della situazione di dipendenza a lungo termine dalla banca creditrice per i prestiti ipotecari.
2) Uno dei requisiti chiave è garantire la disponibilità di mutui ipotecari per gruppi di popolazione non solo con redditi elevati, ma anche con redditi medi. Allo stesso tempo, il sistema deve essere basato sul mercato, non sovvenzionato, ed essere completamente trasparente e comprensibile per tutti i partecipanti al processo di concessione di mutui ipotecari.
3) Un prerequisito è il costante sviluppo del sistema, la dipendenza dall'uso efficace delle risorse finanziarie attratte dai cittadini, dalle banche creditrici commerciali, dagli investitori e non dal finanziamento del bilancio statale.
4) Il sistema dei mutui immobiliari deve essere riproducibile in qualsiasi regione del Paese. Il ritmo e l'entità dell'implementazione dei mutui in alcune regioni sono determinati non tanto da fattori soggettivi della presenza o assenza di volontà politica nella leadership regionale, ma dalla situazione economica oggettiva, dalla presenza di una domanda effettiva di alloggi e dalla sua offerta.
5) Un requisito speciale è la multivarianza, l'apertura del sistema.
6) Un aspetto estremamente importante politica pubblica finalizzato allo sviluppo dei mutui ipotecari è la formazione di condizioni macroeconomiche e di un contesto istituzionale che contribuiscono ad aumentare la disponibilità di mutui ipotecari per i mutuatari. Si tratta di una serie di misure per controllare il livello di inflazione, per ridurre la dinamica del tasso di cambio del rublo tassi di interesse, ristrutturazione del sistema bancario, sviluppo del quadro regolamentare e legislativo.
7) La risoluzione del problema abitativo e il coordinamento delle attività di tutti i soggetti del mercato immobiliare dipendono in gran parte dalle attività delle autorità ramo esecutivo a tutti i livelli. A questo proposito, il ruolo delle autorità regionali e locali nella fase di creazione di un sistema di prestito ipotecario è in aumento. 20, p.118
La formazione e il progressivo sviluppo del sistema di prestito ipotecario a lungo termine è ostacolato da una serie di problemi: legislazione imperfetta; inefficacia del sistema di registrazione dei diritti immobiliari e delle transazioni con essi nelle istituzioni giudiziarie; sviluppo insufficiente delle attività valutative e assicurative; mancanza di banche ipotecarie specializzate; costo elevato delle risorse creditizie delle banche commerciali; mancanza di un mercato ipotecario secondario (mutui ipotecari); tassi di rifinanziamento elevati; mancanza di meccanismi efficaci per limitare i rischi bancari e di copertura esterna agenzie governative; costo elevato dei prestiti per il mutuatario; bassi redditi della maggioranza della popolazione rispetto al costo degli alloggi; mancanza di fondi di bilancio da fornire sussidi per l'edilizia abitativa cittadini socialmente vulnerabili, che ridurrebbe l’onere del credito al momento dell’acquisto di alloggi; tassazione imperfetta, incentivi insufficienti per i cittadini a investire nell’edilizia abitativa.
Gli esperti suggeriscono le seguenti direzioni principali per risolvere questi problemi:
1) Migliorare il quadro legislativo e regolamentare che garantisce l'adempimento degli obblighi in materia di concessione di mutui ipotecari, principalmente in termini di creazione di una procedura chiara per il pignoramento in materia di ipoteca e lo sfratto di un inadempiente su un prestito da alloggi ipotecati;
2) Creazione e attuazione di un meccanismo universale per garantire l'afflusso di risorse finanziarie a lungo termine;
3) Incentivi fiscali per i cittadini - destinatari di mutui ipotecari, da un lato, e le banche commerciali - erogatori di mutui ipotecari e investitori che forniscono rifinanziamenti alle banche commerciali - finanziatori - dall'altro;
4) Creazione di condizioni paritarie per la libera concorrenza tra i soggetti del mercato dei mutui;
5) Creazione di meccanismi protezione sociale il mutuatario in caso di atti illegittimi delle banche creditrici, nonché per il suo adattamento sociale durante la procedura di sfratto per l'impossibilità di rimborsare un mutuo ipotecario precedentemente contratto;
6) Chiarimento del quadro normativo che regola le attività degli istituti di credito nella fornitura e nel servizio di mutui ipotecari a lungo termine, nonché il loro rifinanziamento;
7) Formazione di un quadro normativo per l'uso di nuovi strumenti finanziari (titoli) al fine di attrarre risorse a lungo termine in questo settore.
Inoltre, è necessario prevedere una serie di vantaggi abitativi speciali per le banche impegnate in attività ipotecari. Una misura abbastanza efficace potrebbe essere l'introduzione di una procedura in cui le banche che aprono depositi immobiliari e concedono mutui ipotecari hanno la possibilità di ridurre l'utile imponibile dell'importo dei prestiti immobiliari a lungo termine emessi o sono soggette a esenzione fiscale sugli utili ricevuti da mutui ipotecari prestiti. Inoltre, secondo gli esperti, le norme relative alle riserve obbligatorie depositate dalla banca presso la Banca Centrale della Federazione Russa per i fondi ricevuti per i depositi immobiliari dovrebbero essere esentate dalla riserva o ridotte. 16, pag.71
L’attrazione di risorse esterne per i prestiti ipotecari residenziali è limitata alto livello rischio. In queste condizioni, lo Stato deve fare tutto il possibile per facilitare l'attrazione di fondi per la ristrutturazione e la creazione di immobilizzazioni. In pratica avviene il contrario. Il mercato dei titoli di Stato assorbe risorse finanziarie e le rende proibitivamente costose; le tasse aumentano ingiustificatamente i costi di investimento.
Riteniamo che il sostegno specifico da parte degli enti governativi in relazione al sistema di prestito dei mutui immobiliari possa esprimersi nelle seguenti forme:
1) Attribuire status comunale al sistema di concessione dei mutui immobiliari;
2) Assegnazione prioritaria dei siti di sviluppo (senza alcuna condizione aggiuntiva) per l'implementazione del sistema;
3) Eliminazione o riduzione significativa dell'onere finanziario sui partecipanti al sistema riducendo i costi delle infrastrutture e altri benefici;
4) Assegnazione dal bilancio federale, comunale o locale di sussidi gratuiti per la costruzione o l'acquisto di alloggi;
5) Fornire ai cittadini condizioni di prestito preferenziali;
6) Adozione di regolamenti sui prestiti collaterali (a livello locale), in cui le autorità municipali agiscono come garanti per i prestiti per la realizzazione di progetti ad alto impatto, se questi progetti corrispondono ad aree prioritarie di sviluppo urbano e il mutuatario soddisfa i criteri stabiliti ;
7) Emissione di titoli comunali, che, oltre a garantire il flusso di fondi nei programmi di sviluppo, possono essere oggetto di garanzie per garantire prestiti attratti dagli investitori per la realizzazione dei progetti necessari alla città;
8) Emissione di prestiti obbligazionari garantiti da terreni e immobili.
Nelle condizioni attuali, quando si stanno adottando misure per stabilizzare l'economia e riformare il settore creditizio e finanziario, la formazione di un sistema di prestito ipotecario immobiliare sta diventando una delle aree prioritarie della politica governativa. Non è un caso che il governo della Federazione Russa abbia approvato il concetto per lo sviluppo del sistema di concessione di mutui immobiliari. Si concentra sulla creazione di un sistema di concessione di mutui ipotecari a lungo termine efficaci e su larga scala alla popolazione. Il compito principale dello Stato nel Concetto è la creazione di un quadro legislativo e una regolamentazione normativa del processo di concessione di mutui ipotecari al fine di ridurre i rischi finanziari e aumentare l'accessibilità economica degli alloggi. Insieme al Concetto e alla Risoluzione del Governo della Federazione Russa, è stato approvato il Piano per la preparazione dei progetti di atti normativi volti a garantire lo sviluppo del sistema di prestito ipotecario immobiliare nella Federazione Russa. È abbastanza ovvio che l’attuale quadro legislativo non è sufficientemente completo e presenta contraddizioni interne, che, in particolare, impediscono alle banche di partecipare effettivamente alla concessione di mutui ipotecari. La Risoluzione adottata elimina molti ostacoli allo sviluppo dei mutui.