모기지 대출 시스템 및 모델. 러시아 모기지 대출의 특징
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연방교육청
체레포베츠 소재 상트페테르부르크 주립 공과대학 분교
금융신용학과
시험
"주택법 및 주택 정책" 분야에서
"모기지의 기본 모델 및 단계대출"
5학년 학생
발리구라 T.V.
체레포베츠, 2009
소개
모기지는 저당 재산을 저당권자에게 양도하지 않고 담보를 제공하는 것 중 하나입니다. 모기지(그리스어 hypotheka에서 유래 - 서약, 서약)는 채무자(저당권자)에 대한 채권자-저당권자의 금전적 청구권을 확보하기 위한 부동산 서약입니다. 러시아에서 모기지 실행 절차는 러시아 연방 민법, 1998년 7월 16일자 연방법 No. 102-F3 "모기지(부동산 담보)" 및 이에 따라 채택된 기타 규정에 의해 규제됩니다. 법적 행위. 모기지는 토지, 기업, 건물, 구조물, 아파트 및 기타 부동산에 대한 서약입니다.
질권에 의해 담보된 채무 하의 채권자는 채무자가 이 의무를 이행하지 못하는 경우 다른 채권자보다 우선적으로 질권재산의 가액에 대한 만족을 받을 권리가 있습니다.
따라서 서약은 의무의 적절한 이행을 보장하는 방법 중 하나입니다. 의무 이행을 보장하는 다른 방법과 비교할 때 벌금, 예금, 보증, 채무자의 재산 보유, 은행 보증, 서약은 강제로 사용하기가 더 쉽다는 관점에서 더 매력적입니다. 수집. 질권은 채무자가 압류할 수 있는 재산을 가지고 있다는 것을 전제로 하지만, 저당권이 설정된 재산은 저당권 설정자가 소유하고 사용하는 상태로 유지됩니다.
이 작업의 목적은 주택 대출 모델이 무엇인지 고려하는 것입니다. 그리고 주택 대출의 단계는 무엇입니까?
1. 주택담보대출의 기본모델
모기지 대출에는 두 가지 모델(계획)이 있습니다.
1. 2차 모기지 시장을 기반으로 한 2단계(“미국 모델”). 모델의 본질은 다음과 같습니다. 은행은 일정 기간 동안 매달 일정 금액을 은행에 이체할 의무를 대가로 차용인에게 주택담보대출을 발행합니다. 차용인의 이러한 의무는 구입한 주택의 담보로 보장됩니다. 은행은 대출금을 모기지 대출 기관 중 하나에 판매하는 동시에 담보 의무도 이전합니다. 기관은 차용인에게 지불된 자금을 즉시 은행에 상환하고 그 대가로 그로부터 받은 월별 지불금에서 은행의 이익(마진)을 뺀 금액을 기관에 이체하도록 요청합니다. 월별 지불 금액, 즉 대행사가 구매를 약속하는 비율 모기지 대출, 금융 상품의 수익성에 대해 투자자가 설정한 요구 사항을 기반으로 기관에서 설정합니다. 상업 은행으로부터 일정 수의 모기지 대출을 구입한 모기지 기관은 이를 풀에 모아 각각을 기반으로 새로운 보안을 생성합니다. 지불 소스는 차용인의 지불입니다. 이러한 지불은 부동산 담보가 아닌 법인인 대행사에 의해 보장됩니다. 기관은 주식 시장에서 모기지 담보 증권을 판매한 다음 중개자 역할을 하여 증권을 구입한 투자자에게 기관이 지급한 대금에서 마진을 뺀 금액을 전달합니다.
미국에서는 모기지 담보부 증권 금리가 정부 증권 금리보다 약간 높을 뿐인데, 이는 차용인이 대량으로 채무를 불이행할 경우 정부가 모기지 기관에 필요한 재정 지원을 제공할 것이라는 투자자의 신뢰로 설명됩니다. 그들의 의무를 갚기 위해. 국가 지원을 통해 모기지 기관의 증권을 거의 위험이 없는 것으로 간주하고 연금 기금과 같은 가장 보수적인 투자자가 이에 투자할 수 있도록 허용함으로써 시장에서 가장 저렴한 자원이 모기지 대출로 유입되도록 보장합니다.
2. 단일 레벨(“독일 모델”). 이는 독일의 "민간 건설 저축 은행"(Bausparkasse, 프랑스 Livret Epargne Logement, American Savings & Loans)과 유사한 저축 및 대출 운영 원칙을 기반으로 하는 자율 균형 모기지 모델입니다. 여기에서 투자자는 아파트 구입에 필요한 기여금(예: 비용의 50%)을 장기간에 걸쳐 축적한 후 아파트 구입(건설)에 대한 모기지 대출을 받을 수 있습니다. 미리 선정된 아파트입니다. 폐쇄형 금융구조인 건설저축은행은 승인된 자본의 형성으로 활동을 시작하며, 이를 기반으로 대출 발행을 위한 자체 자금원(주택 재고 포함)을 보유하고 있습니다. 모든 현금 자금(자금 및 차입금)은 법정 활동 수행에만 사용됩니다. 주택 건설 자금을 조달하고 완성된 아파트 구입을 위한 모기지 대출을 발행하는 데 사용됩니다.
2. 주택담보대출의 주요단계
신용 거래의 등록, 체결 및 서비스는 내린 결정을 신중하게 고려해야 하는 긴 과정입니다. 대출 신청 절차를 단축하고 대출 기관이 고객에 대한 포괄적인 정보를 얻을 수 있도록 신용 기관은 표준 문서 형식을 개발했습니다. 예를 들어, 주택 대출의 경우 이는 대출 신청, 예금 및 고용 증명서, 대출 비용 계산 및 신용 증명서입니다. 수익성 있는 부동산의 경우 정보 목록이 훨씬 더 넓어야 합니다. 여기서 주요 초점은 부동산 관리의 질, 즉 대출 상환에 필요한 소득을 창출할 수 있는 부동산의 능력을 평가하는 것입니다. 이를 위해 특히 운영 비용의 금액을 분석하고, 차용인과 임차인 간의 분배, 임차인의 평판과 비즈니스, 부동산 관리자의 전문성, 세금의 영향 및 기타 결과를 연구합니다. 투자 프로젝트에 대한 부채 조달이 명확해졌습니다.
모기지 대출의 다음 단계가 구별됩니다.
1) 예비 (고객에게 대출의 기본 조건을 설명하고 대출을 받기 위한 서류 목록을 제출함)
2) 고객 및 담보물에 대한 정보 수집 및 확인
3) 대출 상환 가능성 평가;
4) 대출에 대한 결정(금액, 기간, 이자율, 상환 절차)
5) 신용 거래의 체결;
6) 신용 거래 서비스
7) 신용 거래를 종료합니다.
첫 번째 단계
고객의 사전 자격 단계에서 잠재적 차용인과의 인터뷰가 진행되며 그 동안 다음 작업이 해결됩니다.
1. 은행의 관점에서 잠재적 차용인 자격을 갖춘 고객, 소득으로 인해 주택 담보 대출을 받을 수 있는 고객, 주택 구입 의사가 있는 고객 범위가 결정됩니다.
2. 고객은 은행이 인구에게 주택 담보 대출을 제공하는 절차 및 조건과 관련하여 다음을 포함하여 필요한 정보를 받습니다.
l 차용인의 지불 및 신용도, 대출 확보, 담보, 담보 평가, 보험에 대한 은행의 요구 사항
l 문서 목록;
l 부동산 담보 거래의 필수 국가 등록과 관련된 모든 조치를 수행하는 절차, 특정 문서의 공증 필요성을 포함하여 대출 계약, 아파트 매매 및 모기지에 대한 계약을 체결하는 절차 대출 승인 및 상환 절차 및 조건, 채권자 은행과 차용인의 권리 및 의무 등
3. 최대 허용 대출 금액, 대출 상환을 위한 고객의 월별 지불금 및 이에 대한 이자, 대략적인 자체 대출 금액으로 예비 계산이 이루어집니다. 현금차용인이 가지고 있어야 하는 것입니다.
사전 자격 취득에 반드시 대출 승인이 필요한 것은 아닙니다.
두 번째 단계
사전 자격 절차를 통과한 고객은 은행이 허용하는 조건에 따라 대출을 발행할 가능성에 대한 결정을 내리는 데 필요한 정보를 확인하기 위해 은행에 제출해야 하는 서류 목록을 받습니다. 고객으로부터 받은 정보를 확인하기 위해 은행은 다음을 보냅니다.
· 차용인의 근무지에서 근무지 소득에 대한 정보 확인을 요청합니다.
· 차용인이 지정한 기타 신용 기관에 예금 정보 및 수령(반환 및 현재) 대출에 대한 의무 이행에 대한 확인을 요청합니다.
세 번째 단계
주요 단계는 잠재적 차용인(차용자 인수)의 대출 상환 가능성을 평가하는 것입니다. 이 단계에서는 다음을 포함하여 수집되고 문서화된 정보에 대한 분석이 수행됩니다.
· 잠재적 차용인의 지급 능력 평가(신용 기록 분석을 기반으로 허용된 재정적 의무를 이행하려는 의지)
· 잠재적 차용인이 주택 구입에 대한 계약금을 지불하고 기타 모든 필요한 비용을 지불해야 하는 자체 자금(및 형성 출처)의 충분성에 대한 평가.
은행에 따라 차용자를 선택하는 기준은 다를 수 있지만 일반적으로 주택 구입을 위해 모기지 대출을 제공할 때 대출 기관은 다음 주요 사항에 주의를 기울입니다.
1. 잠재적 차용인의 지급능력 수준
이를 위해 다음과 같은 자격 비율이 계산됩니다.
a) 총 소득에 대한 차용인의 주택 담보 대출에 대한 월별 (연금) 지불 비율은 40%를 초과할 수 없습니다.
피= 차용인의 모기지 대출(연금 지급)에 대한 원금 및 이자를 상환하기 위한 월별 지불금, $
디= 월 총소득 합계(순소득), $
기본적으로 이 계수의 값은 30~40%를 넘지 않아야 합니다. 일부 은행에서는 K/Z 비율의 최대값이 아래에서 더 자세히 설명됩니다. 차용인의 소득은 다음 금액입니다.
l K/C 비율이 50%(0.5) 이하인 경우 P/D 비율의 값은 50%(0.5)입니다.
l K/C 비율의 값이 50%(0.5)를 초과하는 경우 다음 표가 적용됩니다(표 1).
표 1. K/Z 비율에 따른 P/D 비율의 한계값
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생계 수준(LM) PM에 표시된 차용인의 월 소득은 상트페테르부르크 정부(인구 노동 및 사회 보호 위원회)의 명령에 따라 설립된 상트페테르부르크의 1인당 생활비입니다. 가족 1명당 |
P/D 비율 값 |
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5.0 이상 |
b) 총 소득에 대한 차용인의 월간 장기 채무(취득한 재산에 대한 보험, 세금 및 기타 지급액 제외) 비율은 60%를 초과할 수 없습니다.
계수 O1/D =. (2)
O1= 연금 대출 상환액의 일부로 월별 주택 비용 만 포함하는 월별 의무 지불 금액, $
디= 월 총소득 합계(순소득), $
차용인의 지급 능력을 보다 정확하게 분석하기 위해 참조 계수를 추가로 계산할 수 있습니다.
비율 F/D= (3)
그리고= 구입한 부동산에 대한 차용인의 월별 비용(보험금, 재산세 등 포함), $
디 =월별 총소득(순소득), $
O2/D 계수 = (4)
О2 = 차용인의 월별 의무 지불 총액, $
디= 월 총소득(순이익) 합계, $
차용인의 지급 능력을 계산할 때 고려되는 수입 및 지출 목록이 표에 나와 있습니다. 2
차용인의 지불 능력을 계산할 때 표에서 볼 수 있듯이 임대 소득의 일부만 고려됩니다. 3.
또한, 순 임대 소득이 차용인의 순총소득의 50%를 초과하고 월 $500를 초과하는 경우 이를 차용인의 총소득에 포함시키려면 다음 절차를 따라야 합니다.
1) 주택 임대로 인한 소득 수준은 자격을 갖춘 감정사가 독립적으로 평가해야 하며, 자격을 갖춘 감정사가 평가하는 경우 임대 소득의 추정 가치가 문서화된 것보다 적으면 이후의 모든 계산에 대해 보험업자는 예상 가치를 따라야 합니다.
2) 차용인은 보험에 가입해야 합니다.
l 10% 증가한 대출 금액 이상인 임대 부동산에 대한 손상 위험;
l 임대 부동산의 소유자로서 귀하의 민사 책임.
3) 임대 부동산에 대한 부담이 없음에 대한 통합 주 권리 등록부로부터 인증서를 제공합니다.
표 2
차용인의 지불 능력을 계산할 때 고려되는 소득과 지출은 12로 나누어 월별로 계산됩니다. 예금계좌에 적립될 수 있습니다.
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지표 이름 |
그것은 무엇을 포함합니까 |
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주택 담보 대출에 대한 월별 지불액 |
원리금 상환을 위한 지급 |
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주택담보대출에 대한 월별 총 지불금 |
취득한 재산에 대한 세금 납부; 차용인의 생명 및 장애 보험에 대한 월별 지불액; 담보된 부동산 보험에 대한 월별 지불금; 아파트 소유자의 재산권 상실 보험에 대한 월별 지불금; 유지 관리 서비스에 대한 지불(주거 시설 운영과 관련된 정기적인 의무 기부금(지불, 가스, 수리, 청소 등)) 구입한 주택에 대한 기타 비용(일반적인 성격의 경우) |
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기존 대출에 대한 지불; 필수 지불; 위자료 지불; 차용인이 소유한 주택과 관련된 차용인의 월간 기존 비용(재산세, 부동산 보험, 유지비, 기타 가능한 정기 수수료 및 주택 운영과 관련된 지불금) 소득세 납부를 위한 월별(또는 월별로 재계산된) 비용, 기타 동산 및 부동산 존재와 관련된 세금 및 보험료; 임대주택; 차용인과 그 가족의 생활 유지와 관련된 정기적인 지불(식품, 교육, 의료) 레크리에이션, 오락, 고가의 취미와 관련된 비용; 기타 고정 및 필수 비용 매월 또는 일년 내내 다른 간격으로 수행되는 차용자 |
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차용인의 총 수입 |
초과 근무에 대한 연평균 소득 및 상여금을 포함한 주요 근무지의 급여 주 직장이 아닌 시간제 근로로 인한 소득; 다른 (주식이 아닌) 사업 회사에 참여하여 채권, 주식에 대한 배당금 형태의 소득; 예금에 대한 이자 형태와 지속적이고 안정적인 보험료 형태의 소득; 연금 지급 및 장학금; 위자료 및 자녀 수당; 정부 보조금; 순임대소득 |
표 3.
2. 잠재적 차용인의 신용도
차용인의 신용 이력을 조사하여 은행 고객이 의무 이행에 어느 정도 책임이 있는지 결정하고 현재 미지급 부채 잔액, 상환 기간 및 월별 지불 금액이 결정됩니다.
3. 잠재적 차용인이 주택 구입에 대한 계약금을 지불하는 데 사용할 수 있는 자체 자금의 적절성.
은행은 차용인의 재정 능력에 대한 기본 요구 사항을 결정합니다. 주택 구입 시 계약금은 원칙적으로 주택가격의 30% 이상이어야 한다. 또한, 차용인은 다음을 포함하여 대출 거래 및 주택 구입 비용을 충당할 수 있는 충분한 금액의 자체 자금을 보유해야 합니다.
l 부동산 회사에 대한 수수료(필요한 경우)
l 담보(아파트) 가치 평가 수수료
l 구입한 부동산(담보가 없는 경우 포함)에 필요한 인증서를 제공하는 데 드는 비용(KMZH)(모스크바 시 국가 권리 등록 위원회 기술 재고국) 부동산및 거래, 모스크바 지역 등록 회의소);
l 모기지 계약 공증 수수료(은행에서 요구하는 경우)
l 아파트 모기지 계약의 주 등록 수수료;
보험료;
대출 신청을 위한 은행 수수료
대출 계좌 개설 수수료
현금대출 수수료
기타 비용.
은행은 또한 자금 출처를 평가합니다. 허용되는 출처는 다음과 같습니다.
차용자의 저축;
차용인이 소유한 재산을 매각하여 받은 자금입니다. 대출을 받기 전에 판매가 완료되어야 합니다.
지불이 필요하지 않다는 서면 확인서를 포함한 가족 구성원의 선물
선물 및 보조금 비영리 단체지불이 필요하지 않다는 서면 확인서와 함께;
직원 지원 프로그램의 일환으로 고용주가 제공한 선물 또는 보조금으로 상환할 필요가 없거나 첫 번째 모기지 의무가 충족된 후에 상환해야 합니다.
4.대출담보 수준
특정 아파트 구매에 대한 대출 제공 가능성에 대한 결정을 내리기 전에 은행은 대출 자금으로 구입한 주거용 건물이 대출 확보 요건을 충족하는지 확인해야 합니다.
제공된 담보 가치를 기준으로 차입자에게 발행할 수 있는 최대 대출 규모는 K3 계수(대출 금액과 담보 가치의 비율)에 의해 결정됩니다.
계수 K3= (5)
이 계수는 일반적으로 구입하는 부동산의 감정가 또는 판매 가격 중 더 낮은 금액의 70~80%입니다. 하지만 최대 95%까지 도달할 수 있습니다.
부동산 가치 외에도 은행은 다음 사항을 확인합니다.
표 4. 대출 결정에 영향을 미치는 주요 보상 요인 및 위험 요인
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보상 요소 |
위험 요인 |
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대규모 계약금 수입의 상당 부분을 주거비에 할당하는 능력 입증 직위, 활동 분야, 사업의 전망과 안정성 차용자의 연령, 직업, 교육 수준 및 자격, 증가 전망 임금및 프로모션 차용인의 고액자산(재산, 유가증권 등) 입증된 비용 절감 능력 이전에 받은 대출에 대한 부채가 없습니다. |
고용 안정성 부족(소득 증가 없이 이직이 잦음) 차용인의 소득에 대한 부채 금액의 비율이 은행이 정한 기준을 초과합니다. 차용인의 불리한 신용 기록 담보의 특성 및 평가가치와 대출금액의 관계에 따른 위험 차용인의 전문적 위험에 대한 세부 사항 장애 위험 차용인의 나이 |
모든 조건이 충족되는 경우에만 모기지 대출 승인 결정이 내려질 수 있습니다.
모기지 대출 승인 여부를 결정할 때 소위 보상 요소와 위험 요소가 고려되며 주요 요소는 표 5.5에 나와 있습니다. 보상 요인은 일반적으로 주관적이므로 정확하게 정량화할 수 없습니다. 은행의 임무는 보상 요소 또는 보상 요소의 조합이 모기지 신청의 특정 측면을 상쇄할 만큼 중요한지 여부를 결정하는 것입니다.
인수 전문가는 주택 모기지 대출의 승인 또는 거부와 관련하여 대출 위원회에 자신의 권고 사항을 문서화해야 합니다.
결정이 긍정적인 경우 최대 허용 대출 금액이 계산됩니다.
대출금액 =
n- 지불 기간 수(월별 상환 월)
i- 해당 기간의 이자율(월별)
P는 원리금 상환을 포함하여 월별 연금 대출 지불의 최대 허용 금액입니다.
네 번째 단계
신용위원회는 잠재 고객의 신용 파일, 담보 수용에 대한 변호사의 의견, 대출 상환 가능성을 평가하는 전문가의 의견을 검토하고 대출 발행, 조건부 대출 발행, 거부 등의 결정을 내립니다.
다섯 번째 단계
신용 거래를 체결하는 데는 세 가지 주요 사항이 포함됩니다.
담보 계약에 대한 대출 계약 체결.
서약 계약의 주 등록. 모기지는 국가 모기지 등록을 수행하는 기관이 등록에 필요한 서류를 받은 날로부터 1개월 이내에 등록되어야 합니다. 안에 상트페테르부르크여기는 상트페테르부르크 도시등록국입니다. 모기지의 주 등록은 부동산에 대한 통합 주 권리 등록부에 모기지에 대한 등록 항목을 작성하여 수행됩니다. 이 등록 항목이 작성된 날은 모기지의 주 등록 날짜로 간주됩니다.
보험 계약의 체결. 모기지 대출 과정에서 보험 기간 동안 당사자 간의 관계를 규제하는 문서 세트에는 다음이 포함되어야 합니다.
· 차용인의 생명 및 장애에 대한 보험 계약 (약관) (차용인의 개인 보험).
· 아파트 손실 및 손상 위험에 대한 보험 계약(정책) - 담보(재산 보험)의 대상입니다.
· 아파트 소유자의 재산권에 대한 보험 계약(정책) - 질권(재산 보험)의 대상입니다.
여섯 번째 단계.
담보대출 서비스 단계. 신용 기간 동안 대출 기관은 차용인의 의무 이행의 적시성을 모니터링하고 대출 담보로 사용되는 부동산의 상태를 통제할 권리도 갖습니다.
은행 모기지 대출 서비스에는 다음이 포함됩니다.
l 월별 대출금 및 보험료 징수(계좌에서 차감, 급여에서 공제, 현금 지불)
l 차용인을 위한 월별 지불 일정 작성(조건이 변경되는 경우 전체 대출 기간 동안 매년)
l 발행된 대출에 대한 보고서 유지(원금 잔액, 원리금 상환)
l 대출금 상환을 위해 장기 지불(전체 또는 일부 조기 지불, 일정 재계산, 벌금)
l 대출 준비금 생성(위험 그룹 1-2)
l 문제 대출 업무(협상, 자산의 자발적 매각 및 대출 상환, 미결제 부채 잔액 추심)를 담당합니다.
따라서 모기지 대출 분야의 업무에는 은행 직원의 높은 자격과 특별한 지식이 필요합니다. 따라서 주택 모기지 대출 분야의 성공적인 활동을 위해 은행은 적절한 구조적 구분, 은행 직원의 지속적인 전문성 개발이 수행됩니다.
일곱 번째 단계
대출 거래 종료 - 최종 단계모기지 대출. 대출 부채 전액 상환, 발생한 이자 및 벌금 지불 후 차용인의 대출 계정이 0으로 재설정되어 신용 거래가 종료되고 모기지가 종료되며 이는 러시아 국가 등록부에 기록됩니다. 차용인과 저당권 설정자가 대출 계약이나 모기지 계약의 조건을 준수하지 않는 경우, 대출 기관은 법정에서 또는 법정 밖에서 저당 재산을 압류합니다. 모기지 주제가 판매되고 있습니다. 매각을 통해 받은 자금은 차압 절차 및 저당 재산 매각 비용으로 채권자에게 부채(원금, 이자, 벌금, 벌금)를 상환하는 데 사용됩니다. 나머지 자금은 차용인이 수령합니다.
결론
1998년 금융 위기의 결과로 러시아에서 발전한 거시 경제 상황은 상업 은행이나 지역의 개별 이니셔티브가 아니라 직접적인 영향을 받는 통합 시스템으로 인구에 대한 장기 모기지 대출을 개발하는 것의 중요성을 더욱 강화합니다. 상태.
이 개념을 바탕으로 지역 주택 대출 프로그램이 채택될 수 있습니다.
모기지 대출은 주택 부문에서 민간 투자를 유치하기 위한 세계 실무에서 가장 입증되고 신뢰할 수 있는 방법 중 하나입니다. 주택 조건 개선에 대한 인구의 이익, 효율적이고 수익성있는 작업에 대한 상업 은행 및 기타 채권자, 리드미컬 한 생산 부하에 대한 건설 단지, 물론 관심있는 국가의 이익을 가장 유리하게 결합하는 것을 가능하게하는 것은 모기지입니다. 전반적인 경제 성장에서.
문학
1) Grudtsyna L.Yu, Kozlova M.N. 저당. 신용 거래. 주택법에 대한 의견입니다. -M .: Eksmo 출판사, 2006. - 368 p.
2) 도브디엔코. I.V. 저당. 제어. 조직. 등급: - M.: UNITY - DANA, 2005.-464 p.
3) Razumova I.A. 모기지 대출: 교과서 - 상트페테르부르크: Peter, 2005 - 280 p.
4) 필리포바 E.S. 주택법: 대학 교과서. - "Justitsinform", 2007 - 179p.
유사한 문서
모기지 대출의 법적 근거, "모기지에 관한 법률". 차용인과 대출 기관을 위한 모기지 대출의 분류 및 혜택. 비교 분석장기 대출, 주택 보조금 분야에서 젊은 전문가를 지원하는 주요 프로그램입니다.
논문, 2010년 6월 30일에 추가됨
러시아 연방 민법 시스템의 모기지 대출 문제 분석. 모기지 대출 계약의 특성 및 형태. 주 등록 절차. 모기지 대출 계약 조항에 대한 당사자의 책임.
과정 작업, 2009년 11월 14일에 추가됨
"부동산 질권" 개념의 특징. 벨로루시 공화국의 장기 모기지 대출 시스템 개발의 기본 원칙, 형성 기간, 행동 메커니즘. 대출 분야에서 벨로루시의 현행법 분석.
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모기지의 개념과 본질 연구 - 담보 재산을 모기지 수혜자에게 양도하지 않고 담보의 하위 유형 중 하나입니다. 모기지 및 모기지 계약 작성의 특징. 주거용 건물 및 아파트, 사회 및 상업 모기지에 대한 모기지의 특징.
초록, 2010년 2월 23일에 추가됨
의무 이행을 보장하는 방법으로서의 담보의 특성. 담보 유형, 모기지 의무 내용. 모기지 계약의 체결 및 그 주정부 등록. 당사자의 권리와 의무. 모기지 압류.
코스 작업, 2014년 5월 15일에 추가됨
주택담보대출에 대한 법적 규제. 모기지 대출 계약의 개념, 특성 및 형태. 계약에 따른 당사자의 권리와 의무. 모기지 계약과 관련된 분쟁에 대한 중재 법원의 고려.
논문, 2010년 11월 23일 추가됨
모기지 및 모기지 대출에 관한 법률 기관의 형성 및 발전. 로마노-게르만 및 앵글로색슨 전통의 서약법. 현대의 담보 형태로서의 모기지 러시아 법률. 담보관계의 성격.
논문, 2006년 10월 4일 추가됨
입법상의 의무를 보장하는 방법으로 모기지 시스템 형성 분야의 조직 및 법적 관계 러시아 연방. 특정 유형의 부동산 담보와 관련된 모기지 대출의 특징.
논문, 2014년 9월 4일에 추가됨
서약의 발생 및 종료. 서약 계약의 조건 및 형태, 당사자의 권리 및 의무. 질권의 종류: 질권재산은 질권자에게 남는다. 질권재산을 질권자에게 양도하는 것. 질권자의 권리를 행사합니다.
과정 작업, 2010년 10월 7일에 추가됨
규제 체계모기지 연구소. 주택담보대출. 모기지 대출 적용의 특징 및 메커니즘. 러시아 연방의 모기지 대출 문제 현대 무대. 러시아 모기지 개발의 필요성과 전망.
1998년 7월 16일자 연방법 N 102-FZ "모기지(부동산 담보)"(법률) 제 1조 1항에 따라 부동산 담보(모기지 계약)에 관한 계약에 따라 일방 저당권에 의해 담보된 채무의 채권자인 저당권자는 이 의무에 따라 채무자에 대한 금전적 청구권을 상대방(담보인)의 담보 부동산 가치로부터 우선적으로 만족받을 권리가 있습니다. 연방법에 의해 설정된 예외를 제외하고 담보권자의 다른 채권자.
모기지 대출은 외국 실무에서 널리 알려져 있습니다. 모기지 대출의 글로벌 모델에는 주로 두 가지가 포함됩니다.
- 단일 계층 모기지 대출 모델(기사 참조) "세계 모기지 대출 모델: 단일 수준 모델");
- 2단계 모기지 대출 모델.
2단계 모기지 대출 모델에서 은행은 차용인에게 부동산에 대한 모기지를 담보로 모기지 대출을 발행합니다.
그런 다음 은행은 원칙적으로 모기지 대출을 청구할 권리를 주 모기지 기관에 판매합니다. 모기지는 주로 개발된 2차 증권 시장을 통해 자금을 조달합니다.
발행채권의 주요 매입자는 주로 연기금, 투자펀드, 보험 회사등.
따라서 2단계 재융자 모델을 통해 은행은 모기지를 모기지 증권 발행을 위한 표지로 사용하는 특수 기관에 모기지를 판매하고, 모금된 자금으로 다시 은행에서 모기지를 구매합니다.
- mogij와 Mortgage는 같은 것인가요?
이 경우, 대출 의무가 청산(이행)될 때까지 공식 소유자가 대출 기관인 신용으로 구매한 부동산 자체는 차용인의 금전적 의무 이행을 위한 담보 역할을 합니다.
mogidge의 본질은 저당권자가 저당권이 종료될 때까지의 기간 동안 채권자-저당권자를 위해 저당 재산에 대한 소유권을 공식적으로 양도하는 것입니다. 이 경우 담보물에 대한 일시적인 소유권 분할이 발생합니다. 원칙적으로 주 의무가 종료될 때까지 점유 및 사용권은 담보인에게 유지되고 처분권, 공식적인 "소유권"권은 유지됩니다. 소유권은 질권자에게 넘어갑니다.
모기지에 비해 mogidzha의 장점은 의무를 이행하지 못한 경우 mogidzha 계약이 체결된 순간에 이미 저당 재산의 공식 소유자가 되었기 때문에 대출 기관의 담보권 행사 문제가 발생하지 않는다는 것입니다. 발효.
모기지는 일반적으로 러시아어로 "모기지"로 번역되지만 mogidzh는 모기지와 다소 다르기 때문에 이러한 번역은 조건부입니다. 모기자 계획에 따르면, 한 당사자(채무자)는 의무 이행을 보장하기 위해 특정 재산에 대한 권리를 다른 당사자(채권자)에게 양도합니다.
- 러시아 Two-Tier 모델 적용
러시아에서는 가장 효율적인 시스템을 모델로 한 모기지 시장을 구축하려는 시도가 성공하지 못했습니다. 러시아에서는 이에 가장 적합한 보다 단순한 주택 모기지 대출 모델의 개발을 촉진하는 것이 합리적입니다.
시장 조직의 2단계 계획은 국가 보장에 기초해야 합니다. OJSC 주택 모기지 대출 기관(AHML)은 예산 자금으로 만들어졌으며 모기지 대출의 2단계 시스템을 개발 및 구현합니다(2004년 9월 8일자 러시아 연방 정부 결의안 제462호). 주택 모기지 대출을 위한 공개 합자 회사 "대리점"의 차입에 대한 러시아 연방의 국가 보증").
은행은 차용자에게 담보대출을 발행하고 AHML 은행에서 부채를 구입하며 차용자는 은행에 대출금을 지불합니다. AHML은 AHML 자체 표준에 따라 모기지 대출을 발행하는 은행에서만 모기지를 구매합니다. AHML은 연간 15%의 이율로 루블로만 대출 발행 및 상환을 제공합니다. 이 경우 최소 대출기간은 1년 이상 20년 미만이어야 하며, 최초 일시불 지급액은 평가일 현재 주택 구입 가격의 30% 이상이어야 합니다. 비율은 매우 낮지만 지금까지 AHML을 만드는 아이디어는 완전히 실현되지 않았습니다.
러시아에서 2단계 모기지 대출 시스템을 도입하면 다음과 같은 몇 가지 근본적인 문제에 직면하게 됩니다.
- 발달된 증권 시장의 부족;
- 2차 시장에서의 모기지 채무의 비유동성;
- 은행에 장기적으로 저렴한 신용 자원을 제공합니다.
- 모기지 대출에 참여하는 데 필요한 특성을 갖춘 부동산 시장,
- 모기지론의 주요 시장으로, 채권자와 채무자가 서로 상응하는 의무를 체결하는 활동 전체를 포괄하며, 채무자(저당권자)는 집행 방법으로 부동산을 제공하고 채권자(저당권자)는 부동산을 인수합니다. 방계친;
- 모기지 및 모기지 대출에 따른 권리 이전(이미 발행된 모기지 대출의 판매)과 발행된 모기지 대출의 재투자를 보장하는 모기지 대출의 2차 시장. 2차 시장은 1차 모기지 시장의 대출 기관과 모기지 담보 증권 시장의 투자자 간의 연결로, 투자자 자금을 축적하고 금융 흐름(채권 발행 및 주식 시장 배치를 통해)을 모기지 대출로 유도합니다.
주제 7. 장기 투자 자금 조달 방법으로서의 모기지 대출.
1. 모기지 대출 발전의 진화.
2. 전형적인 모기지 대출 모델.
3. 카자흐스탄 공화국의 모기지 대출 시스템.
4. 카자흐스탄 모기지 회사의 창설 및 발전.
5. 모기지 대출 시스템의 기능 메커니즘.
6. 카자흐스탄 공화국 모기지 시장 발전 현황과 전망.
모기지 대출 개발의 진화
모기지라는 용어는 6세기 초 그리스에서 처음 등장했습니다. 기원전 (Archon Solon에 의해 도입됨) 그 당시에도 특정 토지 보유에 대해 채권자에 대한 채무자의 책임을 보장하는 것과 관련이 있었습니다. 솔론의 전임자인 드라코(Draco)는 사유 재산과 그 동산 부분에 대한 침해를 엄중히 처벌하는 절차를 도입했습니다(기원전 621년). 역사상 그와 그의 명령에 "용의 법칙"이라는 정의가 부여된 것은 우연이 아닙니다.
기원전 594년. 솔론은 토지 부채 폐지를 포함한 개혁을 수행하고 의지의 자유를 도입하여 재산이 더 이상 가족 상속인에게 전달되지 않습니다. 이제 모든 사람은 자신의 재량에 따라 "재산"을 분할하고 물려줄 권리가 있습니다.
처음에 아테네에서는 그러한 의무의 담보가 채무자의 신원이었고, 채무자가 빚을 갚을 수 없을 경우 노예 제도의 위협을 받았습니다. 개인 책임을 재산 책임으로 전환하기 위해 Solon은이 토지가 일정 금액에 대한 청구에 대한 담보로 사용된다는 비문과 함께 채무자의 재산에 기둥을 놓을 것을 제안했습니다. 이 기둥을 모기지라고 불렀습니다.
그리스어로 "hypotetheca"는 '서다', '지지하다'라는 뜻입니다. 그러한 게시물에는 토지 소유자의 모든 들어오는 부채가 기록되었습니다. 이미 고대 그리스홍보가 보장되어 관심 있는 각 사람이 이 토지의 상태를 쉽게 확인할 수 있었습니다. 저당권의 경계에 대출 기관은 이 부동산이 그러한 금액에 대한 청구에 대한 담보로 제공된다는 비문이 적힌 게시물을 배치했습니다. 나중에 이러한 목적으로 모기지 도서라는 특수 도서가 사용되기 시작했습니다.
알려진 바와 같이, 모기지 시스템의 목적은 부동산에 대한 권리를 확립하는 무언의 방법과 관련된 위험을 방지하는 것입니다. 토지는 협상 가능성이 높은 상품이므로 구매자와 모기지 대출 기관 모두에게 해당 부동산이 청산되거나 저당잡히지 않을 위험이 항상 존재합니다. 따라서 담보는 소유자의 신원이 아니라 소유자의 재산 가치에 있기 때문에 모기지는 재산을 다른 소유자에게 양도하는 것을 방지했습니다. 시간이 지나면서 “모기지”라는 단어가 담보를 지칭하는 데 사용되기 시작했습니다.
점차적으로 모기지는 중세 유럽 법률에 포함되었습니다. 독일에서는 14세기 이전에 없었던 것으로 보이며, 프랑스에서는 17세기 말부터 무언의 모기지가 시행되었습니다. 저당권은 신뢰할 수 있는 재산권이 되지만, 특별 장부에 해당 저당권에 대해 특별 항목을 기재한 후에만 가능합니다.
모기지가 널리 발전했습니다. 다양한 나라. 모기지 시스템이 도입되었습니다. 프로이센에서는 1783년 헌장에 의해; 오스트리아 - 1811년 민법에 의거; 작센 - 1843년 법령에 의거.
최초의 모기지 은행은 1770년 실레지아에서 설립되었습니다. 그것은 국영 은행, 대규모 토지 소유자에게 재정 지원을 제공합니다. 자금을 조달하기 위해 은행은 모기지(모기지 채권의 일종)를 발행했습니다.
고전적인 모기지 대출 모델
안에 현대 세계주택 부문에 대한 투자 기술은 세 가지 주요 원칙을 기반으로 합니다.
· 계약 절감;
· 모기지 대출;
· 정부 지원.
물론 이러한 원칙을 구현하기 위한 구체적인 메커니즘은 크게 다를 수 있습니다.
모기지 대출 실행에서는 다음을 구별하는 것이 일반적입니다. 세 가지 주요 모델 :- 확장 개방형(미국식); 균형잡힌 자율(독일어); 및 잘린 개방형(영어, 스페인어, 프랑스어, 이탈리아어).
미국 모델 주로 모기지, 증권, 부동산 등 표준 금융 상품에 중점을 두고 있습니다.
에 의해 미국(클래식) 모델 사람은 기성 주택을 구입하여 원칙적으로 비용의 일부만 현금으로 지불하고 나머지 금액은 구입 한 부동산에 대한 담보로 발행되는 전문 모기지 은행에서 빌린 돈으로 지불합니다. 이 대출금은 15~30년 이내에 상환됩니다. 이러한 유형의 모기지 기능은 차용인(담보대출자), 모기지 은행(담보대출자), 투자자 및 국가 등 4개의 주요 시장 행위자가 존재하기 때문에 발생합니다.
어떤 사람이 집을 구입하기로 결정했다고 가정해 보겠습니다. 그는 부동산 중개소를 찾아 스스로 주택을 선택한다. 그 후 그는 대출 요청을 고려하는 모기지 은행에 연락합니다. 은행이 대출을 발행한 후 은행은 모기지 풀을 구성합니다. 발행된 대출 총액(모기지 총액). 이 단계에서는 모기지 대출 판매와 관련된 특수 회사를 통해 국가가 개입합니다.
주정부는 가장 큰 회사의 중개를 통해 모기지 증권에 대한 보증인 역할을 합니다. 증권(모기지)은 지속적으로 소액 수입을 받는 투자자에게 판매됩니다. 그 밖에도 다음과 같은 여러 조직이 있어야 한다. 연금 기금, 보험 회사 등 (법에 따라) 특정 수의 모기지를 구매해야 합니다.
또 다른 예: 어떤 사람이 자신의 사업을 시작하고 싶어합니다. 그는 이를 위한 저축이 충분하지 않으며, 미상환 위험이 너무 크기 때문에 일반 상업 은행으로부터 단기 대출을 받을 가능성도 없습니다. 그러나 그는 도시나 아파트 근처에 작은 토지를 가지고 있습니다. 어떤 사람이 자신의 사업이 수익성이 있을 것이라는 명분을 가지고 모기지 은행에 접근합니다. 은행은 그의 대출 요청을 고려하고 유동성을 평가합니다. 토지 계획또는 아파트를 구입하고 시장 가치의 60-70% 금액으로 대출을 발행합니다. 그 후 이벤트 개발은 모기지 발행, 국가의 도움을 받아 2차 시장에서 판매 등 이전 계획과 유사합니다.
모기지 계획을 구성하는 고전적인 모델은 미국에서 만들어졌고 가장 많이 개발되었습니다. 모기지 전략 개발의 원동력은 20세기 30년대 대공황, 심각한 경제 위기, 주택 시장의 쇠퇴였습니다. 미국 정부의 주도로 은행이 발행한 모기지 대출을 보장하는 연방 주택 관리청(Federal Housing Administration)과 재향군인회(Veterans Administration)라는 특수 정부 구조가 만들어졌습니다. 1935년에는 재건 금융 기관(Reconstruction Financing Agency)도 창설되었으며, 1938년에는 현재 잘 알려진 연방 국가 모기지 협회인 Fannie Mae를 기반으로 했습니다. 그녀는 된 사람이었습니다 전문조직"는 이 모기지 대출 모델을 2단계로 특징짓습니다. 1954년부터 Fannie Mae는 부분적으로는 개인 주주가, 부분적으로는 연방 정부가 소유하는 공공-민간 기업으로 변모했습니다. 1968년에 회사는 두 개의 회사, 즉 Ginnie Mae와 그 회사를 유지하는 회사로 분할되었습니다. 이전 이름 Fannie Mae는 사모펀드 회사가 되었습니다. Fannie Mae는 연방주택청과 재향군인회가 보험에 가입하고 보증한 주택담보대출은 물론 단독 주택과 아파트 단지가 담보로 제공하는 일반 대출도 구매합니다. 모기지 대출에 대한 장기 투자자 역할을 하며 모기지 담보 증권 프로그램을 유지합니다. 표준 신용 구매 프로그램 외에도 Fannie Mae는 자체 부채(채권, 단기 채권)를 발행하고 유가 증권을 계약 구매합니다. Fannie Mae는 자체 포트폴리오의 대출과 조직화된 대출 기관의 모기지 풀을 통해 담보되는 보증 증권을 발행합니다.
Ginnie Mae의 경우 주택도시개발부 산하에서 운영되는 완전 정부 기업입니다. 2차 모기지 시장을 통해 Ginnie Mae는 기존 대출 방법을 사용할 수 없는 주택 시장 부문을 지원하기 위해 정부 우선순위의 일환으로 모기지 대출을 제공하고 홍보합니다. 특별 프로그램지원은 국고의 대출, 자신의 포트폴리오에서 얻은 이자, 약속에 대한 수수료를 통해 제공됩니다. 증권 인수 프로그램의 자금은 증권 발행인이 지불하는 보증 및 신청 수수료로 충당됩니다.
미국의 2차 모기지 시장을 조직하고 서비스하는 임무를 맡은 또 다른 정부 및 "준정부" 기관은 1970년 미국 의회에서 창설된 Freddie Mac입니다. Freddie Mac의 활동은 모기지 사업에 대한 투자의 유동성을 높이는 것뿐만 아니라 기존 주택 모기지 대출을 위한 전국적인 2차 시장 개발을 통해 모기지 대출 자금을 창출 및 개발하는 것을 목표로 합니다.
미국 모델과 다소 유사 말레이시아 모델 "Kagamas"(모기지 회사 이름). 이 모델은 국립은행, 대형 상업은행 및 기타 금융기관이 참여하는 폐쇄형 합자회사 형태의 특수 모기지 회사를 설립하는 방식으로 운영됩니다. 이 모기지 회사는 대출 기관(은행)으로부터 모기지를 구입한 다음 구입한 모기지 풀(즉, 부동산에 대한 유치권)을 담보로 증권(모기지 채권)을 발행합니다. 주택담보채권을 판매함으로써 기업은 주택담보대출 구입에 따른 비용을 충당하고, 은행은 받은 자금을 활용하여 신규 주택담보대출을 제공함으로써 궁극적으로 주택건설 시장의 발전을 촉진할 수 있습니다.
미국 모델과는 다르게기관이 모기지 풀을 매입할 때 시장에서 추가 판매를 위해 "담보대출 증권"의 형태로 말레이시아 모델에 따르면 , 기관은 특정 품질의 모기지 풀을 구매합니다. 자신의 포트폴리오에 보관하고 자신의 포트폴리오를 발행합니다. 사채 , 모기지 풀 구매를 재융자합니다.
말레이시아 모델의 가장 큰 장점은 단순성과 신뢰성 , 어느 국가에서 제공하는 모기지 회사의 자본 참여를 통해. 특정 기준을 충족하는 모기지 대출 구매는 모기지 시장 주체로부터 중앙에서 수행되며, 은행과 Cagamas 간의 계약 유형에 따라 은행은 기관에 대해 일정 금액의 의무를 부담합니다. 환매 의무가 있는 계약을 체결할 때 은행은 더 이상 카가마스의 요구 사항을 충족하지 않는 대출금을 즉시 환매할 의무가 있습니다. 환매 의무 없이 계약을 체결할 경우 관련 위험은 모두 기관이 부담하고, 은행은 대출 서비스를 수행합니다. 이 대출 서비스는 차용인이 지불한 금액에서 서비스 은행의 수수료를 뺀 금액으로 구성됩니다. .
균형 잡힌 자율(독일) 모델
독일 모델과 미국 모델의 주요 차이점은 부동산을 단일하고 독특한 제품으로 대하는 유럽인의 태도에 있습니다. 이는 결국 다음과 같은 사실로 이어진다. 각 모기지는 세부 사항이 많아 복잡하고 통합할 수 없어 2차 모기지 시장이 제한됩니다. . 어느 누구도 증권 구매 결정을 빨리 내리지 않을 것입니다. 특정한 경우다르다. 결과적으로, 자산과 부채의 균형을 유지하기 위해 독일 대출 회사와 은행은 자체 증권 발행자로서 적극적으로 행동하고 미국 모델에서는 필요하지 않은 충분히 큰 승인 자본을 형성해야 합니다.
독일 모기지 모델단일 수준 모기지 대출 모델과 계약상 건설 저축 시스템을 결합합니다.
모기지 대출의 고전적(미국식) 모델과 달리, 단일 레벨 모델 주택담보대출을 발행한 은행은 주택담보대출을 발행한 한편, 대출을 받기 위해 차주가 담보로 삼은 부동산을 담보로 하는 채권형증권을 독립적으로 발행합니다.
단일 계층 시스템은 서유럽 국가에서 더 일반적입니다. 은행이 모기지 채권을 발행하는 과정은 특별법에 의해 규제되고 은행 감독 당국에 의해 통제되며, 은행 자체의 활동은 위험도가 낮은 거래의 좁은 목록으로 제한됩니다.
이 모델 외에도 세계적으로 사용됩니다. 계약 건설 절감 시스템. 은행이 모기지 자금을 조달하는 단일 계층 모델과 달리 채권발행을 통한 금융시장 개방, 계약적 건설저축 시스템은 폐쇄되어 금융시장과 분리됩니다.
이 시스템의 본질은 다음과 같습니다. 집을 짓기 위해 은행에서 대출을 받으려면 먼저 모기지 은행에 특별 “저축 계좌”를 개설해야 합니다. 계좌에 미래 주택 비용의 필요한 부분이 축적되자마자(약 5~8년 소요), 그는 국가 보조금(주택 비용의 최대 10% 및 우대 대출)을 받을 권리를 받습니다. 누락된 부분에 대한 비용을 지불하기 위해). 대출 상환 기간은 일반적으로 10~15년입니다. 동시에, 목표 예금으로 인해 신용 기관은 이를 사용하여 이전에 대출을 신청한 시민에게 대출을 제공할 수 있는 기회를 갖게 되었습니다.
독일의 "건물 저축" 시스템의 운영 원리는 다음 예에서 볼 수 있습니다. 충분한 자본 없이 건설을 원하는 10명의 사람들이 돈을 저축하기 시작합니다. 이를 위해 모든 사람이 1백만 개의 일반 화폐 단위가 필요하지만 모두가 연간 10만 달러만 절약한다고 가정해 보겠습니다. 만약 모두가 별도로 행동한다면 건설을 원하는 사람은 건설을 시작할 수 있을 때까지 약 10년을 기다려야 합니다. 10명 모두가 하나의 목표 팀으로 뭉친다면, 다른 사람들이 그에게 저축한 돈을 대출로 제공한다면 그들 중 첫 번째 팀은 1년 이내에 구축할 수 있습니다. 두 번째 해에는 두 번째 건물을 지을 수 있습니다. 첫 번째 건물이 이제 저축 예금 대신 대출 상환금 등을 공유하는 경우입니다. 따라서 모든 사람이 혼자 행동하는 접근 방식에 비해 평균적으로 두 배 더 빠르게 목표를 달성합니다. 국가는 보조금을 제공함으로써 자신의 자본을 절약하고 사용하려는 욕구를 장려합니다. 독일에서는 이러한 보조금을 "건설 저축 보너스"라고 합니다.
이미 시작된 독일 모델은 시민들에게 개발 지역의 특정 유형의 주택을 제공하여 개발 지역 개발에 필요한 자금을 집중시킵니다. 이 계획은 평균 수준의 사람들을 대상으로 한다는 점에 유의해야 합니다. 낮은 수준소득.
주택저당증권에 대한 2차 시장 시스템을 기반으로 하는 미국 모델과 저축 시스템을 기반으로 하는 독일 모델의 특징은 표 7.1에 나와 있습니다.
표 7.1.
모기지 대출에는 두 가지 주요 모델이 있습니다. 각각을 개별적으로 고려해 봅시다. 우선, 모기지 대출 모델이 러시아에서 조직되어 있기 때문에 미국 모델에 중점을 두겠습니다.
미국 모기지 대출 모델
첫 번째는 2단계 모델로 "미국 모델"이라고도 합니다. 이는 주로 모기지 담보 증권의 2차 시장에 기반을 두고 있습니다. 미국 모기지 대출 모델의 본질은 다음과 같이 특징지어질 수 있습니다.
1) 상업 또는 국영 은행은 차용인이 특정 기간 내에 매달 고정 금액을 은행에 이체한다는 조건으로 차용자에게 담보 대출을 발행합니다. 차용인의 이러한 의무는 구입한 재산의 담보로 보장됩니다.
2) 대출을 발행한 후, 은행은 대출을 전문 모기지 대출 기관 중 하나에 판매하고 동시에 담보 의무를 이전합니다. 대행업체는 차용자에게 지급한 자금을 즉시 은행에 상환하고, 이에 대한 대가로 매월 채무 상환을 위해 받은 대금(신용기관의 이익(마진) 제외)을 대행업체로 이체해 줄 것을 요청합니다.
3) 모기지 기관은 은행에서 특정 수의 모기지 대출을 구매한 후 이를 풀로 구성하고 각각을 기반으로 차용인의 지불을 지불 소스로 하는 새로운 유가 증권을 생성합니다. 이러한 지불은 더 이상 부동산 담보에 의해 보장되지 않고 법인 역할을 하는 모기지 기관에 의해 보장됩니다. 모기지 기관은 주식 시장에서 모기지 담보 증권을 판매하여 결과적으로 자신의 이익과 은행의 이익이 마진이 됩니다. 8, p.34
독일 모기지 모델
모기지 대출의 두 번째 모델은 단일 수준의 "독일 모델"로, 자율적이고 균형 잡힌 모기지 모델이며 "저축 및 대출" 운영 시스템을 기반으로 합니다. 이 시스템은 독일의 "민간 건설 저축 은행"(Bausparkasse 또는 American Savings & Loans 또는 French Livret Epargne Logement) 유형에 따라 구축되었습니다. 이 모델을 통해 투자자는 주택이나 아파트 구매에 필요한 특정 기여금(비용의 30~50%일 수 있음)을 축적(저축 은행 계좌에 축적)한 다음 모기지 대출을 받을 수 있습니다. 누락된 금액에 대해 동시에 예금자가 축적한 모든 사용 가능한 현금 자금과 자체 자금은 법정 활동 수행, 즉 모기지 대출 발행 목적으로만 사용할 수 있습니다.
러시아의 모기지 대출 모델 13, p.58
현재 러시아에서 운영되고 있는 모기지 대출 시스템의 기능 메커니즘은 다음과 같은 모기지 대출 단계의 형태로 제시될 수 있습니다.
1) 예비 단계(이 단계에서는 고객에게 대출의 기본 조건을 설명하고 대출을 받는 데 필요한 서류 목록이 제공됩니다)
2) 고객 및 담보물에 대해 제공된 정보의 수집 및 확인
3) 대출 상환 가능성을 평가합니다.
4) 대출 결정 단계 (금액, 상환 절차, 기간, 이자율이 결정됨)
5) 이 단계에서 대출 계약이 체결됩니다.
6) 대출 서비스
7) 신용 거래를 종료합니다.
아래 그림 1에는 모기지 모델이 도식 형식으로 표시되어 있습니다.
그림 1 - 모기지 대출 모델 다이어그램 11, p.
러시아의 모기지 대출 모델을 좀 더 자세히 살펴보겠습니다.
예비 단계에서 차용인은 대출 기관, 모기지 대출 조건, 신용 거래 체결 시 발생하는 권리 및 의무에 대해 필요한 모든 정보를 숙지해야 합니다.
또한, 대출자에게 대출조건을 설명한 후, 신용기관 직원은 은행이 신용으로 제공할 수 있는 최대 자금 금액을 결정하고 대출 절차 및 결제 절차에 대해 합의한 후 작성합니다. 대략적인 추정차용인의 비용을 지불하고 대출 신청서를 작성하십시오. 이 진술은 대출 기관에 의해 잠재 고객에 대한 가장 중요한 정보 소스 중 하나로 간주됩니다.
러시아와 세계에는 황금 은행 규칙이 있으며 그 본질은 다음과 같습니다. 차용인은 월별 대출 상환에 개인 월 소득의 30% 이상을 지출해서는 안 됩니다. 이 비율이 더 크면(40-60%) 해당 대출은 위험해집니다. 그렇기 때문에 은행은 대출자의 소득을 기준으로 제공할 수 있는 신용 금액을 추정합니다.
모기지 대출에 대한 결정이 긍정적인 경우, 차용인과 은행은 미리 합의된 특정 주거용 부동산 구매에 대한 대출 계약을 체결합니다. 모기지 계약에는 모기지의 대상, 가치 평가, 본질에 대한 정보는 물론 모기지로 보장되는 의무 이행의 규모와 시기에 대한 정보가 포함됩니다. 주 또는 지방자치단체 소유의 주택 및 아파트에 대한 모기지는 허용되지 않는다는 점을 고려해야 합니다.
모기지 계약을 체결한 후 상업 은행은 일반적으로 차용인에게 계약금을 요구하며, 그 금액은 모기지 프로그램 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 동시에, 채권 은행은 이 계약금이 가능한 한 커지는 데 관심이 있습니다. 왜냐하면 기부금이 클수록 거래의 위험이 적기 때문입니다.
또한 미국 모기지 대출 모델과 마찬가지로 구입한 부동산을 담보로 담보된 차용인의 의무는 모기지 형태로 공식화되며, 그 풀은 모기지 담보의 모기지 보장을 형성하는 모기지 대리인에게 판매됩니다. 증권. 또한 러시아 은행의 요구 사항을 충족하는 상업 은행은 스스로 모기지 보장을 구성하고 모기지 담보 증권을 발행할 수 있습니다.
비교 분석 다양한 모델해외에서 운영되는 모기지 주택 대출을 통해 가장 수용 가능한 주택을 식별할 수 있습니다. 현대 러시아주택담보대출 시스템을 조직하는 방법.
현재 해외 주택담보 대출 시스템의 주요 모델은 다음과 같습니다. 확장 개방형 모델(미국) 균형 잡힌 자율성 모델(독일)
이러한 모델의 식별은 조건부이므로 한 국가에서 동시에 작동할 수 있습니다. 주택 모기지 대출 시스템을 구성하는 각 모델에는 특정 기본 요소 세트가 포함됩니다.
가장 간단한 시스템은 모기지 대출의 절단 개방형 모델로 간주되어야 합니다(그림 2) 12, p. 이 모델의 본질은 다음과 같습니다. 은행은 주거용 부동산을 포함한 부동산을 담보로 모기지 대출을 발행하고 결과 모기지 풀을 기반으로 자체 증권 인 모기지 시트를 발행합니다. 모기지 어음 판매는 은행에 추가 대출 발행을 위한 "장기" 자금 자원을 보충하는 역할을 합니다. 따라서 모기지 대출은 재융자되어 시간이 지남에 따라 은행의 자산과 부채의 균형을 보장합니다.
그림 2 - 잘린 개방형 모기지 대출 시스템의 계획
세계 실무에서 가장 일반적인 부동산 모기지 대출 모델 중 두 번째인 미국 모델은 모기지 대출을 위한 개발된 2차 시장의 존재를 전제로 합니다(그림 3) 12, p.16.
이 모델의 핵심은 모기지 대출 재융자를 위한 자금이 중개자를 통해 주식 시장에서 대출 기관에 의해 조달된다는 것입니다. 이 모델의 기본은 채권자와 투자자의 주체를 분리하는 것입니다.
그림 3 - 모기지 대출의 확장된 개방형 모델 계획
열쇠 순도 검증 각인균형 잡힌 자율성 모델은 기능의 저축 및 대출 원칙입니다(그림 4) 12, p.16. 신용 자원의 형성은 향후 모기지 주택 대출을 받기를 원하는 투자자의 저축을 희생하여 수행됩니다. 독일 주택담보대출 모델의 핵심은 폐쇄형 모기지 금융시장을 창출하는 것이다. 저축 및 모기지 전문기관을 중심으로 구성되어 있습니다.
그림 4 - 균형 잡힌 자율성 모델의 다이어그램
제시된 모델의 주요 특징은 다음 표에 반영되어 있습니다.
표 1 - 다양한 모기지 대출 모델의 특성
|
비교 가능한 매개변수 |
절두체 개방형 모델 |
확장 개방형 모델 |
균형 잡힌 자율성 모델 |
|
배포 국가 |
동유럽, 영국, 스페인, 덴마크 등 |
미국 및 기타 선진국 |
독일, 프랑스, 오스트리아, 스페인, 칠레, 태국, 체코 등 |
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작동 원리 |
시장(국가의 금융 및 신용 시장의 전반적인 상태에 따라 다름) |
저축 및 대출(독립형 모델) |
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신용자원 유치의 원천 |
은행의 자체자금과 차입자금 |
2차 시장에서 거래되는 모기지 증권과 은행 자체 자금 및 차입 자금 |
미래 차입자의 주택저축 및 주택계약저축은 물론 은행의 자체자금 및 차입자금까지 |
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주요채권자 |
유니버셜 은행과 모기지 은행 |
모기지 및 저축 은행 |
주택담보대출은행, 전문저축은행(저축은행, 건설저축은행) |
|
상태 지원 형식 |
정의되지 않음 |
위기 상황에서 대출 재융자 |
건설절감 보조금 |
잘린 개방형 모델의 기능을 구성하는 단순성은 전 세계, 특히 다음과 같은 광범위한 분포를 결정합니다. 개발 도상국. 그러나 이 모델의 단점(이자율의 시장 수준에 대한 의존성, 엄격한 기준의 부족, 유인된 신용 자원의 제한된 수)으로 인해 러시아에서의 발전이 방해를 받습니다.
미국 모기지 대출 모델을 국가 모기지 모델로 개발하려는 시도는 90년대 후반부터 러시아에서 이루어졌습니다. 그러나 여러 가지 이유(해외 자금원의 이점, 정부 지원 부족)로 인해 2층 모델은 실질적으로 개발이 중단되었으며 이제 위기 동안 대륙형 1층 모델로 전환되었습니다. 다음과 같은 여러 가지 장점으로 인해 더욱 안정적입니다. 금융 시장으로부터의 완전한 독립; 신용 위험 감소; 인구의 상당 부분에 대한 대출 가용성
러시아 저축 모기지 시스템의 기능에는 심각한 장애물이 있습니다. 입법 체계건설 및 저축 은행의 기능을 위해; 금융 기관에 대한 대중의 불신은 여전히 높습니다. 높은 인플레이션과 가격 상승으로 인해 저축액이 하락하기 때문에 이 모델을 사용한 아파트 구입이 점점 더 늦어지고 있습니다2, p.16.
따라서 각 모델의 긍정적인 특징과 부정적인 특징을 비교하여 러시아에서의 사용 가능성을 분석했습니다. 러시아의 국가적 특성을 고려하여 대량 "시장" 모기지 시스템을 구축하는 일반 원칙을 따르는 것이 합리적일 것입니다. 동시에 주택 건설 시스템에 대한 신뢰 제도 강화부터 시작해야합니다 (개발자의 책임 강화, 주주의 권리 보장, 시운전 기한 준수, 가격 최대한 고정 등) , 사회적 모기지 메커니즘을 연구하고 국가 보증 수준을 높이고 그 후에야 독립적인 신용 및 금융 모기지 기관의 형성(활성화)이 이루어집니다.
전 세계 모기지 시장은 대출 발행과 재융자라는 두 가지 방향으로 운영됩니다. 이 시장의 독창성은 경제적으로 중요한 두 개의 거대한 부문, 즉 부동산 시장과 금융 시장을 연결한다는 사실에 있습니다. 오늘날 세계적으로는 많은 모기지 대출 수단과 신용 기관이 자금을 발행하는 여러 메커니즘(예: 모기지 담보 증권 발행, 모기지 뮤추얼 펀드 또는 유사 펀드 생성, 모기지 풀 재판매)이 있습니다.
모기지 대출 시스템은 효과적인 모기지 대출의 가능성을 보장하는 적절한 기관과 입증된 메커니즘의 창설을 의미합니다.
일관되고 효율적으로 기능하는 모기지 대출 시스템을 구축하려면 먼저 다음이 필요합니다. 현재 시스템모기지 대출 업무를 직접 수행하는 은행 및 기타 모기지 대출 기관을 포함한 모기지 대출 기관. 이 시스템의 효율성은 주로 부동산 거래 등록 시스템, 부동산 가치 전문 평가 시스템, 보험 회사, 2차 시장 활동 조직 기관 등 인프라 개발 수준에 따라 달라집니다. 모기지 대출 및 기타 요소에 대해.
전체적인 생성 작업 설정 시장 시스템주로 효과적인 표준 금융 메커니즘의 사용에 초점을 맞춘 모기지 대출의 경우, 지역 자원을 활용하고 개별 지역의 특성을 반영하는 것을 목표로 하는 주택 금융 계획의 사용 가능성을 고려할 필요가 있습니다. 주택 모기지 대출 시스템의 형성 및 창설에 대한 과도기적 조건에서 이러한 계획은 제한된 지역 자원과 지역 특성에 대한 초점, 구현 규모로 인해 인구의 특정 부분의 주택 문제를 해결하는 데 도움이 될 수 있습니다. 19권, p.55로 제한되어 있습니다.
주요 목표는 시민의 자금과 장기 모기지 대출을 희생하여 독점이 없는 주택 시장에서 주택을 구입한다는 시장 원칙에 기초하여 평균 소득을 가진 러시아 시민에게 저렴한 주택을 제공하는 작업 시스템을 만드는 것입니다.
모기지 관계는 주택 부문에서 완전히 실현되지 않은 엄청난 잠재력을 가지고 있지만 이러한 관계는 여러 가지 긴급한 문제를 해결할 수 있는 효과적인 수단입니다.
1) 부동산 시장과 금융 시장의 장기적이고 강력한 통합을 보장합니다.
2) 시민의 주택 구입을 위한 온건한 제도를 보장합니다.
3) 자본 건설에 대한 투자 활동을 증가시킵니다.
개선을 원하는 시민의 주택 비용, 자금 출처, 지불 능력 및 범주 (혜택 권리 고려)에 따라 생활 조건, 몇 가지 주택 전략이 눈에 띕니다.
정부 보조금과 기업 지원을 제공하기 위해 고안된 전략;
정부보조금과 국민자금의 혼합전략;
주로 시민 자신의 자금에 초점을 맞춘 시장 전략.
특히 주택 모기지 대출 시스템의 형성 및 개발 과정에서 주로 시민 차용자와 채권자 은행과 같은 모기지 시장 주체의 활동은 특별한 지방 자치 단체 지원 조치 없이는 사실상 불가능합니다.
모기지 대출 시스템을 위한 행정 체계 도입으로 인해 해당 지역 전체가 이익을 얻었습니다. 지방자치단체는 주택 건설 과정을 촉진하여 세수 증대를 촉진하는 동시에 시민이 도시의 필요에 따른 대출 조건을 이행하지 못하는 경우 수령함으로써 위험을 최소화합니다. 새 아파트, 또는 재입주를 위한 아파트입니다.
현재 주택 구입을 위해 은행에서 제공하는 대출은 제한된 수의 사람들에게만 제공됩니다. 위험을 제한하고 재원을 동원하기 위한 법적, 경제적 메커니즘이 내장된 모기지 대출 시스템을 구축하면 모기지 대출 비용을 크게 절감하고 효과적인 치료법러시아 시민의 주택 문제에 대한 해결책.
한편으로는 통합 시스템이자 필수적인 부분으로 인구에 대한 주택 모기지 대출 개발 시장경제- 반면, 다음과 같은 기본 원칙을 바탕으로 구축되어야 합니다.
1) 러시아에서 주택담보대출 시스템을 구축할 때 기존 국제 경험을 고려할 필요가 있습니다. 동시에 러시아의 거시경제적 상황과 입법 체계를 토대로 러시아 국민이 모기지 대출을 위해 채권자 은행에 장기적으로 의존하는 상황을 여전히 경계하고 있다는 사실을 고려해야 합니다.
2) 주요 요구 사항 중 하나는 고소득 인구 그룹뿐만 아니라 평균 소득 인구 그룹에 대한 모기지 대출 가용성을 보장하는 것입니다. 동시에 시스템은 보조금 지원이 아닌 시장 기반이어야 하며, 모기지 대출 과정에 참여하는 모든 참가자가 완전히 투명하고 이해할 수 있어야 합니다.
3) 전제 조건은 시스템의 지속적인 개발, 국가 예산의 자금 조달이 아닌 시민, 상업 채권 은행, 투자자의 유치된 재정 자원의 효과적인 사용에 의존하는 것입니다.
4) 주택담보대출제도는 전국 어느 지역에서나 재현 가능해야 한다. 특정 지역의 모기지 이행 속도와 규모는 지역 지도부의 정치적 의지 유무에 대한 주관적인 요인이 아니라 객관적인 경제 상황, 주택에 대한 유효 수요 및 공급에 따라 결정됩니다.
5) 특별한 요구 사항은 시스템의 다변량, 개방성입니다.
6) 매우 중요한 측면 공공 정책모기지 대출 발전을 목표로 하는 것은 차용인을 위한 모기지 대출 가용성을 높이는 데 기여하는 거시경제적 조건과 제도적 환경을 형성하는 것입니다. 이는 인플레이션 수준, 루블 환율의 역학을 제어하여 감소시키기 위한 일련의 조치를 의미합니다. 이자율, 은행 시스템 구조 조정, 규제 및 입법 체계 개발.
7) 주택 문제를 해결하고 주택 시장의 모든 주체의 활동을 조정하는 것은 주로 당국의 활동에 달려 있습니다. 행정부모든 수준에서. 이와 관련하여 모기지 대출 시스템 구축 단계에서 지역 및 지방 당국의 역할이 증가하고 있습니다. 20, p.118
장기 모기지 대출 시스템의 형성과 점진적인 발전은 다음과 같은 여러 문제로 인해 방해를 받고 있습니다. 불완전한 입법; 사법 기관에서 부동산 및 부동산 거래에 대한 권리를 등록하는 시스템의 비효율성; 감정평가 및 보험업의 발전이 부족합니다. 전문 모기지 은행의 부족; 상업 은행의 높은 신용 자원 비용; 2차 모기지 시장(모기지 대출) 부족; 높은 재융자율; 은행 위험 및 외부 보장을 제한하기 위한 효과적인 메커니즘 부족 정부 기관; 차용인에 대한 높은 대출 비용; 주택 비용에 비해 대다수 인구의 낮은 소득; 제공할 예산 자금이 부족함 주택 보조금사회적 취약계층이 주택 구입 시 신용부담을 줄일 수 있습니다. 불완전한 과세, 시민들이 주택에 투자할 인센티브가 부족합니다.
전문가들은 이러한 문제를 해결하기 위해 다음과 같은 주요 방향을 제안합니다.
1) 주로 모기지 주제에 대한 명확한 압류 절차를 마련하고 모기지 주택 대출에 대한 채무 불이행자를 퇴거시키는 측면에서 모기지 대출 의무 이행을 보장하는 입법 및 규제 체계를 개선합니다.
2) 장기적인 재정 자원의 유입을 보장하기 위한 보편적인 메커니즘의 창출 및 구현
3) 시민(모기지 대출 수혜자)과 상업 은행(모기지 대출 기관 및 상업 은행에 재융자를 제공하는 투자자)(대출 기관)을 위한 세금 인센티브
4) 모기지 시장 주체 간의 자유 경쟁을 위한 평등한 조건 조성
5) 메커니즘 생성 사회적 보호채권자 은행의 불법 행위 및 이전에 받은 모기지 대출을 상환할 수 없어 퇴거 절차 중 사회적 적응이 발생한 경우 차용인;
6) 장기 모기지 대출 제공 및 서비스와 재융자에 있어 신용 기관의 활동을 규제하는 규제 체계를 명확히 합니다.
7) 이 분야에서 장기적인 자원을 유치하기 위해 새로운 금융 수단(증권) 사용에 대한 규제 체계를 형성합니다.
또한, 모기지 활동에 종사하는 은행에 대해 다양한 특별 주택 혜택을 제공할 필요가 있습니다. 상당히 효과적인 조치는 주택 예금을 개설하고 모기지 대출을 제공하는 은행이 발행된 장기 주택 대출 금액만큼 과세 이익을 줄이거나 모기지에서 받은 이익에 대해 세금 면제를 받을 수 있는 절차를 도입하는 것입니다. 대출. 또한 전문가에 따르면 주택 예금으로받은 자금에 대해 은행이 러시아 중앙 은행에 예치 한 필수 준비금 규범은 예금에서 면제되거나 축소되어야합니다. 16, 71페이지
주택 모기지 대출을 위한 외부 자원 유치가 제한됨 높은 수준위험. 이러한 조건에서 주정부는 개조 자금 유치 및 고정 자산 창출을 촉진하기 위해 가능한 모든 조치를 취해야 합니다. 실제로는 그 반대가 발생합니다. 정부 증권 시장은 재정 자원을 흡수하고 세금을 엄청나게 비싸게 만들어 투자 비용을 부당하게 증가시킵니다.
우리는 주택담보 대출 시스템과 관련된 정부 기관의 구체적인 지원이 다음과 같은 형태로 표현될 수 있다고 믿습니다.
1) 주택담보대출 시스템에 지방자치단체 지위를 부여합니다.
2) 시스템 구현을 위한 개발 부지의 우선 할당(추가 조건 없이)
3) 인프라 비용 및 기타 혜택을 줄임으로써 시스템 참여자의 재정적 부담을 제거하거나 크게 줄입니다.
4) 연방, 시, 지방 예산에서 주택 건설이나 구매에 대한 무료 보조금 할당
5) 시민들에게 우대 대출 조건을 제공합니다.
6) 해당 프로젝트가 도시 개발의 우선순위 영역에 해당하고 차용인이 확립된 기준을 충족하는 경우 지방자치단체가 영향력이 큰 프로젝트 시행을 위한 대출에 대한 보증인 역할을 하는 담보 대출 규정(지방 수준) 채택 ;
7) 개발 프로그램에 대한 자금 흐름을 보장하는 동시에 시에서 필요로 하는 프로젝트 구현을 위해 투자자가 유치하는 대출을 확보하기 위한 담보의 대상이 될 수 있는 지방 증권 발행
8) 토지 및 부동산을 담보로 하는 채권대출 발행
현 상황에서 경제안정과 신용·금융 개혁을 위한 대책이 추진되는 가운데 주택담보대출제도의 구축은 정부 정책의 우선과제 중 하나로 자리잡고 있습니다. 러시아 연방 정부가 주택 모기지 대출 시스템 개발 개념을 승인한 것은 우연이 아닙니다. 이는 인구에 대한 효과적이고 대규모의 장기 모기지 대출 시스템을 만드는 데 중점을 두고 있습니다. 개념에서 국가의 주요 임무는 재정적 위험을 줄이고 주택 가격을 높이기 위해 모기지 대출 프로세스에 대한 입법 체계와 규제 규제를 만드는 것입니다. 러시아 연방 정부의 개념 및 결의와 함께, 러시아 연방의 주택 모기지 대출 시스템 개발을 보장하기 위한 규제 법률 초안 준비 계획이 승인되었습니다. 현재의 입법 체계가 충분히 완성되지 않았고 내부 모순이 있어 특히 은행이 모기지 대출에 효과적으로 참여하는 것을 방해한다는 것은 매우 분명합니다. 채택된 결의안은 모기지 개발에 대한 많은 장애물을 제거합니다.