住宅ローンのシステムとモデル。 ロシアの住宅ローンの特徴
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連邦教育庁
チェレポヴェッツにあるサンクトペテルブルク州立工科大学の分校
財務・信用局
テスト
「住宅法と住宅政策」の分野で
«住宅ローンの基本モデルと段階貸す」
5年生
Valigura T.V.
チェレポヴェツ、2009 年
序章
抵当権は、担保財産を抵当権者に譲渡することなく、質権を活用する方法の 1 つです。 抵当権（ギリシャ語のhypotheka - 誓約、抵当権から）は、債務者（抵当権者）に対する債権者 - 抵当権者の金銭的請求を確保するための不動産の担保権です。 ロシアでは、住宅ローンの手続きは、ロシア連邦の民法、1998 年 7 月 16 日の連邦法第 102-F3 号「住宅ローン (不動産の質権) について」およびその他の規制によって規制されています。 法律行為. 住宅ローンは、土地区画、企業、建物、建造物、アパート、その他の不動産の担保として認められています。
質権のおかげで、質権によって保証された義務の下にある債権者は、債務者がこの義務を履行できなかった場合、他の債権者よりも優先的に質に入れられた財産の価値から満足を得る権利を有します。
このように、質権は、義務の適切な履行を確保する方法の1つです。 義務の履行を確保する他の方法と比較して、違約金、預金、保証人、債務者の財産の留保、銀行保証、質権は、強制を行うのがより簡単であるという観点から、より魅力的です。その使用からの収集。 質権は、債務者が抵当権を設定できる財産を持っていることを前提としていますが、抵当権が設定されている財産は質権者が所有し、使用しています。
この作業の目的は、住宅ローンのモデルとは何かを検討することです。 そして、住宅ローンの段階は何ですか？
1. 住宅ローン貸付の主なモデル
住宅ローンの貸付には 2 つのモデル（スキーム）があります。
1. 二次住宅ローン市場に基づく 2 段階 (「アメリカン モデル」)。 モデルの本質は次のとおりです。 銀行は、一定期間、毎月定額を銀行に送金する義務と引き換えに、借り手に住宅ローンを発行します。 借り手のこの義務は、取得した住宅の抵当権によって保証されます。 銀行は、抵当貸付機関の 1 つにローンを売却し、担保義務も譲渡します。 代理店は、借り手に支払われた資金を直ちに銀行に払い戻し、その見返りに、借り手から受け取った毎月の支払いから銀行の利益 (マージン) を差し引いた金額を代理店に送金するよう依頼します。 毎月の支払い額、つまり 政府機関が住宅ローンの購入を約束するレートは、投資家が金融商品の利回りに課す要件に基づいて機関によって設定されます。 商業銀行から一定額の住宅ローンを購入した住宅ローン代理店は、それらをプールに集め、それぞれに基づいて新しい証券を作成します。その支払源は借り手の支払いです。 これらの支払いは、不動産の質権によって保証されるのではなく、法人としての代理店によって保証されます。 代理店は住宅ローン担保証券を株式市場で販売し、仲介者としても機能し、証券を購入した投資家に送金し、銀行から代理店への支払いから証拠金を差し引きます。
米国では、住宅ローン担保証券の金利は政府証券の金利よりもわずかに高いだけであり、これは、借り手が大規模な債務不履行に陥った場合、政府が住宅ローン機関に債務返済のために必要な金融支援を提供するという投資家の信頼を反映しています。 政府の支援により、モーゲージ機関の証券はほとんどリスクがないと見なすことができ、年金基金などの最も保守的な投資家がそれらに投資できるようになり、市場で最も安価なリソースがモーゲージローンに流れ込むことが保証されます。
2. シングルレベル (「ドイツモデル」)。 これは、ドイツの「民間建設貯蓄銀行」（Bausparkasse、フランスの Livret Epargne Logement、American Savings & Loans）のように機能する貯蓄とローンの原則に基づく、自律的なバランスのとれた住宅ローン モデルです。 ここでは、預金者は、アパートの購入に必要な貢献（たとえば、その価値の50％）を長期間蓄積し、購入（建設）のための住宅ローンを受け取る機会を得ます。事前に選択されたアパート。 閉鎖的な金融構造である建設貯蓄銀行は、認可された資本の形成から活動を開始し、融資を発行するための独自の資金源（住宅資金を含む）を持っています。 キャッシュデスクのすべての資金（所有および借入）は、法定活動の実施にのみ使用されます。 住宅の建設に資金を提供し、建設されたアパートを購入するための住宅ローンを発行します。
2.住宅ローンの主な段階
信用取引の登録、締結、および維持は、下された決定を注意深く検討する必要がある長いプロセスです。 ローンを申請する手続きを短縮し、貸し手がクライアントに関する包括的な情報を入手できるようにするために、金融機関は標準形式の文書を開発しました。 たとえば、住宅ローンの場合、これらはローン申込書、預金および雇用証明書、ローン費用の見積もり、および信用証明書です。 収益性の高い不動産の場合、情報のリストははるかに広くなるはずです。 ここでの主な焦点は、不動産管理の質であり、ローンの返済に必要な収入を生み出す不動産の能力を評価します。 このために、特に、営業費用の価値、借り手とテナントの間の分配が分析され、テナントの評判とビジネス、不動産管理者のプロフェッショナリズムが研究され、税金の影響と負債による資金調達のその他の結果が調査されます。投資プロジェクトについて明確にされています。
住宅ローンの貸付には、次の段階があります。
1）予備（融資の主な条件のクライアントへの説明、融資を受けるための書類のリストの転送）;
2) 顧客および担保に関する情報の収集と検証。
3) ローン返済の可能性の評価;
4) ローンの決定 (金額、期間、金利、返済方法)。
5) 信用取引の締結;
6) クレジット取引のサービス。
7) 信用取引の締結。
第一段階
クライアントの事前資格審査の段階で、潜在的な借り手とのインタビューが行われ、その間に次のタスクが解決されます。
1. 銀行の観点から、潜在的な借り手として適格であり、住宅ローンを申し込むことができる収入があり、住宅を購入する意思がある顧客のサークルが決定されます。
2. 顧客は、銀行が住民に住宅ローンを提供するための手順と条件に関する必要な情報を受け取ります。これには、以下が含まれます。
l 借り手のソルベンシーと信用度、ローンの確保、担保の対象、担保の評価、保険に対する銀行の要件。
l ドキュメントのリスト;
l 不動産抵当取引の強制的な州登録、個々の文書の公証の必要性に関連するすべてのアクションを実行するための手順を含む、アパートの売却および抵当に関するローン契約および契約を締結するための手順。 ローンの付与と返済の手順と条件、債権者銀行と借り手クライアントの権利と義務など。
3. 最大許容ローン金額、ローンを返済するためのクライアントの毎月の支払いとその利息、おおよその自己負担額の予備計算 お金借り手が持っている必要があります。
事前資格審査には信用承認は必要ありません。
第二段階
事前資格審査に合格したクライアントは、銀行が受け入れ可能な条件でローンを発行する可能性について決定を下すために必要な情報を確認するために、銀行に提出しなければならない書類のリストを受け取ります。 クライアントから受け取った情報を確認するために、銀行は以下を送信します。
· 借り手の職場での収入に関する情報を確認するように要求する。
· 借り手が示した他の金融機関への、預金および受け取った (返済済みおよび現在の) ローンの債務履行に関する情報を確認するための要求。
第三段階
主な段階は、潜在的な借り手によるローン返済の可能性の評価です（借り手引受）。 この段階では、収集および文書化された情報が分析されます。これには次のものが含まれます。
· 潜在的な借り手のソルベンシーの評価 (信用履歴の分析に基づいて想定される金融債務を履行する意思)。
· 潜在的な借り手が住宅購入のための頭金を支払い、その他すべての必要な費用を支払わなければならない自己資金 (および形成源) の十分性の評価。
銀行ごとに借り手の選択基準は異なる場合がありますが、原則として、住宅購入のために住宅ローンを提供する場合、貸し手は次の主な点に注意を払います。
1.潜在的な借り手の支払能力のレベル
この目的のために、以下の適格比率が計算されます。
a) 総収入に対する住宅ローンの借り手の毎月の (年金) 支払いの割合は、40% を超えることはできません。
P= 借り手の住宅ローンの元本と利息の毎月の支払い (年金支払い)、$
D= 毎月の総収入 (純収入) の合計、$
基本的に、この係数の値は 30 ～ 40% を超えてはなりません。 一部の銀行では、K / Z比率の限界値. 住宅ローンの負債比率の詳細については、以下で説明します. 次の金額の借り手の収入：
l K / Z比が50％（0.5）以下の場合、P / D比の値は50％（0.5）です。
l 短絡係数の値が 50% (0.5) より大きい場合、次の表が適用されます (表 1)。
表1.短絡係数によるP / D係数の限界値
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生活賃金で指定された借り手の月収 (PM) PM - サンクトペテルブルク政府 (人口の労働と社会的保護に関する委員会) の命令によって確立された、サンクトペテルブルクの 1 人あたりの生活賃金の額. 家族1人につき |
P/D比値 |
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5.0以上 |
b) 総収入に対する借り手の月々の長期債務 (取得した資産に対する保険、税金、およびその他の支払いを除く) の割合は、60% を超えてはなりません。
係数 O1/D =. (2)
O1= 年金ローンの支払いの一部にのみ毎月の住宅費を含む、義務的な毎月の支払いの額、$
D= 毎月の総収入 (純収入) の合計、$
借り手のソルベンシーをより正確に分析するために、参照係数を追加で計算できます。
係数 W/D= (3)
と= 取得した不動産に対する借り手の月々の費用 (保険料、固定資産税などの支払いを含む)、$
D =毎月の総収入額（純収入）、$
係数 O2/D= (4)
O2 = 借り手の義務的な毎月の支払いの合計額、$
D= 毎月の総収入 (純収入) の合計、$
借り手のソルベンシーを計算する際に考慮される収入と費用のリストを表に示します。 2
借り手のソルベンシーを計算するときは、表からわかるように、家賃収入の一部のみが考慮されます。 3.
さらに、家賃からの純収入（家賃）が借り手の総純収入の50％を超え、その額が月額$ 500を超える場合、次の手続きを遵守して、それを総収入に含める必要があります。借り手：
1) 住宅物件の賃貸から得られる収入のレベルは、認可された鑑定士による独立した評価を受けなければならず、評価が認可された鑑定士によるものであり、推定賃貸収入が文書化されたものよりも少ない場合、その後のすべての計算について、引受人は、推定値によって導かれるべきです。
2) 借り手は以下を保証しなければなりません:
l ローン金額を下回らない金額でリースされた物件への損害のリスクに対して、10% 増額されます。
l 賃貸物件の所有者としての民事責任。
3) リース物件に負担がないことを証明する統一国家権利登録簿からの証明書を提供する。
表 2
借り手のソルベンシーを計算する際に考慮される収入と費用 年間支払いは 12 で除算され、毎月として記録されます。 預金口座に積み立てることができます。
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指標名 |
含まれるもの |
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住宅ローンの毎月の支払い |
元本と利息の支払い |
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住宅ローンの月々の支払い総額 |
取得した財産に対する税金の支払い。 借り手の生命保険および障害保険の毎月の支払い。 担保にされた不動産の保険料の月々の支払い。 アパートの所有者の所有権喪失保険の毎月の支払い。 メンテナンスサービスの支払い（住宅施設の運営に関連する定期的な義務的な貢献（支払い、ガス、修理、清掃など）; 取得した住宅のその他の費用（通常の性質のものである場合） |
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既存のローンの支払い; 義務的な支払い; 慰謝料が支払われました; 借り手の財産に関連する借り手の毎月の既存の費用（固定資産税、不動産保険、維持費、住宅の運営に関連するその他の可能性のある通常の費用および料金）; 所得税の支払いのための毎月の（または毎月再計算された）費用、およびその他の動産および不動産の存在に関連する税金および保険の支払い。 財産の賃貸; 借り手とその家族の生活の維持に関連する定期的な支払い（食事、教育、医療）。 レクリエーション、娯楽、高価な趣味に関連する費用。 その他の固定費および義務的費用 借り手、毎月または年間の他の間隔で開催 |
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借り手の総収入 |
時間外労働の平均年収と賞与を含む主な勤務先の給与。 主な職場ではなくパートタイムの仕事からの収入; 他の（非共同株式）経済会社への参加からの債券、株式の配当の形での収入。 預金の利息の形での収入と、一定の安定した保険金の支払いの形での収入。 年金の支払いと奨学金。 慰謝料と養育費; 政府の補助金; 純賃貸収入 |
表 3
2.潜在的な借り手の信用力のレベル
借り手の信用履歴の調査に基づいて、銀行の顧客が引き受けた義務を履行する責任をどの程度負っているのか、現時点での債務の未払い残高の額、期間および毎月の支払い額が決定されます。返済。
3. 潜在的な借り手が住宅購入の頭金を支払うのに十分な自己資金。
銀行は、借り手の財務能力の基本的な要件を決定します。 住宅を購入する際の頭金の額は、原則として、住宅価格の少なくとも30％でなければなりません。 さらに、借り手は、ローン取引と住宅購入の費用をカバーするのに十分な自己資金を持っている必要があります。これには、次のものが含まれます。
l 不動産会社への手数料（必要な場合）。
l 担保の対象（アパート）の価値を評価するための料金。
l 取得した財産に必要な証明書を提供するための手数料（担保がない場合を含む）（CMJ）（技術目録局、モスクワ市不動産権および取引に関する国家登録委員会、モスクワ地域登録室）。
l 住宅ローン契約の公証手数料（銀行が要求した場合）。
l アパート住宅ローン契約の州登録料。
保険料;
ローンを申し込むための銀行手数料。
ローン口座開設手数料;
現金ローンの発行手数料。
その他の費用。
日本銀行はまた、資金源を評価します。 許容されるソースは次のとおりです。
借り手の貯蓄;
自分の財産の売却から借り手が受け取った自己資金。 ローンを受け取る前に売却を行う必要があります。
支払いが必要ないことを書面で確認した家族からの贈り物。
贈答品と助成金 非営利団体支払い義務がないことを書面で確認する。
従業員支援プログラムの下で行われる雇用主からの贈与または助成金で、返済の必要がないか、最初の住宅ローンが解決された後に支払われます。
4. ローン担保水準
特定のアパートを購入するためのローンを付与する可能性について決定を下す前に、銀行は、ローン資金で購入した住宅が担保の要件を満たしていることを確認する必要があります。
提供された担保の価値に基づいて借り手に発行できる最大の融資額は、K3 係数 (融資額と担保の価値との比率) によって決まります。
係数 K3= (5)
この係数は、原則として、取得物件の鑑定評価額または売却価格のいずれか低い方の70～80％です。 ただし、最大 95% に達する可能性があります。
不動産の価値に加えて、銀行は以下をチェックします。
表 4. 融資の決定に影響を与える主な補償要因とリスク要因
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補償要因 |
危険因子 |
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多額の頭金 収入の大部分を住宅費に配分する能力の証明 職位・活動分野・事業の見通しと安定性 借り手の年齢、職業、学歴や資格、将来の見通し 賃金とプロモーション 借り手の多額の資産（不動産、有価証券など） お金を節約する実証済みの能力 以前に借りたローンの負債がないこと |
雇用が安定しない（収入が上がらないのに頻繁に転職する） 借り手の収入に対する負債額の比率は、銀行によって設定された基準を超えています 借り手の信用履歴が悪い 担保の特性、評価額と融資額の比率に係るリスク 借り手の専門的リスクの詳細 障害のリスク 借り手の年齢 |
すべての条件が満たされた場合にのみ、住宅ローンを付与する決定を下すことができます。
住宅ローンを付与するかどうかを決定する際には、いわゆる補償要因とリスク要因が考慮されます。その主なものを表 5.5 に示します。 補正係数は一般に主観的なものであるため、正確に定量化することはできません。 銀行にとっての課題は、補償要因、または補償要因の組み合わせが、住宅ローン申請の特定の側面を相殺するのに十分強力であるかどうかを判断することです。
引受専門家は、住宅ローンの承認または否認のために、信用委員会への勧告を文書化する必要があります。
決定が肯定的である場合、最大許容融資額が計算されます。
借入金額＝
n - 支払い期間の数 (毎月の返済の月数);
i- 関連する期間の利率 (月あたり);
P - 元本と利息の支払いを含む、ローンの毎月の年金支払いの最大許容額。
第四段階
信用委員会は、潜在的なクライアントの信用事件、担保の受け入れ可能性に関する弁護士の意見、ローンの返済の可能性を評価する専門家の結論を調べ、決定を下します：ローンを発行する、条件付きで発行する、拒否する。
第五段階
信用取引の成立には、主に 3 つのポイントがあります。
質権契約による貸付契約の締結。
質権協定の州登録。 抵当権は、抵当権の州登録を担当する機関が登録に必要な書類を受領した日から 1 か月以内に登録する必要があります。 で サンクトペテルブルクこれは、サンクトペテルブルク市登録局です。 抵当権の州登録は、統一州不動産権利登録簿に抵当権を登録することによって行われます。 この登録エントリを作成した日は、抵当権の州登録日と見なされます。
保険契約の締結。 住宅ローン貸付の過程における保険の過程における当事者の関係を規制する一連の文書には、次のものが含まれている必要があります。
・借主の生命及び障害に関する保険契約（約款）（借主の個人保険）。
· アパートの損失と損害のリスクの保険契約 (ポリシー) - 担保 (財産保険) の対象。
·アパートの所有者の財産権の保険契約（ポリシー） - 誓約の対象（財産保険）。
第六段階。
モーゲージ ローンのサービス段階。 与信期間中、貸し手は借り手の債務履行の適時性を監視し、ローンの担保となる不動産の状態を管理する権利も有します。
銀行による住宅ローンのサービスには、次のものが含まれます。
l 毎月のローンおよび保険料の支払い (借方、給与天引き、現金支払い) の回収。
l 借り手の毎月の支払いスケジュールを作成する（条件が変更された場合は、ローンの全期間、毎年）。
l 発行されたローンの記録を保持する (元本残高、元本および利息の返済)。
l ローンを返済するための長期支払いの登録（全額または一部の早期支払い、スケジュールの再計算、罰金）;
l ローンの準備金の作成 (1-2 リスクグループ);
l 問題のあるローンを処理します (交渉、不動産の自主的な売却とローンの返済、期限内の債務残高の回収)。
したがって、モーゲージ クレジットの分野での業務には、銀行のスタッフによる高度な資格と特別な知識が必要です。 したがって、住宅ローンの住宅ローンの分野での活動を成功させるために、銀行は適切な構造部門を作成し、銀行の従業員のスキルを常に向上させています。
第七段階
ローン契約の締結 - 最終段階モーゲージ貸付。 ローン債務の全額返済、未収利息および違約金の支払い後、借り手のローン口座はゼロにリセットされ、ローン取引は終了します。したがって、住宅ローンは終了し、ロシアの国家登録簿に記録されます。 借り手と抵当権設定者がローン契約または抵当権設定契約の条件に従わない場合、債権者は、司法または裁判外の方法で抵当財産を差し押さえます。 住宅ローンの対象が売却されています。 売却から受け取った資金は、債権者への債務の返済（元本、利息、罰金、違約金）、差し押さえ手続きの費用、および住宅ローンの対象の売却に使用されます。 残りの資金は借り手が受け取ります。
結論
1998 年の金融危機の結果としてロシアに蔓延したマクロ経済状況は、商業銀行や地域の個別のイニシアチブとしてではなく、国民の直接的な影響力を持つ統合システムとして、国民に対する長期住宅ローンの開発の重要性をさらに強めています。状態。
このコンセプトに基づいて、地域の住宅ローンプログラムを採用することができます。
住宅ローンは、住宅部門への民間投資を引き付ける世界で最も実績のある信頼できる方法の 1 つです。 住宅条件の改善、商業銀行およびその他の債権者 - 効率的で収益性の高い仕事、建設業 - 生産のリズミカルな負荷、そしてもちろん、経済全体の成長に関心がある州。
文学
1) Grudtsina L.Yu.、Kozlova M.N. モーゲージ。 クレジット。 住宅法についてのコメント。 - M.: Eksmo 出版社、2006 年。 - 368s。
2) ドブディエンコ。 I.V. モーゲージ。 コントロール。 組織。 評価: - M.: UNITI - DANA, 2005.-464s.
3) ラズモバ I.A. 住宅ローンの貸付: 教科書. - サンクトペテルブルク: ピーター、2005 - 280 年代。
4) フィリッポワ E.S. 住宅法：高校のための教科書。 - 「Yusticinform」、2007 - 179 年代。
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1998 年 7 月 16 日の連邦法 N 102-FZ の第 1 条「抵当権 (不動産の質権) について」(法律) によると、不動産の質権に関する合意 (抵当契約) に基づき、一方の当事者は、抵当権によって担保された債務に基づく債権者である質権者は、相手方の抵当権設定者の担保不動産の価値から、この義務に基づく債務者に対する金銭債権の充足を受け取る権利を有します。ただし、連邦法によって定められた例外を除きます。
モーゲージ貸付は、外国の実務では広く知られています。 住宅ローン貸付の世界的なモデルは、主に次の 2 つです。
- 住宅ローン貸付の単層モデル (記事を参照) 「住宅ローン貸出の世界モデル：ワンティアモデル」);
- 住宅ローンの二層モデル。
2 段階のモーゲージ貸付モデルでは、銀行が不動産モーゲージによって担保された借り手にモーゲージを発行します。
次に、銀行は、原則として、住宅ローンを請求する権利を州の住宅ローン機関に販売します。住宅ローンの資金調達は、主に開発された二次証券市場から行われます。
発行された債券の主な買い手は、主に年金基金、投資ファンド、保険会社などです。
したがって、2 段階の借り換えモデルでは、銀行は住宅ローンを担保証券の発行のカバーとして使用する特別な組織に住宅ローンを販売し、調達した資金を使用して銀行から再び住宅ローンを購入します。
- mogijと住宅ローンは同じものですか？
同時に、信用債務の清算（履行）前の債権者が正式な所有者である信用で取得された資産自体は、借り手の金銭的義務の履行に対する担保として機能します。
mogija の本質は、質権が終了するまでの期間、抵当権設定者が抵当権を債権者抵当権設定者に有利に正式に譲渡することです。 この場合、質権の目的に対する所有権の一時的な分割があります。主な義務が終了するまでの所有権と使用権は、原則として質権者に残り、処分権、正式な「タイトル」の所有権は、質権者に譲渡されます。
抵当に対する mogij の利点は、義務が履行されない場合、債権者の質権の行使の問題が発生しないことです。施行されました。
住宅ローンは通常、ロシア語で「住宅ローン」と訳されますが、mogij は住宅ローンとは多少異なるため、このような翻訳は条件付きです。 mogijaスキームによると、一方の当事者（債務者）が他方の当事者（債権者）に特定の財産に対する権利を譲渡して、その義務の履行を保証します。
- ロシアにおける二層モデルの適用
ロシアでは、最も効率的なシステムに沿って住宅ローン市場を構築しようとする試みは成功していません。 ロシアでは、それに最も適した、より単純な住宅ローン貸出モデルの開発を促進することが望ましい。
市場組織の 2 つのレベルのスキームは、国家の保証に基づいている必要があります。 JSC「住宅抵当貸付機関」（AHML）は予算資金で設立され、住宅ローンの 2 層システムを開発および実施しています（住宅抵当貸付に関する 2004 年 9 月 8 日付ロシア連邦政府令第 462 号）。 ）。
銀行は借り手に住宅ローンを発行し、負債は AHML 銀行から償還され、借り手はそれでローンを完済します。 AHML は、AHML 基準に従って住宅ローンを発行する銀行からのみ住宅ローンを購入します。 AHML は、年間 15% のレートでルーブルのみでローンの発行と返済を提供しています。 同時に、最低ローン期間は 1 年から 20 年である必要があり、最初の一時金の支払いは、評価日現在で購入する物件の費用の少なくとも 30% である必要があります。 率は非常に低いですが、これまでのところ、AHML を作成するというアイデアそのものを完全に実現することはできませんでした。
ロシアでの二層住宅ローン制度の導入は、いくつかの根本的な問題に直面するだろう。例えば:
- 証券市場が発達していない。
- 流通市場における住宅ローン債務の非流動性;
- 銀行に長期の安価な信用資源を提供します。
- 住宅ローンに参加するために必要な特性を備えた不動産市場。
- 住宅ローンの主要な市場。債権者と債務者の間で関連する義務を締結する活動の全体をカバーし、債務者 (質権者) が提供し、債権者 (抵当権設定者) が実行手段として質権として不動産を受け入れます。
- 住宅ローンおよび住宅ローンの権利の譲渡（発行済みの住宅ローンの売却）、および発行された住宅ローンの再投資を保証する住宅ローンの流通市場。 流通市場は、主要なモーゲージ市場の貸し手とモーゲージ証券市場の投資家との間のリンクであり、投資家の資金の蓄積を保証し、(債券の発行と株式市場への配置を通じて) 金融フローをモーゲージ ローンに向けます。
トピック 7. 長期投資資金調達の手段としての住宅ローン。
1. 住宅ローンの開発の進化。
2. モーゲージ貸付の古典的なモデル。
3. カザフスタン共和国の住宅ローン制度。
4. Kazakhstan Mortgage Company の設立と発展。
5.住宅ローン貸付システムの機能メカニズム。
6. カザフスタン共和国の住宅ローン市場の現状と発展の見通し。
住宅ローンの進化
「住宅ローン」という用語は、6 世紀初頭にギリシャで初めて登場しました。 紀元前。 （それはアルコン・ソロンによって導入されました）そしてそれでも、特定の土地所有権を持つ債権者に対する債務者の責任を保証することに関連していました. ソロンの前任者であるドラコは (紀元前 621 年に) 私有財産とその可動部分に対するいかなる侵害も厳しく処罰する命令を導入しました。 「龍の法則」の定義が彼と彼の命令の歴史の中で固定されたのは偶然ではありません.
紀元前594年 ソロンは、土地債務の取り消し、意志の自由の導入を含む彼の改革を実施します。これにより、財産は必ずしも一族の相続人に渡されなくなります。 今では、誰もが自分の裁量で「財産」を手放し、遺贈する権利を持っています。
当初、アテネでは、そのような義務の誓約は債務者の身元であり、債務を支払うことができない場合、奴隷制で脅かされました. 個人の責任を財産に移すために、ソロンは債務者の財産に柱を立て、この土地が一定額の請求に対する担保として機能するという碑文を付けることを提案しました。 そのような柱は住宅ローンと呼ばれます。
ギリシア語で「hypotetheca」は立つ、支えるという意味。 土地の所有者のすべての今後の債務は、そのような柱に記載されていました。 すでに古代ギリシャでは、土地の状態を関心のある人が自由に確認できるように、宣伝が行われていました。 抵当に入れられた区画の境界に、貸し手は、この物件がこれこれの金額の請求に対する保証として彼に役立ったという碑文を付けたポストを立てました。 その後、住宅ローン帳簿と呼ばれる特別な帳簿がこの目的で使用されるようになりました。
ご存知のように、住宅ローン制度の目的は、不動産の権利を確立する秘密の方法に関連する危険を防ぐことです。 土地は取引可能な商品であるため、購入者と住宅ローンの貸し手の両方に、不動産が免責または抵当に入れられないというリスクが常にあります。 したがって、担保は所有者の身元ではなく、彼の財産の価値にあるため、住宅ローンは別の所有者への財産の譲渡を防ぎました。 時が経つにつれて、「抵当」という言葉は誓約を指すために使用されるようになりました。
住宅ローンは、中世ヨーロッパの法律に徐々に組み込まれています。 ドイツでは 14 世紀以降、フランスでは 17 世紀末から暗黙の住宅ローンが運用されています。 抵当権は、抵当権に関する特別な記載が特別な帳簿に作成された後にのみ、信頼できる権利になります。
住宅ローンは広く開発されてきた いろいろな国. 住宅ローン制度が導入されました：プロイセンでは - 1783年の憲章によって。 オーストリア - 1811年の民法。 ザクセン - 1843年の勅許により。
1770 年にシレジアで最初の住宅ローン銀行が設立されました。 これは。。。でした 国営銀行大規模な土地所有者に財政支援を提供します。 資金を調達するために、銀行は住宅ローン (一種の住宅ローン債) を発行しました。
古典的な住宅ローン モデル
現代の世界では、住宅部門への投資技術は3つの主要な原則に基づいています。
· 契約貯蓄;
· 住宅ローン貸付;
· 政府の支援。
もちろん、これらの原則を実装するための特定のメカニズムは大きく異なる可能性があります。
住宅ローンの実務では、通常、 3つのメインモデル :- 拡張オープン (アメリカン); バランスの取れた自律（ドイツ語）; 切り捨てられたオープン (英語、スペイン語、フランス語、イタリア語)。
アメリカのモデル 住宅ローン、証券、不動産などの標準的な金融商品に主に焦点を当てています。
沿って アメリカン（クラシック）モデル 人は既製の住宅を取得しますが、原則として、その費用のわずかな部分のみを現金で支払い、残りの金額は、取得した不動産のセキュリティに対して発行される専門の住宅ローン銀行から借りたお金で支払います。 このローンの返済は15〜30年以内に行われます。 この種の住宅ローンの機能は、4 つの主要な市場参加者 (借り手 (mortgagor)、住宅ローン銀行 (mortgagor)、投資家、および国家) の存在によるものです。
ある人が家を買うことに決めたとします。 彼は不動産業者に来て、自分で場所を選びます。 その後、彼はローンの要求を検討する住宅ローン銀行に目を向けます。 銀行がローンを発行した後、銀行は住宅ローン プールを形成します。 発行されたローンの合計 (住宅ローンの合計)。 この段階では、ローンの住宅ローンの販売に関与する特別な会社を通じて、州が登場します。
大企業の調停を利用して、国はモーゲージ証券の保証人としての役割を果たします。 証券 (住宅ローン) は投資家に販売され、投資家は一定の少額の収入を得ることができます。 さらに、年金基金、保険会社など、（法律に従って）必ず一定数の住宅ローンを購入する組織がいくつかあるはずです。
別の例: ある人が自分のビジネスを始めたいと考えています。 彼の貯蓄はこれには十分ではなく、返済不能のリスクが大きすぎるため、通常の商業銀行での短期ローンは彼に与えられる可能性は低いです。 しかし、彼は都市またはアパートの近くに小さな土地を持っています。 人は、自分の事業が利益を生むという根拠を持って住宅ローン銀行に申し込みます。 銀行は彼のローンの要求を検討し、流動性を評価します 土地区画またはアパートを購入し、市場価格の 60 ～ 70% の金額でローンを発行します。 その後、イベントの展開は前のスキームと似ています。モーゲージ債の発行、国の助けを借りた流通市場での販売などです。
住宅ローン スキームを編成する古典的なモデルは、アメリカ合衆国で作成され、最も発展しました。 住宅ローン戦略の発展の原動力となったのは、20 世紀の 30 年代の大恐慌、深刻な経済危機、そして住宅市場の衰退でした。 米国政府のイニシアチブで、連邦住宅局と退役軍人局という特別な政府組織が創設され、銀行が発行する住宅ローンを保証しました。 1935 年には再建資金庁も設立され、これに基づいて 1938 年には、現在ではよく知られている連邦全国住宅ローン協会であるファニーメイが設立されました。 になったのは彼女だった 専門機関」、これは住宅ローン貸付のこのモデルを 2 層のものとして特徴付けています。 1954 年以来、Fannie Mae は、個人株主が一部を所有し、連邦政府が一部を所有する官民企業に転換されました。 1968 年に、企業は 2 つの企業に分割されました。ジーニー メイと、以前の名前のファニー メイを保持し、非公開企業となった企業です。 ファニーメイは、連邦住宅局と退役軍人局によって保険および保証された住宅ローン、および一戸建て住宅または集合住宅のアパートの形で住宅ローンによって担保された従来のローンを購入しています。 住宅ローンの長期投資家として機能し、住宅ローン担保証券発行プログラムを運営しています。 標準的な融資取得プログラムに加えて、Fannie Mae は独自の債務 (債券、短期手形) を発行し、契約ベースで証券を購入します。 Fannie Mae は、自社のポートフォリオからのローンと、組織化された貸し手による住宅ローン プールに裏打ちされた保証付証券を発行しています。
ジーニーメイに関しては、それは住宅都市開発局の下で運営されている完全な公社です。 二次住宅ローン市場のメカニズムを通じて、ジーニーメイは、従来の融資方法ではアクセスできない住宅市場のセクターを支援する政府の優先事項の一環として、住宅ローンの提供を提供し、また、住宅ローンの提供を促進しています。 特別番組支援は、国庫からの融資、独自のポートフォリオによってもたらされる利息、および義務の手数料を通じて行われます。 証券保証プログラムは、証券発行者が支払う保証および申請手数料によって資金提供されます。
アメリカ合衆国で二次住宅ローン市場を組織し、維持する任務を負っている別の政府機関および「準政府」機関は、1970 年に米国議会によって作成されたフレディ マックです。 フレディ マックの活動は、モーゲージ事業への投資の流動性を高めること、および住宅部門における従来のモーゲージ ローンの全国的な流通市場の開発を通じてモーゲージ レンディング ファンドを作成および開発することを目的としています。
アメリカのモデルにやや似ています マレーシア人モデル 「カガマス」（住宅ローン会社名）。 このモデルは、国立銀行、大規模な商業銀行、その他の金融機関が参加して、CJSC の形で特別な住宅ローン会社を設立することによって機能します。 この住宅ローン会社は、貸し手 (銀行) から住宅ローンを購入し、証券、つまり購入した住宅ローンのプールを裏付けとする住宅ローン債 (つまり、不動産先取特権) を発行します。 モーゲージ債を売却することで、企業はモーゲージ ローンの購入費用をまかなうことができ、銀行はその収益を使って新しいモーゲージ ローンを提供する機会を得ることができ、最終的には住宅建設市場の発展を刺激します。
アメリカンモデルとは違う代理店が住宅ローン プールを購入するとき 市場でのさらなる販売のために。 「モーゲージ担保証券」の形で マレーシアのモデルによると 、代理店は特定の品質の住宅ローンのプールを購入し、 それらを彼のポートフォリオに保持し、彼自身の債務を発行します 住宅ローンのプールの購入を借り換えることによって。
マレーシアモデルの主な利点は シンプルさと信頼性 、 どれの 状態を提供します 住宅ローン会社の資本への参加を通じて。 一定の基準を満たす住宅ローンの購入は、住宅ローン市場のエンティティから一元的に行われ、銀行とカガマスの間の契約の種類に応じて、銀行は代理店に対して一定の義務を負います。 買戻し義務を伴う契約を締結した場合、銀行はカガマスの要件を満たさなくなったローンを直ちに買い戻す義務があります。 買戻し義務のない契約を締結する場合、関連するすべてのリスクは代理店が負担しますが、銀行はローンのサービシングを提供します。これは、借り手の支払いからサービシング銀行の手数料を差し引いたカガマスの支払いによって実行されます。
バランスの取れたオフライン (ドイツ) モデル
ドイツのモデルとアメリカのモデルの主な違いは、ヨーロッパ人の不動産に対する態度が、唯一無二の商品であることに基づいています。 これは、次のことにつながります。 各住宅ローンは多くの詳細によって複雑であり、統一することができないため、二次住宅ローン市場が制限されます . 証券の購入をすぐに決定する人はいません。 特定のケース違う。 その結果、資産と負債のバランスを維持するために、ドイツのローン会社と銀行は、自社証券の発行者として積極的に行動し、かなり大きな授権資本を形成することを余儀なくされていますが、これはアメリカのモデルでは必要ありません。
ドイツの住宅ローンモデル住宅ローン貸付の単層モデルと契約建設貯蓄のシステムを組み合わせたものです。
住宅ローンの古典的な (アメリカの) モデルとは異なり、 シングルレベルモデル 住宅ローンを発行した銀行は、一方では発行された住宅ローンを担保とし、他方ではローンを得るために借り手が差し入れた不動産を担保とする債券型証券を独自に発行します。
シングルレベルシステムは、西ヨーロッパでより一般的です。 銀行がモーゲージ債を発行するプロセスは、特別法によって規制され、銀行監督当局によって監督されており、銀行自体の活動は、リスクの低い業務の狭いリストに限定されています。
これらのモデルに加えて、世界の慣行は、 請負工事貯金制度。 銀行が住宅ローンの資金を調達する 1 層モデルとは対照的に、 債券発行による金融市場の開放、 契約建設貯蓄のシステムは閉鎖され、金融市場から切り離されています。
このシステムの本質は次のとおりです。 家を建てるために銀行から融資を受けたい場合、まず住宅ローン銀行に特別な「普通預金口座」を開設する必要があります。 将来の家の費用の必要な部分がアカウントに蓄積されるとすぐに（約5〜8年かかります）、彼は国の補助金（住宅費用の最大10％とソフトローン）を受ける権利があります欠品分はご負担願います。） 通常、ローンの返済には 10 ～ 15 年かかります。 同時に、対象を絞った預金により、金融機関はそれらを使用して、以前にローンを申請した市民にローンを発行する機会があります。
ドイツの「Build Savings」システムの運用原理は、次の例に示すことができます。十分な自己資本を持たずに、建設を希望する 10 人がお金を節約し始めます。 100万単位の貨幣単位が必要で、年間10万しか貯まらないと仮定すると、それぞれが別々に行動すると、構築したい人は、構築を開始するまで約10年待たなければなりません。 10人全員がターゲットチームにまとめられた場合、他の人が貯蓄をローンとして提供する場合、最初のチームは1年で構築できます. 2 年目には、最初の預金が貯蓄預金の代わりにローン返済の一部に貢献する場合などに、2 つ目の建設を行うことができます。 したがって、全員が単独で行動するアプローチと比較して、全員が平均して 2 倍の速さで目標を達成します。 国は、補助金を提供することにより、自己資本を節約し、使用したいという願望を奨励します。 ドイツでは、これらの補助金は「建設節約プレミアム」と呼ばれています。
ドイツのモデルはすでに開始されており、ビル街の開発に必要な資金を集中して、市民に特定のタイプの住宅をビル街に提供しています。 このようなスキームは、平均的でさえある人々を対象としていることに注意してください。 低レベル所得。
住宅ローン担保証券の流通市場のシステムに基づくアメリカのモデルの貯蓄システムに基づくドイツのモデルの特徴を表 7.1 に示します。
表 7.1.
住宅ローンの貸付には、主に 2 つのモデルがあります。 それぞれを別々に考えてみましょう。 まず、住宅ローンモデルがロシアで組織されているのはアメリカのモデルに基づいているため、アメリカのモデルに注目しましょう。
アメリカの住宅ローンモデル
1つ目は2段式で、「アメリカンモデル」とも呼ばれています。 それは、住宅ローン証券の流通市場に基づいています。 米国の住宅ローンモデルの本質は、次のように特徴付けることができます。
1) 商業銀行または国営銀行は、借り手が一定の合意された期間内に毎月一定額をこの銀行に送金することを約束することを条件として、借り手に住宅ローンを発行します。 借り手のこの義務は、取得する不動産の抵当権によって保証されます。
2) ローンを発行した後、銀行はこのローンを次のいずれかに売却します。 専門機関住宅ローンの貸付と同時に、提供する義務をそれに譲渡します。 代理店は、借り手に発行された資金を直ちに銀行に返済し、その見返りに、借金を支払うために受け取った毎月の支払い（信用機関の利益（マージン）を除く）を代理店に送金するように求めます。
3) 住宅ローン代理店は、銀行から一定数の住宅ローンを購入した後、それらをプールに形成し、それぞれに基づいて、借り手の支払いを支払い源とする新しい証券を作成します。 これらの支払いはもはや不動産によって保証されているのではなく、法人として機能する住宅ローン会社によって保証されています。 抵当機関は株式市場で抵当担保証券を販売します。その結果、銀行の利益だけでなく、彼らの利益も利益になります。 8、p.34
ドイツの住宅ローンモデル
住宅ローン貸付の 2 番目のモデルは、単一レベルの「ドイツ モデル」です。これは、自律的でバランスの取れた住宅ローン モデルであり、「貯蓄とローン」の機能システムに基づいています。 このシステムは、ドイツの「民間建設貯蓄銀行」のタイプに基づいて構築されています - Bausparkasse、または - American Savings & Loans、または - フランスの Livret Epargne Logement。 このモデルでは、投資家は、住宅またはアパートの購入に必要な特定の貢献（費用の30〜50％になる可能性があります）を蓄積し（蓄積は貯蓄銀行口座で行われます）、住宅ローンを受け取る機会を得ます。足りない分を借りる。 同時に、預金者と自己資金によって蓄積されたすべての利用可能な現金資金は、法定活動を実行する目的、つまり住宅ローンを発行する目的でのみ使用できます。
ロシアにおける住宅ローンのモデル 13、p.58
ロシアで現在実施されている住宅ローン貸付システムの機能メカニズムは、住宅ローン貸付の次の段階として表すことができます。
1）予備段階（この段階では、クライアントは融資の実施のための主な条件を説明され、融資を受けるために必要な書類のリストが送信されます）;
2) 提供されたクライアントおよび担保に関する情報の収集と検証。
3) ローン返済の確率が推定されます。
4) 融資の意思決定段階（金額、返済方法、期間、金利が決まる）
5) この段階で、ローン契約が締結されます。
6) ローンサービス;
7) ローン契約の締結。
以下の図 1 では、住宅ローン モデルが図の形式で示されています。
図 1 - モーゲージ貸付モデルのスキーム 11、p.16
ロシアの住宅ローンのモデルをより詳細に検討してください
予備段階では、借り手は、貸し手、住宅ローンを許可する条件、信用取引を締結する際に生じる権利と義務に関するすべての必要な情報に精通している必要があります。
さらに、金融機関の従業員は、借り手に貸付条件を説明した後、銀行が貸付で提供できる資金の最大額を決定し、貸付手順と決済手順について合意し、借り手の費用の概算を作成します。そしてローンの申込書に記入します。 このアプリケーションは、貸し手によって、潜在的なクライアントに関する最も重要な情報源の 1 つと見なされます。
ロシアと世界では、黄金の銀行規則があり、その本質は次のとおりです。借り手は、毎月のローン返済に個人の月収の30％を超えてはなりません。 この割合が大きい場合 (40 ～ 60%)、そのようなローンは危険になります。 そのため、銀行は借り手の収入に基づいて提供できる信用額を見積もります。
住宅ローンの決定が肯定的な場合、借り手と銀行は、選択された事前に合意された居住用不動産を購入するためのローン契約を締結します。 住宅ローン契約には、住宅ローンの対象、その評価、実体、および住宅ローンによって保証された義務の履行の金額と時期に関する情報が含まれています。 国や地方自治体の財産である住宅やアパートの抵当権は認められていないことに注意してください。
住宅ローン契約を締結した後、商業銀行は通常、借り手に頭金を要求します。その金額は、住宅ローン プログラムの条件によって異なる場合があります。 同時に、債権者の銀行は、この最初の貢献をできるだけ大きくすることに関心があります。これは、貢献が大きければ大きいほど、取引のリスクが少なくなるためです。
さらに、モーゲージ貸付のアメリカのモデルのように、取得した不動産の質権によって保証された借り手の債務は、モーゲージの形で発行され、そのプールは、モーゲージ担保証券のモーゲージ カバレッジを形成するモーゲージ エージェントに販売されます。 . また、ロシア銀行の要件を満たす商業銀行は、自らモーゲージ担保を形成し、モーゲージ担保証券を発行することができます。
比較解析 さまざまなモデル海外で活動しているモーゲージ貸付は、モーゲージ貸付システムの組織化に対する現代のロシアにとって最も受け入れられるアプローチを特定するでしょう。
現在、海外の住宅ローン貸付システムの主なモデルは次のとおりです。 バランスの取れた自律性の拡張オープンモデル（アメリカ）モデル（ドイツ）。
これらのモデルの割り当ては条件付きであるため、1 つの国で同時に機能することができます。 住宅ローン貸付システムを編成する各モデルには、特定の一連の基本要素が含まれています。
最も単純なシステムは、モーゲージ貸付のトランケート オープン モデルと見なす必要があります (図 2) 12, p.16。 このモデルの本質は次のとおりです。 銀行は、居住用不動産を含む不動産を担保とするモーゲージ ローンを発行し、結果として得られるモーゲージのプールに基づいて、独自の証券であるモーゲージ債を発行します。 モーゲージ債の売却により、銀行はさらにローンを発行するための「長期」資金源を補充できます。 したがって、住宅ローンは借り換えられ、満期の点で銀行の資産と負債のバランスが確保されます。
図 2 - モーゲージ貸付のトランケート オープン システムのスキーム
世界で最も一般的な不動産抵当貸付の 2 番目のモデルであるアメリカのモデルは、抵当貸付の流通市場が発達していることを前提としています (図 3) 12, p.16。
このモデルの本質は、住宅ローンの借り換えのための資金が、仲介業者を通じて株式市場から貸し手によって引き付けられることです。 このモデルの主なものは、債権者と投資家の主題の分離です。
図 3 - モーゲージ貸付の拡張オープン モデルのスキーム
自律性のバランスの取れたモデルの主な際立った特徴は、その機能の貯蓄とローンの原則です (図 4) 12, p.16。 信用資源の形成は、将来住宅ローンを受け取りたい預金者の貯蓄を犠牲にして行われます。 ドイツの住宅ローンモデルの本質は、閉鎖的な住宅ローン金融市場を作り出すことです。 専門の貯蓄および住宅ローン機関を中心に形成されています
図 4 - バランスのとれた自律性モデルのスキーム
提示されたモデルの主な特徴は、次の表に反映されています
表 1 - 住宅ローン貸付のさまざまなモデルの特徴
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比較パラメータ |
切断されたオープン モデル |
拡張オープンモデル |
バランスのとれた自律モデル |
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配布国 |
東欧、イギリス、スペイン、デンマークなど |
米国およびその他の先進国 |
ドイツ、フランス、オーストリア、スペイン、チリ、タイ、チェコなど |
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動作原理 |
市場 (国の金融および信用市場の一般的な状態によって異なります) |
貯蓄とローン (モデル スタンドアロン) |
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信用資源の魅力の源泉 |
銀行の自己資金および借入資金 |
流通市場で取引される住宅ローン担保証券、および銀行の自己資金および借入資金 |
将来の借り手の住宅貯蓄および住宅契約貯蓄、ならびに銀行の自己資金および借入資金 |
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主な債権者 |
ユニバーサル バンクとモーゲージ バンク |
住宅ローンおよび貯蓄銀行 |
抵当銀行、貯蓄専門銀行（貯蓄銀行、建設貯蓄銀行） |
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状態サポート形式 |
定義されていません |
危機時のローンの借り換え |
建物貯蓄補助金 |
切り捨てられたオープンモデルの機能を整理する単純さは、世界でのその広範な分布を決定します。 開発途上国. しかし、このモデルの欠点 (金利の市場水準への依存、厳格な基準の欠如、引き付けられる信用資源の数の制限) が、ロシアでのその発展を妨げています。
90 年代後半から、アメリカの住宅ローン モデルを国家の住宅ローン モデルとして開発する試みがロシアで行われてきました。 しかし、多くの理由 (外国資金源の利点、不十分な国の支援) により、2 層モデルは事実上開発を中止し、現在は大陸の 1 層モデルに取って代わられています。金融市場からの完全な独立。 信用リスクの軽減; 人口の大部分に対するローンの利用可能性
ロシアの貯蓄住宅ローン制度の機能には重大な障害があります。建設銀行と貯蓄銀行の機能に関する法的枠組みがありません。 金融機関に対する大衆の不信感は持続し、高インフレと物価上昇の状況では、貯蓄は減価償却されます。そのため、このモデルを使用したアパートの購入は後日延期されます2、p.16.
したがって、各モデルの長所と短所を比較して、ロシアでの使用の可能性を分析しました。 ロシアの国民的特性を考慮して、大衆「市場」住宅ローンのシステムを構築する一般原則に導かれることは合理的です。 同時に、住宅建設システムにおける信頼機関の強化（開発者の責任の増大、株主の権利の保証、試運転の期限の遵守、可能な限り価格の固定など）から始める必要があります。 ）、社会的住宅ローンのメカニズムを構築し、州の保証のレベルを上げ、その後に初めて、独立した信用および金融住宅ローン機関の形成（活性化）を行います。
世界中の住宅ローン市場は、ローンの発行とその借り換えという 2 つの方向で機能します。 この市場の独自性は、不動産市場と金融市場という 2 つの巨大な経済的に重要なセグメントの間のリンクであるという事実にあります。 今日、世界の慣行では、多くの住宅ローン貸出手段があり、信用機関が発行された資金を借り換えるいくつかのメカニズムがあります。たとえば、住宅ローン担保証券の発行、住宅ローンミューチュアルファンドまたはその類似物の作成、住宅ローンのプールの転売などです。
抵当貸付のシステムとは、効果的な抵当貸付の可能性を保証する適切な機関と十分に確立されたメカニズムの創設を意味します。
よく調整され、効率的に機能する住宅ローン貸付システムを形成するためには、まず第一に、 オペレーティング·システムモーゲージ貸付業務に直接従事する銀行およびその他のモーゲージ貸付機関を含むモーゲージ貸付機関。 このシステムの機能の有効性は、不動産回転登録システム、専門的な不動産評価システム、保険会社、および二次住宅ローン市場で活動を組織する機関を含むインフラストラクチャ開発のレベルに大きく依存します。いくつかの他の要素。
ホリスティックを作成するタスクを設定する 市場システム主に効果的な標準的な金融メカニズムの使用に焦点を当てた住宅ローン貸付では、地域のリソースを使用し、個々の地域の特性を反映することを目的とした住宅融資スキームを使用する可能性を考慮する必要があります。 住宅ローン貸付システムの形成と創設の過渡的状況では、そのようなスキームは、人口の特定の部分の住宅問題を解決するのに役立ちますが、地元のリソースが限られているため、地域の特徴に焦点を当てており、実装の規模は限定19、p.55。
主な目標は、市民自身の資金と長期の住宅ローンを犠牲にして、独占のない住宅市場で住宅を取得するための市場原理に基づいて、平均所得のあるロシア市民に手頃な価格の住宅を提供するための実用的なシステムを作成することです。
住宅ローンの関係には、住宅部門では完全には実現されていない大きな可能性がありますが、これらの関係は、多くの差し迫った問題を解決できる効果的なツールです。
1) 不動産市場と金融市場の長期的かつ強力な統合を確保する。
2) 市民が住宅を取得するための節約制度を確保すること。
3) 資本建設への投資活動を増加させる。
改善したい市民の住宅費、資金源、支払い能力、カテゴリー（給付を受ける権利を含む）に応じて 生活条件、いくつかの住宅戦略があります。
政府の補助金と企業への支援を提供するために設計された戦略。
国の補助金と市民自身の資金の使用に基づく混合戦略。
主に市民の自己資金に焦点を当てた市場戦略。
住宅ローン市場の実体、主に市民の借り手と貸付銀行の活動は、特に住宅ローン貸付システムの形成と確立の間、自治体を支援するための特別な措置なしでは事実上不可能です。
抵当貸付システムの行政基盤の導入により、地域全体が恩恵を受けています。 地方自治体当局は、住宅建設のプロセスを刺激し、それによって税収の成長を促しますが、同時にリスクを最小限に抑え、市民が都市のニーズに対する融資の条件を満たさない場合、次のいずれかを受け取ります。 新しいアパート、または再入居アパート。
現在、住宅購入のために銀行が提供するローンは、限られた範囲の人々が利用できます。 リスクを制限し、財源を動員するための法的および経済的メカニズムが組み込まれた住宅ローン貸付システムの作成により、住宅ローンのコストが大幅に削減され、住宅ローンのコストが大幅に削減されます。 効果的な治療法ロシア市民の住宅問題を解決します。
一方では不可欠なシステムとして、また不可欠な部分として、人口に対する住宅ローン貸付の開発 市場経済一方、それは次の基本原則に基づいている必要があります。
1）ロシアで住宅ローンのシステムを構築する際には、既存の国際的な経験を考慮する必要があります。 同時に、ロシアの人口が住宅ローンの債権者銀行への長期的な依存の状況を依然として警戒しているという事実を考慮して、ロシアのマクロ経済状況と立法の枠組みから進める必要があります。
2) 重要な要件の 1 つは、高所得者だけでなく平均的な所得者層にも住宅ローンを利用できるようにすることです。 同時に、このシステムは、補助金を受けているものではなく、市場のものであるべきであり、完全に透明で、住宅ローンの貸付プロセスのすべての参加者にとって理解できるものでなければなりません。
3) 前提条件は、国家予算からの資金調達ではなく、市民、商業債権銀行、投資家の魅力的な財源の効果的な使用に依存する、システムの絶え間ない開発です。
4) 住宅ローンのシステムは、国内のどの地域でも再現可能であるべきです。 特定の地域での住宅ローンの導入のペースと規模は、その地域の指導者による政治的意思の有無という主観的な要因によって決まるのではなく、客観的な経済状況、住宅に対する支払能力のある需要の入手可能性によって決まります。その供給。
5) 特別な要件は、多変量、システムの開放性です。
6) 住宅ローンの開発を目的とした国家政策の非常に重要な側面は、借り手の住宅ローンの利用可能性を高めることに貢献するマクロ経済条件と制度環境の形成です。 これは、インフレのレベル、ルーブル為替レートのダイナミクスを制御し、削減するための一連の措置を指します。 関心度、銀行システムの再構築、規制および立法の枠組みの開発。
7) 住宅問題を解決し、住宅市場のすべての主体の活動を調整することは、当局の活動に大きく依存している 行政権すべてのレベルで。 この点で、住宅ローン貸付システムを作成する段階での地方自治体の役割は大きくなっています。 20, p.118
住宅ローンの長期貸付システムの形成と漸進的な発展は、多くの問題によって妨げられています。 不動産に対する権利の登録システムと司法機関におけるそれとの取引の非効率性。 鑑定・保険事業の展開不足。 専門の住宅ローン銀行の欠如。 商業銀行の信用資源のコストが高い。 住宅ローン（住宅ローン）の流通市場の欠如。 借り換え率が高い。 銀行のリスクを制限し、外部からカバーする効果的なメカニズムの欠如 政府機関; 借り手のローン費用が高い。 住宅費と比較して、大多数の人口の低所得。 提供する予算資金の不足 住宅補助金住宅を購入する際の信用負担を軽減する社会的弱者の市民。 課税の不完全さ、市民が住宅に投資するためのインセンティブの数が不十分です。
専門家は、これらの問題を解決するための次の主な方向性を提供します。
1) 抵当貸付における義務の履行を保証する立法および規制の枠組みを改善すること。これは主に、抵当権の差し押さえおよび抵当権付き住宅からのローンの債務不履行者を立ち退かせるための明確な手順の作成に関するものです。
2) 長期的な財源の流入を確保するための普遍的なメカニズムの創設と実施。
3) 市民に対する税制上の優遇措置 - 一方では住宅ローンの受取人、他方では商業銀行 - 住宅ローンの貸し手および商業銀行の借り換えを提供する投資家 - 貸し手。
4) 住宅ローン市場の主体間の自由競争のための平等な条件の創出。
5) 仕組みづくり 社会的保護以前に借りた住宅ローンを返済することが不可能であるため、債権者銀行の違法行為の場合、および立ち退き手続き中の社会的適応のための借り手。
6) 長期住宅ローンの提供とサービス、およびその借り換えに関する金融機関の活動を管理する規制の枠組みの明確化。
7) この分野で長期的な資源を引き付けるために、新しい金融商品 (証券) を使用するための規制および立法の枠組みの形成。
さらに、住宅ローン活動に従事する銀行に多くの特別な住宅給付を提供する必要があります。 十分に効果的な措置は、住宅預金を開設し住宅ローンを提供する銀行が、発行された長期住宅ローンの額だけ課税所得を減額する機会を有するか、住宅ローンから受け取った利益に対する税金を免除される手続きの導入である可能性があります。ローン。 さらに、専門家によると、住宅預金で受け取った資金のために銀行がロシア連邦中央銀行に預け入れた必要な準備金の基準を準備金から解放するか減らす必要があります。 16、p.71
住宅ローン貸出のための外部リソースの誘致には制約がある 高いレベル危険。 このような状況の下で、国はあらゆる方法で、修復と固定資産の作成のための資金を集めることに貢献する必要があります。 実際には、逆のプロセスが発生します。 政府証券市場は財源を吸収し、それらを法外に高価にし、税金は不必要に投資価値を高めます。
住宅ローン貸付システムに関連する国家機関からの具体的な支援は、次の形で表現できると考えています。
1) モーゲージ住宅ローンのシステムに地方自治体のステータスを付与する。
2) システムの実装のための建設用地の優先割り当て (追加条件なし)。
3) インフラストラクチャのコストやその他の利点を削減することにより、システム参加者の財政的負担をなくす、または大幅に削減する。
4) 住宅の建設または購入のための連邦、市、または地方予算からの無償補助金の配分。
5) 市民に融資の優遇条件を提供する。
6) 有担保融資規制の採用 (地方レベル)。この規制では、影響力の大きいプロジェクトの実施のための融資の保証人として地方自治体が機能します。これらのプロジェクトが都市開発の優先分野を満たしている場合、借り手は、確立された基準;
7) 地方債の発行。開発プログラムへの資金の流入を確保するとともに、市が必要とするプロジェクトの実施のために投資家が引き付ける融資を確保するために約束することができます。
8) 土地および不動産を担保とする債券の発行。
現在の状況では、経済を安定させ、信用および金融部門を改革するための措置が講じられているため、住宅ローン貸付システムの形成は、国家政策の優先事項の 1 つになりつつあります。 ロシア連邦政府が住宅ローン貸付システムの開発コンセプトを承認したのは偶然ではありません。 それは、人口に対する効率的で大規模な長期住宅ローンのシステムを作成することに焦点を当てています。 国家の主な任務として、コンセプトは、金融リスクを軽減し、住宅の手頃な価格を高めるために、住宅ローン貸付プロセスのための法的枠組みと規制枠組みの創設を提唱しています。 コンセプトとともに、ロシア連邦政府の法令は、ロシア連邦における住宅ローン貸付システムの発展を保証する規制法行為の草案を準備するための計画を承認しました。 現在の法的枠組みが完全ではなく、特に銀行が住宅ローンに効果的に参加することを妨げる内部矛盾があることは明らかです。 採択された政令により、住宅ローンの開発に対する多くの障害を取り除くことが可能になります。