أنظمة ونماذج الإقراض العقاري. ميزات الإقراض العقاري الروسي
إرسال عملك الجيد في قاعدة المعرفة أمر بسيط. استخدم النموذج أدناه
سيكون الطلاب وطلاب الدراسات العليا والعلماء الشباب الذين يستخدمون قاعدة المعرفة في دراساتهم وعملهم ممتنين جدًا لك.
الوكالة الاتحادية للتعليم
فرع جامعة ولاية سانت بطرسبرغ للهندسة والاقتصاد في تشيريبوفيتس
دائرة المالية والائتمان
اختبار
في تخصص "قانون الإسكان وسياسة الإسكان"
«النماذج والمراحل الأساسية للرهن العقاريالإقراض "
طلاب السنة الخامسة
Valigura T.V.
Cherepovets ، 2009
مقدمة
الرهن العقاري من مآثر الرهن دون تحويل العقار المرهون إلى المرتهن. الرهن العقاري (من الرهن اليوناني - الرهن ، الرهن العقاري) هو تعهد عقاري لتأمين المطالبة المالية للدائن المرتهن ضد المدين (المرتهن). في روسيا ، يتم تنظيم إجراءات الرهن العقاري بموجب القانون المدني للاتحاد الروسي ، والقانون الاتحادي رقم 102-F3 المؤرخ 16 يوليو 1998 "بشأن الرهن العقاري (رهن العقارات)" وغير ذلك من القواعد التنظيمية الأعمال القانونية. يتم الاعتراف بالرهن العقاري كرهن لقطع الأراضي والشركات والمباني والهياكل والشقق وغيرها من العقارات.
بموجب التعهد ، يحق للدائن بموجب الالتزام المضمون بالرهن ، في حالة عدم وفاء المدين بهذا الالتزام ، الحصول على ترضية عن قيمة الممتلكات المرهونة بشكل تفضيلي على الدائنين الآخرين.
وبالتالي ، فإن التعهد هو أحد طرق ضمان الأداء السليم للالتزامات. مقارنة بالطرق الأخرى لتأمين الوفاء بالالتزامات: غرامة ، وديعة ، وكفالة ، والاحتفاظ بممتلكات المدين ، وضمان مصرفي ، فإن التعهد أكثر جاذبية من وجهة نظر أنه من الأسهل فرض أمر إجباري. جمع من استخدامه. يفترض التعهد أن المدين لديه ممتلكات يمكن حبسها ، ومع ذلك ، فإن العقار الذي تم إنشاء الرهن العقاري عليه يبقى في حوزته واستخدامه.
الغرض من هذا العمل هو النظر في ماهية نماذج إقراض الإسكان. وما هي مراحل الاقراض السكني؟
1. النماذج الرئيسية للإقراض العقاري السكني
هناك نموذجان (مخططات) للإقراض العقاري.
1. مستويين ("النموذج الأمريكي") ، بناءً على سوق الرهن العقاري الثانوي. جوهر النموذج على النحو التالي. يصدر البنك قرضًا عقاريًا للمقترض مقابل التزام بتحويل مبلغ ثابت إلى البنك كل شهر لفترة معينة. هذا الالتزام على المقترض مكفول برهن السكن المكتسب. يقوم البنك ببيع القرض إلى إحدى وكالات الإقراض العقاري ، كما يقوم بتحويل الالتزامات الإضافية. تسدد الوكالات للبنك على الفور الأموال المدفوعة للمقترض وفي المقابل تطلب منهم تحويل المدفوعات الشهرية المستلمة من المقترض مطروحًا منها ربح (هامش) البنك إلى الوكالة. مقدار الدفعات الشهرية ، أي يتم تحديد المعدل الذي تتعهد به الوكالة لشراء قروض الرهن العقاري من قبل الوكالة على أساس المتطلبات التي يفرضها المستثمرون على عائد الأدوات المالية. وكالات الرهن العقاري ، بعد أن اشترت مبلغًا معينًا من قروض الرهن العقاري من البنوك التجارية ، جمعتها في مجموعات وخلق ضمانًا جديدًا على أساس كل منها ، مصدر المدفوعات هو مدفوعات المقترضين. هذه المدفوعات مضمونة ليس برهن العقارات ، ولكن من قبل الوكالة ككيان قانوني. تبيع الوكالات الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري في سوق الأوراق المالية ، ثم تعمل أيضًا كوسطاء ، وتحويل إلى المستثمر الذي اشترى الورقة المالية ، والمدفوعات إلى الوكالة من البنك مطروحًا منها الهامش.
في الولايات المتحدة ، معدلات الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري أعلى قليلاً فقط من تلك الموجودة على الأوراق المالية الحكومية ، مما يعكس ثقة المستثمرين في أنه في حالة تعثر كبير من جانب المقترضين ، ستقدم الحكومة المساعدة المالية اللازمة لوكالات الرهن العقاري لسداد التزاماتها. يجعل دعم الدولة من الممكن اعتبار الأوراق المالية لوكالات الرهن العقاري خالية من المخاطر تقريبًا ويسمح للمستثمرين الأكثر تحفظًا ، مثل صناديق التقاعد ، بالاستثمار فيها ، وبالتالي يضمن تدفق أرخص الموارد في السوق إلى قروض الرهن العقاري.
2. المستوى الفردي ("النموذج الألماني"). هذا نموذج رهن عقاري متوازن مستقل ، يعتمد على مبدأ الادخار والقرض الذي يعمل مثل "بنوك مدخرات البناء الخاصة" الألمانية - Bausparkasse ، الفرنسية Livret Epargne Logement ، American Savings & Loans. هنا ، يحصل المودع على فرصة لتجميع المساهمة اللازمة لشراء شقة (على سبيل المثال ، بمبلغ 50٪ من قيمتها) لفترة طويلة ، ومن ثم الحصول على قرض عقاري لشراء (بناء) شقة مختارة مسبقًا. يبدأ بنك مدخرات البناء ، باعتباره هيكلًا ماليًا مغلقًا ، أنشطته بتكوين رأس المال المصرح به وله مصدر تمويل خاص به (بما في ذلك صندوق الإسكان) لإصدار القروض على أساسه. تُستخدم جميع أموال مكتب النقد (المملوكة والمقترضة) فقط لإجراء الأنشطة القانونية ، أي الذهاب لتمويل بناء المساكن وإصدار قروض الرهن العقاري لشراء الشقق المبنية.
2. المراحل الرئيسية للإقراض العقاري
يعد تسجيل المعاملات الائتمانية وإبرامها والمحافظة عليها عملية طويلة تتطلب دراسة متأنية للقرارات المتخذة. من أجل اختصار إجراءات التقدم بطلب للحصول على قرض ولكي يحصل المُقرض على معلومات شاملة عن العميل ، طورت مؤسسات الائتمان نماذج قياسية من المستندات. على سبيل المثال ، بالنسبة لقروض الإسكان ، فهذه عبارة عن طلب قرض ، وشهادات إيداع وتوظيف ، وتقدير لتكلفة القرض ، وشهادة ائتمان. بالنسبة للعقارات المربحة ، يجب أن تكون قائمة المعلومات أوسع بكثير. ينصب التركيز الرئيسي هنا على جودة إدارة الممتلكات ، وتقييم قدرة العقار على توليد الدخل الضروري لسداد القرض. لهذا ، على وجه الخصوص ، يتم تحليل قيمة مصاريف التشغيل ، وتوزيعها بين المقترض والمستأجر ، ودراسة سمعة المستأجرين وأعمالهم ، والكفاءة المهنية لمدير العقارات ، وتأثير الضرائب والعواقب الأخرى لتمويل الديون على المشروع الاستثماري.
هناك المراحل التالية للإقراض العقاري:
1) أولي (توضيح للعميل لشروط الإقراض الرئيسية ، ونقل قائمة الوثائق للحصول على قرض) ؛
2) جمع والتحقق من المعلومات حول العميل والضمانات ؛
3) تقييم احتمالية سداد القرض.
4) اتخاذ قرار بشأن القرض (المبلغ ، المدة ، سعر الفائدة ، إجراءات السداد) ؛
5) إبرام معاملة ائتمانية ؛
6) خدمة معاملة ائتمانية ؛
7) إغلاق صفقة ائتمانية.
المرحلة الأولى
في مرحلة التأهيل المسبق للعملاء ، يتم إجراء مقابلة مع مقترض محتمل ، يتم خلالها حل المهام التالية.
1. يتم تحديد دائرة العملاء ، من وجهة نظر البنك ، الذين يمكن تأهيلهم كمقترضين محتملين ، يسمح دخلهم لهم بالتقدم بطلب للحصول على قرض عقاري للإسكان والذين لديهم نية لشراء مسكن.
2. يتلقى العملاء المعلومات اللازمة فيما يتعلق بإجراءات وشروط تقديم قروض الرهن العقاري السكنية من قبل البنك للسكان ، بما في ذلك:
ل متطلبات البنك للملاءة المالية والجدارة الائتمانية للمقترض ، لتأمين قرض ، لموضوع الضمان ، لتقييم الضمانات ، للتأمين ؛
قائمة الوثائق.
إجراءات إبرام اتفاقية قرض وعقد بيع ورهن شقة ، بما في ذلك إجراءات تنفيذ جميع الإجراءات المتعلقة بتسجيل الدولة الإلزامي لمعاملات الرهن العقاري ، والحاجة إلى توثيق المستندات الفردية ؛ إجراءات وشروط منح القرض وسداده ، وحقوق والتزامات البنك الدائن والعميل المقترض ، إلخ.
3. حساب أولي للحد الأقصى المسموح به لمبلغ القرض ، ودفعات العميل الشهرية لسداد القرض والفائدة عليه ، والمبلغ التقريبي الخاص به مالالتي يجب أن يمتلكها المقترض.
لا يتطلب التأهيل المسبق الموافقة الائتمانية.
المرحلة الثانية
يتلقى العميل الذي اجتاز إجراء التأهيل المسبق قائمة بالوثائق التي يجب عليه تقديمها للبنك لتأكيد المعلومات اللازمة لاتخاذ قرار بشأن إمكانية إصدار قرض له بشروط مقبولة لدى البنك. لتأكيد المعلومات الواردة من العميل ، يرسل البنك:
· طلب في مكان عمل المقترض لتأكيد معلومات عن دخله في مكان العمل.
· طلب إلى مؤسسات الائتمان الأخرى التي يشير إليها المقترض لتأكيد المعلومات الخاصة بالودائع والوفاء بالالتزامات على القروض المستلمة (المسددة والجارية).
المرحلة الثالثة
وتتمثل المرحلة الرئيسية في تقييم احتمالية سداد القرض من قبل المقترض المحتمل (اكتتاب المقترض). في هذه المرحلة ، يتم تحليل المعلومات التي تم جمعها وتوثيقها ، والتي تشمل:
· تقييم ملاءة المقترض المحتمل (استعداده للوفاء بالالتزامات المالية المفترضة بناءً على تحليل تاريخه الائتماني) ؛
· تقييم مدى كفاية الأموال الخاصة (ومصدر التكوين) بحيث يتعين على المقترض المحتمل دفع الدفعة الأولى لشراء السكن ودفع جميع النفقات الضرورية الأخرى.
قد تختلف معايير اختيار المقترضين في بنوك مختلفة ، ولكن كقاعدة عامة ، عند تقديم قرض رهن عقاري لشراء مسكن ، يولي المُقرض اهتمامًا للنقاط الرئيسية التالية.
1. مستوى الملاءة للمقترض المحتمل
لهذا الغرض ، يتم حساب النسب المؤهلة التالية.
أ) لا يمكن أن تتجاوز نسبة الدفعة الشهرية (السنوية) للمقترض على قرض الرهن العقاري إلى إجمالي الدخل 40٪:
ص= السداد الشهري للمبلغ الأساسي والفائدة على قرض الرهن العقاري (دفع الأقساط السنوية) للمقترض ، بالدولار
د= مجموع الدخل الشهري الإجمالي (صافي الدخل) ، دولار
أساسًا ، يجب ألا تتجاوز قيمة هذا المعامل 30-40٪. في بعض البنوك ، القيمة الحدية لنسبة K / Z سيتم مناقشة المزيد من التفاصيل حول نسبة الديون العقارية أدناه. ودخل المقترض بالمبالغ التالية:
l إذا كانت نسبة K / Z أقل من أو تساوي 50٪ (0.5) ، فإن قيمة نسبة P / D هي 50٪ (0.5) ؛
ل إذا كانت قيمة معامل ماس كهربائى أكبر من 50٪ (0.5) ، يتم تطبيق الجدول التالي (الجدول 1):
الجدول 1. القيمة الحدية لمعامل P / D تعتمد على معامل ماس كهربائى
|
الدخل الشهري للمقترض ، المحدد في أجور المعيشة (PM) - مبلغ الأجر المعيشي للفرد في سانت بطرسبرغ ، الذي تم تحديده بأمر من حكومة سانت بطرسبرغ (لجنة العمل والحماية الاجتماعية للسكان) . لكل فرد من أفراد الأسرة |
قيمة نسبة P / D |
|
|
5.0 أو أكثر |
ب) لا يمكن أن تتجاوز نسبة الالتزامات الشهرية طويلة الأجل للمقترض (بعد خصم التأمين والضرائب والمدفوعات الأخرى على الممتلكات المكتسبة) إلى إجمالي الدخل 60٪:
معامل في الرياضيات او درجة O1 / د =. (2)
O1= مبلغ الدفعات الشهرية الإلزامية ، والذي يتضمن تكاليف السكن الشهرية فقط في جزء دفعة القرض السنوي ، بالدولار
د= مجموع الدخل الشهري الإجمالي (صافي الدخل) ، دولار
للحصول على تحليل أكثر دقة للملاءة المالية للمقترض ، يمكن حساب المعاملات المرجعية بشكل إضافي:
المعامل W / D = (3)
و= المصاريف الشهرية للمقترض على الممتلكات المكتسبة (بما في ذلك مدفوعات التأمين وضرائب الممتلكات وما إلى ذلك) ، بالدولار
د =مقدار الدخل الشهري الإجمالي (صافي الدخل) ، دولار
المعامل O2 / D = (4)
O2 = المبلغ الإجمالي للدفعات الشهرية الإلزامية للمقترض ، بالدولار
د= مجموع إجمالي الدخل الشهري (صافي الدخل) ، دولار
يتم عرض قائمة الإيرادات والمصروفات التي تم أخذها في الاعتبار عند حساب ملاءة المقترض في الجدول. 2
عند حساب ملاءة المقترض ، يتم أخذ جزء فقط من الدخل من الإيجار في الاعتبار ، كما يتضح من الجدول. 3.
بالإضافة إلى ذلك ، إذا كان صافي الدخل من الإيجار (الإيجار) أكثر من 50٪ من إجمالي الدخل الصافي للمقترض وكان المبلغ يتجاوز 500 دولار شهريًا ، فيجب مراعاة الإجراءات التالية لإدراجه في إجمالي الدخل للمقترض. مستعير:
1) يجب أن يخضع مستوى الدخل المستلم من تأجير عقار سكني لتقييم مستقل من قبل مثمن مرخص ، وإذا كان التقييم من قبل مثمن مرخص ، وإذا كان دخل الإيجار التقديري أقل من الموثق ، بالنسبة لجميع الحسابات اللاحقة ، يجب أن يسترشد المكتتب بالقيمة المقدرة.
2) يجب على المقترض أن يؤمن:
ل مقابل مخاطر تلف الممتلكات المؤجرة بمبلغ لا يقل عن مبلغ القرض ، زيادة بنسبة 10 ٪ ؛
l مسؤوليتهم المدنية بصفتهم مالكًا للعقار المستأجر.
3) تقديم شهادة من سجل الدولة الموحد للحقوق على عدم وجود رهن على الممتلكات المؤجرة.
الجدول 2
الدخل والمصروفات التي تؤخذ في الاعتبار عند حساب ملاءة المقترض تقسم الدفعات السنوية على 12 ويتم تسجيلها شهريًا. يمكن أن تتراكم في حساب وديعة.
|
اسم المؤشر |
ماذا تشمل |
||
|
سداد الرهن الشهري |
دفع أصل الدين والفائدة |
||
|
إجمالي مدفوعات الرهن العقاري الشهرية |
دفع الضريبة على الممتلكات المكتسبة ؛ الدفع الشهري للتأمين على الحياة والعجز للمقترض ؛ الدفعة الشهرية للتأمين على العقارات المرهونة ؛ دفعة شهرية لتأمين فقدان الملكية لمالك الشقة ؛ الدفع مقابل خدمات الصيانة (مساهمات إلزامية منتظمة تتعلق بتشغيل المباني السكنية (الدفع ، والغاز ، والإصلاحات ، والتنظيف ، وما إلى ذلك) ؛ المصاريف الأخرى للسكن المكتسب ، إذا كانت ذات طبيعة نظامية |
||
|
مدفوعات القروض القائمة ؛ المدفوعات الإلزامية دفع النفقة النفقات الشهرية الحالية للمقترض المتعلقة بممتلكات المقترض (ضرائب الممتلكات ، والتأمين على العقارات ، ورسوم الصيانة ، والرسوم العادية الأخرى الممكنة والرسوم المتعلقة بتشغيل السكن) ؛ المصاريف الشهرية (أو المعاد حسابها شهريًا) لدفع ضرائب الدخل ، وكذلك مدفوعات الضرائب والتأمين المتعلقة بوجود ممتلكات منقولة وغير منقولة أخرى ؛ تأجير الممتلكات المدفوعات المنتظمة المتعلقة بالمحافظة على حياة المقترض وأسرته (الغذاء والتعليم والرعاية الطبية) ؛ النفقات المتعلقة بالترفيه والتسلية والهوايات باهظة الثمن ؛ المصاريف الثابتة والإلزامية الأخرى المقترض ، على فترات شهرية أو على فترات أخرى خلال العام |
|||
|
إجمالي دخل المقترض |
الراتب في مكان العمل الرئيسي ، بما في ذلك متوسط الدخل السنوي للعمل الإضافي والمكافآت ؛ الدخل من العمل بدوام جزئي وليس في مكان العمل الرئيسي ؛ الدخل في شكل أرباح على السندات والأسهم من المشاركة في شركات اقتصادية أخرى (غير مساهمة) ؛ الدخل في شكل فوائد على الودائع وفي شكل مدفوعات تأمين ثابتة ومستقرة ؛ مدفوعات التقاعد والمنح الدراسية ؛ النفقة وإعالة الطفل ؛ الدعم الحكومي؛ صافي دخل الإيجار |
الجدول 3
2. مستوى الجدارة الائتمانية للمقترض المحتمل
بناءً على دراسة التاريخ الائتماني للمقترض ، يتم تحديد مدى مسؤولية عميل البنك في الوفاء بالالتزامات المتعهد بها ، بالإضافة إلى مبلغ الرصيد المستحق للدين في الوقت الحالي ، ومدة ومبلغ المدفوعات الشهرية تجاهه. السداد.
3. كفاية الأموال الخاصة المتاحة للمقترض المحتمل لدفع الدفعة الأولى لشراء السكن.
يحدد البنك المتطلبات الأساسية للقدرات المالية للمقترض. يجب أن يكون مبلغ الدفعة المقدمة عند شراء منزل ، كقاعدة عامة ، 30٪ على الأقل من سعر المسكن. بالإضافة إلى ذلك ، يجب أن يكون لدى المقترض أموال خاصة كافية لتغطية تكاليف معاملة القرض وشراء منزل ، والتي تشمل:
عمولة لشركة العقارات (إذا لزم الأمر) ؛
ل رسوم لتقييم قيمة موضوع الضمان (شقة) ؛
رسوم تقديم الشهادات اللازمة للممتلكات المكتسبة (بما في ذلك عدم وجود ضمانات) (CMJ) (مكتب الجرد الفني ، لجنة مدينة موسكو لتسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها ، غرفة التسجيل الإقليمية في موسكو) ؛
رسوم توثيق اتفاقية الرهن العقاري (إذا طلب البنك ذلك) ؛
رسوم تسجيل الدولة لاتفاقية الرهن العقاري ؛
رسوم التأمين
رسوم البنك للتقدم بطلب للحصول على قرض ؛
رسوم فتح حساب قرض ؛
رسوم إصدار قرض نقدي ؛
نفقات أخرى.
كما يقوم البنك بتقييم مصادر الأموال. المصادر المقبولة هي:
مدخرات المقترض
الأموال الخاصة للمقترض التي يتلقاها من بيع ممتلكاته. يجب أن يتم البيع قبل استلام القرض ؛
هدايا من أفراد الأسرة مع تأكيد خطي بأن الدفع لن يكون مطلوبًا لهم ؛
الهبات والمنح منظمات غير ربحيةمع تأكيد خطي بأنه لن يطلب منهم الدفع ؛
الهدايا أو المنح المقدمة من صاحب العمل بموجب برنامج مساعدة الموظف والتي لا يتعين سدادها أو يتم دفعها بعد تسوية الرهن العقاري الأول.
4. مستوى ضمانات القرض
قبل اتخاذ قرار بشأن إمكانية منح قرض لشراء شقة معينة ، يجب على البنك التأكد من أن المباني السكنية المشتراة بأموال القرض تفي بمتطلبات الضمان.
يتم تحديد الحد الأقصى لمبلغ القرض الذي يمكن إصداره للمقترض بناءً على قيمة الضمان المقدم بواسطة معامل K3 (النسبة بين مبلغ القرض وقيمة الضمان).
المعامل K3 = (5)
هذا المعامل ، كقاعدة عامة ، هو 70-80٪ من القيمة المقدرة أو سعر بيع العقار المقتنى ، أيهما أقل. لكن يمكن أن تصل إلى 95٪.
بالإضافة إلى قيمة العقار ، يقوم البنك بالشيكات:
الجدول 4. عوامل التعويض الرئيسية وعوامل الخطر التي تؤثر على قرار منح القرض
|
عوامل التعويض |
عوامل الخطر |
|
|
دفعة أولى كبيرة ثبت القدرة على تخصيص جزء كبير من الدخل لمصاريف الإسكان آفاق واستقرار الوظيفة ، مجال النشاط ، الأعمال عمر المقترض ، المهنة ، مستوى التعليم والمؤهلات ، احتمالية الزيادة أجوروالترويج الأصول الكبيرة للمقترض (الممتلكات والأوراق المالية وما إلى ذلك) ثبت القدرة على توفير المال عدم وجود ديون على قروض سبق أخذها |
عدم الاستقرار في التوظيف (التغييرات الوظيفية المتكررة دون زيادة الدخل) نسبة مبلغ المطلوبات إلى دخل المقترض يتجاوز المعايير التي وضعها البنك تاريخ ائتماني سيء للمقترض المخاطر المرتبطة بخصائص الضمان ونسبة قيمته المقدرة إلى مبلغ القرض تفاصيل المخاطر المهنية للمقترض خطر الإعاقة عمر المقترض |
فقط عندما يتم استيفاء جميع الشروط ، يمكن اتخاذ قرار منح قرض الرهن العقاري.
عند اتخاذ قرار بشأن منح قرض الرهن العقاري ، يتم أخذ ما يسمى بالعوامل التعويضية وعوامل الخطر في الاعتبار ، والتي يتم عرض أهمها في الجدول 5.5. تعتبر عوامل التعويض ذاتية بشكل عام وبالتالي لا يتم تحديدها كمياً بدقة. يتمثل التحدي الذي يواجه البنك في تحديد ما إذا كان عامل التعويض ، أو مجموعة العوامل التعويضية ، قويًا بما يكفي لتعويض بعض جوانب طلب الرهن العقاري.
يجب على خبير الاكتتاب توثيق توصياته للجنة الائتمان للموافقة على قرض الرهن العقاري السكني أو رفضه.
إذا كان القرار إيجابيًا ، يتم حساب الحد الأقصى المسموح به لمبلغ القرض.
مبلغ القرض =
ن - عدد فترات الدفع (الأشهر مع السداد الشهري) ؛
ط- سعر الفائدة للفترة المعنية (شهريًا) ؛
P - الحد الأقصى المسموح به لدفع الأقساط الشهرية على القرض ، بما في ذلك المدفوعات على رأس المال والفائدة.
المرحلة الرابعة
تقوم لجنة الائتمان بفحص حالة ائتمان العميل المحتمل ، ورأي المحامي حول قبول الضمان ، واستنتاج متخصص في تقييم احتمالية سداد القرض ، واتخاذ قرار: إصدار قرض ، وإصداره بشرط ، ورفضه.
المرحلة الخامسة
يتضمن إبرام معاملة ائتمانية ثلاث نقاط رئيسية.
إبرام اتفاقية قرض على اتفاقية رهن.
تسجيل الدولة لاتفاقية التعهد. يجب تسجيل الرهن العقاري في غضون شهر واحد من تاريخ استلام المستندات اللازمة لتسجيله من قبل الهيئة المسؤولة عن تسجيل حالة الرهن العقاري. في سان بطرسبرجهذا هو مكتب تسجيل مدينة سان بطرسبرج. يتم إجراء تسجيل الولاية للرهن العقاري عن طريق إدخال تسجيل على الرهن العقاري في سجل الدولة الموحد لحقوق العقارات. يعتبر يوم إجراء إدخال التسجيل هذا هو تاريخ تسجيل الدولة للرهن العقاري.
إبرام عقد التأمين. يجب أن تتضمن مجموعة الوثائق التي تنظم العلاقة بين الأطراف في عملية التأمين في عملية الإقراض العقاري ما يلي:
· عقد تأمين (بوليصة) الحياة والعجز للمقترض (تأمين شخصي للمقترض).
· عقد تأمين (بوليصة) من مخاطر الخسارة والأضرار التي تلحق بالشقة - موضوع الضمان (التأمين على الممتلكات).
· عقد تأمين (بوليصة) حقوق ملكية لمالك الشقة - موضوع الرهن (تأمين على العقار).
المرحلة السادسة.
مرحلة خدمة قرض الرهن العقاري. خلال فترة الائتمان ، يراقب المُقرض توقيت وفاء المقترض بالتزاماته ، وله أيضًا الحق في التحكم في حالة العقارات التي تعمل كضمان للقرض.
تشمل خدمة قرض الرهن العقاري من قبل البنك ما يلي:
ل تحصيل المدفوعات الشهرية للقروض والتأمين (الخصم ، والخصومات من كشوف المرتبات ، والمدفوعات النقدية) ؛
l وضع جدول المدفوعات الشهرية للمقترض (لكامل مدة القرض ، سنويًا ، عندما تتغير الظروف) ؛
ل الاحتفاظ بسجلات القروض الصادرة (رصيد أصل الدين ، سداد أصل الدين والفائدة) ؛
ل تسجيل المدفوعات طويلة الأجل لسداد القرض (السداد المبكر الكامل أو الجزئي ، إعادة حساب الجدول ، الغرامة) ؛
ل تكوين احتياطي للقروض (1-2 مجموعات معرضة للخطر) ؛
ل العمل مع القروض المتعثرة (المفاوضات ، البيع الطوعي للممتلكات وسداد القرض ، تحصيل رصيد الديون المستحقة في الوقت المحدد).
وبالتالي ، فإن العمليات في مجال الائتمان العقاري تتطلب مؤهلات عالية ومعرفة خاصة من موظفي البنك. لذلك ، من أجل الأنشطة الناجحة في مجال إقراض الإسكان بالرهن العقاري ، تنشئ البنوك أقسامًا هيكلية مناسبة ، وتعمل باستمرار على تحسين مهارات موظفي البنك.
المرحلة السابعة
إغلاق صفقة قرض - المرحلة النهائيةالإقراض العقاري. بعد السداد الكامل لدين القرض ، ودفع الفوائد والعقوبات المتراكمة ، تتم إعادة تعيين حساب قرض المقترض إلى الصفر ، وبالتالي يتم إغلاق معاملة القرض ، وبالتالي ، يتم إنهاء الرهن العقاري ، والذي يتم تسجيله في سجل الدولة لروسيا. إذا لم يلتزم المقترض والمرتهن بشروط اتفاقية القرض أو اتفاقية الرهن العقاري ، فسيقوم الدائن بالحجز على العقار المرهون بطريقة قضائية أو خارج نطاق القضاء. موضوع الرهن يجري بيعه. يتم استخدام الأموال المستلمة من البيع لسداد الديون إلى الدائن (رأس المال ، الفائدة ، الغرامات ، العقوبات) ، لتغطية تكاليف إجراءات الرهن وبيع موضوع الرهن العقاري. يتم استلام الأموال المتبقية من قبل المقترض.
استنتاج
تعزز ظروف الاقتصاد الكلي التي سادت في روسيا نتيجة للأزمة المالية لعام 1998 أهمية تطوير الإقراض العقاري طويل الأجل للسكان ليس كمبادرات منفصلة للبنوك التجارية أو المناطق ، ولكن كنظام متكامل له تأثير مباشر من الولاية.
على أساس هذا المفهوم ، يمكن تبني برامج إقراض الإسكان الإقليمية.
يعد الإقراض العقاري أحد أكثر الطرق التي أثبتت جدواها وموثوقيتها لجذب الاستثمار الخاص في قطاع الإسكان. إن الرهون العقارية هي التي تجعل من الممكن الجمع على نحو أكثر فائدة بين مصالح السكان في تحسين ظروف الإسكان والبنوك التجارية والدائنين الآخرين - في العمل الفعال والمربح ، صناعة البناء - في التحميل الإيقاعي للإنتاج ، وبالطبع ، الدولة ، التي تهتم بالنمو الاقتصادي العام.
المؤلفات
1) Grudtsina L.Yu.، Kozlova M.N. القرض العقاري. تنسب إليه. تعليقات على تشريعات الإسكان. - م: دار إكسمو للنشر ، 2006. - 368 ق.
2) دوفدينكو. إ. القرض العقاري. مراقبة. منظمة. التقييم: - M: UNITI - DANA، 2005. -464s.
3) رازوموفا آي. الإقراض العقاري: كتاب مدرسي - سانت بطرسبرغ: بيتر ، 2005 - 280 ثانية.
4) فيليبوفا إي. قانون الإسكان: كتاب مدرسي للمدارس الثانوية. - "Yusticinform" ، 2007 - 179.
وثائق مماثلة
الأسس القانونية لقرض الرهن العقاري ، قانون "حول الرهن العقاري". تصنيف ومزايا قرض الرهن العقاري للمقترض والمقرض. تحليل مقارنالبرامج الرئيسية لدعم المهنيين الشباب في الإقراض طويل الأجل وإعانات الإسكان.
أطروحة تمت إضافة 06/30/2010
تحليل مشاكل الإقراض العقاري في نظام القانون المدني للاتحاد الروسي. خصائص وشكل اتفاقية القرض العقاري. إجراءات تسجيل الدولة. مسؤولية الأطراف في التوفير التعاقدي للإقراض العقاري.
ورقة مصطلح ، تمت الإضافة في 11/14/2009
ملامح مفهوم "الرهن العقاري". المبادئ الرئيسية لتطوير نظام الإقراض العقاري طويل الأجل في جمهورية بيلاروسيا ، فترة التكوين ، آلية العمل. تحليل التشريعات الحالية لبيلاروسيا في مجال الإقراض.
الملخص ، تمت الإضافة في 12/11/2008
دراسة مفهوم وجوهر الرهن العقاري - أحد أنواع الرهن دون نقل الملكية المرهونة إلى المرتهن. ميزات إعداد اتفاقية الرهن العقاري. السمات المميزة للرهن العقاري للمنازل والشقق السكنية ، والرهون الاجتماعية والتجارية.
الملخص ، تمت الإضافة في 02/23/2010
خصائص التعهد كطريقة لضمان الوفاء بالالتزامات. أنواع الضمانات ومحتوى التزام الرهن العقاري. إبرام اتفاقية الرهن العقاري وتسجيلها حالتها. حقوق والتزامات الأطراف. الرهن على الرهن العقاري.
ورقة مصطلح ، تمت إضافة 05/15/2014
التنظيم المعياري القانوني لإقراض الإسكان العقاري. مفهوم وخصائص وشكل اتفاقية قرض الرهن العقاري. حقوق والتزامات الطرفين بموجب العقد. نظر محاكم التحكيم في المنازعات المتعلقة باتفاقية الرهن العقاري.
أطروحة تمت إضافة 11/23/2010
تشكيل وتطوير المؤسسة القانونية للرهن العقاري والإقراض العقاري. قانون التعهد في التقاليد الرومانية الجرمانية والأنجلو سكسونية. الرهن العقاري كشكل من أشكال الضمان في العصر الحديث التشريع الروسي. طبيعة العلاقات التبعية.
أطروحة تمت إضافة 04.10.2006
العلاقات التنظيمية والقانونية في مجال تشكيل نظام الرهن العقاري كوسيلة لضمان الالتزامات في التشريع الاتحاد الروسي. ميزات الإقراض العقاري المرتبطة برهن أنواع معينة من العقارات.
أطروحة تمت إضافة 09/04/2014
إنشاء العهد وفسخه. شروط وشكل اتفاقية التعهد وحقوق والتزامات أطرافها. أنواع الرهونات: مع ترك العقار المرهون مع الرهن. مع تحويل العقار المرهون إلى المرتهن. إعمال حقوق المرتهن.
ورقة مصطلح ، تمت الإضافة 10/07/2010
الإطار القانونيمؤسسة الرهن العقاري. الإقراض العقاري للإسكان. مميزات وآلية طلب قرض الرهن العقاري. مشاكل الإقراض العقاري في الاتحاد الروسي يوم المرحلة الحالية. ضرورة وآفاق تطوير الرهن العقاري في روسيا.
وفقًا للفقرة 1 من المادة 1 من القانون الاتحادي الصادر في 16 يوليو 1998 N 102-FZ "بشأن الرهن العقاري (رهن العقارات)" (قانون) ، بموجب اتفاقية رهن العقارات (اتفاقية الرهن العقاري) ، فإن أحد الأطراف هو للمتعهد الذي هو دائن بموجب التزام مضمون برهن عقاري ، الحق في الحصول على تسوية مطالباته المالية ضد المدين بموجب هذا الالتزام من قيمة العقارات المرهونة للطرف الآخر - الدائن العقاري ، في الغالب على الدائنين الآخرين من جهة الرهن ، باستثناء ما ينص عليه القانون الاتحادي.
الإقراض العقاري معروف على نطاق واسع في الممارسة الأجنبية. النماذج العالمية للإقراض العقاري هما أساسًا:
- نموذج أحادي المستوى للإقراض العقاري (انظر المقال "النماذج العالمية للإقراض العقاري: نموذج من مستوى واحد");
- نموذج من مستويين للإقراض العقاري.
في نموذج الإقراض العقاري من مستويين ، يصدر البنك رهنًا عقاريًا لمقترض مضمون برهن عقاري.
ثم يقوم البنك ، كقاعدة عامة ، ببيع الحق في المطالبة بقرض الرهن العقاري إلى وكالة الرهن العقاري الحكومية - يأتي تمويل الرهن العقاري بشكل أساسي من سوق الأوراق المالية الثانوية المتقدمة.
المشترون الرئيسيون للسندات المصدرة هم بشكل أساسي صناديق التقاعد وصناديق الاستثمار وشركات التأمين وما إلى ذلك.
وهكذا ، في إطار نموذج إعادة التمويل ذي المستويين ، تبيع البنوك الرهون العقارية لمنظمات خاصة تستخدمها كغطاء لإصدار الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ، وتستخدم الأموال التي تجمعها لشراء الرهون العقارية من البنوك مرة أخرى.
- هل الموجج والرهن نفس الشيء؟
في الوقت نفسه ، فإن الممتلكات نفسها ، المكتسبة عن طريق الائتمان ، والتي يكون مالكها الرسمي هو الدائن قبل تصفية (الوفاء) بالتزام الائتمان ، تعمل كضمان للوفاء بالالتزامات المالية للمقترض.
جوهر mogija هو النقل الرسمي من قبل القائم بالرهن للملكية للعقار المرهون لصالح الدائن - الرهن للفترة حتى انتهاء الرهن. في هذه الحالة ، هناك تقسيم مؤقت لحق الملكية إلى موضوع الرهن: تظل حقوق الحيازة والاستخدام حتى إنهاء الالتزام الرئيسي ، كقاعدة عامة ، مع الراهن ، وحق التصرف ، رسمي ينتقل حق الملكية "حق الملكية" إلى المرتهن.
ميزة mogij على الرهن العقاري هي أنه في حالة عدم الوفاء بالالتزام ، لا تنشأ مشكلة ممارسة حق الرهن للدائن ، حيث أصبح المالك الرسمي للعقار المرهون بالفعل في لحظة اتفاقية mogij دخل حيز التنفيذ.
على الرغم من أن الرهن العقاري يُترجم عادة إلى اللغة الروسية على أنه "رهن عقاري" ، فإن هذه الترجمة مشروطة ، لأن mogij يختلف إلى حد ما عن الرهن العقاري. وفقًا لمخطط mogija ، ينقل أحد الطرفين - المدين - إلى الطرف الآخر - الدائن - الحق في ملكية معينة لضمان الوفاء بالتزاماته.
- تطبيق نموذج من مستويين في روسيا
في روسيا ، لم تنجح محاولات بناء سوق للرهن العقاري على غرار الأنظمة الأكثر كفاءة. في روسيا ، يُنصح بالترويج لتطوير نموذج أبسط لقرض الرهن العقاري هو الأنسب له.
يجب أن يستند مخطط تنظيم السوق ذي المستويين إلى ضمانات الدولة ؛ تم إنشاء "وكالة الإقراض العقاري للإسكان" (AHML) JSC بأموال الميزانية ، والتي تطور وتنفذ نظامًا من مستويين لقروض الرهن العقاري (مرسوم حكومة الاتحاد الروسي رقم 462 بتاريخ 8 سبتمبر 2004 للإقراض العقاري السكني ).
يصدر البنك قرضًا عقاريًا للمقترض ، ويتم استرداد الدين من بنك AHML ، ويسدد المقترض القرض به. تشتري AHML الرهون العقارية فقط من البنوك التي تصدر الرهون العقارية وفقًا لمعايير AHML. يوفر AHML لإصدار القروض وسدادها بالروبل فقط بمعدل 15 ٪ سنويًا. في الوقت نفسه ، يجب أن يكون الحد الأدنى لفترة القرض من سنة واحدة إلى 20 عامًا ، ويجب أن يكون الدفعة الأولية الإجمالية 30٪ على الأقل من تكلفة العقار الذي يتم شراؤه اعتبارًا من تاريخ التقييم. المعدل منخفض للغاية ، ولكن حتى الآن لم يكن من الممكن إدراك فكرة إنشاء AHML بشكل كامل.
سيواجه إدخال نظام الإقراض العقاري من مستويين في روسيا عددًا من المشكلات الأساسية ، على سبيل المثال:
- عدم وجود سوق أوراق مالية متطور ؛
- عدم سيولة التزامات الرهن العقاري في السوق الثانوية ؛
- تزويد البنوك بموارد ائتمانية رخيصة طويلة الأجل.
- سوق عقاري يتمتع بالخصائص الضرورية للمشاركة في الإقراض العقاري ؛
- السوق الأولية لقروض الرهن العقاري ، والتي تغطي مجموع أنشطة الدائنين والمدينين الذين يدخلون في التزامات ذات صلة فيما بينهم ، والتي يقدم فيها المدين (الراهن) ، ويقبل الدائن (الرهن) العقارات كرهن كوسيلة للتنفيذ ؛
- السوق الثانوية لقروض الرهن العقاري ، والتي تضمن نقل الحقوق على الرهون العقارية وقروض الرهن العقاري (بيع قروض الرهن العقاري الصادرة بالفعل) ، وكذلك إعادة استثمار قروض الرهن العقاري الصادرة. السوق الثانوية هي حلقة وصل بين المقرضين في سوق الرهن العقاري الأساسي والمستثمرين في سوق الأوراق المالية للرهن العقاري ، مما يضمن تراكم أموال المستثمرين وتوجيه التدفقات المالية (من خلال إصدار السندات ووضعها في سوق الأوراق المالية) في قروض الرهن العقاري.
الموضوع 7. الإقراض العقاري كطريقة لتمويل الاستثمار طويل الأجل.
1. تطور تطور الإقراض العقاري.
2. النماذج الكلاسيكية للإقراض العقاري.
3. نظام الإقراض العقاري لجمهورية كازاخستان.
4. إنشاء وتطوير شركة الرهن العقاري في كازاخستان.
5. آلية عمل نظام الإقراض العقاري.
6. الوضع الحالي وآفاق التنمية لسوق الرهن العقاري في جمهورية كازاخستان.
تطور الإقراض العقاري
ظهر مصطلح "الرهن العقاري" لأول مرة في اليونان في بداية القرن السادس. قبل الميلاد. (تم تقديمه بواسطة Archon Solon) وحتى ذلك الحين كان مرتبطًا بضمان مسؤولية المدين تجاه الدائن مع بعض حيازات الأرض. قدم سلف سولون ، دراكو ، أمرًا (في 621 قبل الميلاد) ، بموجبه يعاقب بشدة أي انتهاك للممتلكات الخاصة وجزءها المنقول. وليس من قبيل المصادفة أن تعريف "قوانين التنين" تم تحديده وراءه وأوامره في التاريخ.
في 594 ق ينفذ سولون إصلاحاته ، بما في ذلك إلغاء ديون الأراضي ، وإدخال حرية الإرادة ، والتي بموجبها لم تعد الملكية تنتقل بالضرورة إلى ورثة الأسرة. الآن لكل فرد الحق في ترك "الملكية" حسب تقديره.
في البداية ، في أثينا ، كان التعهد بهذه الالتزامات هو هوية المدين ، الذي إذا لم يكن قادرًا على سداد الدين ، كان مهددًا بالعبودية. لنقل المسؤولية الشخصية إلى الممتلكات ، اقترح سولون وضع دعامة على تركة المدين مع نقش أن هذه الأرض بمثابة ضمان للمطالبات بمبلغ معين. هذا العمود يسمى الرهن العقاري.
في اليونانية ، تعني "hypotetheca" الوقوف والدعم. تم تسجيل جميع الديون الواردة لمالك الأرض على هذا العمود. بالفعل في اليونان القديمة ، تم توفير الدعاية ، مما سمح لكل شخص مهتم بالتأكد بحرية من حالة ملكية الأرض المعينة. على حدود قطعة الأرض المرهونة ، قام المُقرض بوضع وظيفة مع نقش أن هذه الممتلكات خدمته كضمان لمطالبة بمبلغ كذا وكذا. في وقت لاحق ، بدأ استخدام كتب خاصة تسمى كتب الرهن لهذا الغرض.
كما تعلم ، فإن الغرض من نظام الرهن العقاري هو منع الخطر المرتبط بالطرق السرية لإثبات الحقوق على العقارات. تعتبر الأرض سلعة قابلة للتداول ، لذلك هناك دائمًا خطر على كل من المشترين ومقرضي الرهن العقاري من عدم تصريف الممتلكات أو رهنها. وهكذا ، منع الرهن نقل الملكية إلى مالك آخر ، لأن الضمان لم يكن في هوية المالك ، ولكن في قيمة ممتلكاته. مع مرور الوقت ، بدأ استخدام كلمة "رهن" للإشارة إلى تعهد.
يتم تضمين الرهن العقاري تدريجياً في التشريعات الأوروبية في العصور الوسطى. في ألمانيا ، لا يظهر قبل القرن الرابع عشر ، في فرنسا ، منذ نهاية القرن السابع عشر ، تم تشغيل رهن عقاري غير معلن. يصبح الرهن العقاري حقًا عينيًا موثوقًا به ، ولكن فقط بعد إدخال خاص عن الرهن العقاري في كتاب خاص.
تم تطوير الرهون العقارية على نطاق واسع في مختلف البلدان. تم تقديم نظام الرهن العقاري: في بروسيا - بموجب ميثاق عام 1783 ؛ في النمسا - القانون المدني لعام 1811 ؛ في ولاية سكسونيا - بموجب ميثاق 1843.
تأسس أول بنك للرهن العقاري في سيليسيا عام 1770. لقد كان هذا البنك الوطنيتقديم المساعدة المالية لكبار ملاك الأراضي. لجمع الأموال ، أصدر البنك الرهون العقارية (نوع من سندات الرهن العقاري).
نماذج الإقراض العقاري التقليدية
في العالم الحديث ، ترتكز تقنية الاستثمار في قطاع الإسكان على ثلاثة مبادئ رئيسية:
· مدخرات العقد.
· إقراض الرهن العقاري.
· الدعم الحكومي.
بالطبع ، يمكن أن تكون الآليات المحددة لتنفيذ هذه المبادئ مختلفة للغاية.
في ممارسة الإقراض العقاري ، من المعتاد التمييز بين ثلاثة نماذج رئيسية : - مفتوح ممتد (أمريكي) ؛ متوازن مستقل (ألماني) ؛ ومفتوحة مقطوعة (الإنجليزية والإسبانية والفرنسية والإيطالية).
النموذج الأمريكي يركز بشكل أساسي على المنتجات المالية القياسية - الرهون العقارية والأوراق المالية والعقارات.
بواسطة النموذج الأمريكي (الكلاسيكي) يكتسب الشخص مساكن جاهزة ، بينما يدفع ، كقاعدة عامة ، جزءًا ضئيلًا فقط من تكلفته نقدًا ، المبلغ المتبقي - بأموال مقترضة من بنك رهن عقاري متخصص ، والتي يتم إصدارها مقابل ضمان العقارات المكتسبة. يتم سداد هذا القرض في غضون 15-30 سنة. يرجع عمل هذا النوع من الرهن العقاري إلى وجود أربعة مشاركين رئيسيين في السوق - المقترض (مقرض) ، وبنك الرهن العقاري (مقرض) ، والمستثمر ، والدولة.
لنفترض أن شخصا ما قرر شراء منزل. يأتي إلى وكالة عقارات ويختار مكانًا لنفسه. بعد ذلك يتوجه إلى بنك الرهن الذي ينظر في طلبه للحصول على قرض. بعد أن يصدر البنك قروضًا ، يقوم البنك بتكوين تجمع رهن عقاري ، أي مجموع القروض الصادرة (مجموع الرهون العقارية). في هذه المرحلة ، تلعب الدولة دورها من خلال الشركات الخاصة العاملة في مجال بيع الرهون العقارية.
باستخدام وساطة أكبر الشركات ، تعمل الدولة كضامن لسندات الرهن العقاري. تُباع الأوراق المالية (الرهون العقارية) إلى مستثمر يحصل منها على دخل صغير ثابت. بالإضافة إلى ذلك ، يجب أن يكون هناك عدد من المنظمات ، مثل صناديق التقاعد وشركات التأمين وما إلى ذلك ، والتي ، دون أن تفشل (وفقًا للقانون) ، ستشتري عددًا معينًا من الرهون العقارية.
مثال آخر: شخص يريد أن يبدأ عمله الخاص. مدخراته ليست كافية لهذا ، ومن غير المرجح أن يتم منحه قرض قصير الأجل في بنك تجاري عادي ، لأن مخاطر عدم السداد كبيرة للغاية. ولكن بعد ذلك لديه قطعة أرض صغيرة بالقرب من المدينة أو شقة. يتقدم الشخص بطلب إلى بنك الرهن العقاري مع الأساس المنطقي لأن عمله سيكون مربحًا. ينظر البنك في طلبه للحصول على قرض ، وتقييم السيولة قطعة أرضأو الشقق ويصدر قرضًا بقيمة 60-70٪ من قيمتها السوقية. بعد ذلك ، تطور الأحداث مشابه للمخطط السابق: إصدار سندات الرهن ، وبيعها في السوق الثانوية بمساعدة الدولة ، وما إلى ذلك.
تم إنشاء النموذج الكلاسيكي لتنظيم مخطط الرهن العقاري وأكثرها تطورًا في الولايات المتحدة الأمريكية. كان الدافع لتطوير استراتيجية الرهن العقاري هو الكساد الكبير في الثلاثينيات من القرن العشرين ، والأزمة الاقتصادية الحادة وتراجع سوق الإسكان. بمبادرة من حكومة الولايات المتحدة ، تم إنشاء هياكل حكومية خاصة - إدارة الإسكان الفيدرالية وإدارة شؤون المحاربين القدامى - والتي قامت بتأمين قروض الرهن العقاري الصادرة عن البنوك. في عام 1935 ، تم أيضًا إنشاء وكالة تمويل إعادة الإعمار ، وعلى أساسها ، في عام 1938 ، أصبحت جمعية الرهن العقاري الوطنية الفيدرالية المعروفة الآن ، فاني ماي. كانت هي التي أصبحت منظمة متخصصة"، الذي يميز هذا النموذج من الإقراض العقاري بأنه نموذج من مستويين. منذ عام 1954 ، تم تحويل Fannie Mae إلى شركة عامة وخاصة مملوكة جزئيًا للمساهمين الأفراد وجزئيًا من قبل الحكومة الفيدرالية. في عام 1968 ، تم تقسيم الشركة إلى شركتين: جيني ماي وشركة احتفظت باسمها السابق فاني ماي وأصبحت شركة خاصة. تشتري فاني ماي الرهون العقارية المؤمنة والمضمونة من قبل الإدارة الفيدرالية للإسكان وإدارة المحاربين القدامى ، بالإضافة إلى القروض التقليدية المضمونة برهون عقارية في شكل منازل عائلية أو شقق في مباني متعددة العائلات. تعمل كمستثمر طويل الأجل في الرهون العقارية وتدير برنامج إصدار أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري. بالإضافة إلى برامج الاستحواذ القياسية على القروض ، تصدر Fannie Mae التزاماتها الخاصة (السندات والفواتير قصيرة الأجل) وتقوم بشراء الأوراق المالية على أساس العقد. تصدر Fannie Mae أوراقًا مالية مضمونة مدعومة بقروض من محفظتها الخاصة بالإضافة إلى مجمعات الرهن العقاري من قبل مقرضين منظمين.
أما بالنسبة لجيني ماي ، فهي مؤسسة عامة بالكامل تعمل تحت إشراف وزارة الإسكان والتنمية الحضرية. من خلال آليات سوق الرهن العقاري الثانوي ، تقدم جيني ماي ، وتحفز أيضًا تقديم قروض الرهن العقاري ، كجزء من أولويات الحكومة في مساعدة تلك القطاعات من سوق الإسكان التي لا يمكن الوصول إليها من خلال طرق الإقراض التقليدية. برامج خاصةيتم تنفيذ المساعدة من خلال قروض من خزينة الدولة ، من خلال الفوائد التي تجلبها محفظتها الخاصة ، وكذلك من خلال عمولات الالتزامات. يتم تمويل برنامج ضمان الأوراق المالية من خلال رسوم الضمان والتطبيق التي يدفعها مصدرو الأوراق المالية.
وكالة حكومية وشبه حكومية أخرى مكلفة بتنظيم وصيانة سوق الرهن العقاري الثانوي في الولايات المتحدة الأمريكية هي فريدي ماك ، التي أنشأها الكونجرس الأمريكي في عام 1970. تهدف أنشطة Freddie Mac إلى زيادة سيولة الاستثمارات في أعمال الرهن العقاري ، بالإضافة إلى إنشاء وتطوير صناديق الإقراض العقاري من خلال تطوير سوق ثانوي على مستوى البلاد لقروض الرهن العقاري التقليدية في القطاع السكني.
يشبه إلى حد ما النموذج الأمريكي النموذج الماليزي "Kagamas" (اسم شركة الرهن العقاري). يعمل هذا النموذج من خلال إنشاء شركة رهن عقاري خاصة في شكل CJSC - بمشاركة البنك الوطني والبنوك التجارية الكبرى والمؤسسات المالية الأخرى. تشتري شركة الرهن العقاري هذه الرهون العقارية من المقرضين (البنوك) ثم تصدر الأوراق المالية - سندات الرهن العقاري المدعومة بمجمعات من الرهون العقارية المشتراة (بمعنى آخر ، الامتيازات العقارية). من خلال بيع سندات الرهن العقاري ، تغطي الشركة نفقاتها من شراء قروض الرهن العقاري ، وتحصل البنوك بدورها على فرصة استخدام العائدات لتقديم قروض عقارية جديدة ، مما يحفز في النهاية تطوير سوق بناء المساكن.
على عكس النموذج الأمريكيعندما تشتري الوكالات مجمعات الرهن العقاري لمزيد من البيع في السوق. في شكل "أوراق مالية مضمونة برهن" حسب النموذج الماليزي ، تشتري الوكالة مجمعات من الرهون العقارية بجودة معينة ، الاحتفاظ بها في محفظته ، ويصدر التزامات الدين الخاصة به عن طريق إعادة تمويل مشتريات مجمعات الرهون العقارية.
الميزة الرئيسية للنموذج الماليزي هي البساطة والموثوقية ، أيّ يوفر للدولة من خلال المشاركة في رأس مال شركة الرهن العقاري. يتم تنفيذ شراء قروض الرهن العقاري التي تفي بمعايير معينة مركزيًا من كيانات سوق الرهن العقاري ، واعتمادًا على نوع الاتفاقية بين البنك و Kagamas ، يتحمل البنك قدرًا معينًا من الالتزامات تجاه الوكالة. عند إبرام عقد مع التزام بإعادة الشراء ، يكون البنك ملزمًا بإعادة الشراء فورًا للقروض التي لم تعد تفي بمتطلبات Cagamas. عند إبرام عقد بدون التزام بإعادة الشراء ، تتحمل الوكالة كامل المخاطر المرتبطة به ، بينما يقدم البنك خدمة القرض ، والتي يتم تنفيذها عن طريق سداد مدفوعات Kagamas ، والتي تتكون من مدفوعات المقترضين مطروحًا منها عمولة بنك الخدمة.
نموذج متوازن حاليا (ألماني)
يعتمد الاختلاف الرئيسي بين النموذج الألماني والنموذج الأمريكي على موقف الأوروبيين من العقارات كسلعة واحدة لا تضاهى. وهذا بدوره يؤدي إلى كل رهن عقاري معقد بسبب العديد من التفاصيل ولا يمكن توحيده ، مما يحد من سوق الرهن العقاري الثانوي . لن يتخذ أي شخص قرارًا سريعًا بشراء ورقة مالية ، شروطها ، في كل منها حالة محددةمختلف. وبالتالي ، من أجل الحفاظ على رصيد الأصول والخصوم ، تضطر شركات القروض والبنوك الألمانية إلى العمل بنشاط كمصدرين لأوراقهم المالية الخاصة بهم وتشكيل رأس مال مصرح به كبير إلى حد ما ، وهو أمر غير ضروري في النموذج الأمريكي.
النموذج الألماني للإقراض العقارييجمع بين نموذج أحادي المستوى للإقراض العقاري ونظام مدخرات عقد البناء.
على عكس النموذج الكلاسيكي (الأمريكي) للإقراض العقاري ، متى نموذج أحادي المستوى يصدر البنك الذي أصدر قرض الرهن العقاري بشكل مستقل أوراقًا مالية مضمونة من نوع السندات ، من ناحية ، عن طريق قروض الرهن العقاري الصادرة ، ومن ناحية أخرى ، عن طريق العقارات التي رهنها المقترضون للحصول على قرض.
يعد النظام أحادي المستوى أكثر شيوعًا في أوروبا الغربية. تخضع عملية إصدار سندات الرهن العقاري من قبل البنوك لقوانين خاصة ويشرف عليها مشرفو البنوك ، وتقتصر أنشطة البنوك نفسها على قائمة ضيقة من العمليات منخفضة المخاطر.
بالإضافة إلى هذه النماذج ، يستخدم العالم الممارسة نظام مدخرات عقد البناء. على عكس نموذج الطبقة الواحدة ، حيث تقوم البنوك بجمع الأموال للرهون العقارية فتح سوق مالي من خلال إصدار السندات ، نظام مدخرات عقد البناء مغلق ، معزول عن السوق المالية.
جوهر هذا النظام على النحو التالي. إذا أراد شخص الحصول على قرض من أحد البنوك لبناء منزل ، فعليه أولاً فتح "حساب توفير" خاص في بنك الرهن العقاري. بمجرد أن يتم تجميع الجزء الضروري من تكلفة المنزل المستقبلي على الحساب (سيستغرق الأمر حوالي 5-8 سنوات) ، يحق له الحصول على إعانة حكومية (تصل إلى 10٪ من تكلفة السكن وقرض ميسر لدفع ثمن الجزء المفقود). عادة ما يستغرق سداد القرض من 10 إلى 15 سنة. في الوقت نفسه ، وبسبب الودائع المستهدفة ، فإن مؤسسات الائتمان لديها الفرصة لاستخدامها لإصدار قروض للمواطنين الذين تقدموا بطلبات للحصول على قرض في وقت سابق.
يمكن توضيح مبدأ تشغيل نظام "بناء المدخرات" الألماني في المثال التالي: 10 أشخاص يرغبون في البناء ، دون امتلاك رأس مال كافٍ ، يبدأون في توفير المال. لنفترض أن كل واحد يحتاج إلى مليون وحدة نقدية تقليدية لهذا الغرض ، ولكن كل واحد يوفر فقط 100000 وحدة في السنة.إذا كان كل واحد يعمل بشكل منفصل ، فيجب على الشخص الذي يريد البناء أن ينتظر حوالي 10 سنوات حتى يتمكن من البدء في البناء. إذا تم الجمع بين العشرة في فريق مستهدف ، فيمكن لأول منهم البناء في غضون عام إذا زوده الآخرون بمدخراتهم كقرض. في السنة الثانية ، يمكنه بناء سنة ثانية ، إذا كانت السنة الأولى الآن ، بدلاً من وديعة التوفير ، تساهم بنصيب من سداد القرض ، إلخ. وبالتالي ، يحقق الجميع الهدف في المتوسط أسرع مرتين مقارنة بالنهج الذي يعمل فيه كل فرد بمفرده. تشجع الدولة الرغبة في ادخار واستخدام رأس المال الخاص من خلال تقديم الإعانات ؛ تسمى هذه الإعانات في ألمانيا "أقساط توفير البناء".
يقدم النموذج الألماني في البداية بالفعل أنواعًا معينة من المساكن للمواطنين في المناطق المبنية ، مع التركيز على الأموال اللازمة لتطوير منطقة البناء. وتجدر الإشارة إلى أن مثل هذا المخطط يستهدف الأشخاص ذوي المتوسط وحتى مستوى منخفضالإيرادات.
يوضح الجدول 7.1 السمات المميزة للنموذج الألماني - استنادًا إلى نظام الادخار من النموذج الأمريكي - استنادًا إلى نظام السوق الثانوية للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري.
الجدول 7.1.
هناك نموذجان رئيسيان للإقراض العقاري. دعونا نفكر في كل منهم على حدة. بادئ ذي بدء ، دعنا نتناول النموذج الأمريكي ، حيث يتم تنظيم نماذج الإقراض العقاري في روسيا على أساسه.
النموذج الأمريكي للإقراض العقاري
الأول ذو مستويين ، ويسمى أيضًا "النموذج الأمريكي". تعتمد في أساسها على السوق الثانوية لسندات الرهن العقاري. يمكن وصف جوهر النموذج الأمريكي للإقراض العقاري على النحو التالي:
1) يصدر بنك تجاري أو بنك حكومي قرضًا عقاريًا للمقترض ، بشرط أن يتعهد بتحويل مبلغ ثابت من المال إلى هذا البنك كل شهر خلال فترة معينة متفق عليها. هذا الالتزام للمقترض مضمون برهن الممتلكات التي يتم الحصول عليها.
2) بعد إصدار القرض ، يقوم البنك ببيع هذا القرض إلى أحد الوكالات المتخصصةالإقراض العقاري ، وفي نفس الوقت ينقل إليه الالتزام بتقديمه. تسدد الوكالة على الفور للبنك الأموال الصادرة إلى المقترض وتطلب في المقابل تحويل المدفوعات الشهرية المستلمة لسداد الدين (باستثناء ربح (هامش) مؤسسة الائتمان) إلى الوكالة.
3) وكالات الرهن العقاري ، بعد شراء عدد معين من قروض الرهن العقاري من البنوك ، تقوم بتشكيلها في مجموعات ، وعلى أساس كل منها ، إنشاء أوراق مالية جديدة ، يكون مصدر المدفوعات لها مدفوعات المقترضين. لم تعد هذه المدفوعات مضمونة من قبل العقارات ، ولكن من قبل وكالة الرهن العقاري التي تعمل ككيان قانوني. تبيع وكالات الرهن العقاري الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري في أسواق الأوراق المالية ، ونتيجة لذلك تعتبر أرباحها ، وكذلك أرباح البنوك ، بمثابة هامش. 8 ، ص 34
النموذج الألماني للإقراض العقاري
النموذج الثاني للإقراض العقاري هو "النموذج الألماني" أحادي المستوى ، وهو نموذج رهن عقاري مستقل ومتوازن ويقوم على نظام "ادخار وقروض" يعمل. تم بناء هذا النظام وفقًا لنوع "بنوك التوفير الإنشائية الخاصة" الألمانية - Bausparkasse أو - المدخرات والقروض الأمريكية ، أو - French Livret Epargne Logement. مع هذا النموذج ، يحصل المستثمرون على فرصة لتجميع (يتم التراكم على حساب التوفير المصرفي) مساهمة ضرورية معينة لشراء منزل أو شقة (يمكن أن تكون 30-50٪ من التكلفة) ، ثم الحصول على قرض عقاري قرض للمبلغ المفقود. في الوقت نفسه ، لا يمكن استخدام جميع الأموال النقدية المتراكمة من قبل المودعين والصناديق الخاصة إلا لغرض تنفيذ الأنشطة القانونية ، أي لإصدار قروض الرهن العقاري.
نموذج الإقراض العقاري في روسيا 13 ، ص 58
يمكن تمثيل آلية عمل نظام الإقراض العقاري المعمول به حاليًا في روسيا على أنها المراحل التالية من الإقراض العقاري:
1) المرحلة الأولية (في هذه المرحلة ، يشرح العميل الشروط الرئيسية لتنفيذ الإقراض ويتم إرسال قائمة المستندات المطلوبة للحصول على قرض) ؛
2) جمع والتحقق من المعلومات المقدمة عن العميل والضمانات ؛
3) تقدير احتمالية سداد القرض.
4) مرحلة اتخاذ القرار بشأن القرض (يتم تحديد المبلغ ، إجراءات السداد ، المدة ، معدل الفائدة) ؛
5) في هذه المرحلة ، يتم إبرام اتفاقية قرض.
6) خدمة القرض.
7) إقفال صفقة القرض.
في الشكل 1 أدناه ، يظهر نموذج الرهن العقاري في شكل رسم بياني.
الشكل 1 - مخطط نموذج الإقراض العقاري 11 ص 16
لنأخذ في الاعتبار نموذج الإقراض العقاري في روسيا بمزيد من التفصيل
خلال المرحلة الأولية ، يجب على المقترض أن يتعرف على جميع المعلومات الضرورية عن المُقرض ، وشروط منح قرض الرهن العقاري ، والحقوق والالتزامات التي تنشأ عند إبرام صفقة ائتمانية.
علاوة على ذلك ، بعد شرح شروط الإقراض للمقترض ، يحدد موظفو مؤسسة الائتمان الحد الأقصى من الأموال التي يمكن للبنك توفيرها عن طريق الائتمان ، والاتفاق على إجراءات الإقراض وإجراءات التسوية ، ووضع تقدير تقريبي لنفقات المقترض وملء طلب للحصول على قرض. يعتبر المُقرض هذا التطبيق أحد أهم مصادر المعلومات حول العميل المحتمل.
في روسيا والعالم ، توجد قاعدة مصرفية ذهبية ، جوهرها كما يلي: يجب ألا ينفق المقترض أكثر من 30٪ من الدخل الشهري الشخصي على سداد القرض الشهري. إذا كانت هذه الحصة أكبر (40-60٪) ، فإن مثل هذا القرض يصبح محفوفًا بالمخاطر. هذا هو السبب في أن البنك يقدر مقدار الائتمان الذي يمكنه تقديمه بناءً على دخل المقترض.
في حالة اتخاذ قرار إيجابي بشأن قرض الرهن العقاري ، يبرم المقترض والبنك اتفاقية قرض لشراء عقار سكني محدد متفق عليه مسبقًا. تحتوي اتفاقية الرهن العقاري على معلومات حول موضوع الرهن العقاري وتقييمه ومضمونه بالإضافة إلى معلومات حول مبلغ وتوقيت الوفاء بالالتزام المضمون بالرهن العقاري. يجب أن يؤخذ في الاعتبار أنه لا يُسمح برهن المنازل والشقق المملوكة للدولة أو البلدية.
بعد إبرام اتفاقية الرهن العقاري ، تطلب البنوك التجارية عادةً من المقترض دفع دفعة أولى ، وقد يختلف مقدارها وفقًا لشروط برنامج الرهن العقاري. في الوقت نفسه ، تهتم البنوك الدائنة بجعل هذه المساهمة الأولية كبيرة قدر الإمكان ، حيث أنه كلما زادت المساهمة ، قلت مخاطر المعاملة.
علاوة على ذلك ، كما هو الحال في النموذج الأمريكي للإقراض العقاري ، فإن التزامات المقترضين المضمونة برهن العقارات المكتسبة يتم إصدارها في شكل رهون عقارية ، يتم بيع مجمعاتها إلى وكلاء الرهن العقاري الذين يشكلون تغطية الرهن العقاري للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري . أيضًا ، يمكن للبنوك التجارية التي تفي بمتطلبات بنك روسيا تشكيل تغطية الرهن العقاري وإصدار الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري.
تحليل مقارن نماذج مختلفةسيحدد الإقراض العقاري ، الذي يعمل في الخارج ، أكثر الأساليب المقبولة لروسيا الحديثة لتنظيم نظام الإقراض العقاري.
النماذج الرئيسية لنظام إقراض الرهن العقاري في الخارج حاليا هي: نموذج مفتوح مبتور. نموذج مفتوح ممتد (أمريكي) نموذج استقلالية متوازن (ألماني).
نظرًا لأن تخصيص هذه النماذج مشروط ، فيمكنها العمل في نفس الوقت في بلد واحد. يتضمن كل نموذج لتنظيم نظام الإقراض العقاري مجموعة معينة من العناصر الأساسية.
يجب اعتبار أبسط نظام نموذجًا مبتورًا ومفتوحًا لإقراض الرهن العقاري (الشكل 2) 12 ، ص 16. جوهر هذا النموذج على النحو التالي. تقوم البنوك بإصدار قروض الرهن العقاري بضمان العقارات ، بما في ذلك العقارات السكنية ، وعلى أساس مجموعة الرهون العقارية الناتجة ، تقوم بإصدار الأوراق المالية الخاصة بها - سندات الرهن العقاري. يوفر بيع سندات الرهن العقاري للبنوك تجديد موارد المال "الطويلة" لإصدار المزيد من القروض. وبالتالي ، يتم إعادة تمويل قروض الرهن العقاري ، مما يضمن توازن موجودات ومطلوبات البنك من حيث تاريخ الاستحقاق.
الشكل 2 - مخطط لنظام مفتوح مبتور للإقراض العقاري
يفترض ثاني أكثر النماذج شيوعًا لإقراض الرهن العقاري في الممارسة العالمية - النموذج الأمريكي - وجود سوق ثانوية متطورة لقروض الرهن العقاري (الشكل 3) 12 ، ص 16.
جوهر النموذج هو أن الأموال المخصصة لإعادة تمويل قروض الرهن العقاري تجتذب من قبل المقرضين من سوق الأوراق المالية من خلال الوسطاء. الشيء الرئيسي في هذا النموذج هو الفصل بين موضوعي الدائن والمستثمر.
الشكل 3 - مخطط النموذج المفتوح الموسع للإقراض العقاري
السمة المميزة الرئيسية للنموذج المتوازن للاستقلالية هي مبدأ الادخار والقرض لعمله (الشكل 4) 12 ، ص 16. يتم تكوين موارد الائتمان على حساب مدخرات المودعين الذين يرغبون في الحصول على قرض إسكان عقاري في المستقبل. يتمثل جوهر النموذج الألماني للإقراض العقاري في خلق سوق مالي مغلق للرهن العقاري. تم تشكيلها حول مؤسسات الادخار والرهن العقاري المتخصصة
الشكل 4 - مخطط نموذج الحكم الذاتي المتوازن
تنعكس الخصائص الرئيسية للنماذج المعروضة في الجدول التالي
الجدول 1 - خصائص نماذج مختلفة من الإقراض العقاري
|
مقارنة المعلمات |
نموذج مفتوح مقطوع |
تمديد نموذج مفتوح |
نموذج الحكم الذاتي المتوازن |
|
دول التوزيع |
أوروبا الشرقية ، إنجلترا ، إسبانيا ، الدنمارك ، إلخ. |
الولايات المتحدة الأمريكية والدول المتقدمة الأخرى |
ألمانيا ، فرنسا ، النمسا ، إسبانيا ، تشيلي ، تايلاند ، جمهورية التشيك ، إلخ. |
|
مبدأ التشغيل |
السوق (يعتمد على الحالة العامة للسوق المالي والائتماني للبلد) |
الادخار والقرض (نموذج مستقل) |
|
|
مصادر جذب موارد الائتمان |
الأموال المملوكة والبنوك المقترضة |
الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري المتداولة في السوق الثانوية ، وكذلك الأموال المملوكة والبنوك المقترضة |
مدخرات الإسكان والمدخرات التعاقدية للإسكان للمقترضين في المستقبل ، وكذلك الأموال المملوكة والبنوك المقترضة |
|
الدائنون الرئيسيون |
البنوك العالمية والرهن العقاري |
بنوك الرهن العقاري والادخار |
بنوك الرهن العقاري وبنوك التوفير المتخصصة (بنوك التوفير وبنوك التوفير الإنشائية) |
|
تنسيق دعم الدولة |
غير معرف |
إعادة تمويل القروض في أوقات الأزمات |
الإعانات لبناء المدخرات |
إن بساطة تنظيم عمل النموذج المفتوح المقطوع يحدد توزيعه على نطاق واسع في العالم ، وخاصة في الدول النامية. ومع ذلك ، فإن أوجه القصور في النموذج (الاعتماد على مستوى السوق لسعر الفائدة ، وعدم وجود معايير صارمة ، والعدد المحدود لموارد الائتمان التي تم جذبها) تعيق تطوره في روسيا.
جرت محاولات لتطوير النموذج الأمريكي للإقراض العقاري كنموذج وطني للرهن العقاري في روسيا منذ النصف الثاني من التسعينيات. ومع ذلك ، نظرًا لعدد من الأسباب (ميزة مصادر التمويل الأجنبية ، وعدم كفاية الدعم الحكومي) ، فقد توقف النموذج ذو المستويين عمليًا عن تطويره وأفسح المجال الآن للنموذج القاري أحادي المستوى ، والذي تبين أنه أكثر استقرارًا خلال الأزمة بسبب عدد من المزايا: الاستقلال التام عن السوق المالية ؛ تقليل مخاطر الائتمان ؛ توفر القروض لجزء كبير من السكان
توجد عقبات خطيرة أمام عمل نظام الرهن العقاري في روسيا: لا يوجد إطار قانوني لعمل بنوك البناء والادخار ؛ لا يزال انعدام الثقة الجماهيري للسكان في المؤسسات المالية قائمًا ، في ظل ظروف التضخم المرتفع وارتفاع الأسعار ، يتم استهلاك المدخرات ، ولهذا السبب تم تأجيل شراء شقة باستخدام هذا النموذج إلى تواريخ لاحقة أبدًا 2 ، ص 16.
وهكذا ، بعد مقارنة السمات الإيجابية والسلبية لكل نموذج ، قمنا بتحليل إمكانيات استخدامها في روسيا. سيكون من المنطقي أن نسترشد بالمبادئ العامة لبناء نظام الرهن العقاري الشامل "للسوق" ، مع مراعاة الخصائص الوطنية لروسيا. في الوقت نفسه ، من الضروري البدء في تعزيز مؤسسات الثقة في نظام بناء المساكن (زيادة مسؤولية المطورين ، وضمان حقوق حاملي الأسهم ، ومراعاة المواعيد النهائية للتكليف ، وتحديد الأسعار قدر الإمكان ، وغيرها من الجوانب ) ، ووضع آليات الرهن الاجتماعي ورفع مستوى ضمانات الدولة ، وبعد ذلك فقط - تشكيل (تفعيل) مؤسسات الائتمان والرهن المالي المستقلة.
يعمل سوق الرهن العقاري حول العالم في اتجاهين: إصدار القروض وإعادة تمويلها. يكمن تفرد هذا السوق في حقيقة أنه حلقة وصل بين قسمين كبيرين مهمين اقتصاديًا: سوق العقارات والسوق المالي. اليوم ، في الممارسة العالمية ، هناك العديد من أدوات الإقراض العقاري ، فضلاً عن العديد من الآليات التي تقوم مؤسسات الائتمان من خلالها بإعادة تمويل الأموال المصدرة ، على سبيل المثال: إصدار الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ، وإنشاء صناديق الرهن العقاري المشتركة أو ما يماثلها ، وإعادة بيع مجمعات الرهون العقارية.
يعني نظام الإقراض العقاري إنشاء المؤسسات المناسبة والآليات الراسخة التي من شأنها ضمان إمكانية الإقراض العقاري الفعال.
لتشكيل نظام جيد التنسيق ويعمل بكفاءة للإقراض العقاري ، فمن الضروري قبل كل شيء نظام التشغيلمؤسسات الإقراض العقاري ، بما في ذلك البنوك وغيرها من مؤسسات الإقراض العقاري العاملة مباشرة في عمليات الإقراض العقاري. تعتمد فعالية عمل هذا النظام إلى حد كبير على مستوى تطوير البنية التحتية ، بما في ذلك نظام تسجيل دوران العقارات ، ونظام التقييم العقاري الاحترافي ، وشركات التأمين ، وكذلك المؤسسات التي تنظم الأنشطة في سوق قروض الرهن العقاري الثانوي ، و بعض العناصر الأخرى.
تحديد مهمة خلق شمولي نظام السوقيركز الإقراض العقاري ، الذي يركز في المقام الأول على استخدام آليات مالية معيارية فعالة ، على إمكانية استخدام خطط تمويل الإسكان التي تهدف إلى استخدام الموارد المحلية وتعكس خصوصيات كل منطقة على حدة. في الظروف الانتقالية لتشكيل وإنشاء نظام الإقراض العقاري ، يمكن أن تساعد هذه المخططات في حل مشكلة الإسكان لجزء معين من السكان ، على الرغم من محدودية الموارد المحلية ، وتركيزها على السمات الإقليمية ، وحجم تنفيذها هو Limited 19 ، ص 55.
الهدف الرئيسي هو إنشاء نظام عمل لتوفير الإسكان الميسور التكلفة للمواطنين الروس من ذوي الدخل المتوسط ، بناءً على مبادئ السوق للحصول على سكن في سوق إسكان خالٍ من الاحتكار على حساب أموال المواطنين الخاصة وقروض الرهن العقاري طويلة الأجل.
تتمتع علاقات الرهن العقاري بإمكانيات هائلة لم تتحقق بالكامل في قطاع الإسكان ، على الرغم من أن هذه العلاقات هي الأداة الفعالة التي تسمح لك بحل عدد من المشكلات الملحة:
1) ضمان اندماج قوي وطويل الأمد لسوق العقارات والسوق المالي ؛
2) ضمان نظام تجنيب لشراء المساكن للمواطنين ؛
3) زيادة النشاط الاستثماري في الإنشاءات الرأسمالية.
اعتمادًا على تكلفة السكن ، ومصادر التمويل ، والملاءة المالية والفئة (بما في ذلك حقوق الحصول على المزايا) للمواطنين الراغبين في التحسين الظروف المعيشية، هناك عدة استراتيجيات للإسكان:
استراتيجية مصممة لتقديم الإعانات الحكومية والمساعدات للمؤسسات ؛
استراتيجية مختلطة تقوم على استخدام الإعانات الحكومية وأموال المواطنين الخاصة ؛
استراتيجية سوق تركز بشكل رئيسي على الأموال الخاصة للمواطنين.
إن أنشطة كيانات سوق الرهن العقاري ، وخاصة المواطنين المقترضين والبنوك المقرضة ، لا سيما أثناء تشكيل وإنشاء نظام الإقراض العقاري ، يكاد يكون مستحيلاً دون اتخاذ تدابير خاصة لدعم البلدية.
يستفيد الإقليم ككل من إدخال الأسس الإدارية لنظام الإقراض العقاري. تحفز السلطات البلدية عملية بناء المساكن ، وبالتالي نمو الإيرادات الضريبية ، ولكن في نفس الوقت تقلل من مخاطرها ، وتتلقى ، إذا فشل المواطن في تلبية شروط الإقراض لاحتياجات المدينة ، إما شقة جديدة، أو إعادة إشغال شقة.
حاليا ، القروض التي تقدمها البنوك لشراء المساكن متاحة لدائرة محدودة من الناس. إن إنشاء نظام إقراض عقاري مع آليات قانونية واقتصادية مدمجة للحد من المخاطر وتعبئة الموارد المالية يمكن أن يقلل بشكل كبير من تكلفة قروض الرهن العقاري وتحويلها إلى علاج فعالحل مشكلة الإسكان للمواطنين الروس.
تطوير الإقراض العقاري السكني للسكان كنظام متكامل من جهة وكجزء لا يتجزأ إقتصاد السوقمن ناحية أخرى ، يجب أن يقوم على المبادئ الأساسية التالية:
1) عند إنشاء نظام الإقراض العقاري في روسيا ، من الضروري مراعاة الخبرة الدولية الحالية. في الوقت نفسه ، ينبغي للمرء أن ينطلق من ظروف الاقتصاد الكلي الروسي والإطار التشريعي ، مع الأخذ في الاعتبار حقيقة أن سكان روسيا لا يزالون قلقين من حالة الاعتماد طويل الأجل على البنك الدائن في إقراض الرهن العقاري.
2) أحد المتطلبات الرئيسية هو ضمان توافر قروض الرهن العقاري للمجموعات السكانية ليس فقط ذات الدخل المرتفع ، ولكن أيضًا ذات الدخل المتوسط. في الوقت نفسه ، يجب أن يكون النظام ذا طبيعة سوقية ، وليس ذات طبيعة مدعومة ، وأن يكون شفافًا تمامًا ومفهومًا لجميع المشاركين في عملية الإقراض العقاري.
3) الشرط الأساسي هو التطوير المستمر للنظام ، والاعتماد على الاستخدام الفعال للموارد المالية المستقطبة من المواطنين والبنوك التجارية الدائنة والمستثمرين ، وليس على التمويل من ميزانية الدولة.
4) يجب أن يكون نظام الإقراض العقاري قابلاً للتكرار في أي منطقة من البلاد. لا يتم تحديد وتيرة ونطاق إدخال الرهون العقارية في مناطق معينة إلى حد كبير من خلال العوامل الذاتية لوجود أو غياب الإرادة السياسية من قيادة المنطقة ، ولكن من خلال الوضع الاقتصادي الموضوعي ، وتوافر الطلب الملائم على الإسكان و توريدها.
5) مطلب خاص هو تعدد التباين وانفتاح النظام.
6) يتمثل أحد الجوانب المهمة للغاية في سياسة الدولة الهادفة إلى تطوير الإقراض العقاري في تشكيل ظروف الاقتصاد الكلي والبيئة المؤسسية التي تساهم في زيادة توافر قروض الرهن العقاري للمقترضين. يشير هذا إلى مجموعة من التدابير للسيطرة على مستوى التضخم ، وديناميات سعر صرف الروبل ، للحد اسعار الفائدةوإعادة هيكلة الجهاز المصرفي وتطوير الإطار التنظيمي والتشريعي.
7) حل مشكلة الإسكان وتنسيق أنشطة جميع موضوعات سوق الإسكان يعتمد إلى حد كبير على أنشطة السلطات قوة تنفيذيةعلى جميع المستويات. في هذا الصدد ، يتزايد دور السلطات الإقليمية والمحلية في مرحلة إنشاء نظام الإقراض العقاري. 20 ، ص 118
إن تشكيل وتطوير نظام الإقراض العقاري طويل الأجل يعوقه عدد من المشاكل: النقص في التشريعات ؛ عدم فاعلية نظام تسجيل الحقوق العقارية والمعاملات معها في مؤسسات العدالة ؛ التطوير غير الكافي لأعمال التقييم والتأمين ؛ عدم وجود بنوك الرهن العقاري المتخصصة ؛ التكلفة العالية لموارد الائتمان للبنوك التجارية ؛ عدم وجود سوق ثانوي للرهون العقارية (قروض الرهن العقاري) ؛ معدلات إعادة تمويل عالية ؛ عدم وجود آليات فعالة للحد من مخاطر البنوك والتغطية من الخارج وكالات الحكومة؛ ارتفاع تكلفة القروض للمقترض ؛ الدخل المنخفض لغالبية السكان مقارنة بتكلفة السكن ؛ نقص الأموال اللازمة في الميزانية إعانات الإسكانالمواطنون الضعفاء اجتماعيا ، مما يقلل من عبء الائتمان عند شراء المساكن ؛ النقص في الضرائب ، وعدم كفاية عدد الحوافز للمواطنين للاستثمار في الإسكان.
يقدم الخبراء التوجيهات الرئيسية التالية لحل هذه المشكلات:
1) تحسين الإطار التشريعي والتنظيمي الذي يضمن الوفاء بالالتزامات في الإقراض العقاري ، وذلك في المقام الأول من حيث إنشاء إجراء واضح لرهن الرهن العقاري وطرد المتخلف عن سداد قرض من الإسكان المرهون ؛
2) إنشاء وتنفيذ آلية عالمية لضمان تدفق الموارد المالية طويلة الأجل ؛
3) الحوافز الضريبية للمواطنين - الحاصلين على قروض الرهن العقاري من ناحية ، والبنوك التجارية - المقرضون العقاريون والمستثمرون الذين يقدمون إعادة تمويل البنوك التجارية - المقرضون - من ناحية أخرى ؛
4) خلق ظروف متساوية للمنافسة الحرة بين رعايا سوق الرهن.
5) إنشاء الآليات حماية اجتماعيةالمقترض في حالة الإجراءات غير القانونية للبنوك الدائنة ، وكذلك للتكيف الاجتماعي أثناء إجراءات الإخلاء ، بسبب استحالة سداد قرض الرهن العقاري الذي تم الحصول عليه مسبقًا ؛
6) توضيح الإطار التنظيمي الذي يحكم أنشطة مؤسسات الائتمان لتوفير وخدمة قروض الرهن العقاري طويلة الأجل ، وكذلك إعادة تمويلها.
7) تشكيل إطار تنظيمي وتشريعي لاستخدام الأدوات المالية الجديدة (الأوراق المالية) من أجل جذب الموارد طويلة الأجل في هذا المجال.
بالإضافة إلى ذلك ، من الضروري توفير عدد من مزايا الإسكان الخاصة للبنوك العاملة في أنشطة الرهن العقاري. يمكن أن يكون التدبير الفعال بما فيه الكفاية هو إدخال إجراء يكون فيه للبنوك التي تفتح ودائع الإسكان وتقدم قروض الرهن العقاري فرصة لتخفيض الأرباح الخاضعة للضريبة بمقدار قروض الإسكان طويلة الأجل الصادرة أو يتم إعفائها من الضرائب على الأرباح المتلقاة من الرهن العقاري قروض. بالإضافة إلى ذلك ، وفقًا للخبراء ، من الضروري الإفراج عن الاحتياطي أو تقليل معايير الاحتياطيات المطلوبة التي يودعها البنك لدى البنك المركزي للاتحاد الروسي للأموال المستلمة على ودائع الإسكان. 16 ، ص 71
إن جذب الموارد الخارجية للإقراض العقاري السكني مقيد مستوى عالمخاطرة. في ظل هذه الظروف ، يجب على الدولة أن تساهم بكل الطرق الممكنة في جذب الأموال للتجديد وإنشاء الأصول الثابتة. في الممارسة العملية ، تحدث العمليات العكسية. يمتص سوق الأوراق المالية الحكومية الموارد المالية ويجعلها باهظة التكلفة ، والضرائب تزيد بلا داع من قيمة الاستثمار.
نعتقد أن الدعم المحدد من هيئات الدولة فيما يتعلق بنظام الإقراض العقاري يمكن التعبير عنه في الأشكال التالية:
1) إعطاء نظام إقراض الرهن العقاري مكانة بلدية ؛
2) أولوية تخصيص مواقع البناء (دون أي شروط إضافية) لتنفيذ النظام ؛
3) إزالة أو تقليل العبء المالي على المشاركين في النظام عن طريق تقليل تكاليف البنية التحتية والفوائد الأخرى ؛
4) التخصيص من الميزانية الفيدرالية أو المدينة أو المحلية للإعانات المجانية لبناء أو شراء المساكن ؛
5) منح المواطنين شروط تفضيلية للإقراض.
6) اعتماد لوائح الإقراض بضمانات (على المستوى المحلي) ، حيث تعمل حكومة البلدية كضامن للقروض من أجل تنفيذ المشاريع عالية التأثير ، إذا كانت هذه المشاريع تلبي المجالات ذات الأولوية للتنمية الحضرية ، والمقترض - المعايير المعمول بها
7) إصدار سندات البلدية ، والتي ، إلى جانب ضمان تدفق الأموال إلى برامج التنمية ، يمكن التعهد بها لتأمين قروض يجتذبها المستثمرون لتنفيذ المشاريع التي تحتاجها المدينة ؛
8) إصدار قروض بضمان أرض وعقار.
في ظل الظروف الحالية ، عندما يتم اتخاذ تدابير لتحقيق الاستقرار في الاقتصاد وإصلاح القطاع الائتماني والمالي ، أصبح تشكيل نظام الإقراض العقاري إحدى أولويات سياسة الدولة. ليس من قبيل المصادفة أن حكومة الاتحاد الروسي وافقت على مفهوم تطوير نظام إقراض الرهن العقاري. وهي تركز على إنشاء نظام إقراض عقاري فعال وواسع النطاق على المدى الطويل للسكان. باعتباره المهمة الرئيسية للدولة ، يطرح المفهوم إنشاء إطار تشريعي وإطار تنظيمي لعملية الإقراض العقاري من أجل تقليل المخاطر المالية وزيادة القدرة على تحمل تكاليف الإسكان. إلى جانب هذا المفهوم ، وافق مرسوم حكومة الاتحاد الروسي على خطة لإعداد مشروع قوانين تنظيمية تضمن تطوير نظام الإقراض العقاري في الاتحاد الروسي. من الواضح أن الإطار القانوني الحالي ليس كاملاً بما فيه الكفاية ، وله تناقضات داخلية ، والتي ، على وجه الخصوص ، تمنع البنوك من المشاركة الفعالة في الإقراض العقاري. يسمح المرسوم المعتمد بإزالة العديد من العقبات التي تحول دون تطوير الرهون العقارية.