Системи и модели на ипотечно кредитиране. Характеристики на руското ипотечно кредитиране
Изпратете добрата си работа в базата знания е лесно. Използвайте формата по-долу
Студенти, докторанти, млади учени, които използват базата от знания в обучението и работата си, ще ви бъдат много благодарни.
Федерална агенция за образование
Филиал на Санкт Петербургския държавен инженерно-икономически университет в Череповец
Катедра "Финанси и кредит".
Тест
по дисциплина "Жилищно право и жилищна политика"
«Основни модели и етапи на ипотекатакредитиране"
Студенти от 5 курс
Валигура Т.В.
Череповец, 2009 г
Въведение
Ипотеката е едно от предимствата на залог без прехвърляне на заложеното имущество на ипотекарния кредитор. Ипотека (от гръц. Hypotheka - залог, залог) е залог на недвижим имот за обезпечаване на парично вземане на кредитора-ипотекарен кредитор срещу длъжника (ипотекарния кредитор). В Русия процедурата за ипотека се регулира от Гражданския кодекс на Руската федерация, Федерален закон № 102-F3 от 16 юли 1998 г. „За ипотеката (залог на недвижими имоти)“ и други регулаторни правни актове. Ипотеката се признава като залог на парцели, предприятия, сгради, постройки, апартаменти и други недвижими имоти.
По силата на залог кредиторът по обезпечено задължение има право, ако длъжникът не изпълни това задължение, да получи удовлетворение от стойността на заложеното имущество с предимство пред другите кредитори.
По този начин залогът е един от начините за гарантиране на правилното изпълнение на задълженията. В сравнение с други способи за обезпечаване на изпълнението на задълженията: неустойка, депозит, гаранция, задържане на имуществото на длъжника, банкова гаранция, залогът е по-привлекателен именно от гледна точка на това, че по-лесно се прави принудително събиране от ползването му. Залогът предполага, че длъжникът има имущество, което може да бъде възбранено, но имуществото, върху което е учредена ипотеката, остава при залогодателя в негово владение и ползване.
Целта на тази работа е да разгледа какви са моделите на жилищно кредитиране. И какви са етапите на жилищното кредитиране?
1. Основни модели на жилищно ипотечно кредитиране
Има два модела (схеми) на ипотечно кредитиране.
1. Двустепенен ("американски модел"), базиран на вторичния ипотечен пазар. Същността на модела е следната. Банката отпуска ипотечен кредит на кредитополучателя срещу задължението да превежда фиксирана сума на банката всеки месец за определен период от време. Това задължение на кредитополучателя е обезпечено с ипотеката на придобитото жилище. Банката продава кредита на една от агенциите за ипотечно кредитиране, като прехвърля и задълженията по обезпечението. Агенциите незабавно възстановяват на банката средствата, изплатени на кредитополучателя, и в замяна искат от тях да прехвърлят получените от нея месечни плащания, минус печалбата (маржа) на банката, към агенцията. Размерът на месечните плащания, т.е. процентът, при който агенцията се ангажира да закупува ипотечни заеми, се определя от агенцията въз основа на изискванията, наложени от инвеститорите върху доходността на финансовите инструменти. Ипотечните агенции, закупили определен брой ипотечни заеми от търговски банки, ги събират в пулове и създават ново обезпечение на базата на всеки, източникът на плащания за който са плащанията на кредитополучателите. Тези плащания се гарантират не със залог на недвижим имот, а от агенцията като юридическо лице. Агенциите продават обезпечени с ипотека ценни книжа на фондовия пазар и след това също действат като посредници, прехвърляйки на инвеститора, закупил ценната книга, плащания към агенцията от банката, минус техния марж.
В САЩ лихвите по обезпечените с ипотека ценни книжа са само малко по-високи от тези по държавните ценни книжа, което отразява увереността на инвеститорите, че в случай на масово неизпълнение от страна на кредитополучателите, правителството ще предостави необходимата финансова помощ на ипотечните агенции за изплащане на техните задължения. Държавната подкрепа дава възможност ценните книжа на ипотечните агенции да се считат за почти безрискови и позволява на най-консервативните инвеститори, като пенсионни фондове, да инвестират в тях и следователно осигурява потока на най-евтините ресурси на пазара в ипотечни заеми.
2. Едностепенна ("немски модел"). Това е автономен балансиран ипотечен модел, базиран на спестовно-заемния принцип, функциониращ като немските „частни строителни спестовни банки“ – Bausparkasse, френската Livret Epargne Logement, американската Savings & Loans. Тук вложителят получава възможност да натрупа необходимата вноска за закупуване на апартамент (например в размер на 50% от стойността му) за дълъг период и след това да получи ипотечен кредит за закупуване (строителство) на предварително избран апартамент. Строителната спестовна банка, като затворена финансова структура, започва своята дейност с формирането на уставния капитал и на негова основа има собствен източник на средства (включително жилищен фонд) за издаване на заеми. Всички средства на касата (собствени и заемни) се използват само за извършване на законова дейност, т.е. отидете за финансиране на строителството на жилища и издаване на ипотечни кредити за закупуване на построени апартаменти.
2. Основните етапи на ипотечното кредитиране
Регистрацията, сключването и поддържането на кредитна сделка е продължителен процес, който изисква внимателно проучване на взетите решения. За да се съкрати процедурата по кандидатстване за кредит и заемодателят да получи изчерпателна информация за клиента, кредитните институции разработиха стандартни форми на документи. Например за жилищни кредити това са молба за кредит, сертификати за депозит и заетост, оценка на разходите по кредита и сертификат за кредит. За печеливши недвижими имоти списъкът с информация трябва да бъде много по-широк. Основният акцент тук е върху качеството на управление на имота, като се оценява способността на имота да генерира приходи, необходими за погасяване на кредита. За целта се анализират по-специално размерът на оперативните разходи, тяхното разпределение между кредитополучателя и наемателя, изследва се репутацията и бизнеса на наемателите, професионализмът на управителя на имоти, влиянието на данъците и други последици от дълговото финансиране по инвестиционния проект е изяснен.
Има следните етапи на ипотечното кредитиране:
1) предварително (изясняване на клиента на основните условия на кредитиране, предаване на списък с документи за получаване на кредит);
2) събиране и проверка на информация за клиента и обезпечението;
3) оценка на вероятността за погасяване на заема;
4) вземане на решение за заема (сума, срок, лихвен процент, процедура за погасяване);
5) сключване на кредитна сделка;
6) обслужване на кредитна сделка;
7) сключване на кредитна сделка.
Първи етап
На етапа на предварителна квалификация на клиентите се провежда интервю с потенциален кредитополучател, по време на което се решават следните задачи.
1. Определя се кръгът от клиенти, които от гледна точка на банката могат да бъдат квалифицирани като потенциални кредитополучатели, чиито доходи им позволяват да кандидатстват за жилищен ипотечен кредит и които имат намерения да закупят жилище.
2. Клиентите получават необходимата информация относно реда и условията за предоставяне на жилищни ипотечни кредити от банката на населението, включително:
l изискванията на банката към платежоспособността и кредитоспособността на кредитополучателя, за обезпечаване на кредита, към предмета на обезпечението, към оценката на обезпечението, към застраховката;
l списък с документи;
l процедурата за сключване на договор за заем и договор за продажба и ипотека на апартамент, включително процедурата за извършване на всички действия, свързани със задължителната държавна регистрация на ипотечни сделки с недвижими имоти, необходимостта от нотариална заверка на отделни документи; реда и условията за отпускане и погасяване на кредит, правата и задълженията на банката кредитор и клиента кредитополучател и др.
3. Предварително изчисление на максимално допустимия размер на кредита, месечните вноски на клиента за погасяване на кредита и лихвата по него, приблизителния размер на собствените Парикоито кредитополучателят трябва да има.
Предварителната квалификация не изисква одобрение на кредит.
Втора фаза
Клиент, който е преминал процедурата за предварителна квалификация, получава списък с документи, които трябва да представи на банката, за да потвърди информацията, необходима за вземане на решение относно възможността за отпускане на заем при условия, приемливи за банката. За потвърждение на информацията, получена от клиента, банката изпраща:
· Искане по месторабота на кредитополучателя за потвърждение на информация за доходите му по месторабота;
· Искане до други кредитни институции, посочени от кредитополучателя, за потвърждение на информация за депозити и за изпълнение на задължения по получени (върнати и текущи) кредити.
Трети етап
Основният етап е оценката на вероятността за изплащане на заема от потенциален кредитополучател (застраховане на кредитополучателя). На този етап се анализира събраната и документирана информация, която включва:
· Оценка на платежоспособността на потенциален кредитополучател (желанието му да изпълни поетите финансови задължения въз основа на анализ на кредитната му история);
· Оценка на достатъчността на собствените средства (и източника на образуване), които потенциалният кредитополучател трябва да плати първоначалната вноска за закупуване на жилище и да плати всички други необходими разходи.
Критериите за избор на кредитополучатели в различните банки могат да се различават, но като правило, когато предоставя ипотечен кредит за закупуване на жилище, кредиторът обръща внимание на следните основни моменти.
1. Ниво на платежоспособност на потенциален кредитополучател
За тази цел се изчисляват следните квалифициращи коефициенти.
а) съотношението на месечното (анюитетно) плащане на кредитополучателя по жилищен ипотечен кредит към общия доход не може да надвишава 40%:
П= Месечно плащане на главницата и лихвата по ипотечния кредит (анюитетно плащане) на кредитополучателя, $
д= сума на общия месечен доход (нетен доход), $
По принцип стойността на този коефициент не трябва да надвишава 30-40%. В някои банки граничната стойност на съотношението K / Z. Повече подробности за съотношението на ипотечния дълг ще бъдат разгледани по-долу. и доходи на кредитополучателя в следните размери:
l ако съотношението K / Z е по-малко или равно на 50% (0,5), стойността на съотношението P / D е 50% (0,5);
l ако стойността на коефициента на късо съединение е по-голяма от 50% (0,5), се прилага следната таблица (Таблица 1):
Таблица 1. Граничната стойност на коефициента P / D в зависимост от коефициента на късо съединение
|
Месечен доход на кредитополучателя, посочен в жизнения минимум (PM) PM - размерът на жизнения минимум на глава от населението в Санкт Петербург, установен със заповед на правителството на Санкт Петербург (Комитет по труда и социалната защита на населението) . на 1 член на семейството |
Стойност на съотношението P/D |
|
|
5.0 или повече |
б) Съотношението на месечните дългосрочни задължения на кредитополучателя (без застраховки, данъци и други плащания върху придобития имот) към общия доход не може да надвишава 60%:
Коефициент O1/D =. (2)
O1= Сумата на задължителните месечни плащания, която включва месечните жилищни разходи само в частта от плащането на анюитетния заем, $
д= сума на общия месечен доход (нетен доход), $
За по-точен анализ на платежоспособността на кредитополучателя могат допълнително да се изчислят референтни коефициенти:
Коефициент W/D= (3)
И= месечни разходи на кредитополучателя за придобития имот (включително плащания за застраховки, данъци върху имуществото и др.), $
D =сума на месечния общ доход (нетен доход), $
Коефициент O2/D= (4)
O2 = Общата сума на задължителните месечни плащания на кредитополучателя, $
д= Сума от общия месечен доход (нетен доход), $
Списъкът на приходите и разходите, взети предвид при изчисляване на платежоспособността на кредитополучателя, е представен в таблица. 2
При изчисляване на платежоспособността на кредитополучателя се взема предвид само част от приходите от наем, както се вижда от табл. 3.
Освен това, ако нетният доход от наем (наем) е повече от 50% от общия нетен доход на кредитополучателя и в размер надвишава $500 на месец, тогава трябва да се спазват следните формалности, за да се включи в общия доход на кредитополучател:
1) нивото на доходите, получени от отдаване под наем на жилищен имот, трябва да бъде независимо оценено от лицензиран оценител и ако оценката е от лицензиран оценител и ако прогнозният доход от наем е по-малък от документирания, за всички последващи изчисления застрахователят трябва да се ръководи от прогнозната стойност.
2) кредитополучателят трябва да застрахова:
l срещу риска от увреждане на лизингуваното имущество за сума не по-ниска от размера на кредита, увеличен с 10%;
l гражданската им отговорност като собственик на отдавания под наем имот.
3) предоставя удостоверение от Единния държавен регистър на правата за липсата на тежести върху наетия имот.
таблица 2
Приходи и разходи, взети предвид при изчисляване на платежоспособността на кредитополучателя Годишните плащания се делят на 12 и се записват като месечни. Може да се натрупва в депозитна сметка.
|
Име на индикатора |
Какво включва |
||
|
Месечна вноска по ипотека |
Плащане на главница и лихва |
||
|
Обща месечна вноска по жилищна ипотека |
плащане на данък върху придобито имущество; месечна вноска за застраховка живот и инвалидност на кредитополучателя; месечна вноска за застраховка на заложено недвижимо имущество; месечна вноска за застраховка загуба на собственост на собственика на апартамента; плащане на услуги за поддръжка (редовни задължителни вноски, свързани с експлоатацията на жилищните помещения (плащане, газ, ремонти, почистване и др.); други разходи за придобитото жилище, ако имат обичаен характер |
||
|
Плащания по съществуващи заеми; задължителни плащания; изплатена издръжка; Месечни съществуващи разходи на Кредитополучателя, свързани с притежаваното от Кредитополучателя жилище (данъци върху собствеността, застраховка на недвижими имоти, такси за поддръжка, други възможни редовни такси и такси, свързани с експлоатацията на жилището); месечни (или преизчислени на месец) разходи за плащане на данъци върху доходите, както и данъчни и осигурителни плащания, свързани с наличието на друго движимо и недвижимо имущество; отдаване под наем на имоти; редовни плащания, свързани с поддържането на живота на кредитополучателя и семейството му (храна, образование, медицински грижи); разходи, свързани с отдих, развлечения, скъпи хобита; други постоянни и задължителни разходи кредитополучател, провеждани ежемесечно или на други интервали през годината |
|||
|
Общият доход на кредитополучателя |
Заплата на основното място на работа, включително средния годишен доход за извънреден труд и бонуси; доходи от работа на непълно работно време, а не на основното място на работа; доходи под формата на дивиденти по облигации, акции, от участие в други (неакционерни) стопански дружества; доходи под формата на лихви по депозити и под формата на постоянни стабилни застрахователни плащания; изплащане на пенсии и стипендии; издръжка и издръжка на деца; държавни субсидии; нетен доход от наем |
Таблица 3
2. Нивото на кредитоспособност на потенциален кредитополучател
Въз основа на проучването на кредитната история на кредитополучателя се определя доколко клиентът на банката е отговорен за изпълнение на поетите задължения, както и размера на непогасения остатък на дълга към момента, срока и размера на месечните плащания към неговия погасяване.
3. Достатъчност на собствените средства на потенциалния кредитополучател за плащане на първоначалната вноска за закупуване на жилище.
Банката определя основните изисквания към финансовите възможности на кредитополучателя. Размерът на първоначалната вноска при закупуване на жилище по правило трябва да бъде най-малко 30% от цената на жилището. В допълнение, кредитополучателят трябва да разполага с достатъчно собствени средства, за да покрие разходите по кредитната сделка и закупуването на жилище, които включват:
l комисионна към фирмата за недвижими имоти (при необходимост);
l такса за оценка на стойността на предмета на обезпечение (апартамент);
l такса за предоставяне на необходимите сертификати за придобитото имущество (включително липсата на обезпечение) (CMJ) (Бюро за техническа инвентаризация, Московски градски комитет за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях, Московска регионална регистрационна камара);
l такса за нотариална заверка на договора за ипотека (при изискване от банката);
l такса за държавна регистрация на договор за ипотека на апартамент;
застрахователни такси;
Банкова такса за кандидатстване за кредит;
Такса за откриване на кредитна сметка;
Такса за отпускане на паричен заем;
Други разходи.
Банката прави и оценка на източниците на средства. Допустими източници са:
Спестявания на кредитополучателя;
Собствени средства на кредитополучателя, получени от него от продажбата на неговия имот. Продажбата трябва да се извърши преди получаване на заема;
Подаръци от членове на семейството с писмено потвърждение, че за тях няма да се изисква плащане;
Подаръци и помощи Не-правителствени Организациис писмено потвърждение, че няма да бъдат задължени да плащат;
Подаръци или безвъзмездни средства от работодател, направени по програма за подпомагане на служителите, които не трябва да се връщат или се изплащат след изплащане на първата ипотека.
4. Ниво на обезпечение по кредита
Преди да вземе решение относно възможността за отпускане на кредит за закупуване на определен апартамент, банката трябва да се увери, че жилищните помещения, закупени със средствата на кредита, отговарят на изискванията за обезпечение на кредита.
Максималният размер на заема, който може да бъде издаден на кредитополучател въз основа на стойността на предоставеното обезпечение, се определя от коефициента K3 (съотношението между размера на заема и стойността на обезпечението).
Коефициент K3= (5)
Този коефициент по правило е 70-80% от оценъчната стойност или продажната цена на придобивания имот, което от двете е по-малко. Но може да достигне до 95%.
В допълнение към стойността на недвижимите имоти, банката проверява:
Таблица 4. Основни компенсиращи фактори и рискови фактори, влияещи върху решението за отпускане на кредит
|
Компенсиращи фактори |
Рискови фактори |
|
|
Голямо първоначално плащане Доказана способност за разпределяне на значителна част от приходите за жилищни разходи Перспективи и стабилност на позицията, сфера на дейност, бизнес Възраст на кредитополучателя, професия, ниво на образование и квалификация, перспектива за увеличаване заплатии промоция Големи активи на кредитополучателя (имущество, ценни книжа и др.) Доказана способност за спестяване на пари Липса на дълг по вече взети заеми |
Липса на стабилност в заетостта (честа смяна на работата без увеличаване на доходите) Съотношението на размера на задълженията към доходите на кредитополучателя надвишава критериите, установени от банката Лоша кредитна история на кредитополучателя Рискове, свързани с характеристиките на обезпечението и съотношението на неговата оценъчна стойност към размера на кредита Спецификата на професионалния риск на кредитополучателя Риск от увреждане Възраст на кредитополучателя |
Едва когато са изпълнени всички условия, може да се вземе решение за отпускане на ипотечен кредит.
При вземането на решение за отпускане на ипотечен кредит се вземат предвид т.нар. компенсаторни фактори и рискови фактори, основните от които са представени в таблица 5.5. Компенсиращите фактори обикновено са субективни и следователно не са точно количествено определени. Предизвикателството за банката е да определи дали даден компенсиращ фактор или комбинация от компенсиращи фактори е достатъчно силен, за да компенсира определени аспекти на молбата за ипотека.
Експертът по застраховане трябва да документира своите препоръки към кредитния комитет за одобрение или отказ на жилищен ипотечен кредит.
Ако решението е положително, се изчислява максимално допустимата сума на кредита.
Сума на заема =
n - брой периоди на плащане (месеци с месечно погасяване);
i- Лихвен процент за съответния период (на месец);
P - максимално допустимият размер на месечното анюитетно плащане по кредита, включително плащанията по главницата и лихвата.
Четвърти етап
Кредитният комитет разглежда кредитния случай на потенциалния клиент, становището на адвоката относно приемливостта на обезпечението, заключението на специалист по оценка на вероятността за изплащане на заема, взема решение: издаване на заем, издаване при условие, отказ.
Пети етап
Сключването на кредитна сделка включва три основни момента.
Сключване на договор за заем по договор за залог.
Държавна регистрация на договора за залог. Ипотеката трябва да бъде регистрирана в рамките на един месец от датата на получаване на документите, необходими за регистрацията й, от органа, отговорен за държавната регистрация на ипотеката. AT Санкт ПетербургТова е Градското регистрационно бюро на Санкт Петербург. Държавната регистрация на ипотека се извършва чрез вписване на ипотеката в Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти. Денят на извършване на тази регистрация се счита за дата на държавна регистрация на ипотеката.
Сключване на застрахователен договор. Набор от документи, регулиращи отношенията между страните в процеса на застраховане в процеса на ипотечно кредитиране, трябва да включва:
· Застрахователен договор (полица) живот и инвалидност на кредитополучателя (лична застраховка на кредитополучателя).
· Застрахователен договор (полица) на риска от загуба и повреда на апартамента - предмет на обезпечение (застраховка на имущество).
· Договор за застраховка (полица) на правата на собственост на собственика на апартамента - предмет на залог (застраховка на имущество).
Шести етап.
Етап на обслужване на ипотечен кредит. По време на кредитния период кредиторът следи навременността на изпълнението на задълженията на кредитополучателя, а също така има право да контролира състоянието на недвижимите имоти, служещи като обезпечение по кредита.
Обслужването на ипотечен кредит от банка включва:
l Събиране на месечни плащания по заеми и застраховки (дебити, удръжки по ведомост, плащания в брой);
l Изготвяне на график на месечните плащания на кредитополучателя (за целия срок на кредита, годишно, при промяна на условията);
l Водене на отчетност на издадените кредити (салдо по главницата, погасяване на главница и лихва);
l Регистрация на дългосрочни плащания за погасяване на кредита (пълно или частично предсрочно плащане, преизчисляване на графика, глоба);
l Създаване на резерв за кредити (1-2 рискови групи);
l работа с проблемни кредити (преговори, доброволна продажба на имущество и изплащане на кредита, събиране на остатъка от непогасения дълг в срок).
По този начин операциите в областта на ипотечното кредитиране изискват висока квалификация и специални познания от персонала на банката. Ето защо, за успешна дейност в областта на ипотечното жилищно кредитиране, банките създават подходящи структурни звена и непрекъснато повишават квалификацията на банковите служители.
седми етап
Сключване на сделка за заем - Крайният етапипотечно кредитиране. След пълно изплащане на дълга по кредита, плащане на натрупаните лихви и неустойки, сметката на кредитополучателя се нулира до нула и по този начин сделката по кредита се затваря, следователно ипотеката се прекратява, което се записва в Държавния регистър на Русия. Ако кредитополучателят и ипотекодателят не спазват условията на договора за заем или договора за ипотека, кредиторът налага възбрана върху ипотекирания имот по съдебен или извънсъдебен начин. Предметът на ипотеката се продава. Средствата, получени от продажбата, се използват за погасяване на дълга към кредитора (главница, лихви, глоби, неустойки), за покриване на разходите по процедурата по възбрана и продажбата на предмета на ипотеката. Останалите средства се получават от кредитополучателя.
Заключение
Макроикономическите условия, които преобладаваха в Русия в резултат на финансовата криза от 1998 г., допълнително засилват значението на развитието на дългосрочното ипотечно кредитиране на населението не като отделни инициативи на търговски банки или региони, а като интегрална система с прякото влияние на състояние.
Въз основа на тази концепция могат да се приемат регионални програми за жилищно кредитиране.
Ипотечното кредитиране е един от най-доказаните и надеждни начини в света за привличане на частни инвестиции в жилищния сектор. Именно ипотеките позволяват най-изгодно да се съчетаят интересите на населението в подобряването на жилищните условия, търговските банки и други кредитори - в ефективна и печеливша работа, строителната индустрия - в ритмичното натоварване на производството и, разбира се, държава, която е заинтересована от общия икономически растеж.
Литература
1) Грудцина Л.Ю., Козлова М.Н. Ипотека. Кредит. Коментари по жилищното законодателство. - М.: Издателска къща Ексмо, 2006. - 368s.
2) Довдиенко. И.В. Ипотека. контрол. Организация. Оценка: - М.: UNITI - DANA, 2005.-464s.
3) Разумова И.А. Ипотечно кредитиране: Учебник , - Санкт Петербург: Питър, 2005 - 280s.
4) Филипова E.S. Жилищно право: Учебник за гимназии. - "Юстицининформ", 2007 - 179s.
Подобни документи
Правни основи на ипотечното кредитиране, Закон "За ипотеката". Класификация и предимства на ипотечния кредит за кредитополучателя и заемодателя. Сравнителен анализосновни програми за подпомагане на млади специалисти при дългосрочно кредитиране, жилищно субсидиране.
дисертация, добавена на 30.06.2010 г
Анализ на проблемите на ипотечното кредитиране в системата на гражданското право на Руската федерация. Характеристика и форма на договора за ипотечен кредит. Процедурата за държавна регистрация. Отговорност на страните при договорно предоставяне на ипотечно кредитиране.
курсова работа, добавена на 14.11.2009 г
Характеристики на понятието "ипотека на недвижими имоти". Основните принципи на развитието на системата за дългосрочно ипотечно кредитиране в Република Беларус, периодът на формиране, механизмът на действие. Анализ на действащото законодателство на Беларус в областта на кредитирането.
резюме, добавено на 12/11/2008
Проучване на понятието и същността на ипотеката - един от подвидовете на залога без прехвърляне на заложеното имущество на заложния кредитор. Характеристики на изготвяне на договор за ипотека и ипотека. Характеристики на ипотеката на жилищни къщи и апартаменти, социални и търговски ипотеки.
резюме, добавено на 23.02.2010 г
Характеристики на залога като начин за осигуряване на изпълнението на задълженията. Видове обезпечения, съдържание на ипотечното задължение. Сключване на ипотечен договор и неговата държавна регистрация. Права и задължения на страните. Възбрана върху ипотека.
курсова работа, добавена на 15.05.2014 г
Нормативно-правно регулиране на ипотечното жилищно кредитиране. Понятие, характеристики и форма на договор за ипотечен кредит. Права и задължения на страните по договора. Разглеждане от арбитражни съдилища на спорове, свързани с договора за ипотека.
дисертация, добавена на 23.11.2010 г
Формиране и развитие на правния институт на ипотеката и ипотечното кредитиране. Заложното право в романо-германската и англосаксонската традиция. Ипотеката като форма на обезпечение в съвременността руското законодателство. Характер на отношенията по обезпечение.
дисертация, добавена на 04.10.2006 г
Организационни и правни отношения в областта на формирането на ипотечната система като начин за осигуряване на задължения в законодателството Руска федерация. Характеристики на ипотечното кредитиране, свързано със залог на определени видове недвижими имоти.
дисертация, добавена на 09/04/2014
Учредяване и прекратяване на залог. Условия и форма на договора за залог, права и задължения на страните по него. Видове залози: с оставяне на заложеното имущество при залогодателя; с предаването на заложеното имущество на заложния кредитор. Осъществяване правата на заложния кредитор.
курсова работа, добавена на 07.10.2010 г
Правна рамкаипотечна институция. Ипотечно жилищно кредитиране. Характеристики и механизъм на кандидатстване за ипотечен кредит. Проблеми на ипотечното кредитиране в руската федерация настоящ етап. Необходимостта и перспективите за развитие на ипотечното кредитиране в Русия.
Съгласно член 1, параграф 1 от Федералния закон от 16 юли 1998 г. N 102-FZ „За ипотека (залог на недвижими имоти)“ (Закон), по споразумение за залог на недвижимо имущество (договор за ипотека) едната страна е заложният кредитор, който е кредитор по задължение, обезпечено с ипотека, има право да получи удовлетворение на паричните си вземания към длъжника по това задължение от стойността на заложеното недвижимо имущество на другата страна - залогодателя, предимно пред другите кредитори на залогодателя, с изключения, установени от федералния закон.
Ипотечното кредитиране е широко известно в чуждестранната практика. Глобалните модели на ипотечно кредитиране са основно два:
- едностепенен модел на ипотечно кредитиране (вижте статията „Световни модели на ипотечно кредитиране: Едностепенен модел“);
- двустепенен модел на ипотечно кредитиране.
При модел на двустепенно ипотечно кредитиране банка издава ипотека на кредитополучател, обезпечена с ипотека на недвижим имот.
Тогава банката, като правило, продава правото на вземане на ипотечния кредит на държавната ипотечна агенция - ипотечното финансиране идва главно от развития вторичен пазар на ценни книжа.
Основните купувачи на емитираните облигации са предимно пенсионни фондове, инвестиционни фондове, застрахователни компании и др.
По този начин, при модел на двустепенно рефинансиране, банките продават ипотеки на специални организации, които ги използват като покритие за издаване на обезпечени с ипотека ценни книжа, и използват заетите пари, за да изкупуват отново ипотеки от банките.
- Едно и също нещо ли е mogij и ипотека?
В същото време самият имот, придобит на кредит, чийто формален собственик е кредиторът преди ликвидацията (изпълнението) на кредитното задължение, действа като обезпечение за изпълнение на паричните задължения на кредитополучателя.
Същността на могията е формалното прехвърляне от залогодателя на правото на собственост върху ипотекирания имот в полза на кредитора-залогодател за периода до прекратяване на залога. В този случай има временно разделяне на собствеността върху обекта на залога: правата на притежание и ползване до прекратяване на основното задължение по правило остават при залогодателя, а правото на разпореждане, формалното „заглавие“ " правото на собственост, преминава към заложния кредитор.
Предимството на mogij пред ипотеката е, че при неизпълнение на задължението не възниква проблемът за упражняване на заложното право на кредитора, тъй като той е станал формален собственик на заложеното имущество още в момента на споразумението mogij. влезе в сила.
Въпреки че ипотеката обикновено се превежда на руски като "ипотека", такъв превод е условен, тъй като mogij е малко по-различен от ипотека. Съгласно схемата могия едната страна - длъжникът - прехвърля на другата страна - кредиторът - правото върху определена вещ, за да осигури изпълнението на нейното задължение.
- Прилагане на двустепенния модел в Русия
В Русия опитите за изграждане на ипотечен пазар по модела на най-ефективните системи не бяха успешни. В Русия е препоръчително да се насърчава разработването на по-опростен модел на жилищно ипотечно кредитиране, който е най-подходящ за нея.
Двустепенната схема на организация на пазара трябва да се основава на държавни гаранции; С бюджетни средства е създадена АД „Агенция за ипотечно жилищно кредитиране“ (AHML), която разработва и внедрява двустепенна система за ипотечно кредитиране (Постановление на правителството на Руската федерация № 462 от 8 септември 2004 г. за жилищно ипотечно кредитиране ).
Банката издава ипотечен заем на кредитополучателя, дългът се изкупува от банката AHML и кредитополучателят изплаща заема с него. AHML купува ипотеки само от банки, които издават ипотеки според стандартите на AHML. AHML предвижда издаване и изплащане на заеми само в рубли в размер на 15% годишно. В същото време минималният период на заема трябва да бъде от 1 година до 20 години, а първоначалното еднократно плащане трябва да бъде най-малко 30% от стойността на закупения имот към датата на оценката. Скоростта е много ниска, но досега не е възможно да се реализира напълно самата идея за създаване на AHML.
Въвеждането на двустепенна система за ипотечно кредитиране в Русия ще се сблъска с редица основни проблеми, например:
- липса на развит пазар на ценни книжа;
- неликвидност на ипотечните задължения на вторичния пазар;
- осигуряване на банките с дългосрочни евтини кредитни ресурси.
- пазар на недвижими имоти, който има необходимите характеристики за участие в ипотечното кредитиране;
- първичен пазар на ипотечни кредити, обхващащ съвкупността от дейности на кредитори и длъжници, които поемат съответните задължения помежду си, при които длъжникът (залогодателят) предоставя, а кредиторът (ипотекарният кредитор) приема недвижими имоти като залог;
- вторичен пазар на ипотечни кредити, който осигурява прехвърляне на права върху ипотеки и ипотечни кредити (продажба на вече издадени ипотечни кредити), както и реинвестиране на издадени ипотечни кредити. Вторичният пазар е връзката между кредиторите на първичния ипотечен пазар и инвеститорите на пазара на ипотечни ценни книжа, като осигурява натрупването на средства на инвеститорите и насочва финансовите потоци (чрез емитиране на облигации и пласирането им на фондовия пазар) в ипотечни заеми.
Тема 7. Ипотечното кредитиране като начин за финансиране на дългосрочни инвестиции.
1. Еволюция в развитието на ипотечното кредитиране.
2. Класически модели на ипотечно кредитиране.
3. Системата за ипотечно кредитиране на Република Казахстан.
4. Създаване и развитие на Казахстанската ипотечна компания.
5. Механизмът на функциониране на системата за ипотечно кредитиране.
6. Текущо състояние и перспективи за развитие на ипотечния пазар на Република Казахстан.
Еволюцията на ипотечното кредитиране
Терминът "ипотека" се появява за първи път в Гърция в началото на 6 век. пр.н.е. (въведен е от архонт Солон) и още тогава се свързва с обезпечаване на отговорността на длъжника към кредитора с определени поземлени владения. Предшественикът на Солон, Дракон, въвежда заповед (през 621 г. пр. н. е.), според която всяко посегателство върху частната собственост и нейната движима част се наказва строго. Неслучайно зад него и неговите заповеди в историята се закрепва определението „драконови закони“.
През 594 пр.н.е Солон прилага своите реформи, включително анулиране на поземлени дългове, въвеждане на свобода на волята, според която собствеността вече не е задължително да преминава към наследниците на клана. Сега всеки има право да се раздели и да завещае "имущество" по свое усмотрение.
Първоначално в Атина залогът на такива задължения беше самоличността на длъжника, който, ако не можеше да плати дълга, беше заплашен от робство. За да прехвърли личната отговорност върху собствеността, Солон предложи да се постави стълб върху имението на длъжника с надпис, че тази земя служи като гаранция за искове за определена сума. Такъв стълб се нарича ипотека.
На гръцки "hypotetheca" означава стойка, опора. Всички входящи дългове на собственика на земята бяха отбелязани върху такъв стълб. Още в древна Гърция е била осигурена публичност, позволяваща на всяко заинтересовано лице свободно да се увери в състоянието на даден поземлен имот. На границата на ипотекирания парцел заемодателят поставил стълб с надпис, че този имот му служи за обезпечение на иск за такава и такава сума. По-късно за тази цел започват да се използват специални книги, наречени ипотечни книги.
Както знаете, целта на ипотечната система е да предотврати опасността, свързана с тайните методи за учредяване на права върху недвижими имоти. Земята е търгуема стока, така че винаги съществува риск както за купувачите, така и за ипотечните кредитори имотът да не бъде записан или ипотекиран. По този начин ипотеката предотвратява прехвърлянето на имота на друг собственик, тъй като сигурността не е в самоличността на собственика, а в стойността на неговия имот. С течение на времето думата "ипотека" започва да се използва за означаване на залог.
Ипотеката постепенно се включва в средновековното европейско законодателство. В Германия се появява не по-рано от 14 век, във Франция от края на 17 век действа негласна ипотека. Ипотеката става надеждно вещно право, но само след като се направи специален запис за ипотеката в специална книга.
Ипотечните кредити са широко развити в различни страни. Ипотечната система е въведена: в Прусия - с хартата от 1783 г.; в Австрия - гражданският кодекс от 1811 г.; в Саксония - с хартата от 1843 г.
Първата ипотечна банка е основана в Силезия през 1770 г. Това беше Национална банкапредоставяне на финансова помощ на едрите земевладелци. За набиране на средства банката издава ипотеки (вид ипотечни облигации).
Класически модели на ипотечно кредитиране
В съвременния свят технологията за инвестиране в жилищния сектор се основава на три основни принципа:
· договорни спестявания;
· ипотечно кредитиране;
· държавна подкрепа.
Разбира се, конкретните механизми за прилагане на тези принципи могат да бъдат много различни.
В практиката на ипотечното кредитиране е обичайно да се прави разлика между три основни модела :- удължен-отворен (американски); балансиран автономен (немски); и пресечен отворен (английски, испански и френски, италиански).
американски модел се фокусира предимно върху стандартни финансови продукти – ипотеки, ценни книжа и недвижими имоти.
от Американски (класически) модел лице придобива готово жилище, като по правило плаща само незначителна част от стойността му в брой, останалата сума - с пари назаем от специализирана ипотечна банка, които се издават срещу обезпечението на придобития недвижим имот. Изплащането на този заем се извършва в рамките на 15-30 години. Функционирането на този вид ипотека се дължи на наличието на четири основни участници на пазара - кредитополучател (ипотекар), ипотечна банка (ипотекар), инвеститор и държава.
Да предположим, че човек реши да си купи къща. Идва в агенция за недвижими имоти и избира място за себе си. След това той се обръща към ипотечната банка, която разглежда молбата му за кредит. След като банката е издала заеми, банката формира ипотечен пул, т.е. съвкупността от издадените заеми (съвкупността от ипотеки). На този етап чрез специални фирми, занимаващи се с продажба на ипотеки по кредити, влиза в игра държавата.
Използвайки посредничеството на най-големите фирми, държавата действа като гарант на ипотечните ценни книжа. Ценни книжа (ипотеки) се продават на инвеститор, който получава постоянен малък доход от тях. Освен това трябва да има редица организации, като пенсионни фондове, застрахователни дружества и др., Които непременно (съгласно закона) ще закупят определен брой ипотеки.
Друг пример: човек иска да започне собствен бизнес. Спестяванията му не са достатъчни за това, а краткосрочен заем в обикновена търговска банка едва ли ще му бъде даден, тъй като рискът от неизплащане е твърде голям. Но тогава той има малък парцел близо до града или апартамент. Човек кандидатства в ипотечна банка с обосновката, че бизнесът му ще бъде печеливш. Банката разглежда искането му за кредит, оценява ликвидността поземлен имотили апартаменти и издава заем в размер на 60-70% от тяхната пазарна стойност. След това развитието на събитията е подобно на предишната схема: издаване на ипотечни облигации, продажбата им на вторичния пазар с помощта на държавата и т.н.
Класическият модел за организиране на ипотечна схема е създаден и най-развит в Съединените американски щати. Импулсът за разработването на ипотечна стратегия беше Голямата депресия от 30-те години на XX век, тежката икономическа криза и упадъкът на пазара на жилища. По инициатива на правителството на САЩ бяха създадени специални държавни структури - Федералната жилищна администрация и Администрацията по въпросите на ветераните - които застраховаха ипотечните заеми, издадени от банките. През 1935 г. е създадена и Агенцията за финансиране на реконструкцията, а на нейна основа през 1938 г. вече известната федерална национална ипотечна асоциация Fannie Mae. Именно тя стана специализирана организация”, което характеризира този модел на ипотечно кредитиране като двустепенен. От 1954 г. Fannie Mae е трансформирана в публично-частна корпорация, притежавана отчасти от отделни акционери и отчасти от федералното правителство. През 1968 г. корпорацията е разделена на две корпорации: Jeannie Mae и корпорация, която запазва предишното си име Fannie Mae и става частна компания. Fannie Mae купува ипотеки, застраховани и гарантирани от Федералната жилищна администрация и Администрацията за ветераните, както и конвенционални заеми, обезпечени с ипотеки под формата на еднофамилни къщи или апартаменти в многофамилни сгради. Той действа като дългосрочен инвеститор в ипотеки и управлява програма за емитиране на обезпечени с ипотека ценни книжа. В допълнение към своите стандартни програми за придобиване на заеми, Fannie Mae издава собствени задължения (облигации, краткосрочни бонове) и купува ценни книжа на договорна основа. Fannie Mae издава гарантирани ценни книжа, които са обезпечени със заеми от собственото си портфолио, както и ипотечни пулове от организирани кредитори.
Що се отнася до Jeannie Mae, тя е изцяло публична корпорация, работеща към Министерството на жилищното строителство и градското развитие. Чрез механизмите на вторичния ипотечен пазар, Jeannie Mae предоставя, а също така стимулира предоставянето на ипотечни кредити, като част от приоритетите на правителството за подпомагане на онези сектори от жилищния пазар, които не са достъпни чрез конвенционалните методи за кредитиране. Специални програмиподпомагането се осъществява чрез заеми от държавната хазна, чрез лихви от собствен портфейл, както и чрез комисиони за задължения. Програмата за гарантиране на ценни книжа се финансира от гаранции и такси за кандидатстване, плащани от емитентите на ценни книжа.
Друга правителствена и "квази-правителствена" агенция, натоварена с организирането и поддържането на вторичния ипотечен пазар в Съединените американски щати, е Freddie Mac, създадена от Конгреса на САЩ през 1970 г. Дейностите на Freddie Mac са насочени към повишаване на ликвидността на инвестициите в ипотечния бизнес, както и към създаването и развитието на фондове за ипотечно кредитиране чрез развитието на национален вторичен пазар за конвенционални ипотечни кредити в жилищния сектор.
Донякъде подобен на американския модел Малайзийски модел "Кагамас" (името на ипотечната компания). Този модел функционира чрез създаване на специална ипотечна компания под формата на CJSC - с участието на Националната банка, големи търговски банки и други финансови организации. Тази ипотечна компания купува ипотечни заеми от кредитори (банки) и след това издава ценни книжа - ипотечни облигации, обезпечени с пулове от закупени ипотеки (с други думи, ипотечни права върху недвижими имоти). Чрез продажбата на ипотечни облигации корпорацията покрива разходите си от закупуване на ипотечни заеми, а банките от своя страна получават възможността да използват постъпленията за предоставяне на нови ипотечни заеми, което в крайна сметка стимулира развитието на пазара на жилищно строителство.
За разлика от американския моделкогато агенциите купуват ипотечни пулове за по-нататъшна продажба на пазара. под формата на "обезпечени с ипотека ценни книжа" според малайзийския модел , агенцията купува пулове от ипотечни кредити с определено качество, като ги държи в своя портфейл и издава собствени дългови задължения чрез рефинансиране на покупки на пулове от ипотеки.
Основното предимство на малайзийския модел е простота и надеждност , който осигурява държавата чрез участие в капитала на ипотечно дружество. Закупуването на ипотечни заеми, които отговарят на определени критерии, се извършва централно от субектите на ипотечния пазар и в зависимост от вида на споразумението между банката и Kagamas, банката носи определен обем задължения към агенцията. При сключване на договор със задължение за обратно изкупуване, банката се задължава незабавно да изкупи обратно заеми, които вече не отговарят на изискванията на Cagamas. При сключване на договор без задължение за обратно изкупуване, целият съпътстващ риск се поема от агенцията, а банката осигурява обслужването на кредита, което се извършва чрез извършване на плащания Kagamas, състоящи се от плащанията на кредитополучателите минус комисионата на обслужващата банка.
Балансиран офлайн (немски) модел
Основната разлика между немския модел и американския се основава на отношението на европейците към недвижимите имоти като към единична, неподражаема стока. Това от своя страна води до всяка ипотека е усложнена от много детайли и не може да бъде унифицирана, което ограничава вторичния ипотечен пазар . Никой няма бързо да вземе решение за закупуване на ценна книга, чиито условия във всеки конкретен случайразлично. Следователно, за да поддържат баланса на активите и пасивите, германските кредитни компании и банки са принудени активно да действат като емитенти на собствени ценни книжа и да формират доста голям уставен фонд, което не е необходимо в американския модел.
Германски модел на ипотечно кредитиранесъчетава едностепенен модел на ипотечно кредитиране и система за договорни строителни спестявания.
За разлика от класическия (американски) модел на ипотечно кредитиране, когато модел на едно ниво банката, издала ипотечния заем, самостоятелно издава облигационни ценни книжа, обезпечени, от една страна, с издадени ипотечни заеми, а от друга страна, с недвижими имоти, заложени от кредитополучателите за получаване на заем.
Едностепенната система е по-разпространена в Западна Европа. Процесът на емитиране на ипотечни облигации от банките се регулира от специални закони и се контролира от банкови надзорници, а дейността на самите банки е ограничена до тесен списък от нискорискови операции.
Освен тези модели, световната практика използва система за договорни строителни спестявания. За разлика от едностепенния модел, при който банките набират средства за ипотеки върху отворен финансов пазар чрез издаване на облигации, системата на договорните строителни спестявания е затворена, откъсната от финансовия пазар.
Същността на тази система е следната. Ако човек иска да получи заем от банка, за да построи къща, тогава първо трябва да отвори специална "спестовна сметка" в ипотечна банка. Веднага след като необходимата част от цената на бъдещия дом се натрупа по сметката (това ще отнеме около 5-8 години), той има право на държавна субсидия (до 10% от цената на жилището и заем при облекчени условия). за заплащане на липсващата част). Изплащането на заема обикновено отнема 10-15 години. В същото време, благодарение на целевите депозити, кредитните институции имат възможност да ги използват за издаване на заеми на граждани, които са кандидатствали за заем по-рано.
Принципът на действие на немската система „Build Savings“ може да бъде показан в следния пример: 10 души, които искат да строят, без да имат достатъчно собствен капитал, започват да спестяват пари. Да приемем, че всеки се нуждае от 1 милион условни парични единици за това, но всеки спестява годишно само 100 000. Ако всеки действа поотделно, тогава този, който иска да строи, трябва да изчака около 10 години, докато започне да строи. Ако всичките 10 са обединени в целеви отбор, първият от тях може да изгради за една година, ако други му предоставят спестяванията си като заем. През втората година може да изгради втора, ако първата сега вместо спестовен влог внася дял от погасяването на кредита и т.н. Така всеки постига целта средно два пъти по-бързо в сравнение с подхода, при който всеки действа сам. Държавата насърчава желанието за спестяване и използване на собствен капитал чрез предоставяне на субсидии; в Германия тези субсидии се наричат „премии за спестяване на строителство“.
Германският модел още в началото предлага на гражданите специфични типове жилища в застроените зони, концентрирайки необходимите средства за развитие на застроената територия. Трябва да се отбележи, че такава схема е насочена към хора със средна и дори ниско ниводоходи.
Отличителни черти на немския модел - базиран на системата за спестявания от американския модел - базиран на системата на вторичния пазар на ипотечни ценни книжа, са показани в таблица 7.1.
Таблица 7.1.
Има два основни модела на ипотечно кредитиране. Нека разгледаме всеки от тях поотделно. Като начало, нека се спрем на американския модел, тъй като на негова основа се организират моделите на ипотечно кредитиране в Русия.
Американски модел на ипотечно кредитиране
Първият е двустепенен, наричан още "американски модел". Разчита в основата си на вторичния пазар на ипотечни ценни книжа. Същността на американския модел на ипотечно кредитиране може да се характеризира по следния начин:
1) Търговска или държавна банка издава ипотечен заем на кредитополучателя, при условие че той се задължава да превежда фиксирана сума пари на тази банка всеки месец в рамките на определен договорен период. Това задължение на кредитополучателя е обезпечено с ипотеката на придобивания имот.
2) След отпускане на заем, банката продава този заем на един от специализирани агенцииипотечно кредитиране, като същевременно му прехвърли задължението за предоставяне. Агенцията незабавно възстановява на банката средствата, издадени на кредитополучателя, и в замяна иска да прехвърли получените месечни плащания за изплащане на дълга (с изключение на печалбата (маржа) на кредитната институция) към агенцията.
3) Ипотечните агенции, след като закупят определен брой ипотечни кредити от банките, ги формират в пулове и на базата на всеки създават нови ценни книжа, източникът на плащания за които са плащанията на кредитополучателите. Тези плащания вече не се гарантират от недвижими имоти, а от ипотечна агенция, действаща като юридическо лице. Ипотечните агенции продават обезпечени с ипотека ценни книжа на фондовите пазари, в резултат на което тяхната печалба, както и печалбата на банките, е марж. 8, стр.34
Германски модел на ипотечно кредитиране
Вторият модел на ипотечно кредитиране е едностепенен "немски модел", който е автономен и балансиран ипотечен модел и се основава на "спестовно-заемна" система на функциониране. Тази система е изградена по типа на немските "частни строителни спестовни каси" - Bausparkasse или - American Savings & Loans, или - френската Livret Epargne Logement. С този модел вложителите получават възможност да натрупат (натрупването се извършва по сметката на спестовната банка) определена необходима вноска за закупуване на къща или апартамент (може да бъде 30-50% от цената) и след това да получат ипотека заем за липсващата сума. В същото време всички налични парични средства, натрупани от вложителите и собствени средства, могат да се използват само за извършване на законови дейности, тоест за издаване на ипотечни заеми.
Модел на ипотечното кредитиране в Русия 13, стр.58
Механизмът на функциониране на действащата в момента система за ипотечно кредитиране в Русия може да бъде представен като следните етапи на ипотечното кредитиране:
1) Предварителен етап (на този етап на клиента се обясняват основните условия за извършване на кредитирането и се предава списък с документи, необходими за получаване на кредит);
2) Събиране и проверка на предоставената информация за клиента и обезпеченията;
3) Оценява се вероятността за погасяване на заема;
4) Етап на вземане на решение за заема (определя се сумата, процедурата за погасяване, срокът, лихвеният процент);
5) На този етап се сключва договор за заем;
6) Обслужване на кредити;
7) Приключване на кредитната сделка.
На фигура 1 по-долу ипотечният модел е показан под формата на диаграма.
Фигура 1 - Схема на модела на ипотечното кредитиране 11, стр.16
Разгледайте модела на ипотечното кредитиране в Русия по-подробно
По време на предварителния етап кредитополучателят трябва да се запознае с цялата необходима информация за кредитора, условията за отпускане на ипотечен кредит, за правата и задълженията, които възникват при сключване на кредитна сделка.
Освен това, след обяснение на условията за кредитиране на кредитополучателя, служителите на кредитната организация определят максималния възможен размер на средствата, които банката може да предостави на кредит, съгласуват процедурите за кредитиране и процедурите за сетълмент, изготвят приблизителна оценка на разходите на кредитополучателя и попълнете заявление за кредит. Това приложение се счита от кредитора за един от най-важните източници на информация за потенциален клиент.
В Русия и света има златно банково правило, чиято същност е следната: кредитополучателят трябва да изразходва не повече от 30% от личния месечен доход за месечно изплащане на заема. Ако този дял е по-голям (40-60%), то такъв заем става рисков. Ето защо банката оценява размера на кредита, който може да предостави, въз основа на доходите на кредитополучателя.
При положително решение за ипотечен кредит, кредитополучателят и банката сключват договор за кредит за закупуване на избран, предварително договорен жилищен имот. Договорът за ипотека съдържа информация за предмета на ипотеката, нейната оценка, съдържание, както и информация за размера и времето на изпълнение на задължението, обезпечено с ипотеката. Трябва да се има предвид, че не се допуска ипотека на къщи и апартаменти, които са държавна или общинска собственост.
След сключване на договор за ипотечен кредит, търговските банки обикновено изискват от кредитополучателя авансово плащане, чийто размер може да варира в зависимост от условията на ипотечната програма. В същото време банките кредитори са заинтересовани да направят тази първоначална вноска възможно най-голяма, тъй като колкото по-голяма е вноската, толкова по-малък е рискът на сделката.
Освен това, както в американския модел на ипотечно кредитиране, задълженията на кредитополучателите, обезпечени със залог на придобито недвижимо имущество, се издават под формата на ипотеки, пуловете от които се продават на ипотечни агенти, които формират ипотечното покритие на ипотечни ценни книжа. Също така търговските банки, които отговарят на изискванията на Банката на Русия, могат сами да формират ипотечно покритие и да издават обезпечени с ипотека ценни книжа.
Сравнителен анализ различни моделиипотечното кредитиране, работещо в чужбина, ще разкрие най-приемливите подходи за съвременна Русия за организиране на система за ипотечно кредитиране.
Основните модели на системата за ипотечно жилищно кредитиране в чужбина в момента са: пресечен-отворен модел; разширено отворен модел (американски) модел на балансирана автономия (немски).
Тъй като разпределението на тези модели е условно, в една страна те могат да функционират едновременно. Всеки модел на организиране на система за ипотечно кредитиране включва определен набор от основни елементи.
Най-простата система трябва да се счита за пресечен отворен модел на ипотечно кредитиране (Фигура 2) 12, стр.16. Същността на този модел е следната. Банките издават ипотечни заеми, обезпечени с недвижими имоти, включително жилищни имоти, и на базата на получената група от ипотеки издават свои собствени ценни книжа - ипотечни облигации. Продажбата на ипотечни облигации осигурява на банките попълване на "дълги" парични средства за издаване на допълнителни заеми. Така се рефинансират ипотечните кредити, което осигурява баланса на активите и пасивите на банката по срок.
Фигура 2 - Схема на пресечена отворена система за ипотечно кредитиране
Вторият от най-разпространените модели на ипотечно кредитиране на недвижими имоти в световната практика – американският – предполага наличието на развит вторичен пазар на ипотечни кредити (Фигура 3) 12, стр.16.
Същността на модела е, че средствата за рефинансиране на ипотечни кредити се привличат от кредитори от борсата чрез посредници. Основното в този модел е разделянето на субектите на кредитора и инвеститора.
Фигура 3 - Схема на разширения отворен модел на ипотечно кредитиране
Основната отличителна черта на балансирания модел на автономия е спестовно-заемният принцип на неговото функциониране (Фигура 4) 12, стр.16. Формирането на кредитни ресурси се извършва за сметка на спестяванията на вложителите, които желаят да получат ипотечен жилищен кредит в бъдеще. Същността на немския модел на ипотечно кредитиране е създаването на затворен ипотечен финансов пазар. Формира се около специализирани спестовни и ипотечни институции
Фигура 4 - Схема на модела на балансирана автономност
Основните характеристики на представените модели са отразени в следващата таблица
Таблица 1 - Характеристики на различните модели на ипотечно кредитиране
|
Сравнени параметри |
Съкратен отворен модел |
Разширен отворен модел |
Модел на балансирана автономия |
|
Страни на разпространение |
Източна Европа, Англия, Испания, Дания и др. |
САЩ и други развити страни |
Германия, Франция, Австрия, Испания, Чили, Тайланд, Чехия и др. |
|
Принцип на действие |
Пазар (зависи от общото състояние на финансовия и кредитен пазар на страната) |
Спестявания и заеми (самостоятелен модел) |
|
|
Източници на привличане на кредитни ресурси |
Собствени и привлечени средства на банките |
Ипотечни ценни книжа, търгувани на вторичния пазар, както и собствени и привлечени средства на банки |
Жилищни спестявания и жилищни договорни спестявания на бъдещи кредитополучатели, както и собствени и привлечени средства на банки |
|
Основни кредитори |
Универсални и ипотечни банки |
Ипотечни и спестовни банки |
Ипотечни банки, специализирани спестовни каси (спестовни каси и строителни спестовни каси) |
|
Формат за държавна подкрепа |
Не е дефинирано |
Рефинансиране на кредити по време на криза |
Субсидии за сградни спестявания |
Простотата на организиране на функционирането на пресечения отворен модел определя широкото му разпространение в света, особено в развиващи се държави. Въпреки това, недостатъците на модела (зависимост от пазарното ниво на лихвения процент, липса на строги стандарти, ограничен брой привлечени кредитни ресурси) възпрепятстват неговото развитие в Русия.
От втората половина на 90-те години в Русия се правят опити за развитие на американския модел на ипотечно кредитиране като национален ипотечен модел. Въпреки това, поради редица причини (преобладаване на чужди източници на финансиране, недостатъчна държавна подкрепа), двустепенният модел на практика преустанови своето развитие и сега отстъпи място на континенталния едностепенен модел, който се оказа по- стабилен по време на криза поради редица предимства: пълна независимост от финансовия пазар; намален кредитен риск; наличие на заеми за значителна част от населението
Има сериозни пречки пред функционирането на спестовната ипотечна система в Русия: няма правна рамка за функционирането на строителни и спестовни банки; продължава масовото недоверие на населението във финансовите структури, в условията на висока инфлация и растящи цени спестяванията се обезценяват, поради което покупката на апартамент по този модел се отлага за все по-късни дати2, с.16.
По този начин, сравнявайки положителните и отрицателните характеристики на всеки от моделите, анализирахме възможностите за тяхното използване в Русия. Би било рационално да се ръководим от общите принципи за изграждане на система от масови "пазарни" ипотеки, като се вземат предвид националните характеристики на Русия. В същото време е необходимо да се започне с укрепване на институциите на доверие в системата на жилищното строителство (повишаване на отговорността на строителните предприемачи, гарантиране на правата на акционерите, спазване на сроковете за въвеждане в експлоатация, фиксиране на цените, доколкото е възможно, и други аспекти), разработване на механизми за социална ипотека и повишаване на нивото на държавните гаранции и едва след това - формирането (активирането) на независими кредитни и финансови ипотечни институции.
Ипотечният пазар по света работи в две посоки: издаване на заеми и тяхното рефинансиране. Уникалността на този пазар се състои в това, че той е връзка между два огромни икономически важни сегмента: пазара на недвижими имоти и финансовия пазар. Днес в световната практика има много инструменти за ипотечно кредитиране, както и няколко механизма, чрез които кредитните институции рефинансират емитираните средства, например: издаване на ипотечни ценни книжа, създаване на ипотечни взаимни фондове или техни аналози, препродажба на пулове от ипотеки.
Системата за ипотечно кредитиране означава създаването на подходящи институции и добре установени механизми, които да гарантират възможността за ефективно ипотечно кредитиране.
За формирането на добре координирана и ефективно функционираща система за ипотечно кредитиране е необходимо преди всичко операционна системаинституции за ипотечно кредитиране, включително банки и други институции за ипотечно кредитиране, пряко ангажирани с операции по ипотечно кредитиране. Ефективността на функционирането на тази система до голяма степен зависи от нивото на развитие на инфраструктурата, включително системата за регистриране на оборота на недвижими имоти, професионалната система за оценка на недвижими имоти, застрахователните компании, както и институциите, които организират дейности на вторичния пазар на ипотечни кредити, и някои други елементи.
Поставяне на задачата за създаване на холистичен пазарна системаипотечното кредитиране, фокусирано предимно върху използването на ефективни стандартни финансови механизми, е необходимо да се вземе предвид възможността за използване на схеми за жилищно финансиране, насочени към използване на местни ресурси и отразяващи спецификата на отделните региони. В преходни условия на формиране и създаване на система за ипотечно кредитиране, такива схеми могат да помогнат за решаването на жилищния проблем на определена част от населението, въпреки че поради ограничените местни ресурси, фокусирането им върху регионалните особености, мащабът на тяхното прилагане е ограничен 19, стр.55.
Основната цел е да се създаде работеща система за предоставяне на достъпни жилища за руски граждани със средни доходи, основана на пазарни принципи за придобиване на жилища на жилищен пазар, свободен от монопол, за сметка на собствени средства на гражданите и дългосрочни ипотечни заеми.
Ипотечните отношения имат огромен потенциал, който не е напълно реализиран в жилищния сектор, въпреки че именно тези отношения са най-ефективният инструмент, който ви позволява да разрешите редица належащи проблеми:
1) осигуряване на дългосрочна и силна интеграция на пазара на недвижими имоти и финансовия пазар;
2) осигуряване на щадящ режим за придобиване на жилища от гражданите;
3) увеличаване на инвестиционната активност в капиталното строителство.
В зависимост от цената на жилищата, източниците на средства, платежоспособността и категорията (включително правата на обезщетения) на гражданите, които искат да се подобрят условия на живот, има няколко жилищни стратегии:
стратегия за предоставяне на държавни субсидии и помощ на предприятията;
смесена стратегия, основана на използване на държавни субсидии и собствени средства на гражданите;
пазарна стратегия, фокусирана главно върху собствените средства на гражданите.
Дейностите на субектите на ипотечния пазар, предимно граждани-кредитополучатели и банки-кредитори, особено по време на формирането и установяването на системата за ипотечно кредитиране, са практически невъзможни без специални мерки за подкрепа на общината.
Територията като цяло печели от въвеждането на административните основи на системата за ипотечно кредитиране. Общинските власти стимулират процеса на жилищно строителство, а оттам и ръста на данъчните приходи, но в същото време минимизират рисковете си, като получават, ако гражданинът не изпълни условията за кредитиране за нуждите на града, или нов апартамент, или апартамент за повторно обитаване.
В момента предлаганите от банките заеми за покупка на жилище са достъпни за ограничен кръг лица. Създаването на система за ипотечно кредитиране с вградени правни и икономически механизми за ограничаване на рисковете и мобилизиране на финансов ресурс може значително да намали цената на ипотечните кредити и да ги превърне в ефективно средство за защитарешаване на жилищния проблем на руските граждани.
Развитие на жилищното ипотечно кредитиране на населението като интегрална система, от една страна, и като неразделна част пазарна икономикаОт друга страна, то трябва да се основава на следните основни принципи:
1) При създаването на система за ипотечно кредитиране в Русия е необходимо да се вземе предвид съществуващият международен опит. В същото време трябва да се изхожда от руските макроикономически условия и законодателна рамка, като се има предвид фактът, че населението на Русия все още е предпазливо от ситуацията на дългосрочна зависимост от банката кредитор при ипотечното кредитиране.
2) Едно от основните изисквания е да се осигури достъпност на ипотечните кредити за групи от населението не само с високи, но и със средни доходи. В същото време системата трябва да има пазарен, а не субсидиран характер, да бъде напълно прозрачна и разбираема за всички участници в процеса на ипотечно кредитиране.
3) Предпоставка е постоянното развитие на системата, разчитане на ефективно използване на привлечения финансов ресурс на граждани, търговски банки кредитори, инвеститори, а не на финансиране от държавния бюджет.
4) Системата за ипотечно кредитиране трябва да бъде възпроизводима във всеки регион на страната. Темпът и мащабът на въвеждане на ипотеки в определени региони се определят не толкова от субективни фактори за наличието или липсата на политическа воля от страна на ръководството на региона, а от обективната икономическа ситуация, наличието на платежоспособно търсене на жилища и предлагането му.
5) Специално изискване е многовариантност, отвореност на системата.
6) Изключително важен аспект от държавната политика, насочена към развитие на ипотечното кредитиране, е формирането на макроикономически условия и институционална среда, които допринасят за увеличаване на достъпността на ипотечните кредити за кредитополучателите. Това се отнася до набор от мерки за контрол на нивото на инфлацията, динамиката на обменния курс на рублата, за намаляване на лихвени проценти, преструктуриране на банковата система, развитие на нормативната и законодателната рамка.
7) Решаването на жилищния проблем и координирането на дейностите на всички субекти на жилищния пазар до голяма степен зависи от дейността на властите Изпълнителна властна всички нива. В това отношение нараства ролята на регионалните и местните власти на етапа на създаване на система за ипотечно кредитиране. 20, стр.118
Формирането и прогресивното развитие на системата за дългосрочно ипотечно кредитиране е възпрепятствано от редица проблеми: несъвършенство на законодателството; неефективност на системата за регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях в институциите на правосъдието; недостатъчно развитие на оценителския и застрахователния бизнес; липса на специализирани ипотечни банки; висока цена на кредитните ресурси на търговските банки; липса на вторичен пазар за ипотеки (ипотечни кредити); високи нива на рефинансиране; липса на ефективни механизми за ограничаване на рисковете на банките и външно покритие правителствени агенции; висока цена на заемите за кредитополучателя; ниски доходи на по-голямата част от населението в сравнение с цената на жилищата; липса на бюджетни средства за осигуряване жилищни субсидиисоциално слаби граждани, което би намалило кредитната тежест при закупуване на жилище; несъвършенство на данъчното облагане, недостатъчен брой стимули за гражданите да инвестират в жилища.
Експертите предлагат следните основни насоки за решаване на тези проблеми:
1) Подобряване на законодателната и регулаторната рамка, която гарантира изпълнението на задълженията при ипотечното кредитиране, предимно по отношение на създаването на ясна процедура за възбрана на ипотека и изгонване на неизпълнение на заем от ипотекирано жилище;
2) Създаване и прилагане на универсален механизъм за осигуряване на притока на дългосрочни финансови ресурси;
3) Данъчни стимули за гражданите - получатели на ипотечни кредити, от една страна, и търговските банки - ипотечни кредитори и инвеститори, предоставящи рефинансиране на търговските банки - кредитори - от друга;
4) Създаване на равни условия за свободна конкуренция между субектите на ипотечния пазар;
5) Създаване на механизми социална защитакредитополучателя в случай на неправомерни действия на банките кредитори, както и за социалната му адаптация по време на процедурата по изваждане, поради невъзможност за погасяване на взетия преди това ипотечен кредит;
6) Изясняване на нормативната уредба, регламентираща дейността на кредитните институции по предоставяне и обслужване на дългосрочни ипотечни кредити, както и тяхното рефинансиране;
7) Формиране на регулаторна и законодателна рамка за използване на нови финансови инструменти (ценни книжа) с цел привличане на дългосрочни ресурси в тази област.
Освен това е необходимо да се предвидят редица специални жилищни облаги за банките, занимаващи се с ипотечни дейности. Достатъчно ефективна мярка би могло да бъде въвеждането на процедура, при която банките, които откриват жилищни депозити и предоставят ипотечни кредити, имат възможност да намалят облагаемите печалби с размера на издадените дългосрочни жилищни кредити или подлежат на освобождаване от данък върху печалбите, получени от ипотечни кредити. Освен това, според експерти, е необходимо да се освободят от резерва или да се намалят нормите на задължителните резерви, депозирани от банката в Централната банка на Руската федерация за средства, получени по жилищни депозити. 16, стр.71
Привличането на външни ресурси за жилищно ипотечно кредитиране е ограничено високо нивориск. При тези условия държавата трябва да съдейства по всякакъв начин за привличане на средства за обновяване и създаване на дълготрайни активи. На практика протичат обратни процеси. Пазарът на държавни ценни книжа поглъща финансови ресурси и ги прави непосилно скъпи, данъците ненужно увеличават инвестиционната стойност.
Считаме, че конкретната подкрепа от държавните органи по отношение на системата за ипотечно кредитиране може да се изрази в следните форми:
1) Даване на системата за ипотечно жилищно кредитиране статут на общинска;
2) Приоритетно разпределяне на строителни обекти (без допълнителни условия) за внедряване на системата;
3) Премахване или значително намаляване на финансовата тежест за участниците в системата чрез намаляване на разходите за инфраструктура и други ползи;
4) Отпускане на безвъзмездни субсидии от федералния, градския или местния бюджет за изграждане или закупуване на жилища;
5) Предоставяне на гражданите на преференциални условия за кредитиране;
6) Приемане на регламенти за обезпечено кредитиране (на местно ниво), при които общинската управа действа като гарант за заеми за изпълнение на проекти с голямо въздействие, ако тези проекти съответстват на приоритетни области на градско развитие, а кредитополучателят - на установените критерии;
7) Емитиране на общински ценни книжа, които наред с осигуряването на приток на средства в програмите за развитие, могат да бъдат предмет на обезпечение за обезпечаване на привлечени от инвеститори заеми за реализиране на необходимите на града проекти;
8) Издаване на облигационни заеми, обезпечени със земя и недвижими имоти.
В сегашните условия, когато се предприемат мерки за стабилизиране на икономиката и реформиране на кредитния и финансовия сектор, формирането на система за ипотечно кредитиране се превръща в един от приоритетите на държавната политика. Неслучайно правителството на Руската федерация одобри Концепцията за развитие на системата за ипотечно жилищно кредитиране. Той е насочен към създаване на система за ефективно и широкомащабно дългосрочно ипотечно кредитиране на населението. Като основна задача на държавата Концепцията поставя създаването на законодателна рамка и регулаторна рамка за процеса на ипотечно кредитиране с цел намаляване на финансовите рискове и повишаване достъпността на жилищата. Заедно с концепцията, постановлението на правителството на Руската федерация одобри плана за изготвяне на проекти на регулаторни правни актове, които осигуряват развитието на системата за ипотечно кредитиране в Руската федерация. Ясно е, че настоящата правна рамка не е достатъчно пълна, има вътрешни противоречия, което по-специално пречи на банките да участват ефективно в ипотечното кредитиране. Приетият указ дава възможност да се премахнат много пречки пред развитието на ипотечното кредитиране.